土地の有効活用ベスト5はこれだ！メリットデメリットを比較

あなたの所有している土地は、最適な方法で有効活用できているでしょうか？

「使っていない土地を有効活用したい」
「とりあえず駐車場にしているけれど、本当はもっと良い活用方法があるのかもしれない」
「アパートがだいぶ老朽化しているけれど、建て替えたほうがいいのだろうか」

など、土地活用には様々なお悩みがあります。

土地を有効活用する方法には、様々な種類があります。
土地活用の王道は「アパート経営」「マンション経営」「賃貸併用住宅」「戸建賃貸」「駐車場経営」です。
これらは大きなメリットがあるため、多くの人に選ばれています。
初期投資を抑えたい場合には、「太陽光発電」「貸地」「等価交換」や、土地の一部を売却して初期投資の資金を作る方法もあります。

多くの人が選んでいる土地活用は、それだけ大きなメリットがあり、選ばれる理由があります。

そこでこの記事では、人気の土地活用5つについて、メリット・デメリットから収支例までを詳しく解説します。
さらに、初期投資を抑えたい人に人気の3つの土地活用も紹介していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、「とりあえず」の活用方法ではなく、土地を最大限に有効活用する方法を見つけてくださいね。

また、以下のボタンから土地情報を入力すると、あなたの土地に最適な活用プランを、最大10社の大手ハウスメーカー・建築会社から取り寄せることができます。
「うちの土地にアパートがたつの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はぜひご活用ください。

1. 王道5つの土地有効活用方法を徹底比較！

土地を有効活用するには様々な方法がありますが、中でも王道は、次の5つです。

多くの人に選ばれている理由は、やはり大きなメリットがあるからです。
それぞれのメリットとデメリット、向いている土地の条件、節税効果、収支例などを徹底的に解説していきます。

※なお、収支シミュレーションにおける融資条件・賃料等は一例です。

1-1. アパート経営

1つ目は、木造や鉄骨造のアパートを建てて貸し出す土地活用です。

狭い土地から広い土地まで、敷地に合わせて計画することができます。

賃貸住宅需要さえあれば、あまり場所を選ばず経営することが可能です。
ただし、空室リスクを減らして安定・高収益を実現するためには、ニーズを見極めて競争力のある建物を計画することが大切です。

メリット

アパートに向いている場所に、しっかりと競争力のある建物を建てれば、安定的な高収益を得ることが可能。

デメリット

• アパートを建てるためには、まとまった初期投資が必要。
• 賃貸需要の少ない場所に建てたり、競争力のないアパートを建ててしまうと入居者が集まらず、空室リスクが高まる。

向いている土地

• 駅から徒歩圏のエリア、駅から徒歩圏外だが住環境の良い場所、都心に通勤しやすい場所など。
• 約40坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

収支例

敷地面積：80坪
延べ床面積：60坪（ワンルーム8戸）
建築費：5,000万円（アパートローン：4,000万円、自己資金：1,000万円）（LTV=80％）
年間家賃収入：720万円（満室を想定 7.5万円×8戸×12ヶ月）
年間経費：144万円（経費率：20％）
年間ローン返済額：224万円（金利：2％、返済期間：木造の場合22年）
年額利益：352万円（税引き前：減価償却費考慮せず）

木造建築でのアパート経営の場合、減価償却の年数が短く、その分多く取れるため、税効果が高くなります。
高年収給与所得の方には、年間キャッシュフローの魅力以上のものがあるといえるでしょう。

より詳しく知りたい方は、「アパート経営」についての詳細記事をご覧ください。

アパート経営の具体的な収益シミュレーションは、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、最大10社のハウスメーカーから無料で収支プランが手に入ります。

1-2. マンション経営

次は、鉄筋コンクリート造のマンションを建てる土地活用です。

マンションはアパートよりも建築費は高めになりますが、遮音性など建物の性能が高いので、高めの賃料設定で入居者を集められます。

建物性能の高さでライバル物件と差別化し、高稼働と高収益を得るためには、アパート同様に賃貸のニーズをしっかり見極めて計画することが大切です。

メリット

• アパートよりも高めの賃料で入居者を集められるので高収益が可能。
• 遮音性、断熱性などの建物性能が高いので入居者を集めやすく、長期にわたって高稼働を維持しやすい上に、家賃が大きく下落しにくい。
• 高層の建物を建てることもできるため、有利な立地を最大限に活かせる。
• 鉄筋コンクリート造なので建物の法定耐用年数が長く、融資も長く借りられることが多い。

デメリット

• マンションを建てるためには、まとまった初期投資が必要で、建築費はアパートよりも高め。
• マンションよりもアパートが向いているエリアもある。

向いている土地

• 駅に近いエリア、人気の住宅地、都心に通勤しやすい場所など。
• 約35坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

収支例

敷地面積：80坪
延べ床面積：90坪（ワンルーム12戸）
建築費：10,000万円（アパートローン：8,000万円、自己資金：2,000万円）（LTV=80%）
年間家賃収入：1,296万円（満室を想定 9万円×12戸×12ヶ月）
年間経費：260万円（経費率：20％）
年間ローン返済額：354.8万円（金利：2％、返済期間：30年）
年額利益：681.2万円（税引き前：減価償却考慮せず）

より詳しく知りたい方は、「マンション経営」についての詳細記事をご覧ください。

マンションの建築費はいくら？

1-3. 賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、1つの建物に自宅部分と賃貸部分が併設されている物件です。

賃貸部分から得られる家賃収入を住宅ローンの返済に充当できるので、オトクにマイホームを持つことができ、注目を集めています。

賃貸部分に入居者が定着しなければ予定が狂ってしまうので、建設予定地周辺の賃貸需要を見極め、「アパート経営が可能かどうか」という視点で判断することが大切です。

メリット

• 家賃収入でローンを返済できる
• 建物全体にアパートローンではなく、金利の低い住宅ローンを使える場合がある（自宅部分が半分以上等面積などの条件あり）
• 将来は賃貸部分を二世帯住宅として利用することも可能

デメリット

賃貸併用住宅の需要者が限られているので、売却しにくい可能性がある

向いている土地

• 駅から徒歩圏のエリア、駅から徒歩圏外だが住環境の良い場所、都心に通勤しやすい場所など
• 35坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる

収支例

敷地面積：80坪
延べ床面積：60坪（自宅部分：32坪、賃貸部分：28坪、ワンルーム4戸）
建築費：5,000万円（住宅ローン：4,000万円、自己資金：1,000万円）
年間家賃収入：360万円（7.5万円×4戸×12ヶ月）
年間経費：72万円（経費率20％）
年間ローン返済額：213.5万円（金利1.0％、返済期間22年（木造系の場合））
年額利益：74.5万円（税引き前：減価償却考慮せず）

賃貸併用住宅で住宅ローンが適用されるのは、住居部分の床面積が50％以上の場合です。
住居部分と賃貸部分、それぞれのプライバシーや物音等に配慮した設計・間取りにすることで、入居者が付きやすくなります。
また、全てを賃貸住宅にするよりも設備費などが減る事から、やや割安になります。こうしたことから、賃貸併用住宅が得意なメーカーに依頼するといいでしょう。

より詳しく知りたい方は、「賃貸併用住宅」についての詳細記事をご覧ください。

賃貸併用住宅の具体的な収益シミュレーションは、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、最大10社のハウスメーカーから無料で収支プランが手に入ります。

賃貸併用住宅を建築した時の予想収益は
いくら？

1-4. 戸建賃貸

次は、賃貸用の一戸建てを建てる土地活用です。
戸建賃貸は、足音を気にせず暮らしたり、庭を利用したいと考えるファミリー層などに特に人気です。

戸建賃貸は近年増えてきましたが、まだまだ物件数が少ないため競合が少なく、有利に賃貸経営できる可能性が高いです。

アパートの供給量が多いエリアで、差別化するためにも向いています。

メリット

• 希少性があるので高稼働が見込める。
• 一度入居者が付くと、長く住んでもらえることが多い
• 借主が購入を希望する場合も少なくないため、売却がスムーズ。一棟ずつ売却することも可能。
• 狭小地や変形地でも敷地を活かして設計しやすい。
• アパートやマンションよりも総建築費が安くすむ場合が多い。

デメリット

場所によっては戸建賃貸のニーズが少なく、アパート・マンションのほうが有利なことがある。

向いている土地

• 駅から徒歩圏、駅から遠くても住環境が良くファミリー層が好む場所など。
• 約25坪～

節税効果

土地の固定資産税・都市計画税が安くなる、相続税が節税できる。

収支例

敷地面積：60坪
延べ床面積：25坪×2棟
建築費：4,000万円（アパートローン：3,200万円、自己資金：800万円）
年間家賃収入：312万円（13万円×2棟×12ヶ月）
年間経費：62.4万円（経費率20％）
年間ローン返済額：180万円（金利2％、返済期間22年）
年額利益：69.6万円（税引き前：減価償却考慮せず）

戸建賃貸についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

1-5. 駐車場経営

駐車場経営には、コインパーキングと月極駐車場があります。
立地によって、どちらが向いているかは違いますが、需要に応じて敷地の一部をコインパーキングと月極部分に振り分けることも可能です。

1区画あたりの標準的な面積は2.5ｍ×5ｍです。
車庫入れなどのスペースも必要なので、全体の敷地面積を7坪で割ると大まかな台数が計算できます。

コインパーキングの場合は、専門の会社に毎月一定額で土地を貸すのが一般的です。
オーナーの負担は舗装費用だけというケースが多いですが、オーナーがパーキングの機械を購入して設置することも可能です。

月極駐車場は自営方式または不動産会社に管理を委託するのが一般的です。

メリット

• 建物を建てる土地活用に比べると初期投資が圧倒的に少ない。
• 狭小地や変形地も有効活用できる。
• 短期でも可能。建物がないので取壊し費用がかからず、他の用途に転用しやすい。
• コインパーキング専門会社に土地を貸す方式は管理、運営を任せられるので手間がかからない。

デメリット

建物を建てる活用方法ほど高収益が得られない場合がある。

向いている土地

• 商業地、駅・病院・観光地の近く、住宅地など。
• 約4坪～

節税効果

あまりない。ただし、市町村によっては固定資産税の軽減制度などがある。

収支例

敷地面積：50坪
コインパーキング：7台
舗装費用：80万円（開業時にオーナー負担）
年間収入：50万円（固定賃料）
ランニングコストは固定資産税・都市計画税だけ（機械設置・管理費用はコインパーキング運営会社が負担）

駐車場経営については、こちらの記事で詳しく解説しています。

さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、最大10社の企業から無料で経営プランが手に入ります。

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2. 初期投資を抑えて土地を有効活用する方法3選

「土地は有効活用したいけれど、なるべく融資や自己資金を使いたくない」と思っている方もいらっしゃるかと思います。

お金のかからない土地活用方法も様々に種類があります。
「太陽光発電」「貸地」「等価交換」についてご紹介します。

2-1. 太陽光発電

地方都市の郊外に行くと、地面にずらっと並んだソーラーパネルを目にする機会があります。
このような、ソーラーパネルを設置して売電収入を得る「太陽光発電」は、人気の高い土地活用です。

太陽光発電は日当たりが良く、周りに高い建物が無い、広い郊外の土地に最適です。
国が定めた固定価格で買取する制度があるため、少なくとも20年間は安定収入を得られます（法律改正の可能性もあります）。

アパートやマンション等の建物を建てる土地活用に比べると、初期費用や維持費が少額なのも魅力的です。

太陽光発電装置はオーナーが自費で設置する方式の他に、広い土地であれば事業者に土地を貸して発電装置を設置してもらう方式もあります。

2-2. 貸地

土地を貸して、借主に建物を建ててもらう方法です。
用途は様々で、幹線道路沿いのコンビニやスーパー、マンション、老人ホーム等々幅広い可能性があります。

土地を「定期借地契約」で貸せば、契約期間中は地代収入が得られ、契約期間終了後は確実に土地が返ってきます。

自分で建築費を負担せずに土地を収益化できるというメリットがありますが、その分、収益性は相対的に低くなります。

貸地の利用は建物建設目的だけでなく、郊外なら資材置場としての需要もあります。
将来的に別の土地活用を検討することもできるので、ニーズさえあれば気軽に利用してみたいですね。

2-3. 等価交換

等価交換とは、土地（の一部）と建物の一部を交換する方法です。
等価交換では、土地所有者が土地を提供し、建築会社の費用負担でその土地の上に建物を建てます。

建物完成後に、土地（の一部）の所有権が建築会社のものになり、代わりに、これと等価となるように建物の一部を土地所有者が取得します。

交換で取得したマンションなどの一部屋にオーナー自身が住むことも可能ですし、その部屋を賃貸に出して収益を得ることも可能です。

例えば、時価1億円の土地の上に賃貸マンションを建ててもらって、土地の半分の所有権（時価5,000万円）と、建物の2階部分の区分所有権（時価5,000万円）を交換する、というような方法です。

等価交換では、土地所有者は建築費を負担せずに土地活用が可能になるのがメリットです。
思い入れのある場所に住み続けたり、先祖代々の土地を建物に交換して所有し続けることができます。

立地の良い場所や広い土地の活用方法として選ばれることが多く、郊外より都市部に向いています。
多くは、オフィスやマンションなどの建物を建築できる、利便性の高い土地で活用されています。

3. 土地を有効活用するときに失敗しないための3つのコツ

土地の有効活用で失敗しないためには、3つのコツをおさえておく必要があります。
どれも大事なことなので、ぜひすべて目を通してご自身の場合に照らし合わせてご検討ください。

3-1. 土地の個性に合った最適な土地活用を選ぶ

最も大切なことは、その土地の個性に合った最適な土地活用を選ぶことです。
つまり、立地条件や、建築基準法・都市計画法などの法規制、土地の形状・面積に合わせて計画することが大切です。

何十種類もある土地活用の中から、あなたの土地にベストな土地活用を選び、最適な用途・建物の大きさ・グレード等を決定していくのは難しいと思われます。

土地活用について、最初から1社だけに絞って相談すると、その企業が得意としているタイプだけを勧められる可能性もあります。

納得のいく決断をするコツは、できるだけ多くの企業の提案を聞いて、比較してから選ぶことです。
活用プランを比較してみると、初期投資や収益性の違い、メリットとデメリットが明確になります。

「信頼のおける複数の企業の意見を聞いてみたい」というときに便利なのが、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」のプラン請求サービスです。

HOME4U土地活用を利用すると、所在地を入力するだけで、複数の大手優良企業から提案を受けられます。

提案を受けて気になることがあれば、なんでも質問してみてください。

• アパートとマンションどちらがいいのか？
• 2階建てアパートと3階建てアパートどちらがいいのか？
• 賃貸併用住宅なら自宅と賃貸部分の最適な面積割合は？

複数の企業から土地活用の提案を受け、その中から、「収益性の高いものがいい」「手間がかからないものがいい」「初期投資が少ないものがいい」といったオーナーの希望に合うものを選べば失敗を回避できます。

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3-2. 初期投資だけでなく長期的な収益性を見て選ぶ

例えば、賃貸アパートを建設する場合、どんな建物を建てるかによって建築費は変わります。
建物のグレードを上げたり設備を充実させれば建築費は高くなりますが、その代わりに高めの家賃水準を長く維持できるかもしれません。

また、屋根や外壁などの素材によって長期的な修繕コストにも違いがあります。
初期投資を抑えることも大切ですが、長持ちする素材やメンテナンス費用の安い素材を選んだ方が、長い目で見るとトクになる可能性もあります。

どんな建物でも10～20年経てば少しづつ劣化します。
長期的な収支計画や修繕計画も作成の上、長期的な視点で相談に乗ってくれる建築会社を選んでください。

3-3. 自分に合った経営方法を選ぶ

土地を有効活用するとき、オーナー自らが管理する方法もあれば、専門の会社に全て任せる経営方法もあります。

自分で管理したほうが経費は節約できますが、やはり手間はかかりますし、最適な状態を常にキープできるとは限りません。

意識しておきたいのは、「管理状態によって、稼働率や建物寿命が左右される」ということ。
管理状態が良好でなければ、入居者が定着しにくくなります。

また、屋上や外壁の定期的な防水処理を行わないと、建物内部のさびや腐食の原因となり、建物の寿命を縮めます。

他に仕事を持っている場合など、土地活用について十分に時間と手間をかけられない可能性があるときには、できるだけプロの力を借りた経営方法を選ぶほうが安心です。

10～20年先を見据えた修繕計画や管理体制など、建てた後のサポートも比較し、アフターフォローが万全な会社を選ぶと安心です。

まとめ

それではおさらいです。

人気の土地活用ベスト5は、「アパート経営」「マンション経営」「賃貸併用住宅」「戸建賃貸」「駐車場経営」です。

空き地として放置し続ければ負の資産となってしまう土地も、有効活用すれば、収益を生み出すプラスの資産に変わります。

そのためには、土地の個性を理解した上で土地活用法を選ぶ必要があります。
初期投資だけでなく、長期的な収支も考慮し、自分に合った経営方法を選ぶことも大切です。

様々な土地活用法の中からご自身に最適な土地活用法を見つけるためには、複数の会社から幅広い意見を聞くことがとても重要です。

HOME4U 土地活用を使って、あなたの土地を有効活用するベストな道を見つけてくださいね。