【基本を解説】テナント経営で成功する方法とは？リスクと始め方を解説

テナント経営とは、店舗やオフィスなどの事業を行う場所を賃貸契約して賃料を得る土地活用方法です。土地活用の中でも高収益が期待できます。
しかし、事業者が対象の不動産経営であることから景気に左右されるなど、リスクも大きいことが特徴です。

そこで本記事では、土地活用の中のテナント経営について、メリット・デメリットを通して成功する始め方を解説します。

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1.テナント経営とは

テナント経営は、土地活用の中でも高収益な部類の不動産賃貸経営です。まずはテナント経営とは何か、経営方法や向いている土地などの基本情報を紹介します。

1-1.テナント経営で土地活用とは

テナント経営は、主に事業者向けに物件の一部もしくは物件全体を貸し出すことで家賃収入を得る土地活用です。

さまざまある土地活用方法の中でも賃貸経営は高収益を狙えるものが多く、特にテナント経営は賃貸住宅よりも初期費用を抑えて始められます。したがってテナント経営は高利回りが期待できるでしょう。

1-2.テナント経営方式は2つ

テナント経営は土地に建物を建てて貸す方式と土地（更地）を貸す方式の2つの方式があります。収益性は建物を建てたほうが高くなります。貸し出す対象によって契約方式が変わるため注意が必要です。

1-3.テナント経営に向いている人と土地

テナント経営が成り立つかどうかは、立地次第です。テナント経営に向いている土地の特徴をまとめました。

• 繁華街やオフィス街に立地
• 幹線道路沿いの土地
• 人通りの多い立地

また、テナント経営に向いているオーナー像は以下のようなマインドを持っている方です。

• 所有地が繁華街やオフィス街にあるが、維持したい
• 土地が複数あり、相続対策をしたい
• 土地活用で高収益を得たい

繁華街やオフィス街に立地している場合、土地の固定資産税負担が重くなりがちです。住宅には向いていない土地でもテナントビルを建てることで収益化でき、税負担を収益で賄うことができます。

2.テナント経営することのメリット

テナント経営は不動産賃貸経営の中でも特に高収益が見込めることが特徴です。そのほかにも他の賃貸経営にはないメリットもあります。

• 高収益が期待できる
• 初期費用が集合住宅より安価
• 入居者間トラブルが少ない
• 相続税対策になる
• 経費を抑えられる

以下で解説します。

2-1.高収益が期待できる

テナント経営は賃貸経営の中でも高収益が期待できます。賃借契約の相手が事業者であることから、賃貸住宅の家賃坪単価より高い単価で貸し出せるためです。一般的には賃貸住宅の1.5～2倍程度の賃料設定になります。

ただし、テナントビル経営の場合、１階の賃料が最も高く階が上がるにつれ賃料設定が安くなるのが一般的です。

2-2.初期費用が集合住宅より安価

テナント契約では「スケルトン貸し」といって、内装を施さない状態で貸し出す方法があります。この方法であれば、内装代はテナント側の負担となるため、初期投資時のオーナー側の負担は減ります。
「スケルトン貸し」は空間をテナント側が自由にデザインできるため、双方にとってメリットが大きい方法です。

初期費用が抑えられれば、利回りにもよい影響があります。テナント経営は賃貸住宅経営に比べて賃料坪単価も高く、初期費用も抑えられる要素があるため、高利回りが期待できます。

2-3.入居者間トラブルが少ない

賃貸集合住宅でリスクとしてよく挙げられるのが入居者トラブルリスクです。騒音問題などで入居者間トラブルになることがあり、これを引き金に空室リスクにまで発展することもあります。

テナント経営の場合、もしもトラブルに発生した時の対処についてあらかじめ契約の中で取り決めておくことが一般的です。また、事業者向けの賃貸であることから、トラブルが起これば会社の信用問題にもつながります。
そのため、テナント経営では入居者トラブルは少なく、管理する上での気苦労は少なく済むでしょう。

2-4.相続税対策になる

不動産の相続税は、土地オーナーの使用自由度が低いと、つまり人に貸している状態の不動産がある場合は評価額を下げることができます。具体的には、評価額に借地権割合や借家権割合、賃貸割合をかけることで評価額が減額され、結果相続税が安くなる仕組みです。

また、貸店舗やテナントビルの場合、小規模宅地等の特例によって200平米までの面積の評価額が50％減額になります。

2-5.経費を抑えられる

賃貸経営の経費には管理費のほかにメンテナンス費や修繕費などがかかります。入退去がある場合には居室の原状回復が必要で、この費用は貸主側が経費として負担しなければなりません。

しかし、テナント経営のスケルトン貸しの場合、借主の事業者側が原状回復を行って退去する必要があります。費用も事業者負担となるため、その分テナント経営の経費を抑えることが可能です。
もし、事業者が原状回復をしなかった場合、契約時に受けた保証金から費用を負担します。

3.テナント経営することのデメリットとリスク

テナント経営はほかの賃貸経営ではないリスクに見舞われることがあります。

• 景気の影響を受けやすい
• リーシング会社の選定が難しい
• 建物の地震保険に加入できない

この３つのテナント経営で考えられるデメリットとリスクを解説します。

3-1.景気の影響を受けやすい

テナント経営は事業者を相手にしていることから、景気の影響を大きく受ける賃貸事業です。不景気のあおりを受けてテナントの業績が悪化した場合、撤退に躊躇がありません。
また、撤退時の損失リスクは賃貸住宅の退去に比べて大きくなります。不景気を起因とする退去の場合、次の入居まで間が開いてしまうことも少なくありません。

3-2.リーシング会社の選定が難しい

リーシング会社とは、不動産業界において主にテナントビルなど事業者向けの賃貸業で仲介業務全般を担う会社です。マーケティング戦略を練るところから入居営業、契約・回転まで一貫して行い、テナント経営をサポートします。

リーシング会社選定の難しさは、その業務内容からリーシング会社の実績や実力が経営に直結する部分にあります。
リーシング会社にはそれぞれ得意とする業種や規模があり、経営するテナントの規模やターゲットをある程度絞り込んでから実績をもとに選定するとよいでしょう。

3-3.建物の地震保険に加入できない

アパート・マンション経営のためにアパートローンを組む場合、地震保険の加入が条件となっていることが一般的です。また、リスク回避のためにも賃貸住宅の経営では火災保険、地震保険の加入は必須といえるでしょう。

しかし、テナント経営の場合、多くで建物の地震保険に加入できません。地震保険が住居として用いられる建物を対象としているためです。
火災保険、地震保険以外の事業者向け保険で特約として付けられるケースもありますが、補償額が足りなかったり保険料が高額になったりするケースもあります。

4.テナントビルの建てる費用をシミュレーション

テナントビルの建築費をシミュレーションします。店舗用とオフィス用を併設したテナント複合ビルの想定です。

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5.テナント経営の始め方

オーナーがビルを建てる土地活用方法を想定したテナント経営の流れを図にまとめました。

ビル建築では基礎作りに時間がかかるため、工期は長く設定しておく必要があります。

6.テナント経営を始める際の注意点

テナント経営では高収益が期待できる分リスクも高いため、計画段階からリスクを最小限にする対策を練っておく必要があります。本章では、テナント経営を始める際に注意しておきたいポイントを紹介します。

6-1.各種契約における注意点

賃貸契約の方法には普通借家契約と定期借家契約があります。賃貸住宅の契約で用いられる普通借家契約は借主の住まう権利を守るための借地借家法が適用されるため、貸主の都合で契約を終了することはできません。
一方、定期借家契約は契約更新ができないため、そのタイミングで貸主は契約を終了できます。

テナントの賃貸借契約はどちらも選べるため、定期借家契約での締結が賢明です。契約はできる限り長い期間を設定するとよいでしょう。ただし、契約満了のタイミング以外で立ち退きを求める場合、営業補償も含めた多額の立ち退き料が必要となることに注意が必要です。

6-2.テナントビル建築における注意点

テナントビルには借り手がつきやすい設計があります。以下のような特徴があるビルです。

• 長方形型（長辺コア）の居室形状：居室の長い辺が廊下に面している
• 無柱空間：柱は四隅にあり、空間の真ん中に柱がない
• 個別空調：居室ごとに空調設定が可能
• 高級感のあるエントランス：グレードの高い仕上げ材を使用
• トイレを共用部分に設置：給湯室も共用部分とする

また、オフィス向けのビルの場合には、共用部分に喫煙スペースを設けると利便性が上がります。

しかし、所有地でテナント経営をする場合、どのようなニーズがあるのか、競争力のあるテナントビルになるのかを分析するのは大変難しいでしょう。
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