【詳しく解説】マンション経営の収支・利回り計算シミュレーション＆利回り事例

利回りとは、投資に対するリターンの割合を表したもので、マンション経営やアパート経営でもこの利回りを用いた経営判断が行われています。

利回りには「表面利回り」や「実質利回り」といった種類があります。

表面利回りとは、ランニングコストや諸経費を考慮せず、家賃収入と建築費用（物件価格）だけを用いて計算する利回りのことです。

年間家賃収入の総額　÷　物件価格　＝　表利回り

実質利回りとは、家賃収入と建築費用（物件価格）のほかに、ランニングコストや諸経費を加味して計算される利回りです。

年間家賃収入ー諸経費（経費＝管理費や固定資産税）　÷　実質物件価格（物件価格＋購入時の諸経費）　＝　実質利回り

そして、マンション経営の利回りを考える上では、以下の点によく留意して下さい。

詳しい内容は4.マンションの利回りを考える際の注意点で説明します。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンションの利回りの考え方

利回りは、マンション経営やアパート経営などで、投資の判断指標として利用されます。
投資に対するリターンを表したのが利回りです。但し、利回りはリターンを何で見るかにより、表面利回りと実質利回りという異なる指標が登場します。
この章では「表面利回り」と「実質利回り」について、それぞれ解説していきます。

1-1.表面利回り

一般的に投資物件の販売等で広告等に表示されているのはこちらの計算法で算出された利回りになります。

表面利回りはその名の通り、「表面的な」利回りです。
表面利回りで利用する数値は、家賃収入と建築費用（物件価格）だけを用い、ランニングコストや諸経費は考慮しません。なお、表面利回りはグロス利回りと呼ばれることもあります。

年間家賃収入の総額　÷　物件価格　＝　表利回り

1-2.実質利回り

表面利回りとは異なり、実際に「どれくらい儲かるか」を示す値になり、投資・経営を判断する際にはこちらをしっかり算出・シミュレーションしてから判断する事をおすすめします。

「表面的ではない実際の」利回りというような意味合いで、家賃収入と建築費用（物件価格）に、ランニングコストや諸経費を加味した数値を使用します。
実質利回りは、ネット利回り（noi利回り）と呼ばれることもあります。

年間家賃収入ー諸経費（経費＝管理費や固定資産税）　÷　実質物件価格（物件価格＋購入時の諸経費）　＝　実質利回り

そのほかに、「キャッシュフロー利回り」という考え方もあります。

土地活用の利回りについて、さらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせてご覧ください。土地活用の方法で変わる、利回りの相場についても解説しています。

1-3.マンション投資・経営を判断する際の利回り基準＆地域別の利回り相場

投資適格性を判断する際に必要とされる表面利回りの最低ラインは3%といわれていて、さらに5%以上が目指すべき数字の目安とされています。
しかし、空室リスクもあり継続的に家賃収入を確保できないケースもあるため、現実的な数字で判断しましょう。

マンションの表面利回りの相場は下表の通りです。

マンションの賃料出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「2019年報マーケットウォッチ」
公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2019年度・近畿圏年刊市況レポート」

また、マンションの経営判断を下す際に知っておきたい、マンション経営のメリットやリスクについては、以下の記事も参考にしてみて下さい。

2.マンション経営の「表面・実質」利回り計算方法と事例

2-1.マンションの表面利回りを計算する方法と事例

表面利回りは、家賃収入と建築費用（物件価格）のみを使って計算します。
また年間家賃収入には満室時の収入を使用します。

2-2.マンションの実質利回りを計算する方法と事例

実質利回りは表面利回りとは違い、ランニングコストや諸経費を盛り込みます。

実質利回りで使う主な数値

• ランニングコスト：管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税、水道光熱費、保険料など
• 建築時諸経費：登記費用、司法書士報酬、不動産取得税、印紙代など

3.マンション経営の「表面・実質」利回りシミュレーション

ここでは、実際の事例を用いて、各ケース毎に「表面利回り」「実質利回り」を両方計算し、その差分を分かり易く示します。

・ワンルーム10戸のマンション経営の利回りシミュレーション

・ワンルーム10戸のマンション経営で空室リスクも考慮した場合の利回りシミュレーション

入居率が80％として、空室リスクも考慮した上で以下の条件で利回りのシミュレーションを行ってみます。

マンション経営における収入についてはこちらの記事も参考にしてみて下さい。

マンション建築費や購入時にかかる諸経費についてはこちらの記事も参考にしてみてください。

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4.マンション経営における利回りの注意点

マンション経営の利回りを考える上では、以下の点にしっかり留意しましょう。

4-1.表面利回りだけでなく、実質利回りも確認する

広告やネット上の物件情報は表面利回りで掲載されていますが、「利回り」としか表示されていない場合もありますので、表面利回りか実質利回りか確認する必要があります。
一般的に表面利回りが使われますが、実質利回りで記載のある物件の場合はどのような諸経費が含まれているか確認しておきましょう。

4-2.経営の判断には実質利回りを使う

表面利回りは簡単に計算できるので比較しやすいですが、経営に関する判断はランニングコストと諸経費を考慮した実質利回りを使用します。
実質利回りを求めるためには、様々な費用を見積もらなければなりませんので、例えば建築費用に関することはハウスメーカーや建築会社に尋ねておきましょう。

また、マンションの経営判断を下す際に知っておきたい、マンション経営のメリットやリスクについては、以下の記事も参考にしてください。

4-3.最終的には利回りだけで判断しない

これからマンション経営やアパート経営をするかどうかは、最終的に実質利回りだけで判断するわけにはいきません。
資金面では、建築費用だけでなく、諸経費を含めた総資金の額、借入額、キャッシュフローなど多面的に判断します。
さらに、地域性やニーズの把握、将来の修繕費用の概算など確認すべき点は数多くあります。様々な情報をもとに、自分自身の判断要素を考えておきましょう。
そして大切なのが、複数のハウスメーカーや建築会社の建築プラン・収支プランを比較することです。

5.「マンション経営の収支・利回り」も相談できる、建築会社の選び方

ハウスメーカーや工務店、ゼネコンなど、さまざまな建築会社があり、それぞれに特徴があるので、複数社にプランを出してもらい比較検討するのがおすすめです。
建築会社を選ぶ際には以下のチェックポイントを参考にしましょう。

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