マンション経営に必須！利回りの計算方法を徹底解説！

「利回り」という言葉は聞いたことがあるのではないでしょうか。債券や株式投資では、所有期間利回り、最終利回り、配当利回りなど利回りを使って収益性を判断することが多々あります。

利回りで投資額に対してどのくらいのリターン（収益）があったかを判断しますが、マンション経営やアパート経営でもこの利回りを用いた経営判断が行われています。

利回りの計算方法や使われ方はマンション経営やアパート経営の基本ですので、しっかりおさえておきましょう。

1. 利回りって何？表面利回りと実質利回りについて知ろう

利回りは、マンション経営やアパート経営などで、投資の判断指標として利用されます。投資に対するリターンを表したのが利回りです。但し、利回りはリターンを何で見るかにより、表面利回りと実質利回りという異なる指標が登場します。

一般的には表面利回りが10％、実質利回りが5％などと言われますが、一口に「利回り」といってもどうしてこの違いが出るのか、わからない方も多いですよね
そこでこの章では「表面利回り」と「実質利回り」について、それぞれ解説していきます。

1-1. 表面利回り

マンション経営やアパート経営で使用する利回りの一つに「表面利回り」と呼ばれるものがあります。表面利回りはその名の通り、「表面的な」利回りです。表面利回りで利用する数値は、家賃収入と建築費用（物件価格）だけを用い、ランニングコストや諸経費は考慮しません。なお、表面利回りはグロス利回りと呼ばれることもあります。

表面利回りの計算方法

1-2. 実質利回り

表面利回りのほかにマンション経営やアパート経営の判断材料となる利回りには、実質利回りがあります。「表面的ではない実際の」利回りというような意味合いで、家賃収入と建築費用（物件価格）に、ランニングコストや諸経費を加味した数値を使用します。実質利回りは、ネット利回りと呼ばれることもあります。

実質利回りの計算方法

2. 表面利回りを使いこなそう

2-1. 表面利回りの計算式

表面利回りは、家賃収入と建築費用（物件価格）のみを使って計算します。

分子に年間家賃収入、分母にマンションやアパートの建築費用（物件価格）を入れます。また年間家賃収入には満室時の収入を使用します。

2-2. 表面利回りを使って計算しよう。

下記の例をもとに、実際に表面利回りを算出してみましょう。

1億円で建築したマンションの年間家賃収入は840万円で表面利回りは8.4％となりました。建築費用に対してどのくらいの収益を得られるか、表面利回りは、サッと計算したいときに使うと便利です。

3. 実質利回りを使いこなそう

3-1. 実質利回りで必要な数値

次に実質利回りについて見ていきましょう。実質利回りは表面利回りとは違い、ランニングコストや諸経費を盛り込みます。

まず家賃収入ですが、実際には管理費や修繕費、固定資産税などのランニングコストがかかっています。実質利回りでは、家賃収入からランニングコストを差し引いた額を使用します。

次に建築費用ですが、こちらには建築に際しかかった諸経費（登記費用や不動産取得税など）を加えます。

実質利回りで使う数値

・ランニングコスト：管理費、修繕費、固定資産税・都市計画税、水道光熱費、保険料など

・建築時諸経費：登記費用、司法書士報酬、不動産取得税、印紙代など

3-2. 実質利回りの計算式

次に、実質利回りの計算式を紹介しましょう。表面利回りと基本的な式は変わりませんが、ランニングコストと建築時諸経費を考慮します。

表面利回りと比べてみるとわかりますが、実質利回りの場合、収入が減り、初期費用（建築費用＋建築時諸経費）が増えるため、同じ物件でも数値は実質利回りの方が低くなります。

3-3. 実質利回りを使って計算しよう

次に、表面利回りで使用した数値に実質利回りで必要な例を加え、実質利回りを算出てみましょう。

先ほど計算した表面利回りは8.4％だったのに対して、実質利回りは6.66％と建築時諸経費とランニングコストを考慮したことで下がっていますが、より現実的で説得力のある数値となっています。

4. 利回りを使用するときの注意点

4-1. 利回りを調べるときの注意点

これまで解説したとおり、表面利回りにはランニングコストや諸経費は盛り込まれていません。ランニングコストや諸経費を加味しない分、計算が簡単で物件の比較がしやすいというメリットがあります。

広告やネット上の物件情報は表面利回りで掲載されていますが、「利回り」としか表示されていない場合もありますので、表面利回りか実質利回りか確認する必要があります。これからマンション経営・アパート経営を検討している人への提案には、表面利回りが一般的に使われますが、利回りについて理解しておけば問題ありません。

また実質利回りで記載のある物件の場合でも注意が必要です。実質利回りで使用されているランニングコストと諸経費に、どのような項目が盛り込まれているかを確認しておきましょう。

ネットや広告での公表時点で不明の場合などは、特定の項目が含まれていないことがあります。「実質利回りは〇〇％となります」など利回りが表示されているときは、どのような諸経費が含まれているか確認しておきましょう。

4-2. 経営の判断は実質利回りを使う

表面利回りは簡単に計算できるので比較しやすいですが、期待している収益を得られるかどうかの判断には向きません。建築に関する判断は、ランニングコストと諸経費を考慮した実質利回りを使用します。

実質利回りを求めるためには、様々な費用を見積もらなければなりませんので、建築費用に関することはハウスメーカーや建築会社に尋ねておきましょう。

4-3. 最終的には利回りだけで判断しない

これからマンション経営やアパート経営をするかどうかの判断は、表面利回りより実質利回りを使った方がいいのですが、最終的に、実質利回りだけで判断するわけにはいきません。資金面では、建築費用だけでなく、諸経費を含めた総資金の額、借入額、キャッシュフローなど多面的に判断します。

さらに、地域性やニーズの把握、将来の修繕費用の概算など確認すべき点は数多くあります。様々な情報をもとに、自分自身の判断要素を考えておきましょう。

そして大切なのが、複数のハウスメーカーや建築会社の建築プラン・収支プランを比較することです。

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まとめ

いかがだったでしょうか。利回りには表面利回りと実質利回りがあり、それぞれ特徴があります。

自分自身でエクセルなどの表計算ソフトを用いれば簡単に利回りを計算することもできますし、ハウスメーカーや建築会社にシミュレーションしてもらうこともできます。

表面利回りと実質利回りを使いこなし、マンション経営やアパート経営を成功に導きましょう。

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