【詳しく解説】空き家の有効活用法3選とメリット・デメリット

日本では、現在空き家が増えていることが問題視されています。政府も対策を立てているものの、空き家増加には拍車がかかっているのが実情です。そのため、空き家を持っている人は、空き家が増えていくことを前提に活用法を考える必要があります。

空き家の活用方法は大きく分けて3つの手段があります。

• 空き家を生かして貸す
• 建て替えて貸す
• 更地にして活用する

また、空き家のある土地を活用して不動産賃貸経営する場合、空き家の立地からニーズを把握して活用法をより具体的に練らなければなりません。

そこで今回は、空き家の活用方法とメリット・デメリット、空き家活用時の注意点を解説します。具体的な活用法を10紹介する中から、利用していない空き家と土地をより生かせる方法を見つけてみてください。

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1.空き家の3つの活用法とメリット・デメリット

空き家を相続で所有して土地活用を検討している場合、空き家の扱いをどうするかを考えなければなりません。
その方法とメリット・デメリットを以下にまとめました。

空き家を活用するには、大きく3つの手段があります。空き家の扱いを決めた上で土地活用の具体案を検討するとよいでしょう。

1-1.空き家を活かして貸す

空き家の一番簡単な活用法としては、そのまま居住用として第三者に貸すことが挙げられます。空き家自体の状況にもよりますが、特に故障や不備が無ければクリーニングをして賃貸に出すとよいでしょう。

また、空き家自体の状況が芳しくない場合は、やはり最小限の修理やリフォームをして賃貸に出すという活用法になります。
賃貸の一例としては、シェアハウス、民泊、戸建賃貸での利用、貸店舗や貸工房など、いわゆるレンタルできる建物としての活用が挙げられます。

1-2.建て替えて貸す

次に挙げられる活用法としては、空き家を建て替えて新たな賃貸住宅などを建てるというものです。
この活用法は空き家の解体費用や新規の建物の建築コストがかかるので、例えば、都市部の家賃が高額なエリアでないと収支計算が合わない可能性があります。

したがって、この活用法はすべての空き家に当てはまるものではないので、活用法として採用する場合には事前にしっかりと収支計画を立てる必要があります。

1-3.更地として活用する

3番目の活用法は空き家を取壊して更地として活用するというものです。
更地となれば、駐車場にしたり事業用として土地を貸したりするという活用法が見いだせます。

ただし、更地にした場合、そのまま放置すると固定資産税の負担が重くなることがデメリットです。
詳しくは2-3.更地にして活用する場合で解説しています。

実家のあった土地を活用する方法はこちらで詳しく解説しています。

2.空き家を貸す場合の注意点

空き家を活用する場合、それぞれの手法で注意したい点が変わります。ここでは、各手法での注意点をまとめてみました。

2-1.空き家を生かして貸す場合の注意点

空き家の形態をそのまま生かして貸す方法では、さまざまな経営方法が生まれています。
経営方法によって注意点が異なるため、経営方法ごとの注意点を最初にまとめました。

経営方法ごとに以下で詳しく解説します。

戸建て賃貸経営の場合

戸建て賃貸経営の肝となるのは、入居者募集と管理を担う管理会社選びです。て賃貸は空室になると収入は0となり、一気に経営が厳しくなります。適切な賃料で借主を見つけられるかどうかは、管理会社の力量にかかっており、安定経営には最重要注意点といえるでしょう。

また、契約の種類にも注意が必要です。借家契約には定期借家契約と普通借家契約があります。普通借家契約の場合、賃貸人は正当な理由がない限り、賃借人からの更新の申し出を断ることができません。
将来自分の都合で別の用途に使用したり売却したりしたい場合には、定期借家契約にして置いたほうがよいことがあります。

シェアハウスなどの賃貸の場合

シェアハウスでは入居者募集の方法に工夫が必要です。
現時点では、ネットのシェアハウス募集サイトなどを利用する方法がもっとも効果的でしょう。

また、転貸借をベースとするサブリース契約の形態もあります。借主はサブリース会社となり、そのサブリース会社が第三者に転貸する、いわゆるまた貸しをするという内容です。
貸主はサブリース会社と賃貸借契約を結ぶので、転貸人の有無にかかわらず家賃がサブリース会社からもらえます。しかし、その賃料は本来の募集賃料よりも10％程度安くなります。

さらに、当初契約した家賃設定が続く可能性は低く、賃料値下げされる事が一般的です。

民泊の場合

本来、宿泊施設を提供する旅館業では旅館業法の規定に基づいて運営されますが、民泊の場合は住宅宿泊事業法という法律で、住宅の定義のままで届け出をすれば宿泊施設として運営できるようになっています。
この法律の最大の特徴は、年間で営業できる日数が180以内と限定される点です。それを超えると、営業行為として旅館業を営んでいるものと考えられるためです。

しかし、民泊自体は現状では発展途上の段階ですので、空き家を民泊転用するということには十分な検討が必要でしょう。

2-2.建て替えて貸す場合の注意点

建て替えの場合では解体費用や新規の建物の建築コストがかかるので、都市部の家賃が高額なエリアでないと収支計算が合わない可能性があります。
したがって、空き家があるエリアの市場調査を行い、建て替えをしても充分なメリットがあるかどうかを見極めることが必要です。

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2-3.更地にして活用する場合の注意点

この活用法も同様に、更地となれば駐車場にしたり事業用として土地を貸したりするという活用法が見いだせますので、大きなメリットがあります。
しかしながら、安易に更地しても借り手が存在しないと活用法としては成り立ちませんので、こちらも十分な市場調査をしてから着手すべき活用法です。

また、更地に戻したまま1月1日を過ぎると土地の固定資産税が増額します。固定資産税には建物があると土地の評価額が減額される措置があり、その基準が1月1日時点となっているためです。

更地の活用方法によって固定資産税の額は変わります。どのようなものが建造物とみなされるのかを土地活用会社と相談してみるとよいでしょう。

更地の固定資産税についてはこちらで詳しく解説しています。

3.空き家活用の事例10選

ここでは空き家の実際の活用方法を10種紹介します。

• 戸建て賃貸
• シェアハウス
• 民泊
• 介護施設
• セーフティネット住宅
• サテライトオフィス
• 時間貸し
• 店舗貸し
• コワーキングスペース
• トランクルーム

空き家の活用は立地によって最適な方法が変わるものです。おススメポイントを分かりやすく○×で表にまとめた上で解説します。

3-1.戸建て賃貸

戸建て賃貸は特に大きな改修工事もせずにそのまま貸すことができ、また賃料も高いことから、収益性が高く最もおススメの活用方法です。
戸建て賃貸はアパートよりも供給量が少ないため、一度入居者が決まると長く住み続けてくれます。
したがって、安定性にも優れているといえるでしょう。ただし、入居者が決まらなければ収入はありません。戸建て賃貸の取り扱いに長けた管理会社の選定が経営のコツといえるでしょう。

戸建て賃貸の始め方についてはこちらで解説しています。

3-2.シェアハウス

若者を中心に人気のシェアハウスは、キッチンや浴室、洗面所などの共有部を設け、専有は寝る場所だけというものです。
シェアハウスとして成功させるには、物件のコンセプトを明確にして、他の物件と差別化することがポイントです。

同じ趣味や目的を持っている人を集めるような仕組みにしておくと、入居者を安定的に確保しやすくなります。
映画シアター付きのシェアハウスや可愛い雑貨を揃えたシェアハウス、本格的なDIY工具を揃えたシェアハウスなどのアイデアが考えられます。

3-3.民泊

民泊には「家主不在型」と「家主居住型」の2種類があります。
家主不在型とは、空き家でも行うことができる民泊です。それに対して、家主居住型とは家主が住んでいる自宅の一部で行う民泊になります。

遠方にある空き家でも、「家主不在型」としてなら民泊経営を行うことができます。ただし、家主不在型で民泊を行うには、住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務付けられています。
住宅宿泊管理業者とは、家主不在型事業者から委託を受けて衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付を行う国土交通省に登録されている事業者のことです。

民泊をスタートさせるなら、まずは住宅宿泊管理業者を探すことから始めてみてください。

3-4.介護施設

空き家はデイサービスやグループホームといった介護施設として貸し出せる可能性があります。
デイサービスは、主に高齢者向けの通所介護施設、グループホームは主に認知症高齢者を対象に少人数で共同生活をする施設です。

デイサービスやグループホームは、元々戸建ての建物を改修して借りているケースも多く、立地も住宅街の中にある物件が多くあります。
介護事業者への一棟貸しですので、退去されない限り収入も安定するでしょう。

3-5.セーフティネット住宅

セーフティネット住宅とは、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として登録できる住宅のことです。
住宅確保要配慮者とは、例えば高齢者世帯、子育て世帯、被災者、日本の国籍を持たない方、障がい者、低額所得者が該当します。

セーフティネット住宅に登録すると、「セーフティネット住宅情報提供システム」から検索される住宅となります。他の賃貸物件が入居を拒む借主を確保することができるため、貸せるチャンスは格段に上がります。

セーフティネット住宅に登録するには、以下の要件を満たすことが必要です。

• 住宅確保要配慮者の入居を拒まないもの
• 床面積が原則25平方メートル以上
• 耐震性を有するもの
• 建築基準法、消防法に違反しないもの
• 家賃が近傍同種の価格から逸脱しないもの

セーフティネット住宅は、住宅確保要配慮者向け住宅であるため、必然的に収益性は低くなってしまいますが、戸建て賃貸としてなかなか借主を発掘できない場合には、セーフティネット住宅に登録してみるのも選択肢の一つです。

3-6.サテライトオフィス

サテライトオフィスとは、本社を中心に考え、その周りに衛星(サテライト)のように配置されたオフィスのことです。
近年は、IT企業が地方の自然豊かな場所にある空き家をサテライトオフィスとして借りるケースがあります。
サテライトオフィスとして貸すには、高速通信環境が整備されていることが条件です。

サテライトオフィスの成功例として有名なのは、「徳島県神山町」の事例があります。（徳島サテライトオフィスプロモーションサイト）
徳島県神山町は山間部にあることで、ケーブルテレビが敷かれ、早くから高速インターネット通信環境が整備されていたことがきっかけで、多くのサテライトオフィスを生み出しています。

3-7.コワーキングスペース

コワーキングスペースとは、会員制の事務所スペースを共有できる施設のことです。シェアオフィスとも呼ばれることがあります。
コワーキングスペースは、テレワークが普及したことから利用者が急激に増えています。最近では郊外の利用者が増えてきたため、かなり広い範囲で事業として展開できます。

建物をオフィス仕様にする必要はありませんが、高速インターネット環境を整備することや、プリンター、シュレッダー、ドリンクサーバーといった事務機器を用意することは必要です。
コワーキングスペースは利用者の会員が増えれば、高収益を得られるでしょう。ただし、会員を集めるのに時間がかかるという点がデメリットです。
相応の収益が得られるようになるまでは、おおむね1～2年程度はかかります。

3-8.時間貸し

時間貸しでは、貸し会議室として多目的に使用することを目的に時間に区切ってスペースを貸し出します。
戸建てタイプの時間貸しスペースでも、「ママ会」や「ホームパーティー」「ヨガ教室」「動画撮影」「荷物預かり」などのニーズがあります。必ずしも会議用のニーズだけではないので、住宅街の一角にあるような空き家であっても時間貸しスペースを運営することは可能です。

時間貸しスペースも、コワーキングスペースと同様に、うまくいけば戸建て賃貸よりも稼げるというメリットはあります。また、収益化まで時間がかかる点もコワーキングスペースと同じです。

3-9.店舗貸し

飲食店や商品販売用の店舗などに空き家を貸す方法です。店舗用物件の場合、個人に貸すよりも家賃滞納トラブルが起こりにくく、店舗内の什器備品などがあるため、家賃滞納されたときの差押えなどもしやすいことが利点です。

店舗として貸し出す場合、借り主に比較的自由なリフォームを認める必要があります。
今まで居住用として親などが使用していた物件ならば、事業用物件では不要の風呂などの設備は撤去し、飲食店を経営するにはそのための内装リフォームが必要です。
中には、完全な原状回復を期待できなくなるケースもあります。また、業種によっては店舗として利用できる場所が限られる点も店舗貸しの注意点です。

3-10.トランクルーム

空き家をそのまま生かしてトランクルームとして活用する方法もあります。おおよそ1畳程度のスペースで区切って貸し出す仕組みです。
近年、トランクルームの需要は増えています。従来のコンテナサイズのようなものではなく、個人で使用できる規模、賃料のトランクルームが人気です。
他の空き家活用とは異なり、人が空間を使用するわけではないので管理は比較的楽といえます。

運営は自身で経営する方式と一括借り上げ方式があります。一括借り上げの場合、設備の整備から集客・契約まで任せられます。ただし、契約によっては賃料に変動がある場合もあるため注意が必要です。

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4.空き家対策の実情と国の政策

空き家の増加は全国的な傾向です。首都圏でさえも空き家は増加傾向にあり、人口減少や少子高齢化に伴い今後も空き家は増え続けるとみられています。

空き家増加が社会問題となってから、2015年に空き家等対策の推進に関する特別措置法という法律が制定されました。この法律は自治体に空き家の調査や管理指導などの権限を与え、空き家の利用を促せるようにしたものです。加えて、税制面での支援措置などが定められています。

また、地域で問題となる空き家を自治体が特定空き家というものに指定して、立木伐採、住宅の除却などの助言、指導、勧告、命令、最終的には行政代執行もできるようにしました。
危険や害があると判断されると「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税は軽減措置もなくなり6倍になってしまいます。

したがって、空き家の所有者は売るとか貸すという方法を取ることが得策にはなります。
今後、市区町村による空き家等対策計画に基づき空き家の活用事業を支援していく方向にあります。売却時の譲渡所得控除などもあるため、空き家に対して何かしらのアクションをとりやすくなっているといえるでしょう。

5.空き家を相続することになった場合にどうしたいいのか

いざ、空き家を相続するとなった場合には、相続後のことを考えておかなくてはいけない時代になりました。ここでは、空き家を相続した時のことを想定しながら、その対処法を解説します。
実際には、相続が発生する前に親子で実家の住まいは空き家になった場合の対処法を、早いうちから話しあっておくことが重要です。

選択肢 1空き家を相続しない

相続放棄をするには一定の手続きが必要で、相続放棄の申請を被相続人の死亡を知ってから3ヵ月以内に行う必要があります。もし、この期間内に決められないという場合には期間延長の申立が必要になります。

ただ、相続放棄は「すべての財産を同時に放棄する」必要があるため、例えば空き家は相続放棄するけれども現金や有価証券、都会のマンションは相続するというわけにはいきません。

相続財産すべてが空き家の実家だけというのであれば簡単ですが、実際には他の財産も保有している場合が多いので、一概に空き家があるから相続放棄するとはいかないでしょう。

選択肢 2空き家を処分する（売却する等）

空き家を相続した場合、いざ処分しようと思っても処分できないということは避けたいものです。
最近では自治体や企業、あるいはお隣さんへあげてしまうということもあるようですが、もらう側のメリットがないとこの手の話は成立しません。
そう考えると、一般的は売却ということになります。

都心の場合はともかく、地方になれば不動産の価格は年々下落傾向にあります。
したがって、空き家を売るという方向性が出せるのであれば、売却は早いほうがよいかもしれません。

選択肢 3とりあえず所有する

今のところはすぐに空き家に住むということはないが、将来、自分や子どもたち、あるいは親戚が住むかもしれないというのであれば、定期的な維持管理をしながら所有するということもあり得る話です。

地域によっては、地元でそういった維持管理のサービスを行っている会社も探しておくとよいでしょう。

選択肢 4自分で住む

最終的にどうしても売ることや貸すことが心情的にできない場合、いったんは空き家に住むという考え方もあります。
いざ、住むとなればリフォームや修繕は必要ですが、そうした必要資金の面で多くの自治体が補助金や助成金を出しているので、事前によく調べておくとよいでしょう。

不動産相続の手順や相続した不動産の活用方法はこちらで分かります。

6.空き家の活用に迷ったら？相続税対策まで相談できる土地活用会社の選び方

今後の人口減少に伴い、空き家は将来的に増え続けると予想されています。
したがって、空き家を上手に活用することが大きな課題であり、その方法を探る必要があります。
そのためには、空き家のある地域のニーズを知ることが大きなポイントの一つです。ニーズの調査や税金面で不安を抱えているなら、プロに相談するのがもっとも良い解決法といえるでしょう。そこでご活用いただきたいのが「HOME4U 土地活用」です。

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