【詳しく解説】実家土地活用マニュアル。実家の活用の検討の仕方

介護施設への入居や、引取り同居などによって、実家が空き家になるケースは多いものです。使い手のない実家のある土地は以下の3つの選択肢から、どのようにするかを決めなければいけません。

• 土地活用する
• 実家を貸す
• 売却する

空き家の増加は全国的な社会問題になっていますが、実家を空き家のまま放置しておくのが一番もったいない状態です。
放置は、税制面などで大きなデメリットを背負い込むことになります。そこで本記事では上記の選択肢の決め方、実家の土地の活用方法について詳しく解説します。

土地活用と聞くと、『広大な土地が必要』というイメージがあるかもしれませんが、実際には40～60坪くらいの土地活用をすることもよく見られるケースです。
相続発生前・相続後それぞれの税制上の注意点などもあわせて解説します。

1.実家を空き家にしておくデメリット

実家を空き家のまま放置していると、「防犯・安全のリスク」「固定資産税等が上がる可能性がある」「相続税が不利」という3つのデメリットがあります。

1-1.空き家は防犯・安全上のリスクが高い

空き家をそのままにしておくと、不審者の侵入や、不法投棄の被害、放火の被害といった様々なリスクがあります。
そして、建物の倒壊や、景観の悪化、害虫の発生によって近隣に被害を与えるおそれも無視できません。
建物や植栽について定期的な手入れを行えば、これらのリスクを減らすことはできますが、管理のための手間や費用がかかってしまいます。

1-2.空き家は固定資産税等が上がる可能性がある

誰も住んでいなくても、土地や建物を所有しているだけで、固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。
しかも、利便性の高いエリアの地価は近年、上昇傾向なので、地価が上がれば固定資産税等も上昇します。

さらに、注意すべきは「住宅用地の特例」という制度です。
住宅の敷地は、更地にしておくよりも税金の優遇があり、固定資産税の評価額が6分の1に抑えられているのが通常です。
ところが、2015年の法改正により、危険な空き家を放置していると、自治体によって「特定空き家」に指定され、「住宅用地の特例」が無くなって固定資産税等が大幅に上がる可能性があります。

1-3.空き家は相続税が不利

『相続税はかなりの資産家だけが対象』というイメージがあるかもしれませんが、2015年の税制改正によって相続税の基礎控除額が減ったので、課税対象者が倍増しています。
空き家は相続税の面で不利です。

相続人である子どもが一緒に住んでいた家や、相続前にアパート等に建て替えた場合には、特例によって相続税評価額が減額される制度があります。（小規模宅地等の特例）
ところが、空き家はこの特例が使えないので、まとまった相続税が課税されるおそれがあります。

空き家の具体的な活用方法についてはこちらで解説しています。

2. 実家の土地は「土地活用」「貸す」「売る」どれがいい？

実家に自分や家族が住まないのなら、「土地活用」「貸す」「売る」という3つの選択肢があります。
それぞれの選択肢の特徴や注意点について解説します。
なお、いずれの場合も、家族や親戚の意見もしっかりと聞き、人間関係のトラブルを避けることも大切です。

2-1.建物を取り壊して土地活用する

建物を取り壊して土地活用すれば、先祖代々の土地など、思い入れのある土地を手放さずにすみます。
土地活用の選択肢は、駐車場、アパート、戸建賃貸、賃貸併用住宅など様々です。

実家の土地にぴったりの活用方法を見つけたいときには、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を利用すると、複数のプロの意見を聞くことができるので、思ってもみなかった活用方法が見つかるかもしれません。

相続発生前のポイント

相続が発生する前に実家を賃貸住宅に建て替えておけば、相続税の節税に有利です。

それは、貸している土地や建物は相続税評価額が安く評価される上に、「小規模宅地の特例」という制度によってさらに減額されるからです。
以前は大家族で住んでいた実家に親が一人暮らししている場合など、スペースが余っているなら、賃貸併用住宅に建て替えるのもおすすめです。

賃貸併用住宅は自宅部分と賃貸部分が合わさった建物なので、住み慣れた場所に住み続けながら賃貸経営が可能になります。
相続税の節税にも有利ですし、相続後は自宅部分も貸すことができます。

相続発生後のポイント

実家を相続したとき、複数の相続人がいる場合に、「共有」にしておくのはおすすめしません。
「共有」は一つの不動産を複数の人の名義で所有しておくことですが、土地活用に関する意思決定がしにくく、収益と費用の分配の手間もかかり、将来さらに権利関係が複雑になるリスクがあります。

不動産については1人の相続人が受け継ぎ、他の相続人とバランスを取りたいときは、差額を現金で精算する「代償分割」の方法を取るのがおすすめです。

2-2.そのまま「戸建賃貸」として貸す

相続した実家をそのまま「戸建賃貸」として貸すという選択肢もあります。
戸建タイプの賃貸は希少性がありファミリー層を中心としたニーズがあるため、立地や建物の状態によっては高めの賃料が取れる可能性があります。
ただし、不便な立地で老朽化している場合はニーズが少なく、なかなか入居者が見つからない可能性もあります。

実家を賃貸に出せるのかどうか迷う場合には、「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」を利用すると、家賃の想定なども含めて相談できます。

注意点としては、貸す前にリフォームが必要になったり、設備などが故障したりした場合はオーナー負担で修繕しなければなりませんので意外とコストもかかるという点です。

相続発生前のポイント

「数年間、貸してから売る」というつもりの場合は、税制上、不利になりやすいので要注意です。
マイホームを売却したとき、ほとんどの場合は利益が出ても「3,000万円の特別控除」という制度があるので非課税になりますが、あまり長く貸してしまうと特別控除が使えなくなってしまいます。

特に、買った値段がわからない（証明できない）土地や建物の場合は、売却代金の5％で取得したものとして計算するため、売却益に税金が発生しやすいのでご注意ください。

「3,000万円の特別控除」を利用するためには、住まなくなってから3年を経過する年の年末までに売ることが要件の一つになっています。

参考：国税庁タックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

相続発生後のポイント

「相続した空き家をしばらく貸して、いつか売ればいい」と考えるのは要注意です。

相続した家の売却では買った値段がわからないケースも多いため、売却益に税金がかかることも多いですが、「相続空き家の3,000万円控除」といって、利益のうち3,000万円まで非課税になる制度があります（2023年12月31日までの売却が対象）。

ところが、相続してから売るまでの間に誰かに貸してしまうと、「相続空き家の3,000万円控除」が使えなくなってしまいます。

参考：国税庁タックスアンサー「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

2-3.売却する

両親の名義の実家を、子どもが簡単に売却することはできません。
健在の両親の代わりに売却する場合でも、相続してから売る場合でも、特別な手続きが必要になります。

相続発生前のポイント

親名義の実家を親の代わりに売るなら、任意代理または法定代理制度を使って売ることになります。

「任意代理」は、実家の売却についての委任状をもらって、親の代理人として売る方法です。
親が認知症などの場合は、代理人を立てることができないため、「法定代理制度」を使って売る方法があります。

住まなくなってから3年を経過する年の年末までに売れば、「マイホームの3,000万円控除」を利用でき、3,000万円までの売却益が非課税になるケースが多いです。

相続発生後のポイント

相続した家を売却する場合は、まず相続登記の手続きを行う必要があります。

なお、相続開始から3年目の年末までに売れば「相続空き家の3,000万円特別控除」を使って、3,000万円までの売却益を非課税にできるケースが多いです。
相続した実家を売却して現金化すれば、相続人が複数いても公平に遺産分割しやすいのは大きなメリットです。

ただし、遺産を分けるために焦って安く売り急がないように注意が必要です。

実家を売るときには、代理人や相続登記の手続きに精通し、高く売ってくれる不動産会社選びが大切です。
力のある不動産会社を見つけたいときには「HOME4U」を利用すると、有利に売却してくれる不動産会社が見つかります。

不動産会社にはそれぞれ得意分野や得意エリアがあって、家の売り方しだいで売却価格にはかなり差が出るため、不動産会社選びは慎重に行うことをおすすめします。

3. 実家の土地活用の具体例

土地活用は、必ずしも広大な面積を必要とするものではありません。
40～60坪ほどの実家の敷地を土地活用する方も多くいます。また、狭小地や変わった形の土地でもさまざまな可能性を持っているものです。

これから、具体的な土地活用の選択肢9つと、最適な土地活用を選ぶための「5つの要素」について解説します。

3-1.約40坪から可能な土地活用6選

約40坪から可能な土地活用には、「アパート」「マンション」「賃貸併用住宅」「戸建て賃貸」「貸店舗」「シニア向けの施設」などがあります。

アパート

木造や鉄骨造のアパートを建てる土地活用は、賃貸需要がある立地なら高収益が見込めて手堅い土地活用です。
固定資産税や相続税の節税効果が大きいのもメリットです。

マンション

利便性が高い立地で、アパートの競合物件が多い場合には、マンションのほうが有利になる場合があります。
鉄筋コンクリート造のマンションは建物性能が高いため、初期費用は高めになりますが家賃も高めに設定でき、高稼働が見込めます。

賃貸併用住宅

自宅と賃貸部分を合わせた「賃貸併用住宅」なら、ローンの負担が軽くなります。
建築プランによっては、アパートローンよりも金利の低い住宅ローンを使って、建物全体の建築費を調達できる可能性もあります。
理想の住まいと安定収入の両方を同時に手に入れられる選択肢です。

戸建て賃貸

戸建てタイプの賃貸物件は希少性があるため、地域性によっては高収益が見込めます。
アパートの供給が多いエリアで、ファミリータイプの需要が多い場合などに向いています。
敷地の規模や形状に合わせて設計しやすく、固定資産税・相続税の節税効果が高いのも魅力です。

貸店舗

駅や商業地の近く、幹線道路沿いなどの立地なら、貸店舗が有力です。
貸店舗は住宅よりも、1坪あたりの賃料単価を高く設定できるケースが多いのも魅力です。

シニア向けの施設

シニア向けの施設は、高齢化社会のニーズに応える土地活用のため、将来性は抜群です。
いわゆる「老人ホーム」以外にも、「サービス付高齢者向け住宅（サ高住）」「グループホーム」「デイケアセンター」などのさまざまな種類があります。
駅の近くから郊外まで、地域性や土地の面積に合わせて計画することができます。

3-2.狭小地でも可能な土地活用3選

狭小地や変わった形の土地でも可能な土地活用には、「駐車場」「バイク置場・駐輪場」「トランクルーム」などがあります。

駐車場

狭い土地や変わった形の土地でも活用しやすいのが駐車場です。
駐車場のニーズさえあれば、初期投資も少なく、手間もかからない人気の土地活用です。
駐車場にはコインパーキングと月極駐車場がありますが、その運営形態は実は大きく異なります。
コインパーキングの場合は、オーナーが負担するのは舗装費用だけで、コインパーキング専門の企業に毎月一定額で土地を貸す形態が一般的です。

バイク置場・駐輪場

駅の近くだけでなく、マンションの多い住宅地でも隠れた需要があります。
狭い土地や、車が通りにくい道路に面している土地などもうまく活かすことができ、初期投資が少ないのもメリットです。

トランクルーム

近年増えている土地活用が、トランクルーム経営です。アパート等を建てるよりも初期投資が少なく、比較的転用しやすいのもメリットです。
収納のニーズが多いエリアかどうか、専門の企業に市場調査してもらった上で検討してください。

3-3.最適な土地活用は「5つの要素」で決まる

実家の土地活用に向いている方法にはさまざまな種類がありますが、どの立地でもどの形状でも当てはまるというものではありません。
最適な土地活用方法を見つけるポイントとなる要素を確認しておきます。

3-3-1.最適な土地活用を決めるための5つの要素

最適な土地活用を決める5つの要素は「需要と供給」「法規制」「面積と形状」「オーナーの優先順位」「初期投資の許容範囲」です。

「需要と供給」

アパートの賃貸需要や駐車場の需要がどれだけあるのか、需要にあった土地活用を選ぶことが最も大切です。
需要は多くても、すでにライバル物件も多いという場合には、どのように差別化するのか考える必要があります。

綿密な市場調査をふまえたプランニングが成功のカギです。

「法規制」

それぞれの土地には「都市計画法」「建築基準法」などに基づき、建てられる建物の種類や高さなどの規制があります。
これらの法規制をクリアしながら、土地の可能性を最大限に引き出す設計をするのがポイントです。

「面積と形状」

それぞれの土地の面積と形状に合わせた土地活用を選び、最も効率的な建築プランを立ててもらうことが大切です。
設計する不動産会社の腕によって、収益性も左右されます。

「オーナーの優先順位」

オーナーが土地活用に求める優先順位は人それぞれ違います。
「高収益を追求したい」「とにかく手間をかけずにお任せしたい」「長期的な土地活用を希望する」「短期で中止できるものがいい」といった希望に応じて、最適な土地活用を決める必要があります。

「初期投資の許容範囲」

どのくらいの初期投資を予定しているかによって、土地活用の選択肢が変わります。
なお、初期投資が少ないものは収益性が低く、初期投資が多いものは高収益が得られる傾向があります。

3-3-2.「5つの要素」を踏まえた理想の土地活用を見つけるには

最適な土地活用は、人によって土地によって違います。「5つの要素」を考慮した上での理想の土地活用は、どうやって見つけたらよいのか、分からないかたも多いのではないでしょうか。

失敗を避けるために必ず実行していただきたいのは、「複数の専門家の意見を聞いて、それぞれの土地活用プランを比較してみる」ということです。
土地活用が初めてでも、複数のプランを比較すれば、初期投資・収益性・安定性などの違いが明確になります。

土地活用プランの比較には、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご利用ください。ご実家の土地の基礎情報を入力するだけで、複数の企業にまとめて土地活用プランを請求できます。

まずは「需要」「法規制」「面積と形状」を踏まえた最適な土地活用について、プロの判断を聞いてみてください。
その上で、「オーナーの優先順位」「初期投資の許容範囲」に合った土地活用を選ぶことが、成功への近道です。

4. 実家の土地を活用する際の流れ

ここで実家の土地の活用の流れについて確認しておきます。多くの土地活用で以下のように進めます。

それぞれの段階について詳しく解説します。

4-1.相談と市場調査

相続によって実家の土地を得た場合、相続登記が済んでから土地活用の検討を始めます。
多くの場合で土地活用会社やハウスメーカーに依頼して、企業が実施した市場調査を基に、オーナーの希望と土地の将来性をすり合わせていく流れです。

4-2.プラン検討と契約

方向性が決まったら具体的なプランの策定です。プランは1社に依頼するのではなく、複数同時に依頼して検討するとよいでしょう。
信頼できる企業と納得のいくプランを選んだら本設計へと進み、契約を結びます。

4-3.施工・完成

実家の土地の場合、まずは実家の解体から始める場合も多いでしょう。解体工事は相談時に土地活用会社などに持ち掛け、一貫して任せるのがおススメです。
実家をそのまま生かす場合でも、リフォームなどに時間を要します。土地活用の種類によって、工事期間はまちまちです。収支にかかわることなので、事前にどのくらいの工期となるか確認しておきます。

4-4.経営開始

引き渡しが済んだら、いよいよ土地活用の経営が始まります。多くの土地活用において管理会社の選定は重要です。
相談時に管理会社の紹介を受けておいたり、事前にいくつかを検討したりと準備を進めておきます。

土地活用の流れについて具体的に知りたい方はこちら。

5.実家の土地活用、4つのポイント

土地活用は投資です。もともと所有していた、もしくは相続した実家の土地ですから、一から土地を購入するよりもメリットがありますが、それでも大きなお金が動きます。

ここでは、実家の土地活用で失敗しないためのポイントを4つ押さえておきます。

5-1. プラン検討段階で長期的視野を持つ

実家の土地活用におけるよくある失敗は「税金対策のために将来の収益をよく見通さずにとりあえず始める」という姿勢によって起こります。
土地活用の中には、一度始めるとなかなかやめにくいものもあるのが現実です。

をしっかり見通してプランの策定をしなければなりません。
その際、プランを立てた企業が提示するシミュレーションは実現性があるものなのかを見通す力も必要です。

5-2.節税効果について理解しておく

相続税や固定資産税の節税効果を期待して実家の土地を活用する向きも多いでしょう。
しかし、新たにアパートを建築すると建物にも固定資産税がかかる、収入に所得税がかかる、など逆に新たな課税対象が生まれる場合もあります。
節税の効果の内容を理解した上でプランを決めることが重要です。

建築の方法によって減価償却の期間が変わったり、建物の規模によって減税措置を受けられない範囲が生まれたりもします。相談の際には税金対策も相談できる企業を見極めて、プロと二人三脚で進めるとよいでしょう。

5-3.利回りについて理解する

土地活用において、経営方針を決める指針の一つとなるのが利回りです。
利回りには「表面利回り」「実質利回り」などがあり、経営では実質利回りを基に運用を考える必要があります。

実家の土地があって活用する場合、利回りの分母となる初期費用に土地代が含まれないことから、通常の不動産投資より優位性があるといえるでしょう。

また、土地活用の種類によって目安としたい利回りは変わります。
計画段階で提示される表面利回りはリスクを鑑みない数字です。複数の土地活用の方法を検討する際は、それぞれの方法におけるリスクの利回りへの影響をしっかり検討しておく必要があります。

5-4.信頼できる会社のサポートを受ける

土地活用では、経営知識や税制の知識など専門的な知識が必要です。
オーナー個人ですべてを見通して進めていくのは非常に難しく、プロの知見に上手に頼ることも優秀な経営者として持ち合わせたいスキルといえるでしょう。

相談をしていく中で信頼できる会社であるか、実績があるかを見極めて、経営を開始した後も頼れるような会社のサポートを受けられる体制を整えておくのがおススメです。

6.実家の土地活用について多角的に相談できる土地活用会社の選び方

実家を空き家にしておくと「防犯・安全のリスク」「固定資産税等が上がる可能性がある」「相続税が不利」という3つのデメリットがあります。
早い段階で「土地活用」「貸す」「売る」という3つの選択肢について検討したいものです。

特に土地活用では、税制面、経営面、運用面でさまざまな知識が必要になってきます。

その際、実家の土地に合ったアドバイスができる会社を選ぶ時は以下のようなポイントで見極めます。

• 市場調査を綿密にしている
• 収支にリスクも組み込まれたシミュレーションを提示している
• 相談に真摯に対応している

自分に合った会社を選び出すためには、手間なく複数の企業からの提案を比較するのが一番の近道です。

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