【詳しく解説】実家の土地活用マニュアル。思い入れのある土地は活用しましょう

親が介護施設へ入居したり、相続などで、実家の土地を持て余していませんか？

使い手のない土地は以下の3つの選択肢から、どのようにするかを決めなければいけません。

• 土地活用する
• 実家を貸す
• 売却する

また、もっともやってはいけないことは、実家を空き家のまま放置しておくことです。

空き家や更地を放置すると、税制面で大きなデメリットが発生します。

この記事では実家の土地を持て余している方向けに、土地の活用方法や、相続発生前・相続後それぞれの税制上の注意点を解説します。

また、すでに実家の活用を考えている方は、以下のボタンから土地情報を入力すると、あなたの土地に最適な活用プランを、最大10社の大手ハウスメーカー・建築会社から取り寄せることができます。

「うちの土地は活用できるの？」「収益がいくらになるのか知りたい」という方はぜひご活用ください。

1.実家の土地は「土地活用」「貸す」「売る」どれがいい？

冒頭の通り、実家に自分や家族が住まないのなら、「土地活用」「貸す」「売る」という3つの選択肢があります。

いずれの場合も、家族や親戚の意見もしっかりと聞き、事前のトラブルを避けることが大切です。

1-1.【土地活用】賃貸物件に建て替える

建物をアパート・マンションなどの賃貸物件に建て替える方法です。

実家を取り壊すことに抵抗がある方もいるかもしれませんが、先祖代々の土地など、思い入れのある土地を手放さずにすみます。

また、以前は家族で住んでいた実家に親が一人暮らししている場合など、スペースが余っているなら、賃貸併用住宅に建て替えるのもおすすめです。

賃貸併用住宅は自宅部分と賃貸部分が合わさった建物なので、住み慣れた場所に住み続けながら賃貸経営が可能になります。

相続税の節税にも有利ですし、相続後は自宅部分も貸すことができます。

相続発生前のポイント

相続が発生する前に実家を賃貸住宅に建て替えておけば、相続税の節税に有利です。

貸している土地や建物は相続税評価額が安く評価される上に、「小規模宅地の特例」という制度によってさらに減額されるからです。

相続発生後のポイント

実家を相続したとき、複数の相続人がいる場合、「共有」にしておくのはおすすめしません。

「共有」は一つの不動産を複数の人の名義で所有しておくことですが、土地活用に関する意思決定がしにくく、収益と費用の分配の手間もかかり、将来さらに権利関係が複雑になるリスクがあります。

不動産については一人の相続人が受け継ぐようにし、他の相続人とバランスを取りたいときは、差額を現金で精算する「代償分割」の方法を取るのがおすすめです。

実家の土地を活用して賃貸物件を建てる際は、事前に土地活用会社や建築会社の建築プランをしっかり比較することをおすすめします。

土地活用会社・建築会社によって、建築費や収益額が大きく変わることもあるので、複数の企業から見積もりを取ることが大切です。

その際は、複数の土地活用会社・建築会社にまとめてプラン請求を依頼できる、「HOME4U 土地活用」をご活用ください。

1-2.【貸す】戸建賃貸にする

相続した実家をそのまま「戸建賃貸」として貸すという選択肢もあります。

戸建タイプの賃貸は希少性があり、ファミリー層を中心としたニーズがあるため、立地や建物の状態によっては高めの賃料が取れる可能性があります。

ただし、不便な立地で老朽化している場合はニーズが少なく、なかなか入居者が見つからない可能性もあります。

実家を賃貸に出せるのかどうか迷う場合には、「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」を利用すると、家賃の想定なども含めて相談できます。

注意点としては、貸す前にリフォームが必要になったり、設備などが故障したりした場合はオーナー負担で修繕しなければなりませんので意外とコストもかかるという点です。

相続発生前のポイント

「数年間、貸してから売る」というつもりの場合は、税制上不利になりやすいので要注意です。

マイホームを売却したとき、ほとんどの場合は利益が出ても「3,000万円の特別控除」という制度があるので非課税になりますが、あまり長く貸してしまうと特別控除が使えなくなってしまいます。

特に、買った値段がわからない（証明できない）土地や建物の場合は、売却代金の5％で取得したものとして計算するため、売却益に税金が発生しやすいのでご注意ください。

「3,000万円の特別控除」を利用するためには、住まなくなってから3年を経過する年の年末までに売ることが要件の一つになっています。

参考：国税庁タックスアンサー「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

相続発生後のポイント

相続発生前と同様、「しばらく貸して、いつか売ればいい」と考えるのは要注意です。

相続してから売るまでの間に誰かに貸してしまうと、「相続空き家の3,000万円控除」が使えなくなってしまいます。

参考：国税庁タックスアンサー「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

1-3.売却する

両親の名義の実家を、子どもが簡単に売却することはできません。

健在の両親の代わりに売却する場合でも、相続してから売る場合でも、特別な手続きが必要になります。

相続発生前のポイント

親名義の実家を親の代わりに売るなら、任意代理または法定代理制度を使って売ることになります。

「任意代理」は、実家の売却についての委任状をもらって、親の代理人として売る方法です。 親が認知症などの場合は、代理人を立てることができないため、「法定代理制度」を使って売る方法があります。

相続発生後のポイント

相続した家を売却する場合は、まず相続登記の手続きを行う必要があります。

なお、相続開始から3年目の年末までに売れば「相続空き家の3,000万円特別控除」を使って、3,000万円までの売却益を非課税にできるケースが多いです。

相続した実家を売却して現金化すれば、相続人が複数いても公平に遺産分割しやすいのは大きなメリットです。

ただし、遺産を分けるために焦って安く売り急がないように注意が必要です。

実家を売るときには、代理人や相続登記の手続きに精通し、高く売ってくれる不動産会社選びが大切です。

実績のある不動産会社を見つけたいときには「HOME4U」を利用すると、有利に売却してくれる不動産会社が見つかります。

不動産会社にはそれぞれ得意分野や得意エリアがあって、家の売り方しだいで売却価格にはかなり差が出るため、不動産会社選びは慎重に行うことをおすすめします。

2.実家の土地活用の具体例

土地活用は、必ずしも広大な面積を必要とするものではありません。

40～60坪ほどの敷地でできる土地活用もたくさんあります。

また、狭小地や変わった形の土地でもさまざまな土地活用の可能性があります。

2-1.約40坪から可能な土地活用6選

以下が主な土地活用の選択肢です。

• アパート
• マンション
• 賃貸併用住宅
• 戸建て賃貸
• 貸店舗
• シニア向け施設

アパート

木造や鉄骨造のアパート建築し、賃料収入を得る土地活用です。

賃貸需要がある立地なら高収益が見込め、節税効果が大きい「土地活用の王道」とも言える活用方法です。

マンション

利便性が高い立地で、アパートの競合物件が多い場合には、マンションのほうが有利になる場合があります。

鉄筋コンクリート造のマンションは建物性能が高いため、初期費用は高めになりますが、家賃も高めに設定でき、高稼働が見込めます。

賃貸併用住宅

自宅と賃貸部分を合わせた「賃貸併用住宅」なら、ローンの負担が軽くなります。

建築プランによっては、アパートローンよりも金利の低い住宅ローンを使って、建物全体の建築費を調達できる可能性もあります。

理想の住まいと安定収入の両方を同時に手に入れられる選択肢です。

戸建て賃貸

戸建てタイプの賃貸物件は希少性があるため、地域性によっては高収益が見込めます。

アパートの供給が多いエリアで、ファミリータイプの需要が多い場合などに向いています。

敷地の規模や形状に合わせて設計しやすく、固定資産税・相続税の節税効果が高いのも魅力です。

貸店舗

駅や商業地の近く、幹線道路沿いなどの立地なら、貸店舗が有力です。

貸店舗は住宅よりも、1坪あたりの賃料単価を高く設定できるケースが多いのも魅力です。

シニア向けの施設

シニア向けの施設は、高齢化社会のニーズに応える土地活用のため、将来性は抜群です。

いわゆる「老人ホーム」以外にも、「サービス付高齢者向け住宅（サ高住）」「グループホーム」「デイケアセンター」などのさまざまな種類があります。

駅の近くから郊外まで、地域性や土地の面積に合わせて計画することができます。

2-2.狭小地でも可能な土地活用3選

狭小地や変わった形の土地でも可能な土地活用には、「駐車場」「バイク置場・駐輪場」「トランクルーム」などがあります。

駐車場

狭い土地や変わった形の土地でも活用しやすいのが駐車場です。
駐車場のニーズさえあれば、初期投資も少なく、手間もかからない人気の土地活用です。
駐車場にはコインパーキングと月極駐車場がありますが、その運営形態は実は大きく異なります。
コインパーキングの場合は、オーナーが負担するのは舗装費用だけで、コインパーキング専門の企業に毎月一定額で土地を貸す形態が一般的です。

駐車場の経営について相談したい方は「HOME4U 土地活用」を使えば、最大10社から無料で収支プランが手に入ります。

駐車場経営のプランを請求する（無料）

バイク置場・駐輪場

駅の近くだけでなく、マンションの多い住宅地でも隠れた需要があります。
狭い土地や、車が通りにくい道路に面している土地などもうまく活かすことができ、初期投資が少ないのもメリットです。

トランクルーム

近年増えている土地活用が、トランクルーム経営です。アパート等を建てるよりも初期投資が少なく、比較的転用しやすいのもメリットです。
収納のニーズが多いエリアかどうか、専門の企業に市場調査してもらった上で検討してください。

2-3.最適な土地活用は「5つの要素」で決まる

実家の土地活用に向いている方法にはさまざまな種類がありますが、どの立地でもどの形状でも当てはまるというものではありません。

最適な土地活用を決める5つの要素は「需要と供給」「法規制」「面積と形状」「オーナーの優先順位」「初期投資の許容範囲」です。

「需要と供給」

アパートの賃貸需要や駐車場の需要がどれだけあるのか、需要にあった土地活用を選ぶことが最も大切です。
需要は多くても、すでにライバル物件も多いという場合には、どのように差別化するのか考える必要があります。

綿密な市場調査をふまえたプランニングが成功のカギです。

「法規制」

それぞれの土地には「都市計画法」「建築基準法」などに基づき、建てられる建物の種類や高さなどの規制があります。
これらの法規制をクリアしながら、土地の可能性を最大限に引き出す設計をするのがポイントです。

「面積と形状」

それぞれの土地の面積と形状に合わせた土地活用を選び、最も効率的な建築プランを立ててもらうことが大切です。
設計する不動産会社の腕によって、収益性も左右されます。

「オーナーの優先順位」

オーナーが土地活用に求める優先順位は人それぞれ違います。
「高収益を追求したい」「とにかく手間をかけずにお任せしたい」「長期的な土地活用を希望する」「短期で中止できるものがいい」といった希望に応じて、最適な土地活用を決める必要があります。

「初期投資の許容範囲」

どのくらいの初期投資を予定しているかによって、土地活用の選択肢が変わります。
なお、初期投資が少ないものは収益性が低く、初期投資が多いものは高収益が得られる傾向があります。

このように最適な土地活用は、人によって土地によって違います。「5つの要素」を考慮した上での理想の土地活用は、どうやって見つけたらよいのか、分からないかたも多いのではないでしょうか。

失敗を避けるために必ず実行していただきたいのは、「複数の専門家の意見を聞いて、それぞれの土地活用プランを比較してみる」ということです。
土地活用が初めてでも、複数のプランを比較すれば、初期投資・収益性・安定性などの違いが明確になります。

土地活用プランの比較には、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご利用ください。ご実家の土地の基礎情報を入力するだけで、複数の企業にまとめて土地活用プランを請求できます。

土地活用のプランを請求する（無料）

3.実家の土地を活用する際の流れ

ここで実家の土地の活用の流れについて確認しておきます。多くの土地活用で以下のように進めます。

それぞれの段階について詳しく解説します。

3-1.相談と市場調査

相続によって実家の土地を得た場合、相続登記が済んでから土地活用の検討を始めます。
多くの場合で土地活用会社やハウスメーカーに依頼して、企業が実施した市場調査を基に、オーナーの希望と土地の将来性をすり合わせていく流れです。

3-2.プラン検討と契約

方向性が決まったら具体的なプランの策定です。プランは1社に依頼するのではなく、複数同時に依頼して検討するとよいでしょう。
信頼できる企業と納得のいくプランを選んだら本設計へと進み、契約を結びます。

3-3.施工・完成

実家の土地の場合、まずは実家の解体から始める場合も多いでしょう。解体工事は相談時に土地活用会社などに持ち掛け、一貫して任せるのがおススメです。
実家をそのまま生かす場合でも、リフォームなどに時間を要します。土地活用の種類によって、工事期間はまちまちです。収支にかかわることなので、事前にどのくらいの工期となるか確認しておきます。

3-4.経営開始

引き渡しが済んだら、いよいよ土地活用の経営が始まります。多くの土地活用において管理会社の選定は重要です。
相談時に管理会社の紹介を受けておいたり、事前にいくつかを検討したりと準備を進めておきます。

土地活用の流れについて具体的に知りたい方はこちら。

4.実家を空き家にしておくデメリット

実家を空き家のまま放置していると、「防犯・安全のリスク」「固定資産税等が上がる可能性がある」「相続税が不利」という3つのデメリットがあります。

4-1.空き家は防犯・安全上のリスクが高い

空き家をそのままにしておくと、不審者の侵入や、不法投棄の被害、放火の被害といった様々なリスクがあります。
そして、建物の倒壊や、景観の悪化、害虫の発生によって近隣に被害を与えるおそれも無視できません。
建物や植栽について定期的な手入れを行えば、これらのリスクを減らすことはできますが、管理のための手間や費用がかかってしまいます。

4-2.空き家は固定資産税等が上がる可能性がある

誰も住んでいなくても、土地や建物を所有しているだけで、固定資産税と都市計画税が毎年課税されます。
しかも、利便性の高いエリアの地価は近年、上昇傾向なので、地価が上がれば固定資産税等も上昇します。

さらに、注意すべきは「住宅用地の特例」という制度です。
住宅の敷地は、更地にしておくよりも税金の優遇があり、固定資産税の評価額が6分の1に抑えられているのが通常です。
ところが、2015年の法改正により、危険な空き家を放置していると、自治体によって「特定空き家」に指定され、「住宅用地の特例」が無くなって固定資産税等が大幅に上がる可能性があります。

4-3.空き家は相続税が不利

『相続税はかなりの資産家だけが対象』というイメージがあるかもしれませんが、2015年の税制改正によって相続税の基礎控除額が減ったので、課税対象者が倍増しています。
空き家は相続税の面で不利です。

相続人である子どもが一緒に住んでいた家や、相続前にアパート等に建て替えた場合には、特例によって相続税評価額が減額される制度があります。（小規模宅地等の特例）
ところが、空き家はこの特例が使えないので、まとまった相続税が課税されるおそれがあります。

空き家の具体的な活用方法についてはこちらで解説しています。

5.実家の土地活用について多角的に相談できる土地活用会社の選び方

実家を空き家にしておくと「防犯・安全のリスク」「固定資産税等が上がる可能性がある」「相続税が不利」という3つのデメリットがあります。
早い段階で「土地活用」「貸す」「売る」という3つの選択肢について検討したいものです。

特に土地活用では、税制面、経営面、運用面でさまざまな知識が必要になってきます。

その際、実家の土地に合ったアドバイスができる会社を選ぶ時は以下のようなポイントで見極めます。

• 市場調査を綿密にしている
• 収支にリスクも組み込まれたシミュレーションを提示している
• 相談に真摯に対応している

自分に合った会社を選び出すためには、手間なく複数の企業からの提案を比較するのが一番の近道です。

「土地活用について信頼のおける複数の企業の意見を聞いてみたい」というときに便利なのが、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の一括プラン請求サービスです。

「HOME4U 土地活用」を利用すると、所在地を入力するだけで、複数の大手優良企業から提案を受けられます。

複数の企業から土地活用の提案を受け、その中から、「収益性の高いものがいい」「手間がかからないものがいい」「初期投資が少ないものがいい」といったオーナーの希望に合うものを選べば失敗を回避できます。

無料のプラン一括請求をしてみる