土地活用の流れ完全版！検討段階～運営開始までの全プロセス

遊休地や空き地を使って、土地活用をしたいのだが、どのような方法があり、何が良いのかがわからずにお困りでしょうか。土地活用にはさまざまな種類があり、リスクへのハードルが低いものから高いものまでさまざまです。そこで今回は、お持ちの土地の活用方法がわからずにいる土地オーナー向けに土地活用の流れを検討段階編・実行編に分けて解説しています。

最後までお読みになれば、土地活用の流れ全体がわかるとともに、採用すべき土地活用方法が理解でき、土地活用への第一歩が踏み出せるようになります。

1.土地活用の流れ1　検討段階編

本章では、土地活用を検討する段階でするべきことをまとめています。土地活用は、以下の図のように、

• 土地活用相談をする
• 提案されたプランを比較検討する
• 会社を決定する
• 契約をする
• 建築→竣工

という流れになっています。土地活用の方法はお持ちの土地によって様々なものがありますが、今回は、アパート建築をすることを前提に説明をしていきます。

1-1.　土地活用の目的をハッキリさせる

まずは、土地の活用目的をハッキリさせておきましょう。ほとんどの場合、土地活用の目的は、お持ちの土地から新たな利益を生み出すことと、節税です。

メジャーな土地活用方法には、主に以下のようなものがあります。土地活用によって、ご自身が得たいものから優先して考えると、これから土地活用で何をすべきかが見えてきます。

1-1-1.　A賃貸アパート経営

アパートを建築して入居者を募り、賃料を得る土地活用方法です。節税に関しては効果的です。お持ちの土地にアパートを建てて賃貸経営をすると、土地の評価額が下がるため、相続税が減額されます。また、遊休地にアパート建築をして経営することにより、更地の時よりも固定資産税が1/6、「都市計画税は1/3まで減税されます。

賃貸経営をすれば毎月、入居者から賃料が入ってきますので、安定的な収入へとつながり、遊休地から長期間にわたって収益を生み出すことにつながります。

管理作業の多くは管理会社に委託することで運営はできますが、管理委託費がかかります。

初期費用の中でも最も大きな金額はアパートの建築費です。木造アパートの場合で坪77～100万円、鉄骨造で坪80～120万円ですので、木造でアパート建築すれば初期費用を最も低く抑えられます。例を出して計算してみましょう。

例）10坪（約33平米）の部屋が10室ある木造アパートの場合
10坪×10室＝100坪
100坪×木造坪単価77～100万円＝7,700～1億円

上記のように、活用予定地に建てられるアパートの大きさに応じて、建築費が上がります。これら建築費を含めた初期費用の多くは、自己資金と金融機関からのアパートローンを利用します。

【参照：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）】

1-1-2.B賃貸マンション経営

土地にマンションを建築し、入居者を募って賃料を得る方法です。節税に関しては効果的です。お持ちの土地でマンション経営をすれば、土地の評価額が下がるため、相続の際に相続税が減額されます。さらに、土地にマンションを建設して賃貸に出すと、更地の時と比較して固定資産税が1/6、都市計画税は1/3まで減税されますので、毎年の節税にもなります。

賃貸経営をすれば毎月賃料という長期安定的な収入が入り、土地から新たな収益を生み出すことができます。アパート経営と比べると定期メンテナンスや修繕積立金などの準備が必要で、建物管理にはお金がかかります。管理運営は管理会社に委託をする場合には委託料が発生します。

初期費用は、マンションの構造によって大きく違いが出ます。マンションの構造には鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造がありますが、最後の鉄骨鉄筋コンクリート造は高層マンションなどに採用する方法ですので、一般的なマンションの坪単価は鉄骨造で坪80～120万円程度、鉄筋コンクリート造で坪90～120万円程度となります。

例を出して計算してみましょう。
例）10坪（約33平米）の部屋が10室ある鉄骨と鉄筋コンクリートマンションの場合

以上のように、活用予定地に建てられるマンションの大きさと構造に応じて、建築費は上がります。構造にお金がかかりますので、初期費用が大きく、気軽に始められるとは言えないでしょう。これら建築費を含めた初期費用の多くは、自己資金と金融機関からのアパートローンを利用します。

【参照：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）】

1-1-3.C賃貸戸建て経営

お持ちの土地に一軒家を建築して賃貸する方法です。節税に関しては効果的です。住宅を賃貸に出すと相続税評価額が下がるため相続税対策になります。また、更地と比較すると、固定資産税が1/6、都市計画税は1/3まで下がりますので、毎年の節税になります。

入居者からの賃料が発生しますので、長く住んでもらえれば長期安定的な収益となります。アパートやマンションの1室と暮部手も延べ床面積があり、駐車場や庭などもあれば賃料は高めに設定できます。ただし、戸建を丸ごと貸しているため、入居者が退出してしまうと、その時点から収益がゼロになるというデメリットがあることも覚えておきましょう。

管理は管理会社にお願いするか、一軒だけでしたらご自身で大家さんとして管理するのでもよいでしょう。初期費用は一軒家を建築する金額に準じます。設備のスペックを賃貸用にすることで建築設備費用の一部を抑えることもできます。

一軒家は賃貸していたものを、後で自宅や店舗として利用するなど、転用しやすいのが特徴です。現時点では節税をメインの目的としているが、将来は親族の誰かが住むなどの予定がある場合には、戸建て賃貸という方法を取れば、家族のライフステージに応じた変化にも柔軟に対応できます。

【参照：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）】

1-1-4.D駐車場経営

駐車場経営は車に対しての賃貸ですので住居とはみなされないため、A～Cにあるような住宅を対象とする節税は適用外です。また収益に関しても、一般的な賃貸経営と比較するとスペース当たりの賃料は低めになりますので、大きな収益は期待できません。

その代わりに、駐車場には人が住んでいませんので、管理も比較的簡単です。管理会社に委託をするか、近隣にお住まいで管理する台数が少ないのであればオーナーが管理しても運営トラブルは少な目でしょう。

駐車場設備にかかる金額が初期費用となります。どのような駐車場を運営するかにもよりますが、最も簡素な駐車場であれば、敷地にコンクリートで舗装をする程度で済みますので、スタート時のハードルが低めです。

初期費用に関しては、フランチャイズや一括借り上げ制度のある企業に申し込めば、設備工事も会社負担になるプランがあり、その場合は初期費用ゼロでスタートできます。
【関連記事：駐車場経営で成功するために最低限おさえておきたい基礎知識！】

1-1-5.E店舗経営

店舗用の建物を建てて、そこで何かしらのビジネスをします。ご自身で運営する場合は経営者、店舗を人に貸す場合は、ＡＢの賃貸と同じになります。

店舗がロードサイドなどのアクセスの良い場所にあれば、高収益が期待できます。また、ご自身の経営手腕によって収益を上げていくこともできます。店舗には人が住みませんので、A～Cで解説したような土地評価が下がることによる大きな節税は適用されません。

収益に関しては、店舗に適したエリアや立地条件はかなり限定的ですので、お持ちの土地が条件に合わない場合は、店舗をスタートしても期待した売上に結びつかない可能性があります。また、ビジネスが順調にいっていても、近隣にライバル店舗ができるなどで、収益は安定しないことも考慮に入れる必要があります。収益に関してはあくまでビジネス手腕がもの言うことを前提にしましょう。

管理に関しては、ご自身が経営するのでしたら店舗管理は自分ですることになります。ただし、経営管理に関しては前述の通り、市場ニーズを読みながら経営戦略を考えるビジネスセンスが必要です。

初期費用は、どのようなスタイルの建物にするかによって変わります。店舗以外で使わないのであれば住むために必要なレベルの設備工事などは不要ですが、店舗併用の自宅にするのであれば、住宅としても適切なように、ある程度の初期費用がかかります。

上記で紹介した土地活用方法は非常にメジャーな土地活用法であり、多くの実例がありますので、土地活用が初めての方でも導入しやすい方法です。土地の活用方法がわかったら、今度は、自分の土地では何ができるのかも含め、土地活用のプロに相談し、具体的なプランを見てみましょう。

その際、必ず複数の会社から土地活用プランを入手し、様々な切り口から土地の活用方法と収益プランを比較してから、ご自身にとって最も納得のいくプランを選ぶようにしましょう。複数のプランを比較する場合には、NTTデータグループが運営する最老舗の不動産情報サービスサイト「HOME4U 土地活用」をご利用下さい。

活用予定地のエリアや広さなどを入力するだけで、大企業から地元の精鋭企業までを含めた、厳しい審査を通過した全国の不動産会社の中から、最大10社までに絞って、収益プランと土地活用プランを提案できる不動産会社を紹介します。複数の良質なプランの中から一度に比較できるので、土地から最大収益が得られるプランを選ぶことができます。

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1-2.　土地活用のプロに相談する

土地の活用目的をある程度把握したら、次は不動産の一括プラン請求で不動産と土地活用のプロに相談をします。プロフェッショナルがしてくれることは以下の4つです。

1-2-1.　活用予定地の現状把握

活用を検討している土地に関した現状把握をします。土地と法律に関した調査があります。

土地の現状把握

土地の形・起伏・地盤など調べ、相談者がイメージしている建物が問題なく建築できるか調査します。調査結果によっては土地活用プラン変更をする必要があります。

法的な現状調査

その土地が持つ法的な条件を調べます。建物の高さ制限や、地中を掘ってもよい場所なのかなどを含め、相談者のイメージする建物を実際に建築しても法に触れないかを調査します。調査結果によっては、イメージしている建築物をあきらめるか、法的な許可が下りる形での建築案を再検討します。

1-2-2.　活用予定地の正確な資産価値を出す

活用予定地の正確な資産価値を算出します。特に建築資金の多くを銀行融資で充当する場合には、銀行はこの資産価値をもとに融資額を決定します。つまり、建造物の予算は、この不動産価値の上限までしか組めません。

ただし、全額を自己資金で賄える場合には、資産価値の算出はしますが、建築物の予算上限に関しては土地オーナーとの相談になります。

1-2-3.　土地活用方法の精査

活用予定地が、オーナーが希望しているプランと合致しているかを精査します。

マーケティング調査

土地オーナーが建築したい建造物と、周辺環境が合致しているかの調査です。基本的に土地オーナーの意見は尊重されますが、あまりにも周辺環境の現実とかけ離れている場合には、別のプランを提案されることになります。オーナーが希望する運営内容に運営許可が下りるのかも含めてマーケティングをします。

ライバル調査

土地周辺で同業を営むライバルの実情を調査します。例えば、アパート経営であれば、同じエリアで同じくらいの間取りのアパートを調査し、どのような建物が満室経営で、どのようなセグメントの人々が利用しているかなどを調べます。うまくいっているライバル・うまくいっていないライバルなどを合わせて精査し、よいところを基準に取り入れていきます。

収益予測

上記の調査をしたうえで、賃料を想定し、年間でどのくらいの収益になるのかを計画します。前述のライバル調査時に得た情報をもとに、運営中にどの程度賃料の値下がりが起きるかなども合わせて考えます。

1-2-4.　適正プランの作成

1～3までをもとにして、活用予定地の適正なプランを作成します。実地調査に基づいた詳細な数字を使えますので、かなり具体的なプランになります。

各社とも複数のプランを用意していることが多いでしょう。あらかじめ、土地オーナーから希望があればすべて伝えておけば、出来る範囲でオーナーの希望に沿ったプランも準備できます。

1-3.複数のプランから良いと思ったものを選択する

ここまでで、複数の不動産会社とハウスメーカーから、土地活用プランが揃っていますので、数字とプラン内容、好みのデザインかどうかも含めて、じっくり検討をします。ここまででだいたい1～6か月ほどかかります。

土地活用のプランは初めから一社だけに絞り込むよりも、多くの不動産会社やハウスメーカーが作る多数のプランの中から選ぶようにします。不動産会社、ハウスメーカーとも、独自の切り口や得意な建築プランというものがあります。土地活用プラン請求にはNTTデータグループの不動産情報サービスサイト「HOME4U 土地活用」をご利用下さい。

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2.土地活用の流れ2　実行編

数あるプランの中から、「これだ」というものが決まったら、土地活用プランを実行に移します。

2-1.契約締結・融資

複数の土地活用プランの中から、ご自身が気に入ったプランのあるハウスメーカーや不動産会社を選んで契約をします。本契約に入ったら、ハウスメーカーや不動産会社では、デザインも含めた本設計を作成します。

土地を貸すことを決めた場合には、土地を借り上げる企業との契約となり、契約金やレンタル料などが決まれば、オーナーが土地活用のためにすることは、ここで終了します。

2-1-1.銀行融資審査

ほとんどの土地オーナーは、建設資金を金融機関からの融資でまかないます。土地オーナーは、ハウスメーカーや不動産会社のサポートを受けながら事業計画作成しておく必要があります。銀行融資に大事なのは、主に以下の3つです。

はじめての土地活用で事業計画書を作るのに不安がある場合には、ハウスメーカーや不動産会社の担当者に相談してサポートを受けながら作ることもできます。多くの企業では、事業計画書のひな型と、どのように書くべきかのノウハウがあり、非常に協力的です。

土地活用プランを入手する際には、大手ハウスメーカーもプラン請求の候補に入れておきましょう。大手ハウスメーカーには、事業計画を含め、ローン完済するまでの長いアパート経営期間全体のことまでを含めた運営実績が数多くあるため、多彩なプランを用意できます。

活用予定地に建てるアパートの収益予想と税金支払額のシミュレーション以外にも、どのようなデザインにするべきか、どんな間取りにすべきか、経営がうまくいくために正解なのはどのスタイルなのか？などを含め、成功しやすい土地活用のアイデアをアドバイスも可能です。

また、大手のハウスメーカーによっては銀行提携プランという、通常よりも審査が進めやすい融資プラン商品があります。このような大手ハウスメーカーを含めた土地活用プランを複数そろえるには、一回の申し込みで最大10社までのプラン請求ができるNTTデータグループの不動産情報サービスサイト「HOME4U　土地活用」をご活用下さい。

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2-2.工事着工

無事に金融機関から融資が下り、行政からの建築許可が下りたら、工事が着工します。平均的な工事期間は、アパート建築の場合で3～6か月ほどです。

工事に際し、ハウスメーカーなどは建築確認許可など、建築を進めるために必要な資料を作成します。これらの書類申請はオーナーがすることになっていますが、実際には複雑な図面や書類を複数揃える必要があるため、ハウスメーカーや建築会社に委託して手続きをしてもらいます。

土地オーナーには担当者の指示に従いながら、必要書類などを準備し、指定された箇所にサインをしていく作業があります。資料には必ず目を通し、わからないことは確認しながら進めていきましょう。

着工が順調に進んでいれば、部屋の図面での入居者やテナントの募集をスタートすることも可能です。

2-3.竣工・運営開始

建物が完成し、不動産オーナー業がスタートします。入居者やテナントを入れて不動産運営開始です。管理運営方法には2通りがあります。

2-3-1.管理会社に委託

建物と入居者などの管理は、管理する部屋数や内容によって、管理会社に任せることができます。すべてをお任せするプランから、一部だけ委託するなど複数のプランがあります。

建物の設計や竣工をした会社が、不動産管理もしているのであれば、そこにお願いしてもよいでしょう。ただし、不動産管理の委託料や管理内容は、会社によって個性があります。複数の管理会社を比較したうえで、お持ちの不動産に適した管理方法を選びます。

2-3-2.サブリース

管理などの手間を一切省いて、不動産からの収益だけを得たい場合には、サブリースがおすすめです。サブリースは一括借り上げとも言い、竣工した不動産を企業が丸ごと借り上げて運営をします。運営によって出た利益のうち、あらかじめ契約で取り決めた％分を、不動産オーナーに支払う方法です。

サブリースは不動産の運営状況に関係なく、毎月一定の支払額が振り込まれますので、空室リスクの心配や、入居者トラブル対応など、不動産管理で関わることになるあらゆる業務から解放されます。サブリースを提供する会社は、不動産運営の様々なリスクを考慮した支払額を提示してきますので、ご自身で運営するケースと比較すると、手取り額は低めになります。

しかし、リスク管理を含んだ一切の不動産管理運営に煩わされないという利点がありますので、不動産管理運営に自信がない方や、本業が忙しい場合には、検討してみる価値があるでしょう。

土地活用プランをそろえる段階で、サブリース契約や不動産管理までを含めたプランを知りたい場合には、その旨を申込時の備考欄に書いておくと良いでしょう。大手ハウスメーカーの場合には、自社で不動産管理プランやサブリースプランがある商品を用意していることもあります。

不動産が竣工して運営が開始する前に知っていれば、これらの管理条件も含めたプラン選びができます。プランの請求には、一回の申し込みで最大10社までのプラン請求ができるNTTデータグループの不動産情報サービスサイト「HOME4U 土地活用」をご利用下さい。

まとめ

いかがでしたでしょうか。メジャーな土地活用方法を主軸に、お持ちの土地から最も高い収益が生み出せる方法をまとめました。今回紹介内容以外にも、土地活用にはさまざまな方法があり、どれが正解というものはありません。

ある程度、活用方法のイメージが具体的な場合には、そのプランをいくつかのハウスメーカーなどに相談してみるのもよいでしょう。また、土地活用をすることだけが決まっていて、どの方法が最適なのかがわからない場合には、不動産のプロフェッショナルであるハウスメーカーや不動産会社に相談をし、プロ視点で見た最適な土地活用法の意見を取り入れてみることも必要です。どちらの場合でも、最初から一社に絞らず、広い範囲から土地活用プランの提案を受け、最も収益性の高いプランを選択していくのが正解です。一回の申し込みで最大10社までのプラン請求ができるNTTデータグループの不動産情報サービスサイト「HOME4U 土地活用」をご利用下さい。