土地活用の7大不安要因と安心してはじめるための5ステップ

ご所有の土地で何かしらの土地活用をしてみようと思っても、何から手を付けてよいのかがわからず、お困りではないでしょうか。検索をすると土地活用の成功談などがたくさん出てきますが、読めば読むほど不安が募ることの方が多いのではないでしょうか。

土地活用にもたくさんの種類がありますので、まずは、ご所有の土地に適した活用方法を選ぶ必要があります。本記事では、土地活用に関した漠然とした不安や、なかなか動きだせない理由を解説しています。不安の原因を理解することで、土地活用はもっとスムーズになります。

1．土地活用に踏み出せない7つの不安要因

土地活用をはじめる前の段階で、多くの不動産オーナーが感じている不安をまとめました。土地活用はお金の話ですから、知人友人にもうちあけにくく、不安を抱えたままで相談できないという意味で、オーナーには次の7つの共通した不安があります。

1-1.お金が全部でいくらかかるのかわからない

結論から言えば、土地活用でいくらかかるのかは、選んだ土地活用によって変わります。土地活用方法には、初期費用が0円でも始められるものから、数億のお金が必要になるものまで幅広くあります。

例えば、以下はアパート経営をした場合の金額めやすです。

次は、コインパーキング経営をした場合の金額めやすです。

このように、土地活用で何を選ぶかによって必要な金額も変わりますから、お金のことは、土地活用のプランが絞り込まれてから悩めば良いことがわかります。土地活用は、ご所有の土地の条件などによって、金融機関からの融資額や、最適な活用方法が違いますので、活用方法を決めないと、必要なお金もはっきりしないと言えます。

どのような土地活用が最適なのかは、ご自分で悩むよりも、土地活用と不動産のプロフェッショナルであるハウスメーカーや建築会社にプラン請求をして、担当者に相談をしながら進める方が、より良い回答にたどり着きやすくなります。土地活用の種類が気になる方は、関連記事も参考にしてください。

1-2.ローンを組むのが怖い

これは「借金するのが怖い」という漠然とした不安です。しかし、むやみに借金をするのではなく、事業計画に基づいた借り入れであれば、特別に怖がる必要はありません。一般的な大型ローンのイメージには住宅ローンがありますが、住宅ローンはご自分の住まいを確保するための「消費」が目的のローンです。

しかし、アパート経営などの土地活用によるローンは、土地や建物から収益を発生させるためのローンです。返済原資は、土地や建物を借りている賃貸人から受け取る賃料ですので、土地はもともとご自分のもの、建物を建てるためのローンは、その建物を借りてくれた他人が支払っていくれています。

このように、土地活用によるローンは消費ではなく、ご所有の土地や建物を使って、新しい富を「生産・増加」するためのローンであることがわかると、怖がる必要がないこともわかっていきます。

1-3.金利が上がったらどうしよう

金利が上がると、何か痛手を負うのではないかという不安は、正しい不安です。土地活用をしている方は、金利が上がると、毎月の返済利息が上昇するため、賃料収入からの返済がむつかしくなる可能性があるからです。

このような事態を引き起こさないようにするためには、事業計画の時点で、ご自分の返済額の許容範囲を把握しておく必要があります。許容範囲とは、毎月の利息を含めた経費をシミュレーション計算し、金利が何％までなら持ち出し無しで経営が続けられるかを確認しておきます。

金利が上昇することを想定したうえで、賃料設定や、返済計画を立てておけば、金利が上がっても下がっても、すべてのことは想定の範囲内になりますので、不安になる要素がありません

また、金利はゆっくりと上昇するものです。一般的に、変化が起きそうな情報が流れだしてから、半年～1年以上後になって、確定的なニュースが流れるようになります。そのようなタイミングをとらえて、小まめに繰り上げ返済をしておくことで、金利上昇分をカバーすることも可能です。

金利が上がると、ほとんどすべての企業や事業主は借り換えを考えますので、金融機関でもたくさんの借り換え商品の提案を出して来ます。より低い金利の金融機関に借り換える、今の金融機関でローン計画を見直してもらうなどもできます。このように、金利が上がることは個人の力でどうすることもできませんが、それを上手に回避する方法は複数あります。

大切なのは、事前に「金利上昇」の想定をしてあるかどうかです。あらかじめ想定してあれば、いつ何をすればよいのかも明確に判断できるようになります。また、金利上昇によるダメージを100％回避したいのであれば、はじめから、固定金利を選ぶようにしてください。

1-4.経営なんて自分にはできないと思う

「土地活用は副業でもできるという内容の記事が多いが、普段から忙しくて副業なんてやる暇はないし、そもそも自分に経営者なんて無理だ！」と感じている方は、大勢いらっしゃると思います。

しかし、土地活用は読んで字のごとく「土地」を「活用」するタイプの事業です。そのため、土地の条件と活用方法さえ間違えなければ、経営能力は、一般の事業ほどは必要とされていないと言えます。

たとえば、アパート経営を選択した場合、オーナーが真剣に仕事をする必要があるのは、プラン選択と、どのような返済計画を立てるかの部分です。プランと融資が決まってしまえば、あとは、ハウスメーカーが建築をし、運営管理は不動産管理会社が行います。

土地活用におけるオーナーは、経営をするというよりも、運営をしてくれている人たちの監督をし、必要なときにだけ、経営計画に沿った判断を適格に指示するのが仕事といえます。

他の土地活用でもだいたい同じですので、「経営者になるんだ！」と力むよりも、いかにして、所有の土地から利益を最大化させ、管理が上手な会社や人材を見つけるかが仕事になります。

1-5.トラブルが起きるのが怖い

土地活用でのトラブルとは、赤字ともめごとです。赤字は普段から収支を把握していれば予測ができます。予測さえできていれば対策は打てます。赤字になる最大の要因は、賃料収入がないことですから、空室リスクを避けることが最大の回避策になります。

土地活用のもめごとは、人と建物からやってきます。人のトラブルを最大限に遠ざける方法は、入居審査を厳しくすることです。収入・勤務先・社会属性・連帯保証人などから、もめごとを起こしにくい人物を選ぶことが、入居者によるトラブルを出さないコツになります。

建物トラブルは、水道電気ガスなどのインフラ・建物内設備・建物外観に現れます。どの部分も、定期点検の計画を立てておくことで、修理修繕などが必要になる前の状態を維持できます。

外観も定期メンテナンスをしておくことで、大きな損傷を招かずに済みます。すべてお金のかかることではありますが、トラブルが起きてからの事後対策よりは、費用は軽く済む可能性が高くなります。

このような土地活用のトラブル全般への対処方法や回避方法は、不動産管理会社が得意とすることです。良質な不動産管理会社に管理全体を委託することで、オーナーの心理的・経済的負担も軽くなります。

【参照：賃貸経営HOME4U】

1-6.今からはじめても成功するだろうか

「成功」はその方の土地活用の目的によって違いますので、世間的に見た成功の基準を当てはめる必要はありません。多くの方は、資産拡大・相続対策などを理由に土地活用をはじめますが、その規模も金額もバラバラです。

土地活用で成功するかどうかは、ご自分が土地活用をして何を・どのくらい得たいのかで変わります。つまり、ご自分の望む結果を、段階的にでも得られるのであれば、土地活用は誰でも成功できる事業と言えます。良い結果を得るためには、堅実な経営計画が必要です。

経営計画のことを考えると「もっと景気が良ければ」という声も上がりますが、世の中の経済市況は、実際には誰にも正確には読めません。つまり、土地活用のベストタイミングにも、正解はないと言えます。

別の言い方をすると、金利が下がっても上がっても、円安でも円高でも、いつのタイミングでも土地活用をスタートしている方が必ず存在します。このことから、今からはじめても成功できるのかは、早いか遅いかではなく、「オーナーにとって必要なタイミングかどうか」で考えるのが自然だと言えます。

経営期間を10～20年と長くとって、少しずつ確実に良い結果になるように経営努力をするのが土地活用ですから、ご自分が動ける時に何もしないままでいることは、土地活用の成功にとって、最大のネックになる可能性があると言えます。

1-7.何からはじめたらいいのかわからない

土地活用はしてみたいが、何から手を付けてよいかわからず、すでに何年か経過してしまった土地オーナーは少なくないと思います。土地活用をしたいのに、なぜか動けなくなってしまう最大の理由は、土地活用に関した情報が少ないためです。

この情報とは、一般的な情報のことではなく、ご所有の不動産に関した土地活用の情報が不足しているのです。ご自分の土地にはどのような土地活用が適していて、どうすれば土地からの利益が最大化できるのかは、おひとりで調べて悩むより、土地活用と不動産のプロに相談しながらすすめる方がスムーズです。

NTTデータグループの運営する日本で最老舗の不動産情報サイト「HOME4U 土地活用」では、日本全国の土地活用と不動産経営に信頼と実績のあるハウスメーカーや建築会社との提携により、土地活用に関した総合的なサポートを提供しています。

一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができますので、一度に複数の会社の提案を比較できて、とても助けになります。気になるプランがあれば、現地調査に来てもらい、より具体的な土地活用の提案をしてもらいます。土地活用への不安も含めて担当者に相談しながら、納得のいくプランと会社を決めていくことができます。

2.土地活用の不安解消のために今スグできる4つのこと

せっかく活用できる土地を持っているのに、漠然とした不安のために、土地からの利益を見送るのはもったいないことです。土地活用に対して不安になってしまうのは、知識不足であることが大きな要因です。

本章では、自分から土地活用に対して積極的にできることとして、土地活用や不動産投資の予習をどのようにすればよいのかをまとめています。

2-1.自己資金の準備をはじめる

どのような土地活用をはじめるにも、自己資金はあった方が良いと言えます。今の土地活用は、最低でも土地活用にかかる費用の2割程度の資金準備をするのが一般的になっています。例えば、1億円の土地活用であれば2千万円の自己資金が必要です。

大きな土地活用をしない予定でも、新しいことをするためには何かと経費が発生しますので、手元にまとまった資金がある方がスムーズになります。融資を受けるときにも、自己資金がある方が金融機関の選択肢が増えますし、返済負担を軽くすることができます。

まずは預貯金・定期預金などの現金の確認と、現金化できる有価証券・活用予定地以外の不動産がないかを確認しておき、できる限りの自己資金を準備しておいてください。

2-2.本・動画・セミナーで知識を増やす

不安になる大きな理由のひとつに「土地活用のことをよく知らない」ことがあげられます。知らないことは誰でも怖いですし、知らないことをやるのに不安になるのは当然と言えます。

自分では勉強をしたつもりでいても、ネット記事を読んだ、動画をいくつか見ただけでは、総合的な知識になっていないことがあり、そのことが、より不安の原因になっている可能性もあります。

これから自分がやろうとしている土地活用には、どんな種類があり、どんな内容なのかを全体的に知っていくと、土地活用に関しての不安が消えていく可能性があります。広く知るためには、本・動画・会場セミナーなど、複数のメディアを使って情報を集めてみてください。

はじめのうちはお金をかける必要はありませんので、本と雑誌は図書館、ネット記事と動画、無料セミナーなどをフル活用してください。各メディアには、それぞれ次のような特徴があります。

2-3.市況を知るために不動産を見る癖をつける

多くのオーナーはご自分の不動産のことしか知りません。ハウスメーカーや建築会社にプラン請求をすれば、プロの判断した最適な土地活用プランが入手できますが、自分の判断軸がないと、何を見ても結局、不安になってしまい、行動にうつせない傾向があります。

市況を知るために不動産を見る習慣がつくと、自分なりの判断軸が得られるようになります。最も手軽なのは、ご所有の土地に関係する不動産情報を、日常的に見ることです。使うのはSUUMOなどの無料ポータルサイトで良いので、登録をして、定期的に物件探しをしてみてください。

検索するときには、ご所有の土地がある近隣エリアまでを含めて、次の2通りの検索をします。

・所有地の土地条件とよく似ている物件

・所有地のエリア内で「自分だったらここを借りるかな」と思える物件

どちらもやってみるとわかりますが、完璧な物件や理想的な物件というのはほぼありません。しかし、定期的に、根気よく探していると、たまに良いと思える物件が出てくることがあります。そういうものがあれば、お気に入り（ハートマーク）などに入れておきます。

こうしたことを繰り返していくと、お気に入りには、自分なりに納得のいく物件がたまっていくようになります。このような物件の条件を総合すると、自分の基準値ではありますが、エリア・物件種別・築年・間取りなどに応じた、平均的な価値や価格のようなものがみえてくるようになります。

こういう自分だけの判断軸ができてくると、ご自分の土地も客観視できるようになり、プロの作った土地活用プランで提案されている内容の根拠も理解できるようになっていきます。

2-4.なるべく多くの土地活用プランを比較する

ご自分での勉強で知識を付けるのと同時に、不動産経営と土地活用のプロが、ご所有の土地にどのような価値づけをし、どのような活用方法を提案するのかプラン請求をして確認してください。その際には、「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。

一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができますので、大変に便利です。情報管理の最大手企業であるNTTデータグループが運営をしていますので、安心してご利用いただけます。ご自分でチェックを入れた企業以外からは、一切の連絡が来ませんので、まだ検討中の段階でも、営業電話やメールに煩わられずに、ゆっくりと比較ができます。

• 土地活用によって得られる5つの安心

土地活用をすると得られるのは、5つの安心です。スタート前の段階でもわかるのは、「収入がアップする」ところだけだと思いますが、実際には、土地活用をすることによって、もっと大きな人生の安心が得られます。

3-1.安定収入が得られる

土地活用の最大の魅力は、安定した収入が毎月、長期間で見込めるところです。特に、アパート経営やマンション経営などの賃貸経営は、代表的な土地活用方法です。

賃貸物件は、人が暮らしていくうえで欠かせない要素ですから、借りる方にとって、家賃は毎月の支出として確実に支払う金額です。消費の中で家賃が占める割合（住宅ローン返済額も含める）は、支出総額の2～3割程度と言われています。

総務省の家計調査によれば、月平均の消費支出は約24万円ですから、そのうち、最低2割の約5万円は家賃に充てられていることになります。つまり、人がどこかで生活をしている限り、賃貸物件への需要はなくならないと言えます。同じようなことが、テナント経営でも、駐車場経営でも言えますので、土地活用全般には、長期安定収入が期待できます。

3-2.少ない自己資金でもはじめられる

何の投資をするにも自己資金は必要ですが、土地活用の場合は、土地を使ってより大きな融資が得られるため、少ない自己資金でも大きな土地活用ができます。

例えば、賃貸マンション経営・アパート経営であれば、金融機関がアパート経営をする方にお金を貸すためのアパートローンを使ってお金を貸します。審査の際には、担保に入れる土地の価値、これから建てる建物の価値、そして、賃貸経営で得られる家賃収入をもとに、事業内容を判断します。

一般的な不動産投資の場合は、土地建物の両方を取得するところからのスタートですが、土地活用の場合はすでに、担保にできる土地をお持ちですので、借入額は一般的な不動産投資よりも少なく済みます。結果的に、自己資金が少な目でも、無理な融資をしなくても良い傾向にあります。

3-3.副業としてもスタートできる

どのような土地活用であっても、基本的には不動産管理会社に業務委託ができます。そのため、相続などで引き継いだ不動産を使って、副業として土地活用をしている方もいらっしゃいますが、本業に影響が出ない状態での土地活用が可能です。

家賃の入金管理や、賃貸人とのやりとり、日々のメンテナンス対応のほとんどは、管理会社にお任せしておくことができますので、本業が忙しい方や、ご所有の土地が現在のお住まいから離れたところにあっても、土地活用をする上では問題がありません。

3-4.将来の備えになる

土地活用の収益は、老後の保障対策としても使えます。土地活用をはじめると、毎月の定期収入がありますので、将来のための備えができます。たとえば、貯金をする以外にも、賃料の一部をiDeCoで運用するなどで、私設年金を作ることもできます。

土地活用のローンが完済したら、経費を差し引いた分は全額収入になりますので、FIRE・セミリタイアメント・セカンドライフのどのシーンでも、生活サポート、年金サポート、事業サポートの資金にできます。

同じ土地活用の中でも、アパート経営やマンション経営をした場合には、団体信用生命保険に加入することで家族への備えにもなります。団信とは、融資を行う金融機関が契約者となる保険商品のことです。融資を受けた方が亡くなった場合には、ローン残債を保険で全額カバーできるため、遺された家族は無借金の収益不動産を相続できます。

3-5.節税対策になる

土地活用のことを調べ始めると、あらゆるところで「土地活用は節税になります」というフレーズを聞くと思います。結論から言えば、節税になるケースはありますが、その内容と意味を理解していないと、出費が増えただけになる可能性がありますので、注意が必要です。

土地活用の中でも、節税対策として効果の高いのは、アパート経営、マンション経営などの賃貸経営です。主に2つの節税効果があります。

上記のように、土地活用をすることで節税ができることは確かですが、このような節税を目的として土地活用をするのは本末転倒といえます。まずは、土地活用として良い結果が出ることを最大の目的にしてください。また、節税対策の際には、必ず税の専門家に相談をしてから動くようにしてください。

4.不安なく土地活用をはじめるための5ステップ

本章では、土地活用をスムーズに進めるために大切なステップを、5段階にわけて解説しています。なるべく以下の順番で進めるようにしてください。

4-1.たくさんの土地活用プランを比較する

ご所有の土地に適した土地活用プランを請求して、比較します。土地活用プランとは、その土地にどのような活用パターンがあるか、収益見込みはどのくらいか、借入金や賃料設定はどのくらいか、何年くらいで返済できるのか、メンテナンス費用はいくらかなどの、いくつかの土地活用とその経営プランをまとめたものです。

土地活用と不動産経営に実績と信頼のあるハウスメーカーや建築会社が、プロのマーケティング結果と、自社の独自調査を合わせて作る本格的な土地活用プランです。会社による考え方の違いがプランの差となって現れますので、たくさんのプランを比較するのは、土地活用の勉強にもなります。

プラン請求には、NTTデータグループ運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求が便利です。一回の入力で、最大10社にまで、一度にプラン請求ができます。

4-2.気になるプランは必ず現地調査を依頼する

プラン請求をして、たくさんの会社からのプランを比較すると、「これはいいな」と思うものがいくつか出てきます。その場合は、良さそう思ったところすべてに、現地調査を依頼します。現地調査とは、活用予定地まで各社の担当者がやってきて、実測・環境確認・日当たり確認・ライバル物件確認などを目視でしたうえで、さらに具体的なプラン作成をするために行います。

この時には、各社の担当者が来ますので、土地活用に関する不安や、プランを見てわからなかったことなども質問できます。現地調査までは無料ですので、気になるプランがあれば、遠慮せずに現地調査依頼をしてください。

4-3.担当者には何でも相談・質問をする

現地調査の際にやってきた担当者は、その後、土地活用の依頼先を決定するまで、土地活用の相談相手としても頼りになります。各企業の担当者は、当然、自分の会社で契約して欲しいと思ってはいますが、同時に、土地オーナーの意志や相性も大切であることを十分に理解しています。

そのため、どの会社の担当者も、自社の良いところをアピールしながらも、オーナーの土地活用の目的に沿った回答・対応をしてくれます。必要だと思えば、個別相談会やオーナー様向けセミナーなどの案内もしてくれますので、質問や相談は、すればするほど、どんどん土地活用への理解が深まります。

土地活用に関した不安、経営に関した不安、管理に関した不安なども、ご自分用の具体的なプランがあるからこそ、現実的な質問や相談ができるので、担当者にはなんでも相談や質問をしてください。

4-4.何パターンものシミュレーション計算をする

土地活用は、ご自分の土地を使った不動産への投資ですので、投下資金を回収する必要があります。回収が終わると、そこからは収入から経費を差し引いた分がすべて利益になります。具体的には、ローンの返済期間や返済金額をシミュレーションします。

何年で返済する、いくらで返済するのかはオーナーが自由に決められますが、無理のない計画が大切です。基本的に土地活用は10～20年という長いスパンの投資ですので、その間には、転勤・転職・結婚・育児・介護など、さまざまなライフイベントが起きます。

ライフイベントがあると大きなお金が必要となりますので、ローン返済に無理があると、さまざまなところに支障が出ます。ご自分にとって無理がなく、金融機関から見ても妥当だと思える返済計画を、何通りものパターンで、シミュレーション計算してみてください。

ハウスメーカーや建築会社に請求した土地活用プランや経営プランにも、同じようなシミュレーションがありますが、ご自分で計算をしたほうが理解もすすみ、自力で土地活用への不安を解消できます。シミュレーション計算に役立つ書籍があるので図書館などで探してみてください。

【参照：エクセルでできる不動産投資「収益計算」のすべて】

4-5.パートナー会社を決めて二人三脚でスタートする

いくつのハウスメーカーや建設会社にプラン請求をし、現地調査をお願いしたあとは、じっくりとプランを比較しながら、パートナーとなる会社を絞り込んでいき、1社に決めます。決めるまでに時間がかかるのは問題ないのですが、竣工日のスケジュールも想定したうえで動くようにします。

たとえば、アパート経営などの賃貸住宅経営をするのであれば、引っ越しシーズンである3～4月に間に合うように、2月ごろには竣工して入居者募集が開始できている方が、スムーズなスタートになります。他の土地活用であっても、基本的には、その業態のハイシーズンに間に合うような、スケジュール調整が必要です。

パートナー会社を1社に決めて契約をすると、建築士による本格的な設計がはじまり、経営プランを担当者と一緒に、予算やスケジュールを調整しながら煮詰めていくことになります。プランを比較する段階で、たくさんの話ができる担当者とのめぐり会いが、実際の土地活用にも大きく影響するのがご理解いただけるかと思います。

パートナー会社と二人三脚で歩くためには、最初に、たくさんのハウスメーカーや建築会社にプラン請求をし、候補となる会社になるべく多くプラン請求をして、比較することが大切です。プラン請求の際には、NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。

一回の入力で最大10社にまで一度にプラン請求ができますので、たくさんのパートナー候補を比較できます。

まとめ

土地活用に関する不安についてまとめました。ご所有の土地をお持ちでも、活用できていないと、土地からは1円も発生しません。しかし、ほとんどの方ははじめて土地活用をしますので、不安になるのも当然と言えます。

勉強をする、お金を準備するなど自分でできる準備とは別に、ハウスメーカーや建築会社にプラン請求をしてプロの知見をプラスすることで、土地活用への理解が深まります。まずは、たくさんのプランを請求して、内容をよく比較してみてください。