土地を貸すデメリットと土地活用で注意しておくべき5つのこと

1.土地を貸す5つのデメリット

土地活用の中には、土地そのものを企業や人に貸す方法があります。土地に何もしないでそのまま貸せるので、スタートのハードルは低めです。
しかし、「土地を貸すと取られてしまうのでは？」など、土地を貸すことに関したネガティブな情報も見受けられます。本章では、土地を貸すことによって想定される、貸し主に起きるさまざまなデメリットを5つにまとめました。

1. 貸出期間は長期が前提
2. 土地が売りづらくなる
3. 土地活用としては収益が低め
4. 土地貸しでも賃貸経営リスクがある
5. 土地が取られる ・戻ってこない可能性がある

この5つのデメリットを参考にすると、「滞納などの心配のない借り主が・ある程度の金額で・一定期間のみ借りてくれる」タイプの土地貸しであれば、土地活用はスムーズであることがわかります。
所有している土地でそういった貸し方が可能か検討し、不安な点が多い場合はその他の土地活用プランを比較しながら一番良い方法を探すようにしてください。

1-1.貸出期間は長期が前提

土地貸しは長期が前提です。借りる側の立場に立つと分かりやすいですが、借り主はそこに建物を建てて商売や事業をする、または家を建てて住むなどその場所を長く使うことを前提に土地を借りるためです。
契約方法によっては貸出期間を区切ることも可能ですが、その場合でも10年単位の長い期間になる傾向があります。

貸し主から見ると長期的に安定した収入を得やすくなりますが、代わりに長い期間、土地を自分で使うことができなくなります。
将来的に所有している土地で何らかの土地活用をしたいと考えている場合は、土地を貸してしまうことによって自身の土地活用の計画に影響が出る可能性に注意しましょう。

1-2.土地が売りづらくなる

企業や人に土地を貸したままの状態でも、土地を売却することは可能です。オーナーチェンジ物件と呼ばれる、収益物件の所有者だけを変える売買方法で土地を売ることはできます。
ただし、このような売買では購入者は土地を所有できても土地を自分で使うことができないため、借りた土地を使って何かをしたい方には魅力のある物件ではなくなりがちです。

しかし、このような売り方の場合、主な買い主候補になるのは不動産投資家です。
一般のマイホーム購入者や企業の買い手より、購入対象者の分母が小さくなってしまい、その結果貸している土地だと売りづらくなる可能性が高くなってしまいます。

1-3.土地活用としては収益が低め

アパートやマンションを建ててから貸す土地活用方法と比べると、土地をそのまま貸す土地貸しの収益は低めです。
たとえば、まったく同じ坪数の土地を土地貸しした場合と、アパートを建ててから貸した場合では単純計算で以下のような違いが出てきます。

【時価1億円相当の土地を活用した場合】
土地はそのまま貸すだけを想定しています。アパート経営は土地を担保に建築費を融資しますので、時価1億円の土地担保に対して最大5～6割が融資目安です。
自己資金が多ければ借入額は少なくできます。今回は、家賃10万円の物件が20室あるアパートで満室経営を想定しました。

※不動産業界の一般的な目安です。実際にはこの数値を基準にして交渉をします。

アパート経営の場合は建築費などに大きな費用がかかりますが、1つの土地に対して多数の物件を生み出せるため土地の活用効率も高く、収益性が高まることが分かります。
賃料を周辺相場に合わせたとしても、部屋数の分だけ収入があります。

土地を貸す場合は、一般の方の住宅用地に貸す場合と企業に貸す場合による割合の差はあるものの、土地の市場相場をベースに交渉で年間賃料を決めるのは同じです。
しかし1つの土地に対して1つの物件（土地）しかないため、実際の土地の価値以上にはなりにくいと言えます。代わりにスタート時の費用はほとんどかからないため、手持ち資金が少ない状態でも始めやすい土地活用です。

1-4.土地貸しでも賃貸経営リスクがある

土地をそのままの状態で貸すからといって、賃貸経営のリスクがゼロになるわけではありません。
貸している企業が経営不振で賃料を滞納する可能性や、契約の途中で倒産してしまうことなども十分に考えられます。
倒産して賃料の回収ができず、さらに企業が土地に建てた建物を解体せずに撤退してしまった最悪の場合には、更地に戻すために撤去費用をオーナーが負担する可能性もあります。

また、自然災害による経営リスクもアパート経営と同様に発生します。
たとえば、地震や水害などによって土地が水浸しになり地盤沈下まで起きてしまったひどい場合は、土地に建っている建物への責任はなくとも、土地を元の状態に戻すための排水・整備などはオーナーにも負担が発生することがあります。

このように、ただ土地を貸すだけであってもオーナーとしての経営リスクはあり、決してリスクがゼロになるわけではありません。

1-5.貸した土地が取られる可能性がある

土地貸しについて調べると「土地を貸すと取られる」「貸したまま戻ってこない」という意見が見られることがあります。
これは、土地の所有権はオーナーのままですが、土地を使用できるのが借り主であるためオーナーの自由には使えなくなってしまうという状況を指しています。自分の土地なのにずっと他人が使っているのですから、取られたのも同然に思ってしまうかもしれません。

昔からよくあるのが短期の賃貸借のつもりで土地を貸したが、契約期間を満了しても返してくれず、立ち退いてくれないなどがあげられます。
土地貸しは口約束だけでも契約が成立してしまうため、軽い気持ちで一時貸しをした土地に借り主が建物を建ててしまい、法的に借り主に強い権利が発生してしまうなど、貸し主にとって厄介な問題に発展してしまう傾向がありました。

土地を含めた不動産を貸すときには、借地法や借地借家法という法律が関係しています。しかし1992年（平成4年）8月に施行された「借地借家法」は、それ以前の「借地法」と比べると、オーナーが安心して土地を貸し出せるように変わっています。
現在では契約方法にさえ気を付ければ、貸した土地が思うように使えなくなる＝取られる、などのトラブルは回避できるようになっています。
土地の貸し方に関しては、次章で詳しく解説しています。

所有の土地を貸すデメリットを理解した上で、土地活用として土地を貸そうとお考えの場合は、他の土地活用方法と比較しながら進めると最善の判断をしやすくなります。
そのためには他の土地活用プランと、必要な資金や収益性などを理解しておきましょう。「HOME4U土地活用」の一括プラン請求なら、一回の入力で最大10社にまで一度にプラン請求ができます。
請求するプランにはオーナーが希望する土地活用方法以外に、気になっているその他の土地活用も含まれています。 良さそうなプランがあれば担当者に現地調査に来てもらい、土地を貸すだけのパターンと気になる土地活用をした場合のパターンの両方を比較することも可能です。
その他、不動産に関して気になっていることなども気軽に相談できます。ここまで完全無料で出来ますので、複数の土地活用プランを比較しながら、成功しやすい土地活用方法を絞り込んでいきましょう。

2.土地の貸し方には「普通借地」と「定期借地」がある

1992年（平成4年）8月に借地借家法が施行され、現行の法律では借地権は「普通借地権」と「定期借地権」の2種類に別けられています。

どちらの場合でも借り主は土地を所有することはできませんが、土地の建てた建物を所有する権利が発生し、土地を借りている対価として地代（賃料）を支払う必要があります。
これから土地を貸す契約をする場合には、以下の2種のどちらかを選んで貸すことになります。貸し方はオーナーが自由に決められますので、不動産会社の担当者と相談をしながら進めてください。

1. 普通借地
2. 定期借地

2-1.普通借地

普通借地は更新ができるタイプの土地の貸し方です。現行法において、次項にある定期借地以外の借地契約は全て「普通借地」になります。以下は普通借地による貸し方をまとめたものです。

【参照：建設産業・不動産業：定期借地権の解説 – 国土交通省】
最初の更新は20年以上、それ以後は10年以上という長期間の契約ができます。最初の30年の後に2回更新をすると、合計で60年間もの長期間貸し続けることも可能です。
借り主の使用目的に用途制限はありませんが、多くの場合はマイホームなどの居住用住宅を建てるために契約をする傾向にあります。借り主にとっては生活の基盤になるため、借地借家法によって強く保護されます。
そのため普通契約で貸してしまうと、よほどの正当な事由がない限り借り主からの契約更新を拒否することができません。

正当な事由とは、客観的に見て借り主に出ていってもらうしかないと判断されるだけの条件や状況のことです。ある程度条件や状況がそろっていたとしても、更新をせずに出ていってもらうためには、借り主と貸し主の話し合い・交渉によって決める必要があります。
仮に地震や火事で建物が倒壊・消失した場合でも、そのことを理由に貸し主から一方的に契約解除することはできません。

このようなことから、オーナーが自分で土地を使う予定がある場合は普通借地は選ばない方が良いと言えます。
反対に、30～60年以上という長い期間、更新などの心配をせずに安定的に貸したい、事情が許せば土地を借り主に買い取ってもらいたいと考えられるのであれば、普通契約は貸し主・借り主の双方にとって良い選択肢になる可能性があります。

契約方法は自由なため、双方に信頼関係があれば、口約束だけでも契約が成立したとみなされます。ただし代替わりなどによって当事者以外の人物（子・孫）が土地を使う可能性も想定し、口約束で成立している良好な契約であっても、更新のタイミングには契約書を作成することをおすすめします。

2-2.定期借地

定期借地は、土地オーナーにとって不利な状況になりにくい貸し方として、1992年（平成4年）8月の借地借家法の制定時に新たに追加された土地の貸し方です。
「定期」の借地であるため更新がありません。借り主は、契約期間が満了したら必ず土地を返却する義務があります。

そのため、一部で不安にされる「貸したら取られる」「土地を返してもらえない」などのトラブルの心配のない土地の貸し方です。定期借地には、一般・事業用・建物譲渡の3種類があります。

一般定期借地

一般定期借地は、土地を貸し出す期間を50年以上とした契約方法です。更新がない契約方法なので、どのくらいの期間を貸し出すのかは契約前に交渉によって決めていきます。
期間満了したら、契約は自動的に解除され、借り主は期限までに立ち退く義務があります。

土地の利用目的に制限はありませんが、居住用物件などを建てることが多い部分は前項の普通借地と似ています。
契約は書面に残しておく必要があり、契約書には「借地権の延長はしない」「買い取り請求権の行使をしない」ことを特約として明記しておくと、普通借地との違いが明確になりトラブルに発展しにくくなります。
また買取請求権の行使ができないと、借り主は土地の原状回復で返却する必要があるため、自動的に土地が更地で戻って来ることになります。

事業用定期借地

業用定期借地権は、事業だけに使用することを目的として交渉によって定められた期間のみ土地を貸す方法です。最短で10年、最も長い場合は50年と幅があるのでオーナーの利用予定に沿った貸し方が可能です。
10年後にアパート経営を計画しているのであれば、10年の事業用定期借地で契約をしておき、期間満了後には10年分の賃料を自己資金としてアパート建築をするなど、具体的な計画を立てやすくなります。

借り主が土地に建てて良い建物は「事業用」になり、店舗・事務所・工場・倉庫・ホテルなど、ビジネス目的で土地を使うことに限定されます。
同じ事業用でも、アパート・マンション・老人ホームなどは、建物内に居住部分があるため、事業用借地の扱いにはなりませんので注意してください。

公正証書による書面契約にする必要があり、口約束や電子契約などは認められません。契約終了時の買取・撤去なども含めて、契約前の段階で詳細を決めておく必要があります。

建物譲渡特約付借地

建物譲渡特約付借地は、30年以上の契約期間を定めたうえで、契約期間満了時に貸し主が借り主の建てた建物を時価相当の価格で買い取るという特約がついた貸し方です。
たとえば借り主が30年の契約をした土地でマイホームを建てた場合、契約満了して土地を返還してもらうためには、貸し主は築30年の中古一戸建てを必ず買い取らなければなりません。

借り主にとっては、建物の初期費用の一部が返還されるのと同じなため特約として魅力があります。貸し主にとっては、その後に、その土地で中古住宅を再利用する予定があれば、検討しても良い貸出方法と言えます。
契約満了後に貸し主は土地と建物の両方を所有し、上物を賃貸住宅として元借り主に賃貸をし続けて、賃料収入を得るなども可能です。

借地借家法は1992年（平成4年）に制定され、現時点（2025年）で施行33年目になります。この借地方法でどのような結果になるのか、どのようなトラブルが起きるのかを確認できる状態になりました。
すべての契約内容は、契約する前の段階で交渉しておく必要があるため、契約満了後の良い活用例や、双方の合意点が見つからない場合は、現時点では見送った方が良い貸出し方法です。

3.土地を貸すときに注意すべき5ポイント

土地を貸す時に注意しておくべきポイントが分かっていれば、トラブルは回避しやすくなり、トラブルも起きにくくなります。以下の5つに注意をしてください。

1. 土地条件を確認する
2. 契約書を作成する
3. 値上げができるようにしておく
4. 税金の確認をする
5. 先々の土地活用方法も検討しておく

3-1.土地条件を確認する

土地の借り主は、土地の持つ条件の範囲でしか建物を建てることができません。土地にどのような建物が建てられるのかは用途地域を確認するとわかります。
用途地域とは、都市計画法に基づいて決められた土地の利用方法のことです。この用途地域によって建てられる建物と規模が決まります。

用途が住居になっているエリアであれば、マイホーム・アパート・マンションなどは建てられますが、工場や倉庫は建てられないなどの細かな決まりがあります。借り手の建てたい建物と建てられる建物が違う場合には、契約が成立しなくなります。

多くの場合、借り手は用途地域を調べてから申し込みをしてきますが、万が一用途以外の建物を建ててしまった場合は、建築基準法違反となり修正（是正）命令や罰則の対象になることがあります。
また土地を貸しているオーナーの関与がなかったとしても、契約の経緯によっては、貸し主も罰金や罰則の対象になる可能性があります。

このようなトラブルを避けるためには、貸し手であるオーナーも所有の土地の用途地域や建築ルールなどを確認しておき、契約相手が適切な建物を建てるのかを契約前の段階で確認しておきましょう。

3-2.契約書を作成する

契約書の必要性を指示している借地方法以外では、「貸して」「いいよ」という口約束だけでも法的には契約が成立してしまいます。土地を貸す場合は、万が一のトラブルを避けるために契約書を書面で作成して、お互いに保管しておくようにしてください。

書面に残していない約束は、お互いに理解や記憶が曖昧なことがあります。たとえば2年間だけ貸す予定でいたが、相手は5年ほど借りる予定でいた、などです。お互いの認識がくい違い揉めてしまうと、期日までに土地を返してもらえない可能性が出てきます。

また無事に土地を返してもらえたとしても、借り主が想定外の建造物を建ててしまっていて、その解体費用の負担で関係がこじれる可能性もあります。不慣れな方が土地を貸す時には、不動産会社を仲介して適切な契約書を作成してください。契約前には、更新条件やトラブルの解決方法などを含め、双方が納得のいく内容になるまで話し合ってから署名捺印をするようにしましょう。

3-3.値上げができるようにしておく

土地の賃貸借契約は期間が長いため、契約中に社会状況や経済状況が変わる可能性があります。土地には固定資産税の支払いがありますが、その支払い義務者は土地の貸し主であるオーナーです。
固定資産税は3年に一度価格の見直しがありますが、インフレが続いて10年20年と経てば、貸し出した当時よりも固定資産税は値上がりをしていくことがあります。

賃料が上がらずに固定資産税だけが上がり続ければ、次第に経費負担は大きくなります。このような事態に備え、契約書には賃料（地代）の値上げができる文言を明記しておいてください。

賃料の見直しタイミングや改定方法などを話し合いで契約前に決めておくことにより、トラブルを回避しやすくなります。契約の際には、不動産会社を仲介すると適切な文言を入れてもらえます。

3-4.税金の確認する

土地を貸すと賃料収入が発生しますが、年間賃料収入の合計から必要経費を差し引いた金額が20万円以上ある場合は確定申告が必要です。確定申告は1年間の収入から必要経費を差し引いた「所得」に対してかかる、所得税を納めるための申告です。所得税が決まると自動的に住民税も決まります。

土地の賃料収入とは別に給与収入がある方は、自分で確定申告をする必要があります。公的年金と不動産収入の両方がある場合も、公的年金の金額には関係なく確定申告が必要です。

賃貸経営の必要経費には様々なものがありますが、土地を貸すだけの場合は主な経費は固定資産税と共用部分の修繕管理費くらいであるため、アパート経営などの賃貸経営と比べると経費は少な目です。以下は土地を貸している方の、年間の必要経費の例です。

適切な確定申告をするためには、毎月の収入と経費を記録しておく必要があります。必ず領収証やレシートなどを保管し、手書きでもよいので簡単な帳簿を付けるようにしましょう。
また赤字であっても、確定申告をした方が節税につながるケース（※）もありますので、始めのうちは自治体の無料税務相談などに足を運び、自分が支払う税金の勉強もしておく必要があります。
※参照：国税庁　損益通算

3-5.先々の土地活用方法も検討する

定期借地で土地を貸す場合、最短で10年後には土地が更地の状態で戻ってくるため、貸している期間に得た賃料を貯めておけば、次の土地活用の資金として活用することも可能です。
そのため、土地を貸し出す際には「将来的にどのように活用したいか」を見据えておくと、より適した貸出先を選びやすくなります。

土地活用の方法はさまざまで、土地の条件や周辺環境によって最適な選択肢は異なります。
こうした判断は一人で悩むよりも、不動産活用のプロであるハウスメーカーや建築会社に相談したほうが、より良い提案を受けやすいでしょう。

今の時点では土地を貸すことを前提にしていたとしても先々の土地の活用方法の選択肢は狭めないように、さまざまな土地活用プランを比較しておいてください。「HOME4U土地活用」の一括プラン請求では、ご所有の土地の広さやエリアなどのカンタンな項目を埋めていくだけで、最大10社へ同時にプラン請求ができます。
「こんな活用方法があるのか」「うちの土地にはこっちの方が良いかも」など、複数のプランを一度に比較できることによって、ご所有の土地への大きな発見につながる可能性があります。また将来的にご自分での活用を考えている場合にも、どのくらいの資金が必要なのかなど、かなり具体的なことがわかるようになります。

4.土地貸し以外で気楽にできる4つの土地活用方法

土地を貸そうと考えている方は、土地活用のために大きなお金や労力を使わないでもできる、のんびりとはじめられるタイプの活用方法を求めている傾向があります。
本章では土地を貸すのと同じくらい、気軽にスタートしやすい土地活用を4つにまとめました。

1. 駐車場経営
2. コインランドリー経営
3. トランクルーム経営
4. 土地を買い替える

4-1.駐車場経営

駐車場経営には、「月極駐車場」と「コインパーキング」という2つの運営方法があります。

月極駐車場

月単位で車1台ごとに契約をする貸出方法です。一番シンプルな方法であれば、土地の上にロープなどで仕切り線を敷くだけでスタートできます。少し手を加えるとしても、アスファルトかコンクリート舗装をすれば始められます。

利用者の募集は近隣の不動産会社に依頼をするのが一般的ですが、立て看板などを出しておけば自分で募集管理することも可能です。郊外エリアであっても近隣に車の利用をする人や企業が多ければ、ビジネスとして成立する可能性が高い活用方法です。

コインパーキング

コインパーキングは1つの駐車スペースを時間貸しするタイプの駐車場です。時間貸し計算をするための機械類が必要なため、専門会社に委託をします。
委託を受けたコインパーキング専門会社は、プラン内容によりますが整地・機械設置・宣伝・料金回収・管理・清算・撤去までを引き受けてくれます。

どちらの駐車場であっても借地借家法の適用外であるため、定期借地よりも短い期間を貸し出したいときに適しています。
契約書に「期間の定めがない」とあっても、一定の解約予告期間を経過すれば利用者に立ち退いてもらうことができるため、土地所有者の活用予定に沿った貸し方が可能です。

4-2.コインランドリー経営

コインランドリー経営は、人口が多く商業施設が近い場所であれば成功しやすい土地活用方法です。商業地・住宅地に関係なくニーズがあるため、安定経営が期待できます。住宅街であっても、布団乾燥・スニーカー洗濯乾燥・冬物衣料の乾燥・雨の多い時期の部屋干し対策・急ぎの洗濯物・週末のまとめ洗いなど、さまざまなニーズがあります。

施設と機械設置に初期費用が必要ですが、無人運営ができるためオーナー自身で管理運営することも可能です。運営方法にはさまざまな手段があり、フランチャイズ加盟をして経営する・機械類を買い取って自分で運営する以外にも、専門会社に経営委託をして実質的に土地を貸すだけにする方法もあります。

4-3.トランクルーム経営

トランクルームとは、家財などを保管できる小型貸倉庫のことで、一般家庭の物置としての機能を提供します。
ストーブや扇風機などの季節家電、シーズンオフのスポーツ用品（スキー・スノーボード・スキューバなど）、衣替えの衣類や布団類など、本来であれば空き部屋や物置にしまうものを収納できる場所として貸し出します。

貸し出す広さは半畳～6畳くらいまでの範囲が多く、月額制の料金制度がほとんどです。人が住むための建物ではないため、プレハブや物置を設置するだけでもスタートでき初期投資のハードルは低めです。トランクルーム経営の専門会社もありますが個人経営も可能です。

土地の形が悪い、日当たりが悪いなどで住宅としての需要があまり期待できない土地には、このような使い方も検討してみる価値があります。特に人口が密集しているエリアでは、家の敷地が狭い、分譲マンションの専有面積が狭い、部屋数が少ないなどの理由から高い需要があります。

さらに様々な契約プランを設定すれば、引っ越しのための一時利用、海外転勤のための長期利用、企業の不要不急の機器の保管場所など多様な利用訴求が可能です。また、駐車場経営などと同様に人が居住していないため、一定の通告期間を設ければスムーズな退去をしてもらうことができます。

4-4.土地を買い替える

所有の土地条件では希望している土地活用ができないからという理由で土地を貸す場合は、より条件の良い土地に買い替えるのも選択肢の一つです。たとえば駅歩のある場所から駅近の土地に買い替えることができれば、もともとの土地面積が減ってしまったとしても初めから需要の高い土地活用がスタートできます。

土地は売ったら現金化して終わりなのではなく「買い替える」という選択肢も含めれば、土地活用の選択肢は大きく広がります。

土地の買い替えも含めて土地活用を検討するためには、数多くの選択肢から絞り込むように土地活用を選びましょう。その方が納得がいき、さらに土地活用としても有用性の高いものを見つけやすくなります。

土地活用の方法には思っているよりも様々なものがあるので、土地活用プランを請求し比較検討することから始めるのがおすすめです。「HOME4U土地活用」の一括プラン請求であれば、一度の入力で最大10社にまでプラン請求ができるので、たくさんのプランを同時に比較しながら、気になるプランをピックアップしましょう。

まとめ

土地を貸すという活用方法をご検討の方向けに土地を貸したら想定されるデメリットをまとめました。新しく借地借家法が制定されてからは、世間で言われている「土地を貸したら取られる」というような貸し方は、貸主側で回避できるようになっています。
契約方法に注意をすることで、少ない初期費用で長期安定した賃料収入を得ることも可能です。まずはその他の土地活用プランと比較をしたうえで、慎重に活用方法を絞っていってください。