これが知りたかった！アパート経営のすべて【基本編】

3. アパート経営の開始に向けて準備をしよう

この章では、アパートの経営を始めるにあたり準備すべき事柄をご紹介していきます。
初心者の方には「こんなこと、自分ひとりではできない…」と不安になることがあるかもしれませんが、ご心配なく！ 次章であなたをサポートしてくれる味方の見つけ方も紹介しますので、安心して読み進めてください。

3-1. 目的・目標を明確にしよう！

アパート経営に向けた準備をする前に確認しておきたいことは、「なぜアパート経営をするのか？」という目的を明確にすることです。「アパートを建てたらあとはほったらかし」というわけにはいきません。

ある程度まとまった資金を投資しなければなりませんので、目的や収益目標を明確にしておく必要があります。経営が始まった後は、目的や目標に向かっているのかどうかを定期的にチェックして行けば、大きな失敗は回避できるでしょう。

まずはアパート経営が「不労所得を得たいため」「相続税の節税のため」「定年後の生活資金のため」等、目的・目標を明確にすることから始めましょう。

3-2. ターゲットを決めよう！

アパート経営は空室をいかにおさえ、家賃収入を安定させるかがカギとなります。そのため地域の需要を把握するとともに、ライバル物件の状況を調べておくことが必要です。全く同じ物件で条件が同じ場合、家賃がより安い方に人気が集まりますが、現実的には全く同じ物件はありません。

ターゲットが学生であればネット環境を整えたり、ファミリー層であれば長く住んでもらえるよう風呂場やキッチンの設備に戸建て物件のようなしっかりしたものを誂えたりと、それぞれのターゲットのニーズに合わせて工夫すべき点も変わってきます。

ターゲットをはっきりさせることで、次のステップとなる「それに見合う物件の準備と資金計画」が立てられるようになります。

3-3. 資金計画を立てよう！

次に、ターゲットとする入居者に見合う間取りや設備を考え、それを実現するための建築費用（購入費用）や諸費用など初期費用にどのくらいかかるかを見積もりましょう。そしてそれに税金や水道光熱費といった維持費を加算すると、アパート経営のために必要なコストの見当がついてきます。これをもとに、賃料を検討して行きます。

もちろん周辺相場より高くなれば入居者が集まらないリスクが出てきますので、それらを鑑みながら、コストを何年で回収できるか等を算段するのです。仮に空室率が10％だった場合、いくらの賃料ならば年間どのくらいの収益額になるか、初期投資を何年で回収できるかなど、具体的に見えてきますので、目標に向けた資金計画を立てましょう。

3-4. 経営に必要な知識を身に付けよう！

アパート経営には、不動産の知識が欠かせません。具体的には建築基準法や宅建業法、民法など不動産取引に関する知識に加え、不動産の購入時、保有時、売却時いずれのタイミングでも関わる税の知識が必要です。

給与収入があり、副業としてアパート経営を考えている場合は、確定申告の方法や損益通算の仕組みなど知っておくと間違った判断を回避しやすくなります。管路会社などに問合せて確認する方法もありますが、ご自身で身に付けた方が柔軟な判断ができることもあります。

とはいえ、最初からすべてに精通することは難しいですよね。まずは分からないことがあったら、パートナーである管理会社や不動産会社に質問し、少しずつ必要な知識を得るようにして行けば大丈夫です。

4. 理想のアパートを建てるには！？

前章では、自分だけで解決するのが難しいようなことも色々と出てきました。でも、これから紹介する手順を踏めば、そのような不安を払しょくしながら理想のアパートまで最短距離を進むことができます。ぜひ、最後までおつきあいください！

4-1. ベストな建築会社の探し方

前章で「アパート経営をする目的はそれなりにハッキリしたものの、ターゲットを見極めたり、資金計画を立てるのは自信がない…」と感じた方もいることでしょう。
でも、アパートメーカーや建築会社に相談すれば、目的や立地にあわせた提案や試算を出してもらうことができます。

アパート経営を始める時に絶対にしてはいけないのは、「一社だけに相談すること」です。

なぜかというと、アパートメーカーや建築会社によって工法や構造には違いがあり、「自分の目的に一番適している設計や収支計画がどれなのか」は、多くの提案を比較してみないとわからないからです。
とはいえ、いきなり「多くの会社から提案を受けるべきだ」と言われても、どの会社とどの会社に相談したら良いのかもわかりませんよね。
でも大丈夫！

国内の主要なアパートメーカー・建築会社を網羅している「HOME4U土地活用」を使えば、簡単に複数の大手企業から幅広い提案を受けることができます。
もちろん、いずれの企業も実績は十分あるので、エリアの需要状況から適切なターゲット層や設計内容、収支計画なども相談に乗ってもらえます。

最初の一歩はまずできるだけ多くの提案を受け、アパート経営を開始したあとに「もっと他の提案を受けておけば良かった」と後悔しないようにすることが重要です。

4-2. 建築会社とのやりとりと選び方のコツ

建築会社に建築プランの提案をしてもらう際、予算や目的について質問を受けることがありますが、ここで重要なのは「聞かれた項目についてできるだけ具体的に伝えること」です。

たとえば、目的について「年間でいくらの収益をあげたいのか」を具体的に伝えることで、それを実現するための構造や間取りなどプランを練ってもらうことができます。
反対に「なるべく安い初期費用で多くの収益をあげたい」といったボンヤリした回答しかしないと、建築会社もどんな規模の提案をしたら良いのか判断できず、あなたに最適なプランを出すことが難しくなってしまいます。

収益の最大化を狙うのであれば、最初の段階で具体的な数字を出してやりとりをし、より詳細なプランの提案を受けることが大切です。

このようなやりとりを経て各社から提案された様々なプランの中から、自分の希望にあったものを選んで行きます。選び方のコツは「建築費の安さだけに左右されないこと」です。

初期費用が安いと魅力的に見えてしまいますが、アパート経営はある程度の年数をかけて行うものですので、すぐに傷んでしまうような安い物件では、修繕費用がかさんだり空室の原因となってしまい、意味がありません。数年先のことまで見通した上で、自分の希望にあうプランの会社を選ぶようにしましょう。

4-3. アパートの建築期間はどのくらい？

アパートといえば、一般的には「2階建ての木造」になるでしょう。

建築期間の目安としては3か月～4か月程度です。大手のハウスメーカーであれば、規格化された工法により、もう少し短い工期で済む場合もあります。軽量鉄骨にする場合には、さらに1か月ほどを要します。

なお、竣工から入居募集や管理業務まで、まとめて相談できる建築会社も数多くありますので、あわせて提案を受けておくと安心です。

5. アパート経営に立ちはだかる壁、恐れることなかれ！

5-1. 空室リスクと対応策

アパート経営のメリットでもお話ししたように、アパート経営が人気の理由は、安定した家賃収入が得られることです。

ただし、「アパート経営の収入源＝賃料」となっているため、空室の期間が長引けば長引くほど予想していた収入を受け取れないことになります。空室期間をいかに短くし空室数をいかに減らすかが、アパート経営の成功のポイントです。

アパート経営をはじめる前に、地域の需要に合わせた正しいターゲットの設定とターゲットのニーズをきちんと見極めることで、事前に空室リスクを減らすことは可能です。この段階で、間取りや設備、賃料設定を需要に合わせたものにしておくことが肝心です。

そのためには、4-1.で解説した通り、提案されうるできるだけ多くのプランから比較検討しベストな建築会社とプランを決定することが最も重要なステップと言えるでしょう。

必ずしもきれいな建物で設備が充実していれば空室率が低くなるわけではありません。あまり費用をかけず、その代わり家賃を低くおさえ、日常の掃除や点検をこまめに行うことで、退去者を減らす工夫もできます。ライバルとなる他の物件の状況や家賃を調べ、差別化を図ることも可能です。

場合によっては空室保証の「サブリース（一括借り上げ）」を利用する方法もあります。打つ手はきっとみつかります。困った時には管理会社や専門の企業に相談すると良いでしょう。

5-2. 老朽化による大規模修繕費の負担と対応策

アパート経営は、手持ちの土地に新築アパートを建てて経営をするか中古のアパートを購入する形になりますが、いずれの場合でもいつかは大規模な修繕をしなければならない時期がきます。修繕しなければならない箇所や範囲によりますが、外壁や排水管などは本格的に修繕すると数百万円単位の金額が必要となることも。

大規模修繕は、20～30年おきの支出です。数年分の家賃収入が一気になくなる可能性がある大規模修繕費の負担は確かに軽いものではありません。経営初期の段階で、修繕費を想定し積み立てておくなど、事前に対応しておきましょう。明日100万円必要と言われると焦りますが、20年後の100万円なら何とかなるのではないでしょうか。

5-3. 災害リスクと対応策

日本国内の自然災害といえば、地震や台風などがあります。自然災害による建物の損傷は、必ずしも起きるわけではありませんが、予想できないからこそ備えておきたいリスクのひとつです。
基本的には保険の加入により金銭的な負担は軽減できますが、自然災害で建物が大きく破損した場合、迅速な対応や入居者への配慮が必要です。

事前の対応策としては、経験豊富な管理会社に委託することが挙げられます。日常的なトラブルだけでなく、突発的な自然災害のトラブルにも対応できる担当が近くにいると安心です。

6. いよいよアパート経営スタートへ！

6-1. 入居者の募集内容を決めよう

アパート建築が開始され、完成まである程度の目途が付いたら、いよいよ入居者募集の内容を決めていきます。資金計画で予測した賃料に加え、敷金礼金の額や管理料・共益金の額も決めます。

また賃貸借契約書に盛り込む内容を考えなければなりません。契約書に記載する一般的な項目のうち、オーナーが考えたい項目には以下のようなものがありますので、参考にしてください。

• 契約期間と更新、手続き方法
  契約期間や更新料の額と更新の手続き方法など契約の基本となります
• 禁止事項
  ペットや楽器の可・不可など、禁止事項に盛り込む項目を決めておきます
• 修繕費用の負担者
  入居中に修繕が必要になった場合の取り決め、修繕費用の負担者を決めておきます

物件の状態や周辺環境などを考慮し考えますが、その他の項目や細かい内容を含め、基本的には仲介業者や管理会社の意見を聞きながら決めていきます。

6-2. メンテナンスをどうするか決める

アパート経営には様々な業務があり、日常的なメンテナンスでは、消火器や火災報知機の点検、破損個所のチェック及び修繕、ごみ置き場のチェック、エントランスやアパート周辺の清掃、エレベーターの定期点検などがあります。また、契約更新や原状回復、クレームやトラブルへの対応、定期点検や家賃回収などの業務もあります。

アパートから自宅が近く、管理業務も煩わしくない人であれば自主管理でも良いですが、自宅が遠かったり管理業務を面倒と感じたりする方は、管理会社に委託することも検討しましょう。家賃の数％を管理料として支払わなければなりませんが、管理する手間を考えると経験豊富な管理会社にお任せした方が費用対効果は高いです。

6-3. 資金計画の確認と再検討

アパート経営をする前に、目的と目標を考えるとともに、資金計画が重要であるとお伝えしました。ただ、どんなに資金計画を入念に立てたとしても、ズレが生じる場合があります。資金計画は最初に立てて終わりではなく、収支結果を記録し、資金計画との違いを確認し、対応方法を考えなければなりません。

資金計画との違いが生じた場合、資金面での負担増が懸念されますが、柔軟に対応するためには、ある程度資金に余裕が必要となります。実際に年間で得られる収入額や初期投資額の回収期間を確認するためにも、キャッシュフロー（お金の流れ）は常に把握しておきましょう。

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7. アパート経営に必要な税金の基礎知識

7-1. 家賃収入の課税方法

ここでは簡単にアパート経営に必要な税金の基礎知識を紹介します。税の仕組みは複雑で、全体を理解するのには時間がかかりますが、参考にしてください。

何らかの収入を得た場合、その種類によって１０の所得に分かれます。収入が家賃だとすると、その家賃から必要経費を引いたものが所得となり、様々な控除をしたあとに税率をかけます。

家賃収入は「不動産所得」というものに該当します。不動産所得に該当すると、必要経費を引くことができ、損失が出た場合は他の所得と合算（損益通算）することもできます。

所得税の計算手順 ※不動産所得のみの場合

所得税の計算手順は複雑ですが、収入と所得、所得控除と税額控除がどの段階で出てくるかだけでも確認しておきましょう。

• 家賃収入－必要経費＝不動産所得
• 不動産所得－所得控除＝課税不動産所得
• 課税不動産所得✕税率＝所得税額
• 所得税額－税額控除＝納付すべき所得税額

7-2. 確定申告の基礎知識

原則、年間を通して得た収入は自分で申告し、税を納めなければなりません。給与所得者は年末調整という仕組みがあり、確定申告をする機会があまりありませんが、不動産所得は確定申告をする必要があります。

アパート経営をする上で、決めておかなければならないのは、青色申告にするか白色申告にするかです。青色申告は複式簿記でお金の流れを記録し、財務諸表を提出しなければなりませんが、特典も多いので青色申告がお勧めです。損失が出た場合の繰越控除や親族を雇った場合の専従者給与の適用など、青色申告を選択することで経営の幅が広がります。

申請時期

• 確定申告の時期：翌年2月16日～3月15日
• 青色申告の申請：原則は適用を受けたい年の3月15日まで
  ※1月16日以後に新規開業した場合は、業務開始日から2ヵ月以内

青色申告の主な特典

• 控除額：65万円控除（事業的規模の場合）か10万円控除
• 青色専従者給与：全額必要経費に算入可能
• 繰越控除：損失を以後３年間繰り越すことができる

7-3. 不動産にかかる税金

不動産は購入時、保有時、売却時と税金がかかるため、税金を踏まえた経営を考える必要があります。不動産に係る税金は以下の通りです。

• 購入時
  不動産取得税、登録免許税、印紙税
• 保有時
  固定資産税・都市計画税、所得税・住民税（家賃収入）
• 売却時
  所得税・住民税（譲渡収入）

例えば、不動産の売却は譲渡所得に該当しますが、不動産では５年以下の短期譲渡所得と５年超の長期譲渡所得に分かれます。短期での売却は、長期と比べ２倍の税率が課せられるなど、税金の仕組みを知っていれば、売却するタイミングを戦略的に考えることができます。

 まとめ

いかがでしたか？

アパート経営を始める際、一番重要なのは、「後悔しないようにできるだけ多くの企業から提案を受け、しっかりと比べること」です。

ターゲット設定や収支計画だけでなく、竣工後の入居募集や管理業務の対応なども含めて、幅広く比較することをおススメします。

不動産取引や税金の知識も少しずつつけながら、ぜひ理想のアパート経営を実現させてください。

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