アパートメーカー選びで失敗しない10個の比較ポイントとは？

40年以上に渡ってお金を生み続けるアパートは、どこで建てても同じというわけではありません。
アパートメーカーは新築時にしっかり比較して選ばないと、30年後、40年後に大きな差が開いてしまいます。

長く稼げる優良資産を築くには、新築時に長期的な視野に立って適切なアパートメーカーを選ぶことが重要です。

では、アパートメーカーはどのような点を比較して選べば良いのでしょうか？

そこでこの記事では、「アパートメーカー選びで失敗しないための10個の比較ポイント」を紹介していきます。
くわえて、アパートメーカーと工務店との違いや、比較することの重要性なども紹介しますので、適切なアパートメーカーを選択するための基礎知識を習得していただけます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、ベストなアパートメーカーを選択し、長期安定収入のアパート経営を実現するための足掛かりとしてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパートメーカーと工務店の違い

アパートメーカーの特徴を理解するために、最初にアパートメーカーと工務店との違いについて解説します。

1-1.アパートメーカーには総合力がある

アパートは工務店でも建てることはできますが、工務店が選択されることはあまりありません。
理由としては、アパートメーカーと工務店には総合力に大きな違いがあるからです。

アパートメーカーと工務店の組織的な違いを図示すると下図のようになります。

アパートメーカーは一般的に設計部門を社内で抱えています。
自社で設計して施工も行う「設計施工」の体制を整えています。

一方で、工務店は基本的に施工部門だけの組織となっています。
外部の設計会社の設計図面を元に建物を建築するのが工務店の基本的なスタイルです。

ただし、ある程度規模の大きな工務店になると、社内で設計者を雇い、設計施工体制を整えている会社もあります。

また、アパートメーカーは、関連会社に管理会社やメンテナンス会社を抱えていることが多いです。
竣工後の管理や建物修繕も全てお任せできるのがアパートメーカーを選ぶメリットとなっています。

それに対し、工務店は管理会社やメンテナンス会社を持っていないのが一般的です。
工務店でアパートを建てた場合、自力で管理会社やメンテナンス会社を見つけなければいけないことになります。

総合力のあるアパートメーカーに依頼すれば、ほとんど知識のない方でも立派なアパート経営をすることが可能です。

竣工後のことも全て依頼できることから、アパートは工務店ではなくアパートメーカーで建てる方が多くなっています。

1-2.アパートメーカーは品質・コスト・納期が優れている

アパートメーカーは、工務店に比べると建物の品質・コスト・納期が優れているという特徴があります。

理由としては、アパートメーカーは自社で大きな工場を抱えており、工業化工法を採用できるからです。

工業化工法とは、建築部材のほとんどを工場で製作し、現場ではその部材を組み立てるだけの工法になります。

対立する概念の工法としては、工務店が行う在来工法があります。
在来工法とは、工事現場で大工さんがコツコツ作業しながら建物を建てていく工法です。

在来工法は、現場で建築部材を組み上げていくことから、作業にもムラが生じやすく、職人の技量によっても品質に差が生じやすくなっています。

また、現場での作業時間が多いため工期も長く、その分、職人を長期間雇用することから、人件費もかさみコストも高くなります。

一方で、工業化工法は、ほとんどの建築部材を工場で機械的に生産することから、品質のムラが少ないです。

現場は主に組立作業だけなので工期も短く、その分、職人の数や雇用期間も減ることから、コストも安くなります。

よって、工業化工法ができるアパートメーカーは品質・コスト・納期の全てが在来工法よりも優れているという特徴があります。

1-3.設計の柔軟性は工務店の方が高い

工務店のメリットとしては、設計の柔軟性は工務店の方が高いという点です。

アパートメーカーが採用している工業化工法のデメリットとしては、規格ががっちりと決まってしまっているため、設計の融通が利かないという点があります。

そのため、例えば「和風の蔵」のような特殊な形状のアパートを建てたいという場合には、工務店の方が向いています。

ただし、特殊な仕様のアパートは貸しやすいとは限りません。
アパートメーカーが建てる規格品物件は、長年の実績や経験から「貸しやすい部屋」で設計されており、入居者に選ばれやすい仕様となっています。

また、工務店でないと建てられないような特殊なアパートを建てれば、その分、建築費は高くなってしまいますので、投資採算性を考えれば、コストの安いアパートメーカーの方が適切といえます。

2.アパートメーカーを比較することの重要性

アパートメーカーを選ぶ時、知名度や企業イメージが自分の好みかどうかといった要素だけで決めてしまう方も一部にいますが、良質なアパートを建てるなら、複数のハウスメーカーを比較するのが正攻法です。
この章ではアパートメーカーを比較することの重要性について解説します。

2-1.建築費が異なる

アパートメーカーは、各社で建築費が異なるため、必ず比較することをおススメします。

アパートメーカーは各社で建築資材の購買力が異なることから、同じような建物でも金額が異なってくるのです。

また、下請け構造となっている建設業界では、アパートメーカーが提携しているパートナー企業の状況によっても価格が異なります。

さらに、たまたま決算期が近づいているなど諸事情がある場合、目標売上を確保するために低い金額で見積ってくる会社もあります。

このように建築費はアパートメーカーの事情によっても異なってくるため、投資額を抑えるには見積もりの比較をすることが大変効果的なのです。

2-2.得意な構造や工法が異なる

アパートメーカーは、それぞれ得意な構造や工法が異なるため、最適なアパートを建てるためには比較が重要となります。

例えば、木造を得意とするアパートメーカーだけに相談しても、ベストな土地活用ができるとは限りません。

狭い土地でアパートを計画する場合など、構造を変えることで意外な解決策が見つかることがあります。

具体例として、建物の建築技術の一つにオーバーハングといった建て方があります。
オーバーハングとは、下の階よりも上の階が張り出した建物形状のことです。

狭い土地のアパート建築の場合、オーバーハングを取り入れることによって、貸室面積が増えたり、駐車場を確保できたりすることがあります。

オーバーハングは、梁(柱と柱をつなぐ横架材のこと)が太く頑丈でないとできない工法です。
木造や軽量鉄骨では難しく、重量鉄骨ならできる工法になります。

アパートメーカーはそれぞれ得意とする工法が異なるため、アパートメーカーを変えることで他社では受けられなかった提案を知ることができるのです。

2-3.「1階の活用方法」が異なる

アパートメーカーは、各社が持っている事業系テナントとのコネクションの強さが異なりますので、1階の活用方法が異なるがことがあります。

例えば、同じ土地にアパートを建てるにしても、1階に保育園を入居させるようなプランも提案できるアパートメーカーもいます。

エリアによっては1階に保育園を入れた方が収益性は高くなることもありますので、単純にアパートを建てるよりも保育園を入れたアパートの方が良い土地活用ができることになります。

保育園やコンビニ、ドラッグストア等の事業系のテナントは、アパートメーカーによってコネクションの強さが異なります。

A社は保育園を誘致できても、B社は誘致できないことがありますので、ベストな土地活用を知るにはアパートメーカーは幅広く比較した方が良いのです。

3.アパートメーカーを比較する方法

アパートメーカーの比較において最も重要なことはバランスです。
木造が得意な会社や、軽量鉄骨造が得意な会社、鉄筋コンクリート造が得意な会社等々、得意分野が異なる会社をバランス良く比較することが最も重要となります。

アパートメーカーをバランス良く比較するには、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」がおススメです。

「HOME4U 土地活用」では、最大7社のアパートメーカーから建築費や収支計画などをまとめた「建築プラン」の提案を受けることができますが、その7社のバランスが良いというのが特徴となっています。

木造が得意な会社や、軽量鉄骨造が得意な会社、鉄筋コンクリート造が得意な会社等々にバランス良く提案依頼ができます。

アパート建築に相当な知識を持った賃貸経営のプロが比較検討するプロセスを、初めてアパートを建てる方でも簡単に真似できるような仕組みになっているという点がメリットです。

しかも、それぞれの構造の分野において、日本を代表するトップメーカーがラインナップされていますので、各構造で品質・コスト・納期の最適な提案を受けることができます。

実績豊富なアパートメーカーだけが登録されていますので、まずは「HOME4U 土地活用」で複数のアパートメーカーを比較する第一歩を踏み出してください。

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4.アパートメーカーの比較すべき10個のポイント

アパートメーカーの比較すべきポイントは、以下の10個です。

1. 建築費
2. 設計部門の有無
3. 管理および修繕の体制
4. 管理メニュー
5. 収支計画
6. デザイン
7. 内装設備
8. 営業担当者の的確なアドバイス
9. 融資の提案内容
10. VE・CD提案

それぞれ一つずつ見てきましょう。

4-1.建築費

アパートメーカーの比較すべきポイントは、まずは建築費です。
投資額を抑えるには、見積もりを比較して適切な価格のアパートメーカーを選ぶことが重要なプロセスとなります。

アパートの建築費は、躯体の構造や設備スペック、会社の状況等によって決まります。
比較をすることで、アパートメーカー同士の競争関係も発生し、さらに適正価格に近付けることができます。

4-2.設計部門の有無

大手のアパートメーカーであればほぼ社内に設計部門がありますが、念のため設計部門の有無を確認します。

設計部門があるアパートメーカーは、その会社が最も建築費を安くできる設計を行いますので、設計部門がある会社の方が建築費は安くなる傾向です。

4-3.管理および修繕の体制

大手のアパートメーカーなら、基本的に関連会社に管理会社とメンテナンス会社を有しています。

竣工後の管理および修繕の体制はどのようになっているのか、念のため、確認するようにします。

もし、管理会社やメンテナンス会社がなければ、自分で管理会社やメンテナンス会社を探すことになります。

また、メンテナンスは借主とのトラブルを防ぐためにも重要ですので、メンテナンス会社がない場合には、どのような修繕体制になっているのかをしっかりと確認するようにしてください。

4-4.管理メニュー

アパートメーカーは関連会社に管理会社を有していることが一般的です。
提案では新築工事と同時に管理の提案もありますので、管理会社が入居者に対してどのような管理メニューを提供しているのかも比較するようにしてください。

例えば、管理会社の中にはアプリで街のお得な情報を提供している会社もありますし、水道光熱費を家賃と一括で請求するサービスを行っている会社もあります。
水道光熱費を家賃と一括で請求されれば、入居者の支払い手続きが楽になります。

管理会社が入居者に有益なサービスを行っていると、退去防止に繋がります。

入居者の入れ替えの少ない物件は、仲介手数料やクロスの貼り替え等の費用も節約でき、アパートの収益力が高くなります。

入居者サービスに創意工夫が見られる管理会社はポイントが高いので、必ずサービス内容を比較して、良い管理会社を選ぶことをおススメします。

4-5.収支計画

アパートの提案書の中には収支計画も入っていますので、収支計画をしっかり比較することがポイントです。

収支計画の中で、特に注視したいのは「修繕費」の項目になります。
修繕費は、各アパートメーカーが独自に積立金のような費用項目で計上している場合もあります。

将来の大規模修繕に備えて積立形式になっていれば、オーナーとしては安心して賃貸経営をすることができます。

積立形式になっていない場合には、オーナーが自分で修繕積立金を貯蓄していくことが必要です。

本来、修繕積立金は賃貸オーナーが自分で積み立てていくものですので、計画的に貯蓄ができるタイプの方であれば、積立形式でない方法でも問題はありません。

将来の大規模修繕に備えて、収支計画がどのように組まれているのかをしっかりと確認し、自分に合った収支計画を選ぶことがポイントです。

4-6.デザイン

アパートメーカーの比較ポイントとして、アパートのデザインも大切です。
デザインは選択の中で軽視されがちですが、実は賃貸経営においてかなり重要な要素となっています。

デザインが良いアパートは、それだけで空室対策になりますし、また空室対策としての効果も長続きします。

よって、アパートを長く稼げる優良資産とするには、デザインの良否はとても重要なポイントなのです。

アパートメーカーからの提案書には、通常「イメージパース」と呼ばれるカラーのグラフィック画像が載っています。
各社のデザインを比較するにあたっては、提案書のパースのページを中心に見比べます。

入居希望者は、インターネットで必ずアパートの外観写真を見ますので、入居者の気持ちになって雰囲気の良いデザインを選ぶことがコツです。

ただし、デザインは主観の要素が強く、好みが分かれるため、できるだけ家族や周囲の意見を幅広く聞きながら決めることをおススメします。

アパートの提案は、ついつい建築費や収益性の「数字」に目が行きがちですが、デザインも重要な要素なので、しっかり比較するようにしてください。

4-7.内装設備

アパートメーカーは室内の内装設備もしっかりと比較して選ぶことがポイントです。
内装設備とは、モニター付きインターフォンや温水洗浄便座、エアコン、浴室乾燥機、自動お湯はり給湯器等の設備のことを指します。

内装設備は入居者に関心の高い部分ですので、最低限、「新築物件なら当然ついている設備」を設置することが、安定的な賃貸経営をする上で必要です。

そのため、設備の内容はしっかりと比較して確認したいところですが、実は提案時の見積には、「電気工事一式」、「給排水衛生工事一式」等しか書かれておらず、どのような設備が入っているのかわからない状況となっています。

そこで、おススメなのが、実際にアパートメーカーが建てた物件を見せてもらうという方法です。

アパートメーカーは見学を依頼すると、竣工直後の物件や、竣工間近の物件へ案内してくれることがあります。
実際に物件を見ることで、室内にどのような設備が入るのかが良くわかります。

ポイントとしては、物件見学時に「この設備は見積もりの中に入っているのですか？」と確認することです。

物件によっては、標準スペックよりも高い設備が入っている物件もありますので、後で「こんなはずじゃなかった」とならないようにしっかり確認することが必要となります。

また、物件見学は新築物件のトレンドを知るという意味でも重要です。
ここ数年の新築アパートは、かなり贅沢になってきていますので、最初は「賃貸物件なのにここまでするか？」と思うかもしれません。

しかしながら、他の新築物件を見学することで、徐々に「この程度の設備は付ける必要があるのだな」ということがわかってきます。

新築アパートのトレンドもわかるようになってきますので、物件見学はアパートメーカーを決定する前に、各社に頼んでできるだけ多くの事例を見ることをおススメします。

4-8.営業担当者の的確なアドバイス

初めてのアパート建築では、良くわからないことも多いと思います。
様々な疑問に対して的確なアドバイスをくれる営業担当者は、契約してからも心強いため、アパートメーカーを選ぶ際の重要なポイントです。

的確なアドバイスをくれる営業担当者は、「なんでも即答できる担当者」という意味ではありません。
土地オーナーの疑問に対して、役所や税理士等にしっかり確認した上で回答してくれる担当者の方がむしろ良かったりすることもあります。

特に、アパートを建てる方は相続対策が絡んでいるケースも多いため、相続に関する疑問も多いと思われます。

専門的な内容の質問に関しては、やはり税理士等にしっかり確認した上で回答してくれる営業担当者の方が誠実であるといえます。

大手アパートメーカーの営業担当者の中には、きちんと調べた上で後日回答してくれる親切な担当者が多いです。
回答の仕方も丁寧かどうかも比較しながら、信頼できるアパートメーカーを選ぶことをおススメします。

4-9.融資の提案内容

アパートメーカーは多くの銀行と提携しており、どの銀行が有利な融資条件を出すのかを良く知っていますので、融資の提案内容も比較したいところです。

アパートローンの金利は、銀行や資産家の資産規模によっても異なり、生の金利情報はインターネット等で調べてもわかりません。

実際にはかなり低い金利で組める人もおり、情報通に聞いて見ないとわからない世界でもあります。

大手のアパートメーカーは、アパートローンの情勢をタイムリーに把握していますので、アパートローンに関しては実はかなりの情報通です。

既に取引のある銀行よりも低い金利で提供している銀行が見つかることもあるため、アパートメーカーから情報収集することをおススメします。

また、アパートメーカーを通じてローンを申し込むと、融資が通りやすくなるケースもあります。

アパートメーカーは、アパートローンに関しても心強いパートナーですので、融資の助言についてもぜひ比較してみてください。

4-10.VE・CD提案

比較ポイントとして、VEやCDの提案内容を比較することもポイントです。
VEとはバリュー・エンジニアリングの略であり、質を落とさずに価格を下げる技術的な減額提案のことを指します。
CEとはコスト・ダウンの略であり、部材そのものを取りやめる減額提案のことです。

建築コストが予算オーバーしてしまう場合、最終的に各アパートメーカーからVE・CD提案を募って建築費を下げていきます。

VE・CD提案は、依頼者の意向を大きく損ねずに、きちんと予算に近づいている提案が適切です。

VE提案は質が落ちない提案なので大丈夫ですが、CD提案は受け入れ過ぎると逆にアパートの質を落としてしまいます。

例えば、今どきのアパートで全室エアコンを取り止めるといったCD提案は賃貸物件の価値を落とす提案であり、やり過ぎです。

VE・CD提案は、常識の範囲内で適切な減額提案をしてくれるアパートメーカーが適切な会社といえます。

まとめ

いかがでしたか。
アパートメーカーを上手に比較するための方法やポイントをお伝えしてきました。

アパートメーカーは、建築費や得意な構造が異なるため、最良のアパートを建てるには必ず最初に「比較」することが重要です。
アパートメーカーを比較するにあたっては、様々な工法に対応できるハウスメーカーにバランス良く提案依頼ができる「HOME4U 土地活用」がおススメでした。

建築費はもとより、管理メニューや収支計画など10のポイントをしっかり比べて、あなたにとって最良のアパートメーカーを見つけ、長期安定収入のアパート建築を実現させてください。

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