アパートメーカー選びで失敗しない！5つの比較ポイントとおすすめ9社

公開日:2020/10/08　更新日:2023/02/07

アパート経営ガイド

何十年にもわたってお金を生み続けるアパートは、どこで建てても同じというわけではありません。アパートメーカーは新築時にしっかり比較して選ばないと、将来的に収益に大きな差が開いてしまいます。

アパート建築の第一歩で重要なのは、新築時に長期的な視野に立って適切なアパートメーカーを選ぶこと。この記事では、「アパートメーカー選びで失敗しないための5つの比較ポイント」と「おすすめの9社とその特徴」について解説します。

ぜひアパートメーカー選びに役立て、長期安定収入のアパート経営を実現するための足掛かりとしてください。

なお、アパート経営を具体的に検討されている方は、下のボタンから複数のハウスメーカーから建築費の目安や収益シミュレーションがわかる建築プランを取り寄せてみることをおすすめします。

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この記事の執筆者

竹内英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパートメーカーとは？

アパートメーカーは会社によって規模も特徴もさまざまですが、大きく分けて以下の5つの建築事業者が挙げられます。

ハウスメーカー
建築会社
設計会社
工務店
建設会社（ゼネコン）

このうち、実際にアパート建築に携わることが多いのは、ハウスメーカー、建築会社、工務店の3つです。3つの違いを以下に表でまとめました。

	ハウスメーカー	建築会社	工務店
コスト	平均～やや高め	平均～やや高め	やや安め～高い（ケースによる）
工期	短い（最短2～4か月）	会社によって異なる	やや長め
品質	高い	高い	工務店ごとにばらつきあり
自由度	あまり高くない	あまり高くない	高い

1-1.ハウスメーカー、建築会社

ハウスメーカーは大手であれば、全国各地に支社や拠点を置いています。また、建築会社とは、建物を建てる会社の総称。高層ビルを中心に手掛けるゼネコンから、住宅建築を主とする小規模の会社まで幅広くあります。

ハウスメーカーや建築会社は、基本的に自社で設計して施工も行う「設計施工」の体制を整えているのが一般的。また、関連会社に管理会社やメンテナンス会社があることが多く、竣工後の管理や建物修繕まで相談できるのがメリットです。

また、自社で大きな工場を抱え、工業化工法を採用できるため、工期やコスト、品質のばらつきがないという点もメリットとして挙げられます。

1-2.工務店

工務店とは、地域に根付き、地元住民の細かな相談にも柔軟に対応してくれる建築事業者です。

規模にもよりますが、工務店は内部に設計部門や、管理会社やメンテナンス会社を持っていないのが一般的です。そのため、工務店でアパートを建てる場合、自力で管理会社やメンテナンス会社を見つけることが必要となります。

工務店のメリットは、設計の柔軟性が高いという点です。
最初から決まった規格商品（外観デザインや間取りなど）が用意されているハウスメーカーとは異なり、間取りやデザインなどをオリジナルに設計することができます。

コスト面では、ハウスメーカーと同じものを工務店で依頼すると高くなりがちですが、オリジナルに設計した場合、ハウスメーカーより安くなる場合もあります。

一方、比較的小規模な経営のところが多いため営業・施工エリアが狭く、地域が限定的という特徴があります。また品質面においても、工務店ごとにばらつきがあるため、モデルハウスや完成物件などを見学し慎重に検討する必要があるでしょう。

2.アパートメーカーの比較ポイント5つ

アパートメーカーを選ぶ時、知名度や規模、企業イメージだけで決めてしまう方も一部にいますが、良質なアパートを建てるなら、複数のハウスメーカーや建築会社、工務店を比較するのが正攻法です。
アパートメーカーの比較において最も重要なことはバランスです。木造が得意な会社や、軽量鉄骨造が得意な会社、鉄筋コンクリート造が得意な会社等々、得意分野が異なる会社をバランス良く比較することが最も重要となります。

以下に、アパートメーカーの選定で比較すべきポイントをまとめました。

建築費
得意とする建築物
体制
保証・アフターサービス
提案力

それぞれのポイントについて、詳しく見てきましょう。

2-1.建築費

アパートメーカーの比較すべきポイントは、まずは建築費です。投資額を抑えるには、見積もりを比較して適切な価格のアパートメーカーを選ぶことが重要なプロセスとなります。
アパートの建築費は躯体の構造や設備スペックで変わってくるほか、各社の建築資材の購買力によって変わってきます。また、下請け構造となっている建設業界では、アパートメーカーが提携しているパートナー企業の状況によっても価格が異なります。さらに、たまたま決算期が近づいているなど諸事情がある場合、目標売上を確保するために低い金額で見積ってくる会社もあるでしょう。

このように、建築費はアパートメーカーの事情によっても異なってくるため、投資額を抑えるには見積もりの比較をすることが効果的なのです。

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2-2.得意とする建築物

アパートメーカーは、各社それぞれ、得意とする構造や工法、間取りやデザインが異なります。そして、特定の得意分野を持つ企業のみに提案してもらうのでは、その土地の需要に合わせて最適なアパート決めるのは難しいでしょう。例えば、木造を得意とするアパートメーカーだけに相談しても、ベストな土地活用ができるとは限りません。

そのため、各社の得意分野を比較し、どこのプランがご自身の土地に合っているのか考えることが必要となります。

2-2-1.構造や工法

アパートメーカーは、各社で得意な構造や工法が異なります。
例えば、狭い土地でアパートを計画する場合など、構造を変えることで意外な解決策が見つかることがあります。
具体例として、建物の建築技術の一つにオーバーハングといった建て方があります。オーバーハングとは、下の階よりも上の階が張り出した建物形状のことです。

得意な構造や工法が異なるオーバーハング

狭い土地のアパート建築の場合、オーバーハングを取り入れることによって、貸室面積が増えたり、駐車場を確保できたりすることがあります。

オーバーハングは、梁(柱と柱をつなぐ横架材のこと)が太く頑丈でないとできない工法です。
木造や軽量鉄骨では難しく、重量鉄骨ならできる工法になります。

アパートメーカーはそれぞれ得意とする工法が異なるため、アパートメーカーを変えることで他社では受けられなかった提案を知ることができるのです。

2-2-2.間取り、内装設備

アパートメーカーによって、得意とする間取りやプランは異なります。大手のアパートメーカーの場合は施工数が多いため、ワンルームのタイプもファミリータイプも無難にこなせるところは多いでしょう。もし施工数があまり多くないメーカーへの依頼を検討する際は、その会社の施工した物件や商品ラインアップをあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

また、デザインや内装についてもアパートメーカーごとに傾向があります。
内装設備とは、モニター付きインターフォンや温水洗浄便座、エアコン、浴室乾燥機、自動お湯はり給湯器等の設備のことを指します。内装設備は入居者に関心の高い部分ですので、最低限、「新築物件なら当然ついている設備」を設置することが、安定的な賃貸経営をする上で必要です。

これらは実際に物件を見ることで、室内にどのような設備が入るのかが良くわかりますので、物件見学が可能であれば積極的に足を運びましょう。物件見学時に「この設備は見積もりの中に入っているのですか？」と確認しながら歩けば、見積もりから大きく離れることもないでしょう。

2-2-3.デザイン

アパートメーカーの比較ポイントとして、アパートのデザインも大切です。
デザインは選択の中で軽視されがちですが、実は賃貸経営においてかなり重要な要素となっています。

デザインが良いアパートは、それだけで空室対策になりますし、また空室対策としての効果も長続きします。よって、アパートを長く稼げる優良資産とするには、デザインの良否はとても重要なポイントなのです。

アパートメーカーからの提案書には、通常「イメージパース」と呼ばれるカラーのグラフィック画像が載っています。各社のデザインを比較するにあたっては、提案書のパースのページを中心に見比べます。

入居希望者は、インターネットで必ずアパートの外観写真を見ますので、入居者の気持ちになって雰囲気の良いデザインを選ぶことがコツです。

ただし、デザインは主観の要素が強く、好みが分かれるため、できるだけ家族や周囲の意見を幅広く聞きながら決めることをおススメします。アパートの提案は、ついつい建築費や収益性の「数字」に目が行きがちですが、デザインも重要な要素なので、しっかり比較するようにしてください。

2-3.体制

アパートメーカーと一口に言っても、各社で規模も異なれば、体制も異なります。比較しておきたいポイントしては、設計部門の有無、管理体制などが挙げられます。

2-3-1.設計部門の有無

大手のアパートメーカーであればほぼ社内に設計部門がありますが、念のため設計部門の有無を確認します。

設計部門があるアパートメーカーは、その会社が最も建築費を安くできる設計を行いますので、設計部門がある会社の方が建築費は安くなる傾向です。

2-3-2.管理の体制

大手のアパートメーカーなら、基本的に関連会社に管理会社とメンテナンス会社を有しています。

竣工後の管理および修繕の体制はどのようになっているのか、念のため、確認するようにします。もし、管理会社やメンテナンス会社がなければ、自分で管理会社やメンテナンス会社を探すことになります。

管理の体制を確認する際には、管理会社の集客力と管理物件の入居率にも注意しておきましょう。どんなにうまく管理をしていても、入居率が低ければ意味はありません。

どんな方法で集客しているのか
入居率は高く保てているのか
メンテナンスや修繕体制はどのようになっているか

上記のポイントは必ず確認しておきましょう。

2-3-3.提供している管理メニュー

管理会社が入居者に対してどのような管理メニューを提供しているのかも、必ず比較するようにしてください。
例えば、管理会社の中にはアプリで街のお得な情報を提供している会社もありますし、水道光熱費を家賃と一括で請求するサービスを行っている会社もあります。
水道光熱費を家賃と一括で請求されれば、入居者の支払い手続きが楽になります。

管理会社が入居者に有益なサービスを行っていると、退去防止に繋がります。

入居者の入れ替えの少ない物件は、仲介手数料やクロスの貼り替え等の費用も節約でき、アパートの収益力が高くなります。

入居者サービスに創意工夫が見られる管理会社はポイントが高いので、必ずサービス内容を比較して、良い管理会社を選ぶことをおススメします。

2-2-4.事業系テナントとのコネクション

アパートメーカーは、各社が持っている事業系テナントとのコネクションの強さが異なりますので、1階の活用方法が異なるがことがあります。

例えば、同じ土地にアパートを建てるにしても、1階に保育園を入居させるようなプランも提案できるアパートメーカーもいます。

エリアによっては1階に保育園を入れた方が収益性は高くなることもありますので、単純にアパートを建てるよりも保育園を入れたアパートの方が良い土地活用ができることになります。

保育園やコンビニ、ドラッグストア等の事業系のテナントは、アパートメーカーによってコネクションの強さが異なります。

A社は保育園を誘致できても、B社は誘致できないことがありますので、ベストな土地活用を知るにはアパートメーカーは幅広く比較した方が良いのです。

2-4.保証・アフターサービス

多くのアパートメーカーでは新築した建物に保証期間を設けています。主要な構造躯体や屋根、外壁など、どこの部分かによって保証期間が変わってきますので、必ず比較して確認しておくようにしましょう。

また、保証を使うためには施工してもらったメーカーに頼む必要があるなど、条件が課されていることが一般的です。保証やアフターサービスを比較する際には、単純に「○年保証」という点だけでなく、条件まで含めて確認をしましょう。

2-5.提案力

アパートメーカーを比較する際には、提案力も大切な要素となります。アパート経営ではさまざまな場面で専門的な知識や経験が必要となるため、パートナーとなるアパートメーカーは適切な提案ができる会社を選ぶことがポイントです。
チェックしておきたいポイントを以下に解説します。

2-5-1.収支計画の妥当性

アパートの提案書の中には収支計画も入っていますので、収支計画をしっかり比較することがポイントです。
収支計画の中で、特に注視したいのは「修繕費」の項目になります。
修繕費は、各アパートメーカーが独自に積立金のような費用項目で計上している場合もあります。

将来の大規模修繕に備えて積立形式になっていれば、オーナーとしては安心して賃貸経営をすることができます。

積立形式になっていない場合には、オーナーが自分で修繕積立金を貯蓄していくことが必要です。

本来、修繕積立金は賃貸オーナーが自分で積み立てていくものですので、計画的に貯蓄ができるタイプの方であれば、積立形式でない方法でも問題はありません。

将来の大規模修繕に備えて、収支計画がどのように組まれているのかをしっかりと確認し、自分に合った収支計画を選ぶことがポイントです。

2-5-2.営業担当者の的確なアドバイス

初めてのアパート建築では、良くわからないことも多いと思います。
様々な疑問に対して的確なアドバイスをくれる営業担当者は、契約してからも心強いため、アパートメーカーを選ぶ際の重要なポイントです。

オーナーの疑問に寄り添ってくれるか
役所や税理士などにしっかり確認した上で回答してくれるか
相続に関する知識があるか
回答の仕方は丁寧か

営業担当の力量を見極めるには、上記のような視点で考えてみてください。アパート経営においては専門知識が必要となることも多いため、「即答できるか」というよりは「必要に応じて専門家へ確認し、正確な回答ができるか」という点に重点を置くのがおすすめです。

2-5-3.融資の提案内容

アパートメーカーは多くの銀行と提携しており、どの銀行が有利な融資条件を出すのかを良く知っていますので、融資の提案内容も比較したいところです。

アパートローンの金利は、銀行や資産家の資産規模によっても異なり、生の金利情報はインターネット等で調べてもわかりません。実際にはかなり低い金利で組める人もおり、情報通に聞いて見ないとわからない世界でもあります。

大手のアパートメーカーは、アパートローンの情勢をタイムリーに把握していますので、アパートローンに関しては実はかなりの情報通です。既に取引のある銀行よりも低い金利で提供している銀行が見つかることもあるため、アパートメーカーから情報収集することをおススメします。また、アパートメーカーを通じてローンを申し込むと、融資が通りやすくなるケースもあります。

アパートメーカーは、アパートローンに関しても心強いパートナーですので、融資の助言についてもぜひ比較してみてください。

2-5-4.VE・CD提案

比較ポイントとして、VEやCDの提案内容を比較することもポイントです。
VEとはバリュー・エンジニアリングの略であり、質を落とさずに価格を下げる技術的な減額提案のことを指します。

CEとはコスト・ダウンの略であり、部材そのものを取りやめる減額提案のことです。

建築コストが予算オーバーしてしまう場合、最終的に各アパートメーカーからVE・CD提案を募って建築費を下げていきます。

VE・CD提案は、依頼者の意向を大きく損ねずに、きちんと予算に近づいている提案が適切です。VE提案は質が落ちない提案なので大丈夫ですが、CD提案は受け入れ過ぎると逆にアパートの質を落としてしまいます。

例えば、今どきのアパートで全室エアコンを取り止めるといったCD提案は賃貸物件の価値を落とす提案であり、やり過ぎです。VE・CD提案は、常識の範囲内で適切な減額提案をしてくれるアパートメーカーが適切な会社といえます。

3.アパート建築に強いアパートメーカー9社

アパートメーカーは多数あり、その規模も特徴もさまざまです。数あるハウスメーカーのなかから、おすすめの9社とその特徴を以下にご紹介します。（2022年7月14日現在の情報）

3-1.旭化成ホームズ

旭化成ホームズは、「安心の建物」「将来を見据えたコンサルティング」「長期にわたって経営を見守るサポート体制」を3つの柱とし、長期安心経営を支えています。集合住宅「ヘーベルメゾン」の基本構造部分の耐用年数は60年以上。耐震性・耐火性にもすぐれ、入居者の安全とオーナーの資産を守っています。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜旭化成ホームズ株式会社

3-2.住友林業

グループの総合力で、オーナーの資産に相応しい活用の方法を提案する住友林業。設計・施工、アフターメンテナンスまで、賃貸経営に関するすべてのステップで、細部にわたってサポートが受けられます。

建築の面では、木の住まいの心地よさと、自由設計が叶える付加価値が魅力。収益性の高い賃貸経営が特徴です。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜住友林業株式会社

3-3.積水ハウス

業界最多の住宅建築実績を活かし、技術とノウハウから生まれた賃貸住宅「シャーメゾン」。ブランド力のある賃貸住宅として価値を提供し続けています。
さらに、グループ会社である積水ハウス不動産各社と一体となり、入居者募集から、一括借上、建物の維持管理までをサポート。長期安定経営に求められる万全な経営サポートが強みです。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜積水ハウス株式会社

3-4.セレコーポレーション

首都圏エリアに特化し、アパートの空間づくりから建設、運営までを手掛けるセレコーポレーション。機能デザインや外観デザインにこだわった商品戦略が強みで、独創的な間取りや赤煉瓦調のクラシカルな外観など、デザイン性の高い建物を提供しています。特に若者向けアパートを中心とした商品展開が特徴です。

賃貸管理までを自社で行うことにより、的確なメンテナンスやフォローを行っているのも特徴。建築後も、節税対策や事業承継、ライフプランまでサポートが受けられます。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜株式会社セレコーポレーション

3-5.大東建託

大東建託は、賃貸住宅管理戸数・賃貸仲介件数・住宅供給戸数1位を継続して更新中。これらの圧倒的な実績から得たノウハウを活かし、オーナー・入居者の満足度が高いサービスを提供しています。

所有している土地周辺のニーズに適した土地活用を提案できる「市場把握力」、安全で快適な住まいを追求した「高品質建物」、高い入居率を維持する「優れた仲介力」、そして煩雑な業務を代行する「安心の管理力」が強みです。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜大東建託株式会社

3-6.東建コーポレーション

業界最大規模の全国47都道府県に拠点がある東建コーポレーション。地域特性や立地などさまざまなニーズにこたえる技術とノウハウが強みです。

建築面では、鉄骨柱を組み合わせてつくる「高耐力フレーム」や粘弾性ダンパーで揺れを吸収する「制震フレーム」を活用し、高い耐震性を実現しています。土地所有者向けのアパート・マンション経営代行サービスの展開や、「ホームメイト」のブランド名で入居仲介サービスのチェーンを持っていることも強みの1つです。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜東建コーポレーション株式会社

3-7.パナソニックホームズ

パナソニックホームズは、住宅メーカーとして実績とノウハウを活かした「オーナーの経営サポート」「建築」「技術力」の3つを大きな強みとしています。オーナーの経営サポート面では、安定した収益を生み出す計画から、次世代への資産継承までをサポート。医療・介護施設との連携も特徴のひとつで、幅広い施設づくりのノウハウがあります。

建築面では、独自開発の光触媒タイルの外壁により、クリーニングやメンテナンスの負担を軽減。遮音性の高い「遮音性能床」の開発など技術力にも定評があります。

「HOME4U土地活用」の提携企業｜パナソニックホームズ株式会社