【2023年版】アパート建築会社・メーカーおすすめ15社と比較ポイント解説！

• 定期的に送られてくる見学会の案内広告で知り、内容からオーナーにしっかりと寄り添ってくれる会社だという事が伝わってきて。今回は初めて RC 造建築で、信頼のおける安心できる会社に任せたいと考え依頼しました。
• 10 年後にはこういう活用もできますと言った将来までも見据えた提案内容で、相続税対策を踏まえ、予算規模に合わせて何を付加価値とするか、土地に相応しい建物を考えていただいて、私たちの想いに応えてくれる提案でした。

【引用：お客様の声｜朝日建設株式会社】

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2-15.ユニホー

ユニホーは東海地区を中心に、2万件以上の賃貸マンション･賃貸アパート･賃貸住宅の管理を手掛ける企業です。

入居者募集、契約、家賃回収、退去時のメンテナンスなどの賃貸管理はもちろんのこと、不動産売買やリフォームなどのサービスを提供しており、オーナーの要望に応えられる体制を構築している点が強みです。

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以上15のハウスメーカーを紹介しました。気になったメーカーはありましたか？

アパートメーカーを選ぶ時、知名度や規模、企業イメージもポイントではありますが、良質なアパートを建てるなら、複数のハウスメーカーや建築会社を比較するのが正攻法です。

比較検討なら、最大10社のハウスメーカーからプラン請求できるHOME4U 土地活用がおすすめです。

3.アパートメーカーの比較ポイント 5 つ

アパートメーカーを選定する際には、実績や評判、客観的なポイントをもとに選定することが大切です。特に施工実績や実際の入居率のチェックは欠かせません。また、実際にアパートメーカーが建てた物件を見せてもらうという方法もおすすめです。

ここでは、アパートメーカー選びで比較しておくべき基本の5つのポイントについて詳しく解説します。

3-1.建築費

アパートメーカーの比較すべきポイントは、まずは建築費です。投資額を抑えるには、見積もりを比較して適切な価格のアパートメーカーを選ぶことが重要なプロセスとなります。

アパートの建築費は躯体の構造や設備スペックで変わってくるほか、各社の建築資材の購買力によって変わってきます。また、下請け構造となっている建設業界では、アパートメーカーが提携しているパートナー企業の状況によっても価格が異なります。さらに、たまたま決算期が近づいているなど諸事情がある場合、目標売上を確保するために低い金額で見積ってくる会社もあるでしょう。

このように、建築費はアパートメーカーの事情によっても異なってくるため、投資額を抑えるには見積もりの比較をすることが効果的なのです。

「HOME4U 土地活用」では、最大10社から無料で「アパート経営」のプランを請求できます。各社の見積もりを比較したいときにお役立てください。

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3-2.得意とする建築物

アパートメーカーは、各社それぞれ、得意とする構造や工法、間取りやデザインが異なります。そして、特定の得意分野を持つ企業のみに提案してもらうのでは、その土地の需要に合わせて最適なアパート決めるのは難しいでしょう。例えば、木造を得意とするアパートメーカーだけに相談しても、ベストな土地活用ができるとは限りません。

そのため、各社の得意分野を比較し、どこのプランがご自身の土地に合っているのか考えることが必要となります。

3-2-1.構造や工法

アパートメーカーは、各社で得意な構造や工法が異なります。
例えば、狭い土地でアパートを計画する場合など、構造を変えることで意外な解決策が見つかることがあります。

具体例として、建物の建築技術の一つにオーバーハングといった建て方があります。オーバーハングとは、下の階よりも上の階が張り出した建物形状のことです。

狭い土地のアパート建築の場合、オーバーハングを取り入れることによって、貸室面積が増えたり、駐車場を確保できたりすることがあります。

オーバーハングは、梁(柱と柱をつなぐ横架材のこと)が太く頑丈でないとできない工法です。
木造や軽量鉄骨では難しく、重量鉄骨ならできる工法になります。
アパートメーカーはそれぞれ得意とする工法が異なるため、アパートメーカーを変えることで他社では受けられなかった提案を知ることができるのです。

3-2-2.間取り、内装設備

アパートメーカーによって、得意とする間取りやプランは異なります。 大手のアパートメーカーの場合は施工数が多いため、ワンルームのタイプもファミリータイプも無難にこなせるところは多いでしょう。もし施工数があまり多くないメーカーへの依頼を検討する際は、その会社の施工した物件や商品ラインアップをあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

また、デザインや内装についてもアパートメーカーごとに傾向があります。
内装設備とは、モニター付きインターフォンや温水洗浄便座、エアコン、浴室乾燥機、自動お湯はり給湯器等の設備のことを指します。内装設備は入居者に関心の高い部分ですので、最低限、「新築物件なら当然ついている設備」を設置することが、安定的な賃貸経営をする上で必要です。

これらは実際に物件を見ることで、室内にどのような設備が入るのかが良くわかりますので、物件見学が可能であれば積極的に足を運びましょう。物件見学時に「この設備は見積もりの中に入っているのですか？」と確認しながら歩けば、見積もりから大きく離れることもないでしょう。

3-2-3.デザイン

アパートメーカーの比較ポイントとして、アパートのデザインも大切です。
デザインは選 択の中で軽視されがちですが、実は賃貸経営においてかなり重要な要素となっています。

デザインが良いアパートは、それだけで空室対策になりますし、また空室対策としての効果も長続きします。よって、アパートを長く稼げる優良資産とするには、デザインの良否はとても重要なポイントなのです。

アパートメーカーからの提案書には、通常「イメージパース」と呼ばれるカラーのグラフィック画像が載っています。各社のデザインを比較するにあたっては、提案書のパースのページを中心に見比べます。

入居希望者は、インターネットで必ずアパートの外観写真を見ますので、入居者の気持ちになって雰囲気の良いデザインを選ぶことがコツです。

ただし、デザインは主観の要素が強く、好みが分かれるため、できるだけ家族や周囲の意見を幅広く聞きながら決めることをおススメします。アパートの提案は、ついつい建築費や収益性の「数字」に目が行きがちですが、デザインも重要な要素なので、しっかり比較するようにしてください。

比較には「HOME4U 土地活用」をご利用ください。土地の情報など簡単な入力をするだけで、最大10社から無料で建築プランの提案が受けられます。

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3-3.体制

アパートメーカーと一口に言っても、各社で規模も異なれば、体制も異なります。比較しておきたいポイントしては、設計部門の有無、管理体制などが挙げられます。

3-3-1.設計部門の有無

大手のアパートメーカーであればほぼ社内に設計部門がありますが、念のため設計部門の有無を確認します。

設計部門があるアパートメーカーは、その会社が最も建築費を安くできる設計を行いますので、設計部門がある会社の方が建築費は安くなる傾向です。

3-3-2.管理の体制

大手のアパートメーカーなら、基本的に関連会社に管理会社とメンテナンス会社を有しています。

竣工後の管理および修繕の体制はどのようになっているのか、念のため、確認するようにします。もし、管理会社やメンテナンス会社がなければ、自分で管理会社やメンテナンス会社を探すことになります。

管理の体制を確認する際には、管理会社の集客力と管理物件の入居率にも注意しておきましょう。どんなにうまく管理をしていても、入居率が低ければ意味はありません。

• どんな方法で集客しているのか
• 入居率は高く保てているのか
• メンテナンスや修繕体制はどのようになっているか

上記のポイントは必ず確認しておきましょう。

3-3-3.提供している管理メニュー

管理会社が入居者に対してどのような管理メニューを提供しているのかも、必ず比較するようにしてください。
例えば、管理会社の中にはアプリで街のお得な情報を提供している会社もありますし、水道光熱費を家賃と一括で請求するサービスを行っている会社もあります。
水道光熱費を家賃と一括で請求されれば、入居者の支払い手続きが楽になります。

管理会社が入居者に有益なサービスを行っていると、退去防止に繋がります。

入居者の入れ替えの少ない物件は、仲介手数料やクロスの貼り替え等の費用も節約でき、アパートの収益力が高くなります。

入居者サービスに創意工夫が見られる管理会社はポイントが高いので、必ずサービス内容を比較して、良い管理会社を選ぶことをおススメします。

3-3-4.事業系テナントとのコネクション

アパートメーカーは、各社が持っている事業系テナントとのコネクションの強さが異なりますので、1階の活用方法が異なるがことがあります。
例えば、同じ土地にアパートを建てるにしても、1階に保育園を入居させるようなプランも提案できるアパートメーカーもいます。

エリアによっては1階に保育園を入れた方が収益性は高くなることもありますので、単純にアパートを建てるよりも保育園を入れたアパートの方が良い土地活用ができることになります。

保育園やコンビニ、ドラッグストア等の事業系のテナントは、アパートメーカーによってコネクションの強さが異なります。

A社は保育園を誘致できても、B社は誘致できないことがありますので、ベストな土地活用を知るにはアパートメーカーは幅広く比較した方が良いのです。

3-4.保証・アフターサービス

多くのアパートメーカーでは新築した建物に保証やアフターサービスを設けています。主要な構造躯体や屋根、外壁など、どこの部分かによって保証期間が変わってきますので、必ず比較して確認しておくようにしましょう。

また、保証を使うためには施工してもらったメーカーに頼む必要があるなど、条件が課されていることが一般的です。保証やアフターサービスを比較する際には、単純に「○年保証」という点だけでなく、条件まで含めて確認をしましょう。

3-5.提案力

アパートメーカーを比較する際には、提案力も大切な要素となります。アパート経営ではさまざまな場面で専門的な知識や経験が必要となるため、パートナーとなるアパートメーカーは適切な提案ができる会社を選ぶことがポイントです。チェックしておきたいポイントを以下に解説します。

3-5-1.収支計画の妥当性

アパートの提案書の中には収支計画も入っていますので、収支計画をしっかり比較することがポイントです。

収支計画の中で、特に注視したいのは「修繕費」の項目になります。
修繕費は、各アパートメーカーが独自に積立金のような費用項目で計上している場合もあります。

将来の大規模修繕に備えて積立形式になっていれば、オーナーとしては安心して賃貸経営をすることができます。

積立形式になっていない場合には、オーナーが自分で修繕積立金を貯蓄していくことが必要です。

本来、修繕積立金は賃貸オーナーが自分で積み立てていくものですので、計画的に貯蓄ができるタイプの方であれば、積立形式でない方法でも問題はありません。

将来の大規模修繕に備えて、収支計画がどのように組まれているのかをしっかりと確認し、自分に合った収支計画を選ぶことがポイントです。

3-5-2.営業担当者の的確なアドバイス

初めてのアパート建築では、良くわからないことも多いと思います。
様々な疑問に対し的確なアドバイスをくれる営業担当者は、契約してからも心強いため、アパートメーカーを選ぶ際の重要なポイントです。

• オーナーの疑問に寄り添ってくれるか
• 役所や税理士などにしっかり確認した上で回答してくれるか
• 相続に関する知識があるか
• 回答の仕方は丁寧か

営業担当の力量を見極めるには、上記のような視点で考えてみてください。アパート経営においては専門知識が必要となることも多いため、「即答できるか」というよりは「必要に応じて専門家へ確認し、正確な回答ができるか」という点に重点を置くのがおすすめです。

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3-5-3.融資の提案内容

アパートメーカーは多くの銀行と提携しており、どの銀行が有利な融資条件を出すのかを良く知っていますので、融資の提案内容も比較したいところです。

アパートローンの金利は、銀行や資産家の資産規模によっても異なり、生の金利情報はインターネット等で調べてもわかりません。実際にはかなり低い金利で組める人もおり、情報通に聞いて見ないとわからない世界でもあります。

大手のアパートメーカーは、アパートローンの情勢をタイムリーに把握していますので、アパートローンに関しては実はかなりの情報通です。既に取引のある銀行よりも低い金利で提供している銀行が見つかることもあるため、アパートメーカーから情報収集することをおススメします。また、アパートメーカーを通じてローンを申し込むと、融資が通りやすくなるケースもあります。

アパートメーカーは、アパートローンに関しても心強いパートナーですので、融資の助言についてもぜひ比較してみてください。

3-5-4.VE・CD 提案

比較ポイントとして、VEやCDの提案内容を比較することもポイントです。
VEとはバリュー・エンジニアリングの略であり、質を落とさずに価格を下げる技術的な減額提案のことを指します。

CEとはコスト・ダウンの略であり、部材そのものを取りやめる減額提案のことです。
建築コストが予算オーバーしてしまう場合、最終的に各アパートメーカーからVE・CD提案を募って建築費を下げていきます。

VE・CD提案は、依頼者の意向を大きく損ねずに、きちんと予算に近づいている提案が適切です。VE提案は質が落ちない提案なので大丈夫ですが、CD提案は受け入れ過ぎると逆にアパートの質を落としてしまいます。

例えば、今どきのアパートで全室エアコンを取り止めるといったCD提案は賃貸物件の価値を落とす提案であり、やり過ぎです。VE・CD提案は、常識の範囲内で適切な減額提案をしてくれるアパートメーカーが適切な会社といえます。

4.信頼できるアパートメーカーを探すには

良いアパートメーカーを選定するために、プランの比較検討は欠かせません。

アパートメーカーは、建築費や得意な構造が異なるため、最良のアパートを建てるには必ず最初に「比較」することが重要です。すでにご紹介した比較ポイントを参考に、ご自身の土地や要望に合ったプランを選んでみてください。

アパートメーカーを比較するにあたっては、さまざまな工法に対応できるハウスメーカーにバランス良く提案依頼ができる「HOME4U 土地活用」がおすすめです。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット