【詳しく解説】アパートの材質・工法はどれを選ぶべき？各材質・工法の特徴をわかりやすく解説

アパートの構造や工法は、どれを選ぶかによって建築費に大きな差が出ることもあるため、予算を考える上でも重要なポイントです。また、建てたいアパートのスタイルによっては選択できない構造もあります。

アパートの構造でよく選ばれるのは以下の構造です。

そこでこの記事では、アパート経営を始める前に知っておきたい構造の基礎知識について丁寧に解説します。
アパートの工法について一歩踏み込んだ知識を得ることで、自分自身のアパート経営の選択肢の幅を広げることができるようになります。アパート建築について不安や悩みがある方は、本記事をご覧になった上で、「HOME4U 土地活用」でプラン請求をしてみることをおすすめします。
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1.アパートでよく選ばれる構造とは

1-1.構造と工法一覧

建築の世界では、構造と工法、材料の3つが密接不可分に関係しています。

構造とは、幾つかの部分から全体を成り立たせる組立てのことです。
工法とは、加工や工事の方法のことを指します。
材料とは、加工してアパートにする原料や資材です。

主な工法と構造、材料をおおまかに分類すると下図のようになります。

構造には柱と梁で建物を支える「軸組構造/ラーメン構造」と、壁で建物を支える「壁構造」の2種類があります。材料に基づく構造の呼び名は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造です。

工法については現場で施工する在来工法と、ある程度を工場で作るプレハブ工法に分かれます。
特に壁構造ではプレハブ工法が多く採用されています。
アパートでは、鉄骨造に関しては、軸組構造でもプレハブ工法が用いられることがあります。

1-2.木造（W造）

木造はアパートにもよく採用される構造です。
木造は、軽量で、部材重量の割に強度があります。断熱性も良く、感触が良いなどもメリットです。

木造は軽くて加工性が良く、国内で調達できるため古くから日本の主要な建築資材として用いられてきました。

ただし、木造には燃えやすい、腐朽しやすい、虫害を受ける、変形しやすいなどのデメリットも存在します。

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1-3.鉄骨造（S造）

鉄骨造は、じん性(粘り強さ)に富んでおり、コンクリートに比べ軽いため、広い空間を必要とする建物や超高層建築物を建てるのに適しています。

短所は、熱に弱く、火災時の温度上昇によって強度の低下や変形を生じやすいため、耐火材量で被覆する必要がある点です。また、サビが生じやすく、耐食性に乏しい材料であるため、防サビのための塗装を要します。

鉄骨造は、一般的に鉄骨の厚みが6ミリ以下のものを「軽量鉄骨」、6ミリを超えるものを「重量鉄骨」と呼んでいます。アパートでよく採用されるのは軽量鉄骨です。3階建て以上のアパートの場合には重量鉄骨とするハウスメーカーもあります。

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1-4.鉄筋コンクリート造（RC造）

鉄筋コンクリート造とは、鉄筋とコンクリートにより骨組みを形成する構造の総称です。
柱・梁を剛に接合するラーメン構造が一般的ですが、低層の住居の場合は構造耐力を持つ壁と床版のみで構成する壁式構造も見られます。

コンクリートは、圧縮力に対する強度はありますが、引っ張りには非常に弱いです。それに対して鉄筋は引っ張りには非常に強く、圧縮には弱い性質を持っています。

また、鉄筋はアルカリ性であるコンクリートで覆われていることでサビにも強く、コンクリートが耐火被覆となっているため熱にも強い構造です。

つまり、コンクリートと鉄筋は、お互いに相互補完する性質を持っており、この特性を上手く組み合わせた鉄筋コンクリートは高い性能を持つ構造体となっています。
4階建て以上のアパートなどの共同住宅には鉄筋コンクリート造が多く採用されています。

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2.アパート構造のメリット・デメリット比較

この章では建物構造について比較してみます。特徴やメリット・デメリットを比較することで、どの構造が所有地に建てるアパートに最適かを見出しやすくなるでしょう。

2-1.メリット・デメリット比較表

アパート建築で主に採用される3つの材質構造についてメリット・デメリットを比較してみました。

立地や土地の形状、経営の方針によって最適な構造は変わります。目指す経営のかたちのネックとなるデメリットがある構造を避けるとよいでしょう。

2-2.建築コスト・工期

低コストで工期も短く済む傾向にあるのは木造です。堅牢な建築ができる一方でコスト・工期ともに膨らみがちなのは鉄筋コンクリートです。

4、50坪程度の土地に建つ比較的小規模な賃貸住宅の場合、大規模な建築と比較して建物の強さはそこまで求められないため、木造と鉄骨造の2つが主な選択肢となるでしょう。

2-3.構造別向いている土地と規模

鉄筋コンクリート造は高額な建築コストになるため、4、50坪程度の土地に建つ比較的小規模な賃貸住宅の場合、木造と鉄骨造の2つが主な選択肢となるでしょう。
そのため、木造と鉄骨造のどちらを選択すべきか迷う方は少なくありません。

建築技術や建材が向上している現代において、壁材の種類や工法によっては各構造のデメリットをカバーすることも可能です。どの構造を選ぶかの基準はひとつではありません。実際の建築プランから選択するほうが現実的といえるでしょう。

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2-3.防音性

アパートなど賃貸集合住宅にとって、防音性能は入居の決め手となることもあるほど大きなポイントです。アパートの代表的な構造別の防音性能を比較すると以下のように示せます。

もっとも防音性、遮音性に優れているのは壁面にコンクリートを使用する鉄筋コンクリート造です。壁面や床面に流し込まれた高密度のコンクリートによって室内への音の侵入をブロックします。

重量鉄骨造は鉄筋コンクリート造には劣りますが、骨組みが厚いことで厚い壁面を作れるため、防音性能が高まります。

しかし、近年遮音性能のある壁材やダンパーの採用などによって、新築ではどの構造においても音に配慮した建物となっているのが一般的です。また、軽量鉄骨造や木造の建物でも、水回りの配置など間取りの改善で音に対する工夫をすることも可能です。

さらに、ハウスメーカーによっては独自の工法、製品などで遮音性能を高めるシステムを持っていることがあります。依頼先を検討する際はこうしたことも注目してみるとよいでしょう。

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2-4.耐火・耐震・耐久性

耐火性、耐震性など安全面についても入居者が気にするポイントです。まず耐火性が高いのは、鉄筋コンクリート造。木造や鉄骨造は耐火性に劣りますが、サイディングを活用するなど、建築時に耐火性を上げるための工夫は可能です。

鉄筋コンクリート造は堅牢なつくりで倒壊しにくく、耐震性も高いことが特徴です。木造は耐震性が低いように感じられるかもしれませんが、2000年の建築基準法の改正によってさまざまな規定が盛り込まれ、耐震性も向上している傾向があります。

2-5.法定耐用年数

法定耐用年数とは、建物の構造別に設定されており、「実際の建物の寿命」とは異なります。一般的にアパートローンは法定耐用年数内で組まれ、その期間で減価償却がされます。

従って耐用年数を過ぎても、アパート経営は続けられますが、減価償却が終了し収益性が低下しているため、何らかの対処が必要になります。

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3.アパート建築における構造や工法の選び方

アパート建築においては、何を重視するかによって選ぶ構造や工法が変わってきます。この章ではアパート建築における構造や工法の選び方について解説します。

3-1.自由な間取りを選ぶなら鉄骨造+ラーメン構造

自由な間取りを実現するなら、鉄骨造+ラーメン構造が適しています。
例えば、1階に店舗区画を入れるようなアパートであれば、1階に柱の少ない広めの空間が必要です。柱の少ない広めの空間を作るには、太い梁で支える必要があり、重量鉄骨でないと実現することができません。

3-2.コスト重視なら木造+壁構造系

コスト重視ならツーバイフォーや壁式PCなどの壁構造系が有利です。
2階建ての標準的なアパートであれば、ツーバイフォーは高いコストパフォーマンスを発揮します。坪単価相場が安くなる同じ木造でも在来工法よりツーバイフォーのほうがコストパフォーマンスに優れます。

鉄骨系の建築・設計プランでコストが合わない場合には、木造も検討してみてください。

3-3.耐火建築物や3階建てなら鉄骨造or鉄筋コンクリート造

防火地域内の土地で耐火建築物としなければいけない場合や、3階建てのアパートを建てる場合は主に鉄骨造を選びます。
特に、3階建てであれば重量鉄骨がおススメです。鉄骨造であれば、耐火構造であっても間取りの自由度が高まります。さらに重量鉄骨造であれば、法定耐用年数が長引き、耐久性も増すため、賃貸物件としての信用度も増します。

少し広い敷地であったり、4階以上の作りにしたりする場合には鉄筋コンクリート造も視野に入るでしょう。鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年です。耐震性にも耐火性にも優れた構造は適切なメンテナンスをすれば、長期的に安定した経営を実現できる可能性が高まります。

4.アパート構造で迷ったら「HOME4U土地活用」で相談を

自分の予算や立地に合うアパート建築を実現するなら、まずは複数のハウスメーカーから、異なる構造や工法の建築プランの提案を受け、しっかり比較することが重要です。

ハウスメーカーはそれぞれ得意とする構造、工法が異なります。それぞれ得意とする手法をとったプランを比較することで、さまざまな選択肢から最良を見つけやすくなります。
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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

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