【詳しく解説】鉄骨造アパートの坪単価はいくら？2階～3階建ての建築費シミュレーションと費用の抑え方

鉄骨造はアパート建築でも多く採用される構造です。アパートなど賃貸集合住宅建築を検討する方の中には、鉄骨造の坪単価や種類が気になっている方も多いのではないでしょうか。

鉄骨造は軽量鉄骨と重量鉄骨に分かれます。それぞれ坪単価も若干の差があり、メリット・デメリットも少しずつ変わるのが特徴です。

そこで本記事は鉄骨造の坪単価について解説、アパート建築費をシミュレーションします。鉄骨造アパートの建築費を抑えるコツや鉄骨造アパート建築でおススメのハウスメーカーも紹介します。

なお、簡単に鉄骨造アパートの建築費が知りたい方は、以下のボタンから建築プランの請求ができますので、ぜひご利用ください。

1.鉄骨造の坪単価とアパート構造の特徴

鉄骨造など建築物にはおおよその坪単価相場が存在します。
鉄骨造アパートの坪単価相場は、軽量鉄骨で80万～100万円、重量鉄骨で90万～120万円といわれています。

ここでは、鉄骨造をよく採用するアパートの構造と建築費の内訳、鉄骨造の坪単価の動向を解説します。

1-1.アパートの構造は主に3種類

アパートのような集合住宅の建築では、構造は主に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の3種類から選択されます。
それぞれの特徴を簡単にまとめました。

アパートの構造でよく見られるのは、木造と鉄骨造です。特に鉄骨造はユニット工法に向いているため、規格アパートによく見られます。

1-2.鉄骨造の坪単価と最新の動向

鉄骨造アパート建築の坪単価相場は、軽量鉄骨と重量鉄骨によって少しのずれがあります。

※HOME4U調べ

鉄骨造は使われる鉄骨の厚みによって建てられる規模が変わるため、坪単価にも差が出てきます。

鉄骨造は10年前に比べ、坪単価の水準が大きく上昇しました。国税庁が発表する「地域別・構造別の工事費用表」によると、令和4年度は昨年に比べ水準がわずかに上昇しています。
令和になってからの調査結果を見ると年々平米当たりの工事費用は全国平均で微増が続いている状態です。横ばいとなることはあってもしばらくは下落に転じる可能性は高くないと考えてよいでしょう。ビル建築費においても同様のことがいえます。

1-3.アパート建築費の内訳

アパート建築では、建物を建てるための工事費の他にも費用があります。内訳は以下の通りです。

これらを合計した金額が、アパート経営の初期費用です。
これらの費用を概算するには以下の計算式を使います。

2.鉄骨造アパートの建築費シミュレーション

鉄骨造アパートの建築費を階数別にシミュレーションします。
最後にアパートとも同時に検討できる鉄骨造の賃貸併用住宅の建築費についてもシミュレーションしてみます。

2-1.2階建てアパート

2階建て規模でアパートを建てる場合、構造の選択肢となるのは木造か軽量鉄骨造となるのが一般的です。
軽量鉄骨造は規格アパートによく採用されます。軽量鉄骨造の規格アパートであれば、木造並みのローコストで、工期も短く、安定した品質の建物が建てられます。

2-2.4階建てアパート

アパートで4階建てとなると規模が大きなアパートになります。以下、重量鉄骨での建築を想定したシミュレーションです。

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2-3.3階建て賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、オーナーが住む自宅にアパートを併設した建物のことを指します。鉄骨造は空間を広くとれ、強度もあるため、賃貸併用住宅に向いている構造です。軽量鉄骨造3階建てを想定してシミュレーションします。賃貸併用住宅は自宅部分が含まれるため、建築坪単価は高めです。

賃貸併用住宅は住宅ローンを利用して資金の調達ができるのが最大のメリットです。また、家賃収入を自宅のローン返済に充てられます。

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3.鉄骨造で集合住宅を建てるメリット・デメリット

集合住宅建築の際は、構造のメリット・デメリットをしっかり把握して、最適な構造を選びたいものです。ここでは、集合住宅でもっともポピュラーな鉄骨造のメリットとデメリットを軽量鉄骨、重量鉄骨に分けて解説します。

3-1.鉄骨造のメリット

鉄骨造は、軸組に鉄骨を用いた構造で、木造より耐久性があり、空間を広くとれるという特徴があります。
集合住宅を鉄骨造で建てることのメリットは以下の通りです。

軽量でも重量でも軸組の強度が木造より増すため、空間どりが広くできます。1階を貸店舗として上階を賃貸住宅とする3～4階建てには、重量鉄骨のほうが向いています。

3-2.鉄骨造のデメリット

鉄骨造はほかの構造に比べても良いとこどりの一面が多い一方、デメリットも存在します。

軽量鉄骨造の法定耐用年数は厚みによって3段階に分かれています。もっとも薄い3ミリ以下の場合、法定耐用年数は19年と木造よりも短く、減価償却期間も19年と短くなります。
アパートローンは法定耐用年数をもとに返済期間を決定することが多いため、軽量鉄骨造ではローン返済プランもしっかり練っておく必要があります。

4.鉄骨造アパートの建築費を抑えるポイント

鉄骨造はコストパフォーマンスに優れた構造です。
しかし、鉄骨造アパートで賃貸経営を始めるなら、建築費を抑えるコツを把握しておけば、高利回りでの運用も期待できます。

ここでは、鉄骨造アパートの建築費を抑えるポイントを4つ紹介します。

4-1.ハウスメーカーに建築を依頼する

建築時の設計は、設計を専門にする会社などに別注すると建築費の10％程度の設計料が必要になります。5,000万円の建築費見込みの建物では500万円程度の設計料がかかることもあり、出費の大きさはかなりのものです。

しかし、ハウスメーカーに設計から依頼することでこの出費が抑えられます。

ハウスメーカーは社内に設計部門を抱えていることがほとんどです。設計を別注では受注しないケースもあります。この方式を設計施工一貫方式といい、一貫して依頼することで設計料を1～3％に抑えることが可能です。

4-2.シンプルなつくりにする

賃貸住宅の入居希望者は多くが、シンプルなつくりを好みます。シンプルなほうが、自分の生活スタイルや好みに順応しやすいためです。シンプルなつくりにすると装飾分のコストダウンが図れます。そのため、多くのニーズに応えるには、シンプルなつくりとしたほうがよいでしょう。
デザイン的なシンプルさだけでなく、建物の形状も四角いほうが好まれます。

建物は長方形にしたほうが建築費を抑えられます。建物の中で居室を効率的に配置できるのは長方形です。この型を「ようかん型」といい、建築費を抑え効率的に収益性を上げる方法としてマンションなどでもよく見られます。

4-3.仕上げ材や設備のグレードを下げる

デコラティブな装飾や機能充実の設備はそれだけ費用もかさみます。仕上げ材や設備は、入居に影響が出ない程度にグレードを下げても問題ありません。逆に、複雑な機能がついた設備やオーナーの好みを反映した装飾はニーズを限定的にします。

賃貸住宅の場合、退去のタイミングでメンテナンスに入ることも多いため、非常に耐久性の高いものを導入する必要がありません。設備に関してもシンプルで使い勝手の良いものを選び、時代に流れに沿ってリフォームして対応したほうが安く済むでしょう。

4-4.ハウスメーカーのプランを比較検討する

建築費を抑えるために必ずやっておきたいステップは、複数のハウスメーカーからのプラン請求です。ハウスメーカーに建築プランを求めると、それぞれに得意を生かしたプランの提示を受けられます。

プランの請求は1社1社にコンタクトをとるのではなく、一括プラン請求サービスの活用がおススメです。このサービスを使ってプラン請求すると、ハウスメーカーには他社と比較検討されていることが伝わります。ハウスメーカーはいっそう力を入れて「選ばれる」プランを作り出すでしょう。

プランを比較すると建築費の抑え方も見えてきます。費用面で分からないことがあれば質問し、しっかり納得のいく回答を得られた会社を選ぶとよいでしょう。

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アパートの建築費はいくら？

5.鉄骨造アパート建築でおススメのハウスメーカー

ここでは鉄骨造アパート建築を得意とするハウスメーカーの中でも特におススメの5社を紹介します。同じ構造を得意としていてもそれぞれに付加価値を付けたアパートづくりに取り組んでいます。

5-1.積水ハウス

積水ハウスは、「シャーメゾン」という賃貸住宅ブランドを展開しています。軽量鉄骨造の2階建て集合住宅から重量鉄骨造の4階建てまで、空間を広くとれる鉄骨造の強みを生かした設計自由度の高い賃貸住宅に定評があるハウスメーカーです。

中でもZEH賃貸は、建築実績ナンバーワンを誇ります。ZEH賃貸はゼロ・エネルギー化を図りながら居住空間の快適性がアップすることから、入居希望者からも人気です。

5-2.へーベルハウス

「へーベルハウス」は旭化成ホームズが展開する住宅ブランドの総称です。賃貸向けには「へーベルメゾン」の名で、さまざまなニーズに応えられるラインアップをそろえています。

鉄骨造の弱点を補うALCコンクリート・へーベルを組み合わせた作りが鉄骨造であっても耐火性、遮音性、断熱性に優れた建物を実現しました。耐久性にも優れており、60年耐用の躯体構造が長期経営サポートの礎となっています。

5-3.大東建託

大東建託の賃貸住宅ラインアップは木造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造と規模やスタイルに合わせて構造が選べます。
鉄骨造で採用している「鉄骨造システムブレース構造」は、鉄骨造の耐震性をいっそう高めた構造です。柱をK型に組み合わせることで地震発生時の躯体変形を一般の鉄骨造の3分の1に抑えることに成功しました。

また、大東建託は一括借り上げによる経営サポートなど長期にわたるサポート・管理体制を強みとしています。背景にあるのは、実績に裏付けされた確かな賃貸事業計画です。立地に合った賃貸スタイルをさまざまな躯体から選べることがニーズのマッチ度を高めます。

5-4.ダイワハウス

鉄骨生産量トップクラスの工場をもつダイワハウスは、高強度とプラン自由度を兼ね備えた重量鉄骨構造アパートを数多く提供しています。
ダイワハウスの賃貸住宅ブランド「D-room」は自社工場で生産した軸組をパネルフレームではさむ構造で、縦方向、水平方向の荷重にも強くなっています。また、鉄骨造賃貸住宅で気になる遮音性についても独自の高遮音床を採用することで高遮音性を実現しました。

5-5.トヨタホーム

トヨタホームは、アパートなどの集合住宅だけでなく、戸建て賃貸、賃貸併用住宅、寮・社宅にも対応しています。

「シンセシリーズ」と「エスパシオシリーズ」は、同じ鉄骨造でも鉄骨ラーメン構造とEST工法という異なる工法のシリーズです。それぞれの特性をさまざまな賃貸形態に合わせることで、鉄骨造の性能を最大限引き出します。
高品質の工場生産で、大空間の間取り、大開口にも対応できる堅牢性を生かせるのが「シンセシリーズ」で、こちらは集合住宅向きです。「エスパシオシリーズ」は、鉄骨の高性能と間取りの自由度を併せ持つ工法で、賃貸併用住宅で強みが発揮されます。

同じ鉄骨造ブランドをもつハウスメーカーであっても、それぞれに特徴が異なります。「HOME4U 土地活用」で複数社から一括プラン請求すれば、所有地に合ったベストプランを見つけやすくなります。ぜひご活用ください。

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6.鉄骨造アパート建築に強いハウスメーカーを探すなら

鉄骨造の賃貸住宅建築を得意とするハウスメーカーや建築会社は、実は多くあります。多く存在する分、どの企業をパートナーに選ぶかは難しいかもしれません。

ハウスメーカーはそれぞれ、強みとする工法や技術をもっています。さらに建築坪単価の設定も異なり、建築費も提案によって大きく変わることも少なくありません。
そうしたプランを複数社取り寄せ、比較検討することで最適なプランを選べるでしょう。しかし、これらを一社一社から取り寄せるのは時間と労力がかかります。そこで利用したいのが、最大10社のハウスメーカーから無料で一括プラン請求できる「HOME4U 土地活用」です。

「HOME4U 土地活用」は、大手ハウスメーカーが多数参画しており、鉄骨造の規格アパートの提案も多く受けられます。「HOME4U 土地活用」をご活用いただき、最短距離でベストプランを見つけ出してください。