【基本を解説】アパート建築費に関わる坪単価相場について

一般に、アパート建築にかかる坪単価の相場は、構造別に以下の通りとなっています。

アパートを建築するには、本体工事費、付帯工事費、諸費用の計3つの費用がかかります。全体でどのくらいの額になるかは、以下の計算式を用いてシミュレーションが出来ます。

坪単価を左右する要素は、大きく分けて以下の7つです。

坪単価を左右する7つの要素　一覧表

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1.アパートの坪単価の相場

アパートの建築費用の相場は、大きく分けて、「構造（木造や鉄骨造）」と「坪単価」から計ることが出来ます。
坪単価とは、延べ床面積（各階の床面積の合計）1坪あたりの建築価格のことを指し、以下の計算式で算出します。

坪単価が分かっている場合、この計算式を応用して本体工事費の総額を割り出すことが出来ます。

例えば、1階30坪、2階30坪のアパートなら延床面積は60坪。延床面積60坪で坪単価が80万円とすると、本体工事費の総額は 80万円×60坪＝4,800万円 と計算できます。
2～3階建てを想定した構造ごとの坪単価の相場は次の通りです。

国土交通省の発表している「建築着工統計（平成30年）」を見てみると、下記のとおり、共同住宅（貸家）の坪単価は全国平均で、木造は約56万円、鉄骨造は約76万円、鉄筋コンクリート造は約75万円です。

なお、この統計調査の集計項目には、建物本体の工事費のほかに、電気・ガス・給排水・冷暖房などの設備費用も含まれています。

2.建築費総額のシミュレーション

以下の計算式で、建築費のおおよその総額をシミュレーションして頂けます。

例として、以下の条件のアパートで計算してみましょう。

結果は以下の通りです。

建築費はケースバイケースで変わる部分が大きいのですが、総額をイメージしていただけたでしょうか。

また、アパートの建て替えを検討されている場合には、新築費用の他に、解体費用などもかかってきます。以下に詳しいシミュレーションを掲載しています。

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3.アパートの坪単価を左右する7つの要素

3-1.構造

基本的に、坪単価を最も大きく左右するのは構造です。
鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも、木造を選択した方が坪単価は抑えられます。ただ、性能・デザイン性が高ければ、木造でも鉄骨造と大差ない坪単価となる場合もあります。

3-2.間取り

1Rや1Kなどのシングルタイプよりも、2DK以上のファミリータイプのほうが坪単価は安くなります。建物全体の規模が同じならば、シングルタイプの方が部屋数が多くなり、健具や設備などの必要量が増えるため、一坪辺りの建築費が割高になるのです。

3-3.建物の形状

敷地の形状に合わせた建物の形や材質を考えることで、坪単価を安く抑えることが出来ます。
建物は敷地の形に合わせて計画されるので、例えば、狭い敷地や長方形でない敷地を最大限に使ってアパートを建てようとすると、建物も複雑な形になって、建築費は割高になります。
敷地が広い場合には、建物の配置に余裕があるので、木造でも鉄骨でもコストを抑えた建物を設計しやすいですが、狭小地の場合、建物を充実させるには、構造を考慮すると良いでしょう。
鉄骨よりも、木造のほうが建物の自由度が高いので、坪単価を安く抑えることが出来ます。

アパート建築に適した土地の形状については、こちらの記事で解説しています。

3-4.グレード

建物や内装・設備のグレードが上がれば、坪単価も上がります。入居者にアピールできる部分を見極めて、バランスよく投資することを大切にして下さい。

3-5.階数

階数との関係をみると、２階建てよりも３階建ての方が坪単価は上がる場合がほとんどです。
ただし、アパート経営に向いている市街地の土地で、狭小地や変形地の場合は、坪単価が割高でも3階建てにして敷地を最大限に利用したほうが後のメリットが大きくなります。

3-6.規模

戸数が多く全体の規模が大きいアパートのほうが坪単価は下がります。
規模が大きいと、建築資材の調達も有利になり、効率的に施工できるためです。

3-7.建築エリア

住宅密集地よりも郊外のほうが建築費は下がります。
建築費は建築する場所の道路事情や、建てるための人件費によっても左右されるので、例えば、工事用トラックの横づけ駐車が可能であれば坪単価はその分安くなりますし、反対に交通量の多い道路に面していて工事中に交通整理の人員が必要になると、応じて高くなります。

都道府県によって建築費の平均には差があり、東京都・大阪・神奈川などの中心部では坪単価は高めですが、これは住宅密集地が多いことによります。

その代わりに家賃の単価も高めなので、収益性の高いアパート経営が可能です。
ここまで見てきた坪単価を左右する要素を総合すると、最も坪単価が安いのは、「木造のファミリータイプで大規模な長方形2階建てのアパートを郊外に建てる場合」ということになります。
しかし、坪単価だけにこだわりすぎてしまうと、その土地のニーズを見誤ってしまう危険性がありますので、立地や敷地条件に応じて、最適な規模・間取り・構造をしっかりと選ぶことが大切です。

4.坪単価を比較して施工会社を選ぶときの２つの落とし穴

4-1.坪単価が「安く見える」ことがある

坪単価だけでは必ずしも建築費を比較出来ないことにご注意下さい。坪単価は、1坪あたりの建築費ですが、計算方法は会社によって違うことがあります。
坪単価を求めるのに、「本体工事費総額÷面積」の計算式を用いる場合、一般的には「延床面積」で計算しますが、「施工床面積」で計算した場合には同じ建物であっても、坪単価は安く見えます。ベランダや共用廊下などの面積も含むので、延床面積よりも広く表示されるためです。

また、見積もりの中に、共用部及び室内の各種設備（オートロック、照明、浴室乾燥機、防犯シャッターなど）をどれだけ含んでいるかも確認してください。
施工会社を選ぶ際には、実際に見積もりを取って、「坪単価」ではなく「総額」で比較することが大切です。

4-2.坪単価は安ければよいとは限らない

坪単価は安ければ安いほどよいとは限りません。
安さを重視してアパートを建ててしまい、後から頻繁な修繕やリフォームを余儀なくさせられ、出費がかさんでいる大家さんも少なくありません。
やみくもに建築費を抑えようとするのではなく、入居者ニーズを満たしつつ、長期的に見て修繕コストを抑えられる建築プランを選ぶことが大切です。

4-3.アパートを建てる際に優先すべき2つのポイント

キーポイントは「入居者ニーズ」と「修繕コスト」の2つです。

（1）入居者ニーズを満たすこと！

坪単価が上がったとしても、入居者ニーズを満たし、高めの家賃で入居者が住み続けてくれる物件なら有利です。
坪単価を下げることにこだわると、周辺の需要と合わなくなる場合があります。
ファミリータイプのほうが坪単価は下がりますが、シングルタイプの需要が多いエリアなら、シングルを選ばなければ、需要に答えることが出来ません。

また、設備のグレードを下げすぎると入居者が集まらない危険があります。
築年数が経過してもなるべく賃料が下落しにくい、競争力の高いアパート建築を計画することが大切です。

（2）長期的な修繕コストも織り込んで判断すること！

坪単価が上がったとしても、修繕コストが安ければトータルでは有利になることも多々あります。
アパート経営では、小規模な維持修繕工事のほかに、10～15年ごとに大規模修繕工事が必要になり、適切な修繕を行うことで物件価値を維持することができます。
建築部材によって、長持ちする材質や、メンテナンス費用が安く済む材質などもあるので、長期的な修繕コストも織り込んで判断することが大切です。

5.建築費に関する不安も相談できる建築会社の選び方

選ぶ際の基準は以下の通りです。

・初めての人をサポートした実績がある。
「そもそも、分からないところがどこか、見当がつかない」という初心者の悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことで、建築するに当たって、ご自身の中で不透明な部分がなくなります。

・建築費を抑える正しい方法を教えてくれる
建築費を抑えたいと言っても、手落ちが生じてしまっては、後々負担しなければならない費用が増えます。どこに手をかけてどこを効率的に削るべきか、プロの視点でアドバイスをもらえれば安心です。

・理想のアパート建築を実現する後押しをしてくれる
思い描くアパートを建てるために、適した構造は何なのか、自己資金で建てられる範囲では、どのくらい凝って建てられるのかなど、あなたに寄り添ってプランを何度も描き直し、寄り添ってくれる会社を選べば、後悔がなくなります。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる
アパートを建築する際にも、その後も、相談すべきことは多く発生していきます。気後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく、人間力のある人がいる会社を選ぶと良いでしょう。

これらをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

それぞれに違った特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきますが、「どこへ相談したらいいのか」、「自分にはどこの会社が合っているのか」、といった悩みに自分一人で対処するのはむずかしいことです。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、「上記の基準を満たしたアパート建築費用の不安点について知見・経験が豊富な企業」を選んでご紹介いたします。

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