【詳しく解説】アパート経営に適した土地の条件はこれ！

土地を持っている方が土地活用方法を検討するとき、自分の土地がアパート経営に向いているのか、気になる方も多いのではないでしょうか。

• アパート経営に適した土地は、60坪以上の広さがある土地、駅から徒歩10分圏内といった条件の土地です。

土地の条件によってはアパート経営以外の土地活用を選択したほうがよいケースもあります。
そこで本記事では、アパート経営に適した土地、建てられない土地など、土地の条件について詳しく解説します。土地ありの方がアパート経営に向いているかどうか自分で診断できるようにします。

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1.アパート経営に適した土地

「アパート経営に適した土地」の特徴は以下の5つです。

1. 広さは60坪以上が望ましい
2. 東西に間口が長い整形な土地
3. 駅から徒歩10分圏内が望ましい
4. 住宅街の中にある土地
5. 周辺にスーパー等の生活利便施設がある土地

それではひとつずつ解説します。

1-1.土地の広さは60坪以上が望ましい

アパートを建てるなら、広さは60坪(約200平米)以上が望ましいです。

また概ね一般的に、敷地の面積が80～100坪程度の物件が多くなっています。もちろん、30坪程度で建っているアパートもありますが、目安として60坪あるとベターです。

・60坪あればどのくらいのアパートが建てられるのか？

⇒「1戸あたり25平米程度の1Kタイプで8戸の2階建てアパート」を建てることができます。

・もし駐車場付きのアパートを建てるならどの位の広さが必要か？

⇒「80坪以上くらい」は必要となります。
従って郊外で駐車場が必須のエリアであれば、80坪以上が望ましいです。

1-2.東西に間口が長い整形な土地

アパートは、東西に間口が長い整形な土地が望ましいです。

間口が東西に長い土地は、南向きバルコニーの住戸を多く確保することができるため、価値が高くなります。

・なぜ東西に間口が広いとよいのか？

⇒土地の間口が南北に広いとバルコニーの向きが「東向き」または「西向き」になってしまいます。こういった、バルコニーを東西に振らざるを得ない土地の場合には、「東向きバルコニー」を多く作れる土地の方がアパートに適しています。

・なぜ長い整形（長方形）が良いのか？

⇒アパートは各戸が長方形ですので、敷地が正方形だと土地を効率的に利用しにくくなります。正方形の土地よりも、長方形の土地の方が同じ坪数でもより効率的に部屋数を確保できます。

1-3.駅から徒歩10分圏内が望ましい

アパートに適した土地は、一般的には駅から徒歩10分圏内が望ましいです。

理想としては駅から徒歩5分圏内で、徒歩1分は道路距離として80ｍに換算して考えてください。

・駅に近くないとアパート経営は無理なのか？

⇒賃貸需要は利便性の高い立地に強く存在するため、駅から近い便利な場所ほど入居者は決まりやすくなります。ただし、駅からの距離は一つの目安に過ぎず、駅の性格によっても賃貸需要が生まれる範囲は異なります。
最寄りの駅が人気の路線内の駅や、他路線との乗り換えができるターミナル駅等の場合、駅から徒歩15分圏内であっても十分に賃貸需要が存在します。また、周辺に工場や大きな病院、空港等があるエリアであれば、駅からの距離とは関係なく賃貸需要が強く発生している地域も多いです。
駅からの距離はあくまでも一つの目安に過ぎないので、実態に応じてアパート経営の可否を判断することがポイントとなります。

1-4.住宅街の中にある土地

アパートを建てるなら、住宅街の中にある土地が適切です。

住宅街は住みやすいように街全体が設計されていますので、住宅街の中にあるアパートは入居者も決まりやすくなります。

・なぜ住宅街だと入居者が集まるのか？

⇒住宅街が入居者に好まれる理由は、「閑静である」、「歩道が整備されている」、「交通量も少なく安全である」、「土地が道路からやや高い」等が挙げられます。
一方で、工場地帯や商業エリアは、製造やビジネスに適するように街全体が設計されていて道路幅員が広く、交通量も多いため、騒音や振動、排気ガス等があるので入居者に好まれない場所が多い傾向にあります。

1-5.周辺にスーパー等の生活利便施設がある土地

アパートを建てるなら、周辺にスーパー等の生活利便施設がある土地が適しています。

理想としては、最寄り駅と対象地の間にスーパーやコンビニが配置されているような位置関係がベストです。
最寄り駅と対象地の間に生活利便施設があると、入居希望者を物件に案内したときに入居希望者が便利な場所にスーパー等があることに気付けるでしょう。利便性を自発的に認識してもらえると入居が決まりやすくなります。

アパートの経営の基本について詳しく知りたい方は、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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2.アパートが建てられない土地

土地オーナーが「アパートを建てたい」と思っても、建てることができない土地もあります。

この章では、アパートが建てられない土地について3種類を紹介します。

1. 公法上の規制によって建てられない土地
2. 敷地条件によって建てられない土地
3. その他アパート経営を選択しない方が良い土地

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2-1.公法上の規制によって建てられない土地

アパートは、公法上の規制によって建てられない土地も一部に存在します。

アパートが建設できない主な土地は以下の通りです。

工業専用地域とは、都市計画法で定められる用途地域（建築できる建物に制限がある地域）の一つであり、工業の利便を増進するため定める地域のことです。例えば埋立地にあるような大規模な工場地帯が指定されています。

市街化調整区域とは、都市計画法で定められる市街化を抑制する地域のことです。市街化調整区域内の土地は、原則として建物を建てることができないため、アパートを新築することができなくなっています。

最後に、農地転用できない農地です。農地転用とは、農地を宅地等の農地以外にすることを指し、そのような土地の上にはアパートを建てることができません。

しかしながら大多数の土地はアパートが建てられる土地であり、アパートに対する建築規制はかなり緩い部類に属します。

2-2.敷地条件によって建てられない土地

公法上の規制では建てられても、敷地条件によって現実的にアパートを建てられない土地も存在します。

例えば、急傾斜地や狭小地、形状が著しく悪い土地、敷地内に段差のある土地等は物理的に建てられないことがあります。
ただし、敷地条件が悪くても、敷地の全体面積が広く、実際に利用できる平坦な有効面積が60坪以上あるような場合には、有効敷地の上に建てることでアパートを建築することができます。

2-3.その他アパート経営を選択しない方が良い土地

その他アパート経営を選択しない方が良い土地としては、以下のようなものがあります。

アパート経営を選択しない方が良い土地の一覧

土地の特徴	避けるべき理由
商業繁華性の高過ぎる土地	風俗店やパチンコ店、居酒屋、消費者金融、ラブホテル等があるようなエリアは、住環境に劣るため避けるべきです。
マンションが建てられる土地	マンションはアパートよりも賃料収入も大きくなり、築年数が経過しても賃料が下がりにくいです。マンションが建てられるのであれば、マンションを選ぶことをおススメします。
面積が広過ぎる土地	アパートは100坪前後の土地で1棟といったイメージになります。300坪以上となるとアパートには広過ぎるため、老人ホームや、郊外型の店舗等の活用方法が適しています。

3. 所有地が「アパート経営向きか」から相談できるパートナー企業の選び方

持っている土地がアパート経営をできるかできないかは、公法上の規制や広さなどから判断がつきます。しかし、狭小地や変形地でもアパートを建てている土地オーナーはたくさんいます。自分の土地が収益を着実に上げられる「向いている土地」かの判断に迷う方もいるかもしれません。

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「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、例えば「アパート経営サポートの実績・経験が豊富な企業」を選んでご紹介いたします。
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「どの会社が一番自分の土地に合った企画を出しているか」、「どの会社が一番収益性が高いのか」など、客観的に判断することができます。
是非ご活用ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット