アパート経営に向いている土地は？高収益を実現する始め方を伝授

これから土地活用をする人の中には、自分の持っている土地がアパート経営に向いているか気になっている方もいらっしゃると思います

土地の条件によってはアパート経営以外の土地活用を選択した方が良いケースもありますので、まずは自分の土地がアパート経営に向いているかどうかを知りたいですよね。

そこでこの記事では、

• アパート経営に適した土地の条件
• 土地オーナーがアパート経営をするための資金や経費
• 収益性の高いアパート経営を始める方法

について、わかりやすく解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいただき、的確な判断と高収益のアパート経営を実現するための礎としてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

アパート経営に適した土地

最初に、「アパート経営に適した土地」について、以下の5つの特徴を解説します。

1. (1)面積は60坪以上が望ましい
2. (2)東西に間口が長い整形な土地
3. (3)駅から徒歩10分圏内が一つの目安
4. (4)住宅街の中にある土地
5. (5)周辺にスーパー等の生活利便施設がある土地

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.面積は60坪以上が望ましい

アパートを建てるなら、面積は60坪(約200平米)以上が望ましいといえます。
もちろん、30坪程度で建っているアパートもありますが、目安として60坪あるとベターです。

60坪あれば、「1戸あたり25平米程度の1Kタイプで8戸の2階建てアパート」を建てることができます。
もし駐車場付きのアパートを建てようとするとするなら、80坪以上くらいは必要となります。
郊外で駐車場が必須のエリアであれば、80坪以上が望ましいです。

アパートは、一般的に敷地の面積が80～100坪程度の物件が多くなっています。
土地の面積が広ければ、その分、戸数や駐車場も多く確保できます。
100坪前後の土地であれば、ゆとりを持った設計でアパートを建てることが可能です。

1-2.東西に間口が長い整形な土地

アパートは、東西に間口が長い整形な土地が望ましいです。
間口が東西に長い土地は、南向きバルコニーの住戸を多く確保することができるため、価値が高くなります。

それに対して、間口が東西に狭く奥行きが南北に長い土地はバルコニーの向きが「東向き」または「西向き」の住戸が多くなってしまいます。

バルコニーを東西に振らざるを得ない土地の場合には、「東向きバルコニー」を多く作れる土地の方がアパートに適しています。

また、正方形の土地は、意外と設計がしにくいです。
アパートは各戸が長方形ですので、敷地が正方形だと土地を効率的に利用しにくくなります。
そのため、アパートを建てるなら正方形の土地よりも、長方形の土地の方が望ましい傾向です。

1-3.駅から徒歩10分圏内が一つの目安

アパートに適した土地は、一般的には駅から徒歩10分圏内が一つの目安です。
理想としては、駅から徒歩5分圏内となります。
徒歩1分は道路距離として80ｍです。

賃貸需要は利便性の高い立地に強く存在するため、駅から近い便利な場所ほど入居者は決まりやすくなります。

ただし、駅からの距離は一つの目安に過ぎず、駅の性格によっても賃貸需要が生まれる範囲は異なります。

最寄りの駅が人気の路線内の駅や、他路線との乗り換えができるターミナル駅等の場合、駅から徒歩15分圏内であっても十分に賃貸需要が存在します。

また、周辺に工場や大きな病院、空港等があるエリアであれば、駅からの距離とは関係なく賃貸需要が強く発生している地域も多いです。

駅からの距離はあくまでも一つの目安に過ぎないので、実態に応じてアパート経営の可否を判断することがポイントとなります。

1-4.住宅街の中にある土地

アパートを建てるなら、住宅街の中にある土地が適切です。
住宅街は住みやすいように街全体が設計されていますので、住宅街の中にあるアパートは入居者も決まりやすくなります。

住宅街の特徴としては、「閑静である」、「歩道が整備されている」、「交通量も少なく安全である」、「土地が道路からやや高い」等が挙げられます。

一方で、工場地帯や商業エリア等はアパートには適していません。
工場地帯や商業エリアは、製造やビジネスに適するように街全体が設計されています。
道路幅員が広く、交通量も多いため、騒音や振動、排気ガス等によって住みにくい場所が多い傾向です。

1-5.周辺にスーパー等の生活利便施設がある土地

アパートを建てるなら、周辺にスーパー等の生活利便施設がある土地が適しています。
理想としては、最寄り駅と対象地の間にスーパーやコンビニが配置されているような位置関係がベストです。

最寄り駅と対象地の間に生活利便施設があると、入居希望者を物件に案内したときに入居希望者が便利な場所にスーパー等があることに気付きます。

通勤や通学の動線上にスーパーやコンビニがあると、入居希望者の評価が高まり、空室が埋まりやすくなります。

2.アパートが建てられない土地

土地オーナーが「アパートを建てたい」と思っても、建てることができない土地も世の中にはあります。
この章では、アパートが建てられない土地について3種類を紹介します。

1. (1)公法上の規制によって建てられない土地
2. (2)敷地条件によって建てられない土地
3. (3)その他アパート経営を選択しない方が良い土地

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.公法上の規制によって建てられない土地

アパートは、公法上の規制によって建てられない土地も一部に存在します。
アパートが建設できない主な土地は以下の通りです。

1つ目の工業専用地域とは、都市計画法で定められる用途地域の一つであり、工業の利便を増進するため定める地域のことです。
用途地域とは、建築できる建物の用途を定めた地域の規制のことを指します。
工業専用地域は、例えば埋立地にあるような大規模な工場地帯が指定されています。

2つ目の市街化調整区域とは、都市計画法で定められる市街化を抑制する地域のことです。
市街化調整区域内の土地は、原則として建物を建てることができないため、アパートを新築することができなくなっています。

3つ目は、農地転用できない農地です。
農地転用とは、農地を宅地等の農地以外にすることを指します。
農地の中には、農地転用が認められないものが存在し、そのような土地の上にはアパートを建てることができません。

このようにアパートを建てられない土地が存在しますが、これらの土地は全体の中でほんの一部に過ぎません。
多くの土地は、アパートは建てられる土地となっており、アパートに対する建築規制はかなり緩い部類に属します。

2-2.敷地条件によって建てられない土地

公法上の規制では建てられても、敷地条件によって現実的にアパートを建てられない土地も存在します。

例えば、急傾斜地や狭小地、形状が著しく悪い土地、敷地内に段差のある土地等は物理的に建てられないことが多いです。

ただし、敷地条件が悪くても、敷地の全体面積が広く、実際に利用できる平坦な有効面積が60坪以上あるような場合には、有効敷地の上に建てることでアパートを建築することができます。

2-3.その他アパート経営を選択しない方が良い土地

その他アパート経営を選択しない方が良い土地としては、以下のようなものがあります。

3.アパート経営に必要な資金と経費

この章では、「アパート経営に必要な資金と経費」について、4つの項目を解説します。

1. (1)建築費
2. (2)初期費用
3. (3)自己資金
4. (4)経費

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.建築費

まずは、建築費を見ていきます。
構造別にみるアパートの建築費の相場は、以下の通りです。

60～80坪程度の敷地で2階建てのアパートの場合、建物の延床面積は土地面積とほぼ同じになることが一般的です。

例えば、80坪の敷地に2階建てアパートを建てると延床面積も80坪程度となります。
建築費の坪単価を90万円とした場合、80坪の敷地におけるアパートの建築費は以下の通りです。

3-2.初期費用

建築費以外の初期費用には、下表のようなものが発生します。

初期費用の合計は、建築費に対して概ね5％程度となります。
そのため、アパートを建てる場合には、建築費以外に予備費として「建築費の5％」の資金を準備しておくことが必要です。

3-3.自己資金

自己資金は、「建築費に対して30％以上用意しておくこと」をおススメします。

インターネット上には、自己資金は建築費の1～2割という「耳ざわりのいい情報」が流れていますが、1～2割でアパート経営を行ってしまうと空室発生時に借入金の返済に窮する可能性が高いです。

アパート経営のコンサルタントを行っている人の中には、自己資金は50％と強く主張する専門家もいます。

さすがに50％というと現実的に準備できる人はかなり少なくなってしまいますので、甘く見積もっても30％は用意すべきと考えられます。

3-4.経費

アパート経営に要する経費に関しては、家賃収入に対する概ねの目安があります。
家賃収入に対する支出の目安は下表の通りです。

税金等を考慮すると、最終的な手残り(キャッシュフロー)は家賃収入に対して2割弱となります。
キャッシュフローが2割弱というのは、あくまでも満室の想定です。

仮に2割以上の空室が発生すれば、キャッシュフローがマイナスとなってしまいますので、自己資金は十分に用意し、借入金を極力減らすことがポイントとなります。

4.高収益のアパート経営を始める方法

本腰を入れてアパート経営を検討し始めるなら、まずは複数のハウスメーカーから

• 立地に適したアパートの間取りや企画
• 建築費がいくらか
• 将来の収支計画がどうなるのか
• 節税効果やローンのシミュレーション

といった見積もりをまとめた「アパート建築プラン」を提案してもらうのが、成功への一番の近道です。

自分の土地にどのようなアパートが建てられるかを知るには、通常なら一級建築士に設計をしてもらうことが必要となりますが、一級建築士事務所に設計プランの依頼をすると、簡単な設計図面だけでも20～30万円程度の費用がかかってしまいます。

ところが、ハウスメーカーに相談すれば、建築費や設計プラン、竣工後の収支シミュレーションといった土地活用をするために必要な情報を全て無料で提案してもらえます。

様々なハウスメーカーの「アパート建築プラン」を比べれば、「どの会社が一番自分の土地に合った企画を出しているか」、「どの会社が一番収益性が高いのか」など、客観的に判断することができます。

手間なく複数のハウスメーカーにプラン請求をするのであれば、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」がおススメです。

土地の所在地や広さなどを入力するだけで、国内の優良ハウスメーカー最大7社へ無料で「アパート建築プラン」の請求ができます。

もし「自分の土地にアパート以外の活用法があるのか気になる」という場合でも、駐車場・ビル・店舗・高齢者施設・倉庫など様々な土地活用の専門企業から、収益プランの提案が受けられるオプションがあるので、幅広く検討することも可能です。

「HOME4U 土地活用」を上手に活用し、どの会社に任せれば理想の収益が得られるのかをしっかり比べた上でアパート建築や土地活用に着手し、成功への足掛かりとしてください。

まとめ

いかがでしたか。

アパート経営に適した土地としては、「東西に間口が長い整形な土地」や「住宅街の中にある土地」等の条件が挙げられますが、狭小地や変形地でもアパートを建てている土地オーナーはたくさんいます。

自分の土地にどんなアパートが建てられるのか具体的に検討したい場合には、「HOME4U 土地活用」で様々なハウスメーカーからプラン提案を受け、企画や収益性をじっくり比べてみてください。

この記事の情報が、高収益のアパート経営実現への一助となれば幸いです。