アパート経営に役立つ資格トップ5と必要な知識を詳しく紹介

これからアパート経営をする方や、既にアパート経営をしている方の中には、「アパート経営に役立つ資格を取りたい」と考えている人もいらっしゃるでしょう。
アパート経営は大きなお金を動かしますので、現実問題として勉強の必要性を感じている方はたくさんいます。

しかしながら、アパート経営者のためだけに作られた資格は存在しないため、多くの方が「どのような資格を取れば良いのか」を迷っていたりします。

そこでこの記事では、「アパート経営向けの資格」について解説します。
役立つ資格ランキングトップ5や、資格取得のメリットとデメリット、勉強しながらアパート経営を始める方法などを丁寧に紹介しますので、ぜひ最後までおつきあいいただき、実際のアパート経営の参考にしてくださいね。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパート経営に役立つ資格ランキング

最初に、「アパート経営に役立つ資格」をランキングで紹介します。

• 1位：賃貸不動産経営管理士
• 2位：中小企業診断士
• 3位：不動産コンサルティングマスター
• 4位：不動産鑑定士
• 5位：宅地建物取引士

以下でそれぞれの項目を解説していきます。

1-1.賃貸不動産経営管理士

1-1-1.概要

賃貸不動産経営管理士とは、アパート等の賃貸物件の管理の専門家を育成するための試験になります。
賃貸不動産経営管理士は、元々は不動産業界の公的な3つの協会が独自に実施していた資格を統一して作られた公的資格です。
国家資格化に向けた動きはありますが、2020年12月時点ではまだ国家資格ではありません。
管理会社の社員が有すべき専門知識を学べる試験であるため、アパート経営者が必要とする知識を自然に学ぶことができます。

1-1-2.受験資格および合格率

資格の受験要件は特に必要なく、誰でも受験することが可能です。
合格率は、2018年までは50％前後(2019年は約37％)となっており、比較的合格しやすい部類の資格になります。

1-1-3.学べること・学べないこと

賃貸不動産経営管理士は、他の不動産系の資格に比べ、借地借家法や民法について、実務的な内容を詳しく学べる点が最大のメリットとなります。
「アパート経営に必要な法律の知識は一通り身に付く」と考えて大丈夫でしょう。
また、建物の設備の知識も勉強しますので、アパート経営にかなり役立ちます。
ただし、アパート経営に必要な会計の知識がほとんど学べない点がデメリットとなります。
賃貸不動産経営管理士は、アパート経営者にとって無駄な知識というのがほとんどなく、資格を取るなら最もおススメです。

1-2.中小企業診断士

1-2-1.概要

中小企業診断士とは、中小企業の経営コンサルタントとして認定するための国家資格です。
サラリーマンに人気の高い資格なので、知っている方も多いと思われます。
アパート経営も立派な「経営」なので、経営コンサルタントとしての知識が非常に役立ちます。
「少子高齢化」や「東京一極集中」が続くこれからの日本においては、中小企業診断士はかなりアパート経営に役立つ資格であるといえます。
中小企業診断士を取得すれば、「大家さん」から「経営者」へと確実に変わることができますので、少しでも興味のある方はぜひチャレンジしてみてください。

1-2-2.受験資格および合格率

中小企業診断士には、受験資格に特に制限はありません。
試験は、1次試験と2次試験の2段階に分かれます。
2次試験は1次試験を合格した人のみが受けられる試験です。
1次試験の合格率は15~30％程度、2次試験の合格率は20％前後です。

1-2-3.学べること・学べないこと

中小企業診断士は、「会計に関すること」と「経営に関すること」の2つを学べることが最大のメリットです。
お金に関しては、損益やキャッシュフローといったアパート経営に必要な会計の知識は全て学べます。
また、経営戦略の知識も習得することができ、これからの時代にどのようにアパート経営を進めていくべきかの考え方も習得することができます。
ただし、民法は少し学びますが、借地借家法の知識は学べない点がデメリットです。
中小企業診断士を目指す方は、借地借家法に関しては、専門書を2~3冊購入して読むという勉強方法がおススメとなります。

1-3.不動産コンサルティングマスター

1-3-1.概要

不動産コンサルティングマスターとは、不動産コンサルタントとして認定するための公的資格です。
公益財団法人不動産流通推進センターが実施している資格になります。
実務に即したバランスの良い試験で、アパート経営だけではなく、様々な土地活用に通用する資格です。
合格すると、さらに「相続対策専門士」という資格にもチャレンジすることができ、相続に関連する知識も習得できるようになります。

1-3-2.受験資格および合格率

受験資格は、「宅地建物取引士」「不動産鑑定士」「一級建築士」のいずれかの資格を有していることが必要です。
合格率は40～50％程度となっています。

1-3-3.学べること・学べないこと

不動産コンサルティングマスターは、「建築」と「税金」に関することが学べる点が最大のメリットです。
不動産系の資格は建築や税金の分野が薄いものが多いですが、アパート経営では建築や税金の知識が求められることがよくあります。
不動産コンサルティングマスターはアパートを新築するときに必要な知識や、アパート経営に必要な税金の知識が学べます。
ただし、会計に関する知識については、学べない点がデメリットです。

1-4.不動産鑑定士

1-4-1.概要

不動産鑑定士とは、不動産の適正な価値を鑑定する専門職業家になるための国家資格です。
不動産鑑定は不動産鑑定士の独占業務であり、不動産鑑定士になるとアパートや土地、オフィスビル、工場、ホテル等のあらゆる不動産の鑑定評価書を作成することができます。
不動産鑑定士は、物件の価値を判断できるため、経営者というよりは、投資家の目線を持てるようになります。
良い中古アパートの選定や、適正価格の見極め、アパートが抱えるリスク等を判断することができます。

1-4-2.受験資格および合格率

不動産鑑定士に受験資格は特段、必要ありません。
不動産鑑定士の試験は、短答式試験と論文式試験の2段階に分かれます。
短答式試験に合格した人が論文式試験を受けられます。
短答式試験の合格率は30％程度になります。
論文式試験の合格率は14％前後です。

1-4-3.学べること・学べないこと

不動産鑑定士は、リスクとリターン、不動産の価値を決定する要因等、投資家の目線が学べる点がメリットです。
法律や会計の知識も一通り学ぶことができます。
アパート経営に関連する一通りの知識は学べるものの、合格するには相当な労力を必要となるため、アパート経営のためだけにチャレンジするには、費用対効果が見合わない資格といえるでしょう。

1-5.宅地建物取引士

1-5-1.概要

宅地建物取引士試験とは、不動産の仲介を行う宅地建物取引士になるための国家資格です。
一般的には、「不動産会社の社員」に必要とされる資格になります。

1-5-2.受験資格および合格率

受験資格は特に必要はありません。
合格率は15～17％程度であり、実はかなり低いです。
昨今の宅地建物取引士は難しく、簡単には受からない試験となっています。

1-5-3.学べること・学べないこと

宅地建物取引士試験は、民法や都市計画法、建築基準法等の法令が学べる点がメリットです。
借地借家法は少しだけ学びます。
一方で、会計の知識を学ぶことはできません。
また、試験範囲の中に宅地建物取引業法等のアパート経営に無関係な知識の割合が多く含まれ、アパート経営のためだけに勉強するには、費用対効果が低い資格といえます。

2.資格を取得するメリット

資格を取得することで、体系的な知識が身に付くというメリットがあります。
広く全体像がつかめるようになることから、迷ったときの判断力が格段に上がります。

例えば、減価償却の知識がない方は、アパートローンを組むにあたり、住宅ローンにある35年ローンのような長期のローンが組めないかということを一生懸命考えたりしますが、会計の知識のある人なら、建物の耐用年数を超えるようなローンの組み方にはリスクがあることがわかります。

資格で理論を学んでおけば、筋道立てて考えることができるようになるため、様々な局面において適切な判断をできるようになる点がメリットです。

3.資格を取得するデメリット

資格を取得するデメリットとしては、アパート経営に不要な知識まで学ばなければならないことが挙げられます。

資格とは、基本的には専門職業家に必要な最低限の知識を有しているかどうかを判断するための試験です。

科目は特定の仕事をする人向けに作られているため、該当する仕事をしない人にとっては無駄な知識まで学ばなければならないことになります。

例えば、宅建は宅地建物取引士という不動産仲介を職業として行う人のための資格です。
宅建では、試験範囲の中に宅地建物取引業法という法律からの出題が3分の1も占めますが、アパート経営者にとって、宅地建物取引業法はあまり必要のない知識ですので、学ばなくても良いことになります。

逆に、資格を取得してもアパート経営に足りない知識もあります。
例えば、宅建なら民法や借地借家法等の法律知識が学べても、会計の知識を学ぶことができません。
会計の知識を学ぶのであれば、別の資格を取る必要があります。

アパート経営には、アパート経営にピッタリの資格は存在しないため、勉強する上で無駄や不足があるという点がデメリットです。

4.アパート経営で身につけておきたい知識

「資格を取るつもりはないけれど、必要最低限の知識は身につけておきたい」と考えている方もいらっしゃるでしょう。
そこでこの章では、「アパート経営で身につけておきたい知識」について紹介します。

4-1.借地借家法や民法の法律の知識

アパート経営には、借地借家法や民法の法律の知識が必要です。
特に、借地借家法を学ぶことが大変重要になります。

借地借家法を知らなければならない理由は、借地借家法には賃貸人(アパート経営者)が不利となる規定が多く定められているからです。

借地借家法は、基本的には「借主(入居者)を守る」ために存在している法律になります。
借主の権利を強固に守っている結果、貸主に多くの制約が生じていることを知っておく必要があります。

借地借家法は「強行法規」と呼ばれる規定が多く、借主と貸主の合意よりも法律の条文が優先されることが多いことが特徴です。

例えば、賃貸借契約において「賃料は下げられないものとする」という特約を借主と貸主が合意して締結したとしても、その特約は無効となります。

借地借家法はかなりクセのある法律であり、貸主を悩ます条文が多いことから一通りの知識を学んでおく必要があるのです。

4-2.損益やキャッシュフローの会計の知識

アパート経営には、損益やキャッシュフローの会計の知識が必要です。
アパート経営では、「建物の所有者になること」と「借入金を用いること」から、特に減価償却やキャッシュフロー(手残り)の知識が必要になってきます。

アパート経営の借入金は、住宅ローンのように毎月の返済が生じます。
借入金はアパート経営上の経費にはならないため、節税には寄与しません。

アパート経営では、会計上の損益と実際のキャッシュフローが異なることが一般的であり、損益は黒字なのにキャッシュフローはマイナスとなることもあります。

アパート経営で儲けるためには、キャッシュフローをプラスにすることが最も大切です。
どうしたらキャッシュフローがプラスになるのかをしっかり理解しておくと、アパート経営の失敗を防ぐことができます。

5.アパート経営の始め方

ここでは、アパート経営を始める流れを紹介していきます。

①プラン検証

ハウスメーカーに土地活用の相談をすると、間取りや収益等のプランが提案されます。
一括で複数の企業にプランを請求し、ご自身に適したプランを検討してください

②ハウスメーカーの決定

依頼するハウスメーカーを決定します。

アパートの仕上がりやかかる費用を左右する部分でもあるので、後悔のないよう、細かい点まで確認してから、納得のいくハウスメーカーを選んでください。

③管理方式の決定

アパートの管理方式には、いくつかの種類があります。

ご自身で管理することも不可能ではありませんが、管理会社を利用して、管理を任せるのが一般的です。
管理会社に管理料を支払って、管理だけをしてもらう方式を、「管理委託方式」といいます。
そのほか、サブリースとも呼ばれる「転貸方式」は、管理会社にアパートを貸し、管理会社が入居者に転貸する方式です。
入居者一人ひとりとオーナーが賃貸借契約を結ぶ必要がないので、手間の少ない管理方式でもあります。
管理方式については、ハウスメーカーと相談して決めていくのが一般的です。

④着工

アパートの工期は短く、「階数プラス1ヶ月」が目安とされています。2階建てなら3ヶ月、3階建てなら4ヶ月程度で完成します。
しかし、お正月やお盆休みなどで工期がズレる場合もあるので、経営を始める時期の要望がある方は、事前にハウスメーカーに相談しておくことをおすすめします。

⑤竣工

建物が出来上がり、竣工検査も完了したら、オーナーにアパートが引き渡されます。その後は、いよいよ経営開始です。
入居者の募集をかけ、必要に応じて管理会社のサポートも受けながら、アパートを経営していくことになります。
この5段階の流れで、最も重要とも言えるのが、「プラン検証」と「ハウスメーカーの決定」です。
プランとハウスメーカーを決めた時点で、アパートの仕上がりは決まっていると言っても過言ではありません。

ここまで読んでくださった方の中には、資格取得に向け意欲的になった方もいれば、「難しそうだな」と尻込みされた方もいらっしゃるでしょう。

資格を取ることはもちろん良いことですが、アパート経営は資格がなくても始められます。
先輩大家さんの中には、アパート経営をしながら、徐々に知識を蓄えてきた方がたくさんいますので、ご自分のペースにあったやり方を探ってください。

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まとめ

いかがでしたか。
アパート経営向けの資格について解説してきました。

アパート経営に最もおススメの資格は、「賃貸不動産経営管理士」になります。

アパート経営には、主に法律や会計の知識が必要です。
資格取得には、体系的な知識が身に付くというメリットはありますが、不要な知識まで学ぶ必要がある点はデメリットとなる点を踏まえた上で、実行に移すかどうか吟味してください。

また、アパート経営は、「HOME4U土地活用」を利用して、ベストパートナーとなる企業を見つけた上で、実践しながら資格の勉強をする、という方法もあります。
ぜひ、ご自分のペースにあわせて、知識を習得していただければと思います。

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