【プロが解説】アパート経営が失敗する理由ランキング TOP10

アパート経営で多く見受けられる失敗には、「計画段階が原因となる失敗」と「経営に問題があることでの失敗」との2種類に分けられます。

事前にリスクを知っておけば回避できる失敗は多く、これからアパート経営を始める方にとって、失敗例を学ぶことは重要なことです。
よくある失敗には以下のようなものがあります。

アパート経営が失敗する理由一覧

アパート経営失敗の起因は多くの場合、経営プランの比較が十分でなかったことです。
　失敗を避けるには複数社のプランを手に入れることから始めます。

「HOME4U 土地活用」では最大10社からアパート経営プランが手に入れられます。

1.第1位：施工会社選びによる失敗

アパート経営が失敗する理由の第1位は施工会社選びによる失敗です。

施工の質が悪く、竣工後、「漏水が発生する」、「常に悪臭がする」、「下階や隣戸への音の響きが大きい」等、アパート自体に問題を抱えてしまうケースです。
このように施工の質が悪いアパートを建ててしまうと、入居者の退去が早まったり、入居も決まりにくくなったりします。

「安かろう・悪かろう」のアパートを建てると後で後悔しますので、高い施工品質で建築するハウスメーカーに依頼することが大切です。

施工品質が高いからといって、建築費が上がるというわけではありません。
国内の大手ハウスメーカーはアパート建築に工業化工法を取り入れ、ほとんどの部品を工場で作っているため、施工品質が高くて価格も安いアパートを供給しています。
おまけに、現場では部品も組み立てるだけなので工期も短くなっています。
大手ハウスメーカーのアパートは、「高品質・低価格・短納期」をすべて実現可能です。
施工会社選びでは、大手、信頼をキーワードにすると失敗を回避できます。

2.第2位：間取り選定による失敗

第2位となった間取り選定による失敗は、ニーズが見えていないことにより陥りがちな失敗です。

新築時に3LDKのような広めのファミリータイプを選んでしまうと、失敗しやすくなります。ファミリータイプは、面積が広くて家賃が高いため、そもそもの賃貸需要が低いです。 家族世帯は多くの方は家賃を払い続けることに無駄を感じるため、賃貸ではなく購入を考えます。

アパート経営は原則として、1Kまたは1LDK、2DKのような小さめの間取りで行うべきなのです。

例えば、都市部の駅に近い立地であれば、単身者の賃貸需要がとても高いため、1Kの優先順位が高くなります。
一方で、少し郊外なら単身者も広めの部屋を希望するため、1LDKや2DKといった間取りも適切です。

間取りはエリアによって最適なものが存在しますので、地域に合った最適な間取りを選ぶようにしてください。

最適な間取りや建築費はいくら？

3.第3位：借入金の借り過ぎによる失敗

計画段階での甘い見積もりが生む、借入金の借り過ぎによる失敗は第3位です。

順風な経営を見越して立てた返済計画で借り入れを増やしすぎた結果、経営環境の少しの変化に対応できず、返済に行き詰まることがあります。
アパート経営において税金や管理費は経費の中で大した金額にはならず、たとえ8割が空室になったとしても持ちこたえるものです。ところが、返済という支出を抱えての経営では空室の影響が大きくなります。よって、リスク回避のためにも返済計画は重要であると言えるでしょう。

この失敗をしないためには自己資金を多めに用意することです。一般的に、自己資金は建築費の30％程度用意しておくことが望ましいとされます。
安全値を見るのであれば、建築費の50％くらいを用意しておくと安心でしょう。

4.第4位：立地による失敗

第4位の立地による失敗は、決定的ともいえるアパート経営にとって最も深刻な失敗要因です。

賃貸経営は、典型的な立地商売と言われています。需要はどこでもあるものではないので、立地が悪ければプロがやってもうまくいきません。
例えば、「駅から離れた場所」や「生活するのに不便な場所」、「周辺に働くところがない場所」等はアパート経営が難しい立地です。
賃貸需要が低い立地に無理矢理アパートを建ててしまえば、失敗するリスクは高まります。

立地による失敗は、特に相続対策でアパートを建築する方に多いので注意してください。
相続対策では、「元々持っている土地を活かそう」という土地ありきで発想してしまうため、賃貸需要が低いと分かっていても無理矢理アパートを建てるケースがよくあります。
立地による失敗を避けるためには、土地活用を検討する段階で、アパートとして利便性のある立地かどうかを見極めることが重要です。
アパート経営に縛られず、広く視野をもって選択の幅を広げるとよいでしょう。もともと持っている土地がアパート経営に向いていないなら買い替えも検討します。

また、立地の難をカバーするユニーク化も有益な失敗回避手段です。ペット可や外国人入居可などが考えられます。

5.第5位：大規模修繕資金不足による失敗

「経営の仕方が影響する失敗」の代表的な失敗には、第5位になった大規模修繕資金不足による失敗が挙げられます。

大規模修繕費用を計画的に積み立てておらず、必要な修繕が行えず建物の価値を損なう失敗です。
大規模修繕は、決して損傷や故障が発生したときのみに行うものではなく、外壁塗装のように特に壊れていなくても行う修繕もあります。
外壁塗装等のメンテナンス系の大規模修繕は、やはり必要な時期に行わないと建物の劣化を速めるため、入居率を維持していくにはしっかりと行う必要があるのです。

大規模修繕のための資金不足が生じてしまう原因は、なかなか計画的に積み立てができないことにあります。
ハウスメーカーによっては、「修繕サポート」のような名称で管理費用の中で修繕積立金を貯蓄するようなサービスもあります。
ただし、修繕サポートサービスを利用すると、その分、収入が減るという点がデメリットです。

大手ハウスメーカーでは長期メンテナンスに対応している企業もあります。「HOME4U 土地活用」では将来的な修繕費用も含めた経営プランが手に入れられます。

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6.第6位：投資を伴う空室対策の失敗

「資金繰りに関連する失敗」には、第6位の投資を伴う空室対策の失敗があります。
思い切ってデザイン性の高い空室対策リノベーションをしたにも関わらず、効果が出なかったという失敗です。

デザイン性の高い模様替えをすると、1室あたり約50～60万円、バスやキッチンまで交換すると、1室あたり約200～300万円かかることもあります。
家賃が7～8万円の部屋で50～60万円の投資を行うとなると、回収に半年以上かかってしまい、キャッシュフローを圧迫します。
そのため、なるべく「投資を伴わない空室対策」を優先して行うことが失敗を回避する効果的な対策です。

投資を伴わない空室対策としては、例えば以下のようなものがあります。

※フリーレントとは入居当初数か月間の家賃を無料とするサービスのことです。

7.第7位：管理会社選びの失敗

アパート経営の隠れた失敗には第7位の管理会社選びの失敗もあります。

管理会社は、入居者の募集と審査、物件の維持管理、家賃集金のなどの業務にあたります。特に失敗となって露呈するのは、入居者の募集と審査です。
同じ物件であっても、管理会社を変えると今まで埋まらなかった部屋が埋まるということが実際にあります。

空室が半年以上続いているにも関わらず、管理会社から何も提案がないような状況であれば、管理会社選びに失敗しているものと考えられます。
少なくとも「家賃を下げてみませんか？」とか、「リフォームしてみませんか？」等の提案があってもよいはずです。
管理会社は普段から物件の案内をしていますので、決まらない原因がどこにあるか知っています。
それにも関わらず、アパートオーナーに何一つ改善提案をしないというのは、やはり切り替えるべきサインといえます。

8.第8位：入居者トラブルによる失敗

第8位の入居者トラブルによる失敗は、アパート経営など賃貸集合住宅経営とは切っても切れない関係と言えるでしょう。

入居者トラブルとは、具体的には以下のようなものです。

このような入居者トラブルを回避するには、
入居審査をしっかり実施する 事が効果的です。

入居審査は、管理会社に委託していることも多くあります。その場合「実績豊富な管理会社に委託」「パススルー型サブリース」の選択肢があります。

パススルー型サブリースとは？

パススルー型サブリースとは、管理会社と一棟の賃貸借契約を締結し、各入居者とは管理会社がそれぞれ転貸借契約を締結する管理方式です。
空室保証ではなく、空室の状況に応じて管理会社から振り込まれる賃料が変動しますので、「家賃保証型サブリース」とは異なります。

パススルー型サブリースでは、転借人から受領する賃料から管理会社が約5％の手数料を差し引いた金額をオーナーに振り込みます。
収益性に関しては一般的な管理委託と変わりませんが、パススルー型サブリースでは、入居者から見た賃貸人は管理会社です。直接的な入居者リスクを直接負うのは管理会社になります。

ただし、入居者トラブルは、最終的にはアパートオーナーに被害をもたらします。
例えば隣戸同士のトラブルで良識のある入居者の方が退去してしまえば、賃料収入も減ってしまうからです。
そのため、パススルー型サブリースであっても、管理会社には入居審査をしっかり実施してもらうことが重要となります。

9.第9位：高利回りを期待して失敗

初めてアパート経営に乗り出す方に多い失敗が、第9位の利回りの高い数字に踊らされてしまう「高利回りを期待して失敗」です。

計画段階で示された表面利回りを鵜呑みにして、リスクを考慮しない経営計画を立てたことで失敗に陥ります。
初期投資額を安く済ませれば、表面利回りは高くなります。
しかし、表面利回りには空室率や修繕費といったマイナスの要素は加味されません。
たとえ賃貸物件をお得に手に入れたとして、長期運用が基本のアパート経営では安い物件が早い段階でリスクになります。

高い表面利回りのアパート経営はハイリスクハイリターンと考えるべきです。賃貸物件を購入するとき、建築するときは、初期投資が適正であるか、条件が加味されているかをしっかり見極める必要があります。

10.第10位：サブリースによる失敗

第10位はサブリースによる失敗です。

ここでいうサブリースとは、「家賃保証型サブリース」のことです。
サブリースによる失敗は「永続的に収入が保証される」という勘違いから生まれます。
実際は収入減少によって経営悪化に陥る失敗が後をたちません。

家賃保証型サブリースは、管理会社が一旦アパート一棟を借上げ、各入居者とは管理会社が転貸の形式をとる管理方式です。
空室状況に関わらず、毎月固定の賃料が振り込まれますので、家賃保証型サブリースは「家賃保証」や「空室保証」等と呼ばれています。
しかしながら、家賃保証型サブリースは名前だけ「家賃保証」や「空室保証」となっていますが、実は家賃も空室も保証されないのです。

サブリースでは、空室が増えていくとそのうちにアパートオーナーに対して賃料減額の要求がなされます。
これに納得できないオーナーによって、過去に何度も裁判で争われてきました。しかし残念ながら、家賃保証型サブリースは以下の最高裁判例によって、アパートオーナーに不利な方向で既に決着がついています。

この判例は、サブリースを行っている管理会社の家賃減額請求を認めた最高裁判決です。
当該判例が出て以降は、管理会社は非常に強気で賃料減額を要求してきます。
ほとんどの管理会社は当該判例を知っていますが、残念ながら多くのアパートオーナーは当該判例を知りません。

このような状況を鑑み、国土交通省もアパートオーナーに対してサブリース契約の注意喚起を促しています。

参考：国土交通省HP「アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」

11.「失敗しないアパート経営の仕方」も相談できるアパート建築会社の選び方

アパート経営は投資の一種です。投資には失敗やリスクがつきものですが、初めての投資となる方でも大きな額を動かすことになることから「失敗したくない」という方は二の足を踏んでしまうかもしれません。しかし、アパート経営には失敗を回避する方法があります。

最も簡単で手っ取り早い方法は、アパート経営の検討段階から信頼できるハウスメーカーと二人三脚で計画を進めることです。
実績豊富なハウスメーカーは失敗を回避する方法を熟知しており、先手を打つことができます。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、例えば「アパート経営の、初期検討段階からのサポート実績・経験が豊富な企業」を選んでご紹介いたします。
国内大手のハウスメーカー・建築会社が多数参画していて、お客様に合った企業から7つを選び、無料一括プラン請求できるため、「条件に合った企業の中で比較検討」可能です。
「どの会社がちゃんとしっかり、正直にリスクを明示してくれているか」、「どの会社が一番失敗しそうなポイントをカバーしてくれているか」など、客観的に判断することができます。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット