アパート経営はなぜ失敗するのか？9つの理由と防衛策を解説

5.サブリースによる失敗

アパート経営ではサブリースによる失敗もあります。

ここでいうサブリースとは、「家賃保証型サブリース」のことです。
家賃保証型サブリースとは、空室が発生しても賃料が変動しないタイプの管理方式になります。

家賃保証型サブリースは、管理会社が一旦アパート一棟を借上げ、各入居者とは管理会社が転貸の形式をとる管理方式です。

手数料は管理会社によって異なりますが、満室想定賃料から概ね15～20％程度の手数料を差し引かれた金額がアパートオーナーに振り込まれます。

空室状況に関わらず、毎月固定の賃料が振り込まれますので、家賃保証型サブリースは「家賃保証」や「空室保証」等と呼ばれています。

空室保証がされるわけですから、一見すると、家賃保証型サブリースはアパート経営の失敗を全て防いでくれる特効薬のような気がします。

しかしながら、家賃保証型サブリースは名前だけ「家賃保証」や「空室保証」となっていますが、実は家賃も空室も保証されないのです。

サブリースでは、空室が増えていくとそのうちにアパートオーナーに対して賃料減額の要求がなされます。

つまり、管理会社は空室が増えても賃料を固定のまま払ってくれるわけではなく、空室が増えればアパートオーナーに支払う賃料を減額要求してくるのです。

家賃保証といいながら賃料が下がるのは、アパートオーナーとしては納得がいかないかもしれません。

そのため、家賃保証型サブリースに関しては、過去に何度も裁判で争われてきました。
残念ながら、家賃保証型サブリースは以下の最高裁判例によって、アパートオーナーに不利な方向で既に決着がついています。

この判例は、サブリースを行っている管理会社の家賃減額請求を認めた最高裁判決です。
当該判例が出て以降は、管理会社は非常に強気で賃料減額を要求してきます。

ほとんどの管理会社は当該判例を知っていますが、残念ながら多くのアパートオーナーは当該判例を知りません。

そのため、サブリースについては未だに全国のアパートオーナーが管理会社を訴える訴訟が起きています。

ただし、過去に最高裁の判例が出ている以上、アパートオーナーが管理会社を訴えても家賃減額請求権に関しては覆されないと思われます。

このような状況を鑑み、国土交通省もアパートオーナーに対してサブリース契約の注意喚起を促しています。

参考：国土交通省HP「アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」

サブリースによる失敗を防ぐには、アパートオーナーが「サブリースは決して空室保証ではないこと」や「過去に最高裁判例が出ていること」等を知ることが必要です。

空室リスクをヘッジするには、家賃保証型サブリースを選択するのではなく「良い立地を選ぶこと」と「自己資金を十分に用意すること」の2つの対策が王道となります。

アパート経営は、家賃保証型サブリースを選択しなくても良い状況で行うようにしてください。

6.投資を伴う空室対策の失敗

アパート経営には、投資を伴う空室対策の失敗があります。

具体的には、思い切ってデザイン性の高い空室対策リノベーションをしたにも関わらず、効果が出なかったという失敗です。
リノベーションとは部屋全体を変えるような大規模リフォームのことを指します。

リノベーションは内容にもよりますが、デザイン性の高い模様替えをすると1室あたり50～60万円くらいかかります。
バスやキッチンまで交換すると1室あたり200～300万円までかかってしまう感じです。

家賃が7～8万円の部屋で50～60万円の投資を行うとなると、回収に半年以上もかかるため、すぐに効果が出ない失敗感を感じます。

そのため、空室対策の失敗を回避するには、なるべく投資を伴わない空室対策を優先して行うことが効果的な対策です。

空室対策には、投資を伴わないものもたくさんあります。
投資を伴わない空室対策としては、例えば以下のようなものがあります。

※フリーレントとは入居当初数か月間の家賃を無料とするサービスのことです。

空室対策は、まずは投資を伴わない空室対策で手を尽くすことを中心に実行するようにしてください。

7.管理会社選びの失敗

アパート経営には管理会社選びの失敗もあります。

管理会社は空室発生時の入居者募集も行いますので、空室が埋まるかどうかは管理会社の力によるところも大きいです。

同じ物件であっても、管理会社を変えると今まで埋まらなかった部屋が埋まるということが実際にあります。

空室が発生すると、アパートオーナーは「立地が悪いのか？」とか「家賃が高過ぎるのか？」等々、原因を自分の物件に求めて考えがちですが、管理会社が空室の原因となっていることもあるのです。

空室が半年以上も続いているにも関わらず、管理会社から何も提案がないような状況であれば、管理会社選びに失敗しているものと考えられます。

少なくとも「家賃を下げてみませんか？」とか、「リフォームしてみませんか？」等の提案があっても良いはずです。

管理会社は普段から物件の案内をしていますので、決まらない原因がどこにあるか知っています。

それにも関わらず、アパートオーナーに何一つ改善提案をしないというのは、やはり切り替えるべきサインといえます。

8.大規模修繕資金不足による失敗

アパート経営では、大規模修繕資金不足による失敗があります。
大規模修繕費用を計画的に積み立てておらず、必要な修繕が行えず建物の価値を損なう失敗です。

大規模修繕は、決して損傷や故障が発生したときのみに行うものではなく、外壁塗装のように特に壊れていなくても行う修繕もあります。

外壁塗装等のメンテナンス系の大規模修繕は、やはり必要な時期に行わないと建物の劣化を速めるため、入居率を維持していくにはしっかりと行う必要があるのです。

大規模修繕のための資金不足が生じてしまう原因は、なかなか計画的に積み立てができないことにあります。

区分所有のワンルームマンションのような投資物件であれば、強制的に修繕積立金の支払いがあるため、修繕積立金の資金不足を心配する必要はありません。

しかしながら、アパートの場合は自分で意識して大規模修繕費の積み立てをしなければならないため、自制心が必要となります。

ハウスメーカーによっては、修繕サポートのような名称で管理費用の中で修繕積立金を貯蓄するようなサービスもあります。
ただし、修繕サポートサービスを利用すると、その分、収入が減るという点がデメリットです。

そこで、おススメなのが修繕費用については、最初から別口座に定期預金を組んでおくというシンプルな方法となります。

1,000万円なら1,000万円と決めて、最初から大規模修繕用の定期預金を作っておけば、積み立てなど気にせずに済むことができます。

いきなり定期預金が組めない場合は、最初の10年間くらいの間は金額を決めて毎年定期預金に貯金を移していくようにます。

大規模修繕費は築10年目以降から生じていきますので、稼ぎやすい最初の10年間で貯めておくのがコツです。

アパート経営で儲けたお金は全て使ってしまうのではなく、大規模修繕用に必ずストックしていくようにしてください。

9.入居者トラブルによる失敗

アパート経営には、入居者トラブルによる失敗もあります。
入居者トラブルとは、具体的には以下のようなものです。

このような入居者トラブルを回避するには、「パススルー型サブリースの管理方式を選択する」または「入居審査をしっかり実施する」等の対応が効果的です。

パススルー型サブリースとは、管理会社と一棟の賃貸借契約を締結し、各入居者とは管理会社がそれぞれ転貸借契約を締結する管理方式です。

空室保証ではなく、空室の状況に応じて管理会社から振り込まれる賃料が変動しますので、「家賃保証型サブリース」とは異なります。

パススルー型サブリースでは、転借人から受領する賃料から管理会社が約5％の手数料を差し引いた金額をオーナーに振り込みます。
収益性に関しては、一般的な管理委託と同じです。

パススルー型サブリースは転貸借ですので、アパートオーナーは入居者からすると直接の賃貸人にはなりません。

入居者から見た賃貸人は、あくまでも管理会社ですので、入居者リスクを直接負うのは管理会社になります。
家賃滞納等が発生すれば、管理会社が賃貸人として対処するということです。

そのため、パススルー型サブリースならアパートオーナーはトラブルの直接当事者になることを避けることができます。

ただし、入居者トラブルは、最終的にはアパートオーナーに被害をもたらします。
例えば隣戸同士のトラブルで良識のある入居者の方が退去してしまえば、賃料収入も減ってしまうからです。

そのため、パススルー型サブリースであっても、管理会社には入居審査をしっかり実施してもらうことが重要となります。

入居審査は管理会社が行うものなので、入居審査が甘い管理会社に管理を任せると、入居者トラブルが増えてしまいます。

まずは今の管理会社に、「入居審査をしっかりやって欲しい」と強く要求することが入居者トラブルを防ぐ効果的な対策です。

それにも関わらず、入居者トラブルが続くようであれば、7章で紹介した「賃貸経営HOME4U」を使って管理会社を切り替えることも有効な対策になります。

まとめ

いかがでしたか。
アパート経営の失敗について解説してきました。
アパート経営の失敗と対策をまとめると下表のようになります。

しっかりと対策を行い、失敗を回避してアパート経営の成功を目指してください。

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