マンションを建てると決めたなら知っておきたい費用と高収益にするためのポイント

1. マンションを建てる費用

マンションを建てるときにかかる費用には、3種類の費用が発生します。

それぞれ解説していきます。

1-1. マンションの建築費（本体工事費）

まず、マンションを建てるときにかかる費用の大半を占める「本体工事費」について解説します。

(1) マンションの坪単価

マンションの構造には、「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」があります。
そのうち、「鉄骨鉄筋コンクリート造」は、主に分譲マンションや超高層マンションで採用され、最も建築費が高くなります。

中低層の賃貸マンションを建築するなら、通常は「鉄骨造」か「鉄筋コンクリート造」を選びます。

マンションを計画するときには、坪単価を目安にすれば、建築費をイメージできます。
5階建てぐらいまでのマンションにおける坪単価の目安は、次のとおりです。

※「HOME4U」提携企業の成約価格から算出。別途工事費用を含む場合もあり。

本体工事費は坪単価と延床面積から算出できます。
この延床面積とは、マンションの各階の床面積全てを合計したものです。

20平米のワンルームが各階に3戸ある、3階建てのマンションを例にとります。
延べ床面積は、20平米×9戸＝180平米（約54坪）です。

鉄骨造なら、本体工事費は約4,500万円～5,600万円。
鉄筋コンクリートなら、本体工事費は約5,000万円～6,500万円になります。

(2) 建築費を左右するもの

上記のとおり、同じ規模の建物でも、建築費には幅があります。
建築プランの内容によって、建築費は変わります。

構造以外に建築費に影響する要素は、次のとおりです。

階数、規模、建物の形状

狭小地に建てる場合には、坪単価は割高になります。
建物の形状は凹凸のある複雑なものより、シンプルな長方形に近いほど安くなります。

グレード

外壁や内装などのグレードしだいで建築費が左右されます。

間取り

ワンルームかファミリー向けなのかによって、同じ延べ床面積でも坪単価は変わります。
ワンルームにすると戸数が増える分、必要な設備や建具、壁が増えるので坪単価が上がります。

立地

建築工事の際に、大型トラックや重機が敷地まで侵入できるかどうかが影響します。
住宅が密集している都心では高めになりやすいです。

耐火構造かどうか

建築する場所が「防火地域」や「準防火地域」に指定されていると、建物の耐火性能を上げなければならないので建築費が高くなります。

このように、ケースバイケースで違ってくるので、なるべく建築費を抑えながら収益性の高いマンションを建てるノウハウを持った建築会社に依頼することが大切です。

1-2. 別途工事費

別途工事費は本体工事費のおよそ15～20％前後です。
主な内容は、屋外給排水・電気・ガス工事費、駐車場・アプローチ・塀などの外構工事費、地盤改良工事費、空調設備等の付帯工事費などです。

道路から建物までのアプローチが長いと、給排水管の引込管が長くなり、コストが上がります。
また、地盤が弱いと杭が必要になって、地盤改良費用が上がる場合があります。

マンション建築の依頼先（ハウスメーカーや建築会社）によっては、この別途工事費が本体工事費とともに工事費として見積もられることもあるため、建築費の坪単価で比較する際には、費用に何が含まれているのかを確認することが大切です。

1-3. 諸費用

諸費用は、本体工事費のおよそ5％前後かかります。
内容は、ローン手数料、火災保険料、印紙税、不動産取得税、登記費用（登録免許税、司法書士報酬）などが必要となります。

マンションの建築では、事業用ローンを利用した計画がほとんどですが、諸費用については自己資金で賄うのが一般的ですので予め用意が必要です。

1-4. 建築資金の調達方法

資金計画を立てる際には、本体工事費だけでなく、付帯工事費、諸費用についても可能な限り具体的な見積もりを入手して予算を立てます。

借入金と自己資金の割合については建築会社と相談しながら決めますが、全体のうち自己資金を10～30％くらい用意できると理想的です。

なお、相続税対策としてマンションを建てる場合には、借入金の割合をできるだけ多くするのが一般的です。

相続税の計算では、遺産の総額からアパートローン(※)残高を差し引くことで、「正味の財産額」を圧縮して節税できるからです。

※賃貸住宅（アパートやマンションなど）の建築・取得資金として利用することのできる金融機関などからの融資（借入金）のこと。

銀行の融資審査で見られるポイントは大きく3つあります。

1つ目は、申込者本人の属性についてです。
仕事や収入・資産状況などをみて返済能力があるか、信頼がおけるかといったことを判断されます。

2つ目は、建築するマンションの収益性についてです。
安定した収益を上げられることはローンの返済能力に直結するので、審査する上で重要なポイントになります。

金融機関でも独自に市場調査をして家賃の妥当性を検証します。
建築会社に作成してもらった事業収支表（事業計画書）を金融機関にも提出することになるので、スムーズに審査に通るためにも、収益性の高いプランを選ぶことが非常に大切です。

3つ目は、土地と建物の担保価値です。
融資の際には金融機関が土地と建物に抵当権を設定し、万が一ローンの返済が滞ったときに競売にかけるため、すでに土地を所有している場合は建物建築費を借入しやすいです。

アパートローンについては、こちらの記事もご参照ください。

 

2. マンションは建てる費用が高めでも有利になる5つの理由

マンションのデメリットは、アパートよりも建築費が高めになることです。
しかしながら、マンションには、建築費のデメリットを大きく超えるメリットがあります。

マンションが有利な理由は次の5つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1. 建物性能が高い

マンションは鉄筋コンクリート等の強固な構造なので安心感を得られ、耐火性・耐震性の面で入居者にアピールできます。

またマンションは木造のアパート等に比べると遮音性が高いため、上下階や隣室同士で音が伝わりにくく快適に過ごすことができます。

外観の面でもマンションは魅力的です。
タイル張りの外壁であれば高級感が出ますし、サイディングの場合も低層の木造アパートよりも厚みのある素材が使われることが多いので見栄えに差が出ます。

2-2. 家賃水準が高めで、経年による下落幅も小さい

アパートよりもマンションの方が家賃は高めに設定できます。
マンションは建物の性能が高いので、家賃が高めでも満足度の高い物件を希望する入居者からの需要があります。

また、築年数が経てば新築時よりも家賃が下がっていくのは当然ですが、マンションは家賃の下落幅が小さいと言われています。

マンションは設備の面でも、入居者集めに有利です。
マンションでは共有部分にオートロック・防犯カメラ・エレベーターを付けることが多く、居室部分には浴室換気乾燥機など、安全性や快適性を高めることで、アパートとの差別化が可能です。

2-3. 高稼働が見込める

空室リスクは賃貸経営で誰もが心配になる部分ですが、前述したような建物の安全性や快適性によって入居者が集まるため、マンションは長期的に高稼働が見込めます。

ライバル物件との差別化により、安定した経営が続けられるのもマンションが選ばれる理由です。

2-4. 耐用年数が長い

税務上の法定耐用年数(※)を見ると、木造アパートなら22年ですが、鉄骨造なら27年または34年（鉄骨の厚みによる）、鉄筋コンクリートのマンションなら47年です。

マンションは耐用年数が長く、資産価値が長期に渡って落ちにくいのが魅力です。
アパートローンを借り入れる期間は法定耐用年数を上限と決めている金融機関が多いので、ローンを長く借り入れることも可能です。

将来的にマンションを売却する可能性がある場合、資産価値が落ちにくいことは大変有利です。

※法定耐用年数は会計処理などに使われるものであり、実際の耐用年数（耐久性）とは異なります。

2-5. 高層建築が可能

鉄骨造や鉄筋コンクリート造のマンションは、3階建て以上の建築が可能になるため、敷地を無駄なく活用することができます。

高い建物を建てて床面積を増やせば、より多くの家賃収入が見込めます。
駅の近くや都心部などの地価の高い地域では、高い建物を建てられる法規制になっているため、マンションはメリットが大きくなります。

3. マンション経営で成功するために知っておきたいこと

3-1. マンションを建てるときに見極めるべき「3つのポイント」

【ポイント1】 本当にマンションが最適なのか見極める

マンション経営にはメリットが多いですが、どこでもマンションがおすすめというわけではありません。
立地や敷地条件によっては、建築費の安い木造アパートを建てたほうが有利な場合もあります。

周辺の地域の顧客層について把握し、木造アパートとマンションの需要を比較して、ニーズに合わせることも大切です。

【ポイント2】 投資する部分とコストダウンのバランスを見極める

収益性を高めるために、初期費用は無駄を省いてなるべく抑えなければなりません。
一方で、マンションならではの強みを備えていなければ入居者から見て魅力に欠けてしまうので、投資する部分とコストダウンする部分とのメリハリが大切です。

周りのマンションやアパートと比べて有利になるようにしつつ、収益性の面でも無駄がないように、バランスを見極める必要があります。
入居者から見てマンションに住むメリットは、遮音性等の建物性能だけでなく、設備が充実していることが挙げられます。

オートロック、モニター付きインタホン、宅配ボックス、シューズボックス、浴室換気乾燥機などの設備のうち、どれを取り入れるべきか、ニーズを調査して検討します。

初期費用がかかっても、見栄えが良く長持ちするものなどは取り入れるのもおすすめです。
例えば外壁のタイル張りは、初期コストはかかりますが、高級感が出るだけでなく長持ちします。

【ポイント3】 最適な規模と間取りを見極める

マンションは高層建築が可能ですが、どれくらいの規模のマンションを建てればよいのでしょうか。
それぞれの土地に建てられる建物の大きさには、様々な法律上の規制があります（容積率、建ぺい率、日影規制、高度地区など）。

法規制を満たしつつ、最大限に建物を建てれば家賃収入を増やすことができます。

だからといって敷地いっぱいに建てればいいとは限りません。
マンション建築の際に注意したいのは駐車場です。

地域性によっては、駐車場が不足していると入居者が集まらないので、最適な台数を確保する必要があります。

また駐輪場やバイク置場も必要に応じて整備します。
地域に精通した建築会社であれば、駐車場の需要等もしっかり考慮した上で、建物を設計してもらえます。

最適な規模と同時に大切なのは、どのような間取りにするかということです。
単身の社会人向け、学生向け、DINKS（夫婦のみの世帯）向け、ファミリー向けなど、どのタイプにターゲットをおくかで間取りや広さも違います。

ワンルームは建築費の坪単価が上がりますが家賃の坪単価も高くなるので、投資効率が良好です。
例えば、25平米のワンルームの家賃が5万円、50平米にした場合の家賃が8万円であれば、1坪当たりの賃料はワンルームのほうが有利です。

ただし、投資効率だけでなく、ライバル物件の入居率や間取りをしっかり調査し、地域における賃貸ニーズをしっかりと把握した上で建築プランに反映することが大切です。

マンション建設のノウハウをもった企業なら、各種の法律をクリアした上で、収益性が最大になる間取りや面積を見つけて効率よくマンション経営ができるようにプランを立ててもらえます。

3-2. 「3つのポイント」を確実に見極めるには？

マンション経営を成功させるためには、上記のとおり、「本当にマンションが最適なのか」「投資する部分とコストダウンのバランス」「最適な規模と間取り」という３つのポイントを見極めることが不可欠です。

でも、よほど不動産に精通している人でない限り、最適な建築プランを判断するのは至難の業です。

そこで、判断ミスを避けるための唯一の方法は、複数の建築会社に土地活用プランを相談し、それぞれの提案を比較することです。

建築プランを比較してみると、その計画が優れているのか、自分に合っているかどうかが見えてきます。
建築会社が提案するプランには、プロのノウハウと専門知識が濃縮されているので、その中から最も納得できるものを選ぶことをオススメします。

複数の企業に相談するとき、ぜひ活用していただきたいのが「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の一括プラン請求サービスです。

「HOME4U 土地活用」は、高い設計力を持ち、綿密な市場調査を踏まえて提案してくれる多数の優良企業と提携しています。
そして、無料で一度に複数の不動産会社に建築プランを請求することができます。　

比較対象がないと判断しにくいものですが、複数の企業から建築プランの提案を受ければ見極めやすくなります。
できるだけたくさんの企業から複数の提案を受け、それらを比較検討してみてください。

どこの部分に重点的に投資するのか、市場調査を踏まえた上での最適な間取り・設備を提案してくれているか、長期的なコストと収益性のバランスはどうかといった点もしっかり見比べてください。

無料で土地活用の相談をしてみる

まとめ

それではおさらいです。
マンションを建てる費用は、本体工事費、別途工事費、諸費用の３つに大きく分けられます。

本体工事費は5階建てぐらいまでのマンションの場合、鉄骨造なら坪84～104万円程度、鉄筋コンクリート造なら坪92～120万円程度が目安です。

建築プランの内容や立地など、様々な要素で建築費は変わります。

別途工事費は本体工事のおよそ20％前後かかります。
諸費用は本体工事費のおよそ5％前後で、自己資金で賄うのが一般的です。

以上の3つを合計したものがマンションの建築費用となります。
マンション建築に際しては、自己資金は10～30％くらい用意できると理想的です。

マンションを建築すると、木造アパートよりも費用が高めになってしまいます。
それでもマンションは「建物性能が高い」「家賃水準が高めで、経年による下落幅も小さい」「高稼働が見込める」「耐用年数が長い」「高層建築が可能」といった理由があるため非常に有利な土地活用です。

最後に、マンション経営で成功するために見極めるべき「3つのポイント」がありました。

1. 本当にマンションが最適なのか見極める
2. 投資する部分とコストダウンのバランスを見極める
3. 最適な規模と間取りを見極める

これらの判断を誤らないためには、複数の建築会社から土地活用プランの提案を受け、じっくり比較することをおすすめします。

「HOME4U 土地活用」を利用すれば、高いノウハウと知識を持った建築業者に出会うことができるので、納得のいくプランを見つけて、収益性の高い魅力的なマンションを建ててくださいね。