【基本を解説】知識ゼロから始める「戸建て賃貸経営　基本ガイド」

１. 知っておきたい数字・ポイント

２．「表面利回りの相場」について

戸建て賃貸の表面利回りの目安

戸建て賃貸の利回りは、年間家賃収入の投資額に対する割合になります。
戸建て賃貸の新築と中古の物件の利回りの目安は以下の通りです。

利回りは、新築物件や中古物件によっても異なります。表面利回りはあくまでも多くの物件を比較する際の判断材料とすることをおすすめします。

以下は表面利回りの計算方法です。

投資額は、土地を現在持っている人と、購入する人によって異なるので注意が必要です。

３．「建築時のポイント」について

面積は80平米台が目安

戸建て賃貸は、面積を大きくても80平米台(3LDK)程度に抑えておくことがポイントです。

80平米台で3LDKを作ると、都心部では広めの物件であるため、もう少し狭くても良いのではないかという感じもしますが、狭くしすぎてしまうと「戸建て賃貸でゆったりと住みたい」というニーズにから離れる可能性があり、入居者を集めるのが困難になる可能性があるので注意が必要です。
戸建て賃貸は、ある程度、「広々した戸建てらしさ」を残しつつ、大きくなり過ぎないように調整することが必要です。

80平米台の戸建ての建築費の目安

戸建てを建築する際は主に、企画パッケージ商品の住宅またはオーダーメイドで造る注文住宅で建てることができ、80平米台の戸建てを建てる際の建築費は以下の通りです。

企画パッケージ商品の住宅とオーダーメイドで造る注文住宅では2倍程度金額に差が出ます。
企画パッケージ商品として提供している住宅を建てることで坪単価を抑えることができ、建築費も一番安くなります。

４．「需要と供給」について

戸建て賃貸に比べてアパート・マンションは不動産投資目的で保有する方も多くいますが、戸建て賃貸は、不動産目的で保有されることが少ないため、供給量は多くありません。

供給量は少ないが需要が高い理由

戸建て賃貸はファミリー層からの需要は高くなります。以下の要望を持つ方からは特に需要があります。

戸建て賃貸は、アパート・マンションに比べて生活音などに気を使わなくてよい点など、比較的自由度が高いことから一定層からの需要が高いです。

５．「収益性」について

戸建て賃貸経営は、アパート経営やマンション経営に比べて儲かりにくい傾向があります。
しかし、売却はしやすいため収益も見込めます。

戸建て賃貸経営の収益の事例

戸建て賃貸経営の規模別の収益性の相場は以下の通りです。

戸建て賃貸規模別 収益相場一覧

項目	50平米(2LDK)	80平米(3LDK)	100平米(4LDK)
家賃/月(共益費込)	15万円/月	18万円/月	25万円/月
収入/年	180万円/年	216万円/年	300万円/年
支出/年 (収入の20%)	約36万円/月	約43万円/年	約60万円/年
所得/年	144万円/年	173万円/年	240万円/年

戸建ての規模によって、収益は大きく異なります。

戸建て賃貸の収入の内訳

収入は入居時、毎月、更新時に発生します。
戸建て賃貸の収入の内訳は以下の通りです。

戸建て賃貸の収入の内訳＆相場一覧

発生するタイミング	収入の内訳	相場の目安
入居時に発生する収入	礼金	家賃0～2ヶ月分程度
	敷金	家賃0～2ヶ月分程度
毎月発生する収入	家賃	物件による
	共益費	家賃の5～10%程度
更新時に発生する収入	更新料	家賃0.5～2ヶ月程度

戸建て賃貸の収入には主に、入居時に発生する収入、毎月発生する収入、更新時に発生するがあります。

売却がしやすい理由

戸建て賃貸は以下の理由からアパートやマンションに比べて入居期間が長くなる傾向にあります。

そのため、住環境を気に入り売却を申し出てくるケースがあるため、まとまった収入が入る可能性が高いです。

６．「相続税対策」について

戸建て賃貸は、相続税対策に有効です。

評価額の減額による相続税対策

相続税は、相続税評価額に応じて異なるので、相続税評価額を減額させることで対策が可能になります。

資産の相続する場合は、現金や自用の不動産、賃貸不動産によって評価額は異なります。
以下は種類別の評価額になります。

相続する資産の種類別の評価額一覧

賃貸不動産(収益物件)	自家用の不動産	現金
5000万円	5000万円	5000万円
評価額 2100万円～2450万円	評価額 3000万円～3500万円	評価額 5000万円

土地を活用し戸建て賃貸にした場合は、条件によって相続税評価額を減額させることができ、自家用の不動産として保有している場合より約2割～3割程度減額できます。

また、200平米以下の部分に対して小規模宅地等の特例を利用することにより、相続税評価額を5割程度減額させることができます。

７．「戸建て賃貸の注意点」について

戸建て賃貸の注意点は主に以下の通りです。

戸建て賃貸の空室のリスク

戸建て賃貸はアパートやマンションに比べて、空室になった場合などのリスクがあります。
戸建て賃貸は1戸のみのため、入居者が見つからない限り家賃収入は入りません。
それに比べて、日々のメンテナンスや入居者を集めるための広告宣伝費など、支出はかかってしまうので空室のリスクは把握しておく必要があります。

家賃の高さがネックになる可能性がある

戸建て賃貸はアパートやマンションに比べて、家賃が高くなる傾向があるため、家賃を抑えたいという方からは避けられる可能性があります。
そのため、家賃の高さがネックになり空室のリスクも上がってしまう可能性もあるので注意が必要です。

８．「お役立ちガイド」掲載コンテンツ一覧

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