【基本を解説】知識ゼロから始める「戸建て賃貸経営　基本ガイド」

戸建て賃貸経営について、メリット・デメリットや合っている土地のタイプ、具体的なシミュレーションに加え、戸建て賃貸経営で知っておきたいポイントや数字をわかりやすく解説しています。

相続税対策をしたい
田舎で土地活用したい方におすすめ

戸建て賃貸経営

戸建て賃貸経営の特徴一覧
人気度	収益性	初期費用	相続税対策	流動性	リスクの大きさ	管理の手間
◎とても高い	○高い	○高い	◎とても高い	△やや低い	△やや低い	◎とても高い

戸建て賃貸経営の
メリット・デメリット

メリット

規制が緩くほとんどの地域で建設可能
戸建て賃貸はアパートに比べ競合が少なく、一度入居が決まったら長く住んでくれるため安定した収入が見込める
田舎への移住者が増えている今はチャンス。管理の手間もほぼない
入居者に売却できる可能性がある
供給量が少ないが需要は多い

デメリット

戸建てを建てる分の初期費用が必要になる
1戸しかないので、空室が発生すれば収入がなくなる
リフォームが必要になった時は費用がかさむ
家賃の高さがネックになる場合がある

合っている土地のタイプ

学校などが近くにあり、周辺に生活に便利な施設がある
ファミリー向けアパートが多くある地域
狭い土地や形状の悪い土地
約40坪～

参考シミュレーション

前提条件

東京都郊外で駅から徒歩10分
構造：鉄筋コンクリート
延べ床面積：90坪
階数：6階建（ワンルーム12戸）
家賃：1戸当たり9万円
委託管理費：家賃収入の5％

初期費用

合計：約1億3,500万円（ローン：1億円、自己資金：3,500万円）
　建築費：約1億2150万円
　諸経費：約1,350万円

利回り・収益

年間家賃収入：1,296万円
年間経費：約380万円
年間ローン返済額：約516万円（返済期間：25年）
表面利回り：約9.6%
年額利益：約400万円

知っておきたい数字・ポイント

表面利回りの相場

建築時のポイント

需要と供給

収益性

相続税対策目安

戸建て賃貸の注意点

※「HOME4U土地活用」調べ

ここがポイント

・「戸建て賃貸」は、一戸建てに住みたいというファミリー層や、田舎への移住希望者からの需要が多くあります。
・家族で住みやすく、住環境が良い環境に建てられれば安定した収入が得られるので、アパートを建てるほど投資をしたくないという方には人気の土地活用です。
・狭い土地や形状の悪い土地にも向いていて、利回りは新築物件だと5%～6%、中古物件だと6%～8%と言われています。
・住宅地から離れてしまうと入居者が決まらない可能性もあるので注意が必要です。
・更地の土地だけ持っている方や、使っていない戸建てがある方で相続を検討している方は、賃貸にすることで相続税対策にもなり、相続税額を決める上で大切な相続評価額を2割～5割ほど減額することができるのでおすすめです。

1.「表面利回りの相場」について

戸建て賃貸の表面利回りの目安

戸建て賃貸の利回りは、年間家賃収入の投資額に対する割合になります。
戸建て賃貸の新築と中古の物件の利回りの目安は以下の通りです。

新築物件　＝　5%～6%
中古物件　＝　6%～8%

利回りは、新築物件や中古物件によっても異なります。表面利回りはあくまでも多くの物件を比較する際の判断材料とすることをおすすめします。

以下は表面利回りの計算方法です。

表面利回り　＝　年間家賃収入　÷　投資額

投資額は、土地を現在持っている人と、購入する人によって異なるので注意が必要です。

【詳しく解説】新築アパート経営の利回り計算方法と、地域別の平均利回り

2.「建築時のポイント」について

戸建て賃貸は、大きくても80平米台(3LDK)程度に抑えておくことがポイントです。

＜80平米台の戸建て賃貸の例＞
1階40平米台　＋　2階40平米台　＝　80平米台(3LDK)

80平米台で3LDKを作ると、都心部では広めの物件であるため、もう少し狭くても良いのではないかという感じもします。
しかし、狭くしすぎてしまうと「戸建て賃貸でゆったりと住みたい」というニーズにから離れる可能性があり、入居者を集めるのが困難になる可能性があるので注意が必要です。
戸建て賃貸は、ある程度、「広々した戸建てらしさ」を残しつつ、大きくなり過ぎないように調整することが必要です。

80平米台の戸建ての建築費の目安

戸建てを建築する際は主に、「企画パッケージ商品の住宅」または「オーダーメイドで造る注文住宅」の2種類で建てることができます。
80平米台の戸建てを建てる際の建築費は以下の通りです。

・企画パッケージ商品の住宅
　1坪あたり40万円程度
　24.2坪(80平米)　×　40万円　＝　968万円程度(建築費)

・オーダーメイドで造る注文住宅
　1坪あたり85万円程度
　24.2坪(80平米)　×　85万円　＝　2057万円程度(建築費)

企画パッケージ商品の住宅とオーダーメイドで造る注文住宅では2倍程度金額に差が出ます。
企画パッケージ商品として提供している住宅を建てることで坪単価を抑えることができ、建築費も一番安くなります。

3.「需要と供給」について

戸建て賃貸に比べてアパート・マンションは不動産投資目的で保有する方も多くいますが、戸建て賃貸は、不動産目的で保有されることが少ないため、供給量は多くありません。

供給量は少ないが需要が高い理由

戸建て賃貸はファミリー層からの需要は高くなります。以下の要望を持つ方からは特に需要があります。

子供がいるため騒音を出すのが心配
ペットを飼いたい
庭にある家に住みたい
楽器の演奏が趣味だが音漏れが不安
車を複数台駐車できる駐車場が欲しい

戸建て賃貸は、アパート・マンションに比べて生活音などに気を使わなくてよい点など、比較的自由度が高いことから一定層からの需要が高いです。

【詳しく解説】戸建て経営とアパート経営のメリット・デメリットを比較

4.「収益性」について

戸建て賃貸経営は、アパート経営やマンション経営に比べて儲かりにくい傾向があります。
しかし、売却はしやすいため収益も見込めます。

戸建て賃貸経営の収益の事例

戸建て賃貸経営の規模別の収益性の相場は以下の通りです。

戸建て賃貸規模別収益相場一覧
項目	50平米(2LDK)	80平米(3LDK)	100平米(4LDK)
家賃/月(共益費込)	15万円/月	18万円/月	25万円/月
収入/年	180万円/年	216万円/年	300万円/年
支出/年 (収入の20%)	約36万円/月	約43万円/年	約60万円/年
所得/年	144万円/年	173万円/年	240万円/年

戸建ての規模によって、収益は大きく異なります。

戸建て賃貸の収入の内訳

収入は入居時、毎月、更新時に発生します。
戸建て賃貸の収入の内訳は以下の通りです。

戸建て賃貸の収入の内訳＆相場一覧
発生するタイミング	収入の内訳	相場の目安
入居時に発生する収入	礼金	家賃0～2ヶ月分程度
入居時に発生する収入	敷金	家賃0～2ヶ月分程度
毎月発生する収入	家賃	物件による
毎月発生する収入	共益費	家賃の5～10%程度
更新時に発生する収入	更新料	家賃0.5～2ヶ月程度