【詳しく解説】土地活用法別に必要な初期費用・投資額と資金調達方法について

所有している土地を活用して儲けたいと考えている土地オーナーにとって、もっとも気になるのは資金のことではないでしょうか。
「土地活用には大きなお金が動くもの」という認識はあながち間違っていません。ただし、土地活用の方法によっては少ない自己資金で始められる土地活用もあります。

そこで本記事では、土地活用別に資金はどのくらい必要か、資金調達法や自己資金なしで始められる土地活用があるかを解説します。

1.必要資金で見る土地活用ランキング

土地活用にもさまざまな種類があり、必要となる資金も変わってきます。
そこで、まず主な土地活用ジャンルを必要資金（初期費用）が少ない順ランキングで紹介します。

土地活用は投資の一種です。資金の投資を少なく始められても、リターンが少ない場合もあります。
また、資金を少なく始められるからといって失敗率が下がるということはありません。土地活用を検討する際は、収支計画をしっかり立てることが大切です。

2.土地活用の種類と必要な資金（初期費用）

この章では、土地活用の種類別にどの程度の資金（初期費用）がかかるか具体的にシミュレーションしました。
収支に関する目安も分かりやすく解説します。

2-1.アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は、建物の建築費がかかります。費用は構造や大きさによっても違いがありますが、目安となる建築費は、次の通りです。

アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、マンションは鉄筋コンクリート造が多い傾向にあります。また、マンションの場合は3階、4階建ても多いため、建築費用がさらにかかることが考えられます。

土地の大きさや地域の需要に合わせて単身用、またはファミリー用の賃貸住宅を検討します。家賃収入をどれくらい確保できるかで、収益には差が出るでしょう。
「駅に近い」「学校が近くにある」「閑静な住宅地である」「買い物至便」など土地の立地条件や需要によっては家賃を高めに設定することも考えられます。その地域で求められている賃貸経営をすることで、安定した収益が期待できます。

アパートの建築費などはこちらで詳しく確認できます。

2-2.戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、戸建を1棟から複数戸建てて賃貸するものです。戸建賃貸はファミリー向けに特化していることが多く、その分、家賃の設定額もアパートに比べて高めに設定できること、競合が少ないことがメリットです。

複数の戸建てを建てるには、ある程度ゆとりのある土地が必要です。また、駐車スペースの確保、庭や塀についても検討する必要があります。

戸建の建築費は、一般的な住宅の建築物とほぼ同じ予算と考えられます。仕様にもよりますが、木造では坪単価50万円～70万円の範囲内が想定されます。（メーカーにより、延べ床面積ではなく施工面積を使っているところもあるので要確認）。

戸建賃貸で収益を確保するには、ファミリー層の賃貸の中でも「戸建に住みたい方が多い地域」が理想的です。
また、戸建賃貸の特徴として「長期間の入居が見込まれる」可能性が高く、市場ではアパート・マンションよりも供給が少ないため、場所によっては有利であると考えられます。

戸建て賃貸経営について詳しく知りたい方はこちら。

2-3.テナント経営

一般住宅ではなく、オフィス用の賃貸物件として経営するものです。住宅用と比べて家賃は高めに設定している例が多くあります。

住宅が建てられない制限のある土地であっても、商業用建物なら建てられる場合があります。住宅のようなグレードの高い住宅設備は必要なく、テナント用として簡素なものでも対応できるため、当初の建築費用を抑えることも可能です。
テナント物件の建築費は、構造や仕様にもよりますが、おおよそ坪単価50万円～60万円ほどです。

考えられるリスクとしては、入居するテナントによっては近隣からの苦情が出る場合もあります。
車が必要なテナントが入ると想定される場合は駐車場の確保も想定しておく必要があります。
住宅よりも家賃は高めですが、その分、空室になったときの減収が大きく影響する点に注意が必要です。

2-4.駐車場経営

駐車場経営は、アパート・マンションなどと比べて短期間で費用を抑えて取り組むことができる点がメリットです。

また駐車場経営には「月極」と「コインパーキング」2つの選択肢があります。

月極駐車場

月極駐車場は貸駐車場として毎月決められた金額で1台ごとに契約する仕組みです。
駐車スペースにアスファルト舗装をする場合は、整地や残土処分なども含めて、おおよそ1平米あたり3､000円ほどが目安です。
いくらで貸すかは、近隣相場をリサーチして検討しますが、都市部になるほど相場は高くなる傾向があります。月極駐車場は、必ずアスファルト舗装にするという決まりはありません。そのため、極端にいえば土地の現況のままでもすぐに貸すことができ、初期費用がゼロでも可能な土地活用法になります。

コインパーキング

不特定多数の人に時間貸しするのがコインパーキングです。
コインパーキングは月極駐車場とは違って、初期費用が必要です。
精算機などの機械を設置する必要があり、機械の種類にもよりますが、費用は10台あたりで300万円が目安です。この他、駐車スペースのアスファルト舗装、敷地の塀、区画ライン引きなども必要です。
土地が狭く建物が建てられない場合にも、コインパーキングにすることは可能です。都市部であれば、駐車スペースが2台～3台だけというケースもあります。狭い土地だけでなく変形地にも向いています。

駐車場経営のすべてはこちらで分かります。

2-5.トランクルーム

トランクルームの1基あたり、おおよそ100万円が相場と言われています。

そのままトランクルームを設置するだけの「置き型」スタイルは現在ではできないため、設備費のほか、整地や基礎工事の費用が必要です。
しかし、アパート・マンションのような建築物を建てる必要はなく、トランクルームとなるコンテナが仮設建築物として扱えれば、確認申請を届け出る必要もありません。

経営方式には、管理委託方式と一括借り上げ方式があります。

トランクルーム経営についてはこちらで詳しく解説しています。

2-6.コインランドリー

コインランドリーは、アパート・マンションと比べて大掛かりな建築が必要ないこと、セルフサービスが可能なため管理費が抑えられることがメリットです。

コインランドリー経営をするには、建物の建築費と洗濯機などの設備費が必要です。
また、他の土地活用と異なり、土地オーナーが自営するスタイルが多く、その場合営業活動のための宣伝費などもかかります。

コインランドリーはスペースに合わせて設備機器の台数を調節できるため、競合が多い地域もあります。近隣のリサーチをしっかりと行い、取り組むことがおススメです。

コインランドリーの経営については以下の記事でご確認ください。

2-7.太陽光発電

太陽光発電は、土地の上に太陽光パネルを並べて発電させるもので、長期的に安定した収益が見込めると期待されています。

太陽光発電をはじめるには、パネルの設置費や整地のための費用が必要です。初期費用は1kWあたり30万円～40万円ほどといわれていますが、規模が大きくなれば単価も下がります。

太陽光発電は、発電の仕組みから日当たりなども関係するだけでなく、災害リスクに備えたしっかりした土地整備も必要なので、土地の立地条件を事前に確認することが大切です。

太陽光発電事業のすべてが分かる解説は以下をご覧ください。

2-8.サービス付き高齢者住宅

サービス付き高齢者住宅とは、高齢者を対象にサービスも行う賃貸住宅です。サービス付き高齢者住宅は賃貸住宅としての役割と、入居者が自由に利用できるサービス提供の役割があり、それぞれにスペースが必要です。そのため、一般的な賃貸住宅よりも建築の坪単価が割高になります。

高齢化社会が進むなかで、サービス付き高齢者住宅を増やすことは国も推進しており、提供者へ一部の税額軽減などの支援措置も打ち出しています。自治体から建築補助が受けられることもあります。

サービス付き高齢者住宅（サ高住）の経営はこちらで詳しく解説しています。

2-9.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、アパート・マンション・テナントといった建築物の一部にオーナーが住むものです。
同じ敷地内に暮らすことで、賃貸物件として管理もしやすく、別途外注する費用を削減できます。

賃貸併用住宅を建てる時の費用は、構造や大きさなどによっても異なりますが、坪単価は木造で75万円～110万円、軽量鉄骨造で80万円～120万円、重量鉄骨造で90万円～130万円ほどが目安です。

将来的には空室部分を活用して、オーナーの住居部分を増やしたり、二世帯住宅にしたり、リフォームすることも可能です。

賃貸併用住宅の経営についてはこちらで詳しく解説しています。

土地活用のバリエーションはこちらでも紹介しています。

3.自己資金ゼロで始められる土地活用はある？

土地は所有し続けるだけでは損をする資産です。毎年固定資産税や都市計画税の負担があるため、土地活用の資金を用意できていなくても何とか収益を上げられるようにしたいと考えるのではないでしょうか。
ここでは、自己資金がゼロでも始められる土地活用があるかを検証します。

3-1.基本的に、土地活用にはある程度の自己資金が必要

土地活用には、ある程度の自己資金が必要です。
アパート・マンションの建築費は大きな負担になります。そのほとんどを借入だけで計画すると、もし空室が続いて収益が減ったときは、返済が苦しくなってしまいます。
ゆとりをもった資金計画が理想的です。初期費用を抑えたい場合は、上述した駐車場経営などの検討がおすすめです。

3-2.資金ゼロで始めることも可能な土地活用

資金ゼロで土地活用を始められる方法はあります。主な方法は以下の通りです。

• 定期借地契約
• 暫定利用
• 建設協力金利用
• 土地信託
• 等価交換

これらの方法はデメリットが大きかったり、条件が合わなかったりと万人に合う方法とは言えません。
定期借地契約や建設協力金利用は、借主を見つけるのに苦労する場合があります。暫定利用は立地を選ぶ方法と言えるでしょう。

土地信託は、いわば土地を使った投資信託です。場合によっては損益を出す場合もあります。

資金を用意せずに規模を大きく土地活用できる方法は等価交換です。ただし、等価交換は所有の土地の権利を一部デベロッパーに引き渡さなければなりません。また、土地の場所によっては共同所有者となるデベロッパーが見つからない場合もあります。

等価交換について詳しく知りたい方はこちら。

4.土地活用の資金調達方法

土地活用にはどのような資金調達の方法があるか紹介します。それぞれローンは用途が限られているため注意が必要です。

以下で各種ローンの特徴と自己資金の取り扱いについて解説します。

4-1.アパートローン

アパート・マンション経営する方が利用できる事業性ローンです。建物本体費用以外にも、既存建造物の解体費用、付帯工事費用、外構工事なども対象です。
金融機関によって違いはありますが、最高で5億円融資可能な金融機関もあります。
返済期間は最長35年程度が一般的です。

返済期間内には、当初想定していなかった維持管理費や劣化による修繕費などが発生する可能性がありますので、返済期間と金利、月々の返済額は計画を立てて検討することが大切です。

4-2.一般金融ローン

多目的ローンといわれる、さまざまな用途に利用できるローンです。
資金は自由に活用できますが、最大300万円など、各金融機関で上限が定められています。
また返済期間も最長7年程度と短期間です。アパートローンと比較して割高なケースが多い傾向がありますので、確認が必要です。

4-3.住宅ローン

通常の収益物件には使えませんが、賃貸併用住宅では一定の要件に該当すれば住宅ローンが利用できます。
住宅ローンは個人が家を購入するときに利用されているもののため、事業性ローンや多目的ローンなどと比較して低金利・長期返済・住宅ローン控除が可能であることがメリットです。

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには、金融機関によって要件が異なることもありますが、おおむね自宅部分の床面積の割合が建物全体の床面積の1/2以上であることが求められます。
このため賃貸部分は単身用にするなど、自宅部分と賃貸部分の面積配分がポイントです。

4-4.自己資金

土地活用に必要な資金を自己資金で対応することはもちろん可能です。
しかし、老後の生活のための資金を確保するなど、将来的に起こりうるさまざまなケースを想定することも重要です。自己資金のほとんどを利用するのは避け、ローンとの併用を検討してください。
賃貸併用住宅などで、親世帯と子世帯が同じ建物内で生活することもあるかもしれません。この場合、それぞれ世帯で資金を出し合うことも方法のひとつです。

土地活用で利用できるローンについてはこちらもご覧ください。

5.土地活用を成功させるコツ

土地活用では資金調達が第一関門です。大きなお金が動く分、長く安定経営をすることが重要になってきます。

土地活用を成功させるポイントは大きく

• 収支計画をしっかり立てる
• 信頼のおける、相談できる会社を選ぶ

の2点です。

この章で解説します。

5-1.収支計画をしっかり立てる

土地活用を成功させるには、地域のリサーチや、収益計画、資金の調達方法などをしっかり検討し、その土地に最適な活用方法を選択することと、収入から支出まで試算した収支計画をしっかりと立てることが重要です。

最適な活用方法を選択するうえで、現地周辺のリサーチは必須になります。いくら初期費用が少ないからといっても、周りに駐車場がたくさんあって供給過剰になっている場所で、新たに駐車場を経営しても収益は多く見込めない可能性があります。リサーチを行い、きちんと需要のある活用方法を検討してください。

5-2.信頼のおける、相談できる会社を選ぶ

地域のリサーチや、収益計画、資金の調達方法など、土地活用は自分だけでは進められない部分が多くあります。
そのため、土地活用の経験があり、最適なアドバイスをしてくれる会社選びが重要になります。親身になって相談にのってくれる会社に依頼することが大切です。

土地活用会社は、さまざまな実績をもとにしたノウハウで最適な土地活用方法を見出せます。税金対策についても相談できるなど、先を見据えたプランニングができる会社を選ぶとよいでしょう。

6.土地活用資金の相談ができる土地活用会社の選び方

土地活用では資金の調達でプロの知見が必要になる場面も多くあります。
信頼できる土地活用会社を見出すことがとても重要といえるでしょう。選び方のポイントは以下のような項目です。

• 実績が豊富な大手企業
• 収支のシミュレーションがしっかりできる
• 税金対策についても相談できる環境が整っている

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