土地活用の資金はいくら必要？土地の活用方法と資金の調達先をご紹介

「所有する土地をそのまま遊ばせておくのはもったいない。活用したい」
とお考えでしょうか。
しかし、「土地を活用するには一体どれくらい資金が必要なのか、目安がわからない…」
と半ばあきらめている方もいらっしゃるかもしれませんね。

土地活用の方法にはアパートやマンションなどの賃貸経営から駐車場経営まで様々な種類があり、必要な資金もそれぞれ異なります。この記事では、土地活用に必要な資金を知りたい方に向けて、土地活用の種類や必要になる資金の目安、資金調達の方法などについて詳しく解説します。所有する土地に最適な活用方法を見つけてください。

1.土地活用の種類と必要な資金

土地活用と聞くと、アパートやマンションを建てて家賃収入を得ることをイメージする方は多いのではないでしょうか。しかし実際には、土地活用の方法はそれだけではありません。具体的にどのようなものがあるのか、またそれぞれの方法でどれくらいの資金が必要になるのか、種類ごとに詳しくご紹介していきます。

1-1.アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は、土地活用の中でもなじみ深いものではないでしょうか。アパート・マンション経営は、建物の建築費がかかります。費用は構造や大きさによっても違いがありますが、目安となる建築費は、次の通りです。

1階が30坪で、2階建ての場合、30坪×2＝60坪になりますので、木造であれば、60坪×坪77万円＝4,620万円、鉄筋コンクリート造であれば、60坪×坪92万円＝5,520万円が総額の目安になります。アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、マンションは鉄筋コンクリート造が多い傾向にあります。また、マンションの場合は3階、4階建ても多いため、建築費用がさらにかかることが考えられます。

一般的には、土地の大きさや地域の需要に合わせて単身用、またはファミリー用の賃貸住宅を経営します。家賃収入をどれくらい確保できるかで、収益には差がでます。「駅に近い」「学校が近くにある」「閑静な住宅地である」「買い物至便」など土地の立地条件や需要によっては家賃を高めに設定することも考えられます。その地域で求められている賃貸経営をすることで、安定した収益が期待できます。

1-2.戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、戸建を1棟から複数戸建てて賃貸するものです。戸建賃貸はファミリー向けに特化していることが多く、その分、家賃の設定額もアパートに比べて高めに設定できること、競合が少ないことがメリットです。複数の戸建てを建てるには、ある程度ゆとりのある土地が必要です。また、駐車スペースの確保、庭や塀についても検討する必要があります。

戸建の建築費は、一般的な住宅の建築物とほぼ同じ予算と考えられます。仕様にもよりますが、木造では坪単価50万円～70万円の範囲内が想定されます。例えば延床面積35坪の戸建を坪単価50万円の建築仕様で3棟建てるなら、35坪×坪50万円＝1,750万円×3棟で約5,250万円となります（メーカーにより、延べ床面積ではなく施工面積を使っているところもあるので要確認）。

戸建賃貸で収益を確保するには、ファミリー層の賃貸の中でも「戸建に住みたい方が多い地域」が理想的です。学校や総合病院、警察署、市役所や県庁などの近くなどは比較的落ち着いた雰囲気の街並みであることが多く、家賃の支払いにゆとりがある職業のファミリーに好まれる傾向があります。また戸建賃貸の特徴として「長期間の入居が見込まれる」可能性が高く、市場ではアパート・マンションよりも供給が少ないため、場所によっては有利であると考えられます。

1-3.テナント経営

一般住宅ではなく、オフィス用の賃貸物件として経営するものです。住宅用と比べて家賃は高めに設定している例が多くあります。
住宅が建てられない制限のある土地であっても、商業用建物なら建てられる場合があります。住宅のようなグレードの高い住宅設備は必要なく、テナント用として簡素なものでも対応できるため、当初の建築費用を抑えることも可能です。

テナント物件の建築費は、構造や仕様にもよりますが、おおよそ坪単価50万円～60万円ほどです。1階が30坪で2階建ての物件を坪単価50万円で建てるなら、合計60坪×坪50万円＝3,000万円程度となります。

考えられるリスクとしては、オフィス物件は法人契約になることが多いため、住居賃貸で想定される個人間のトラブルは少ないと考えられますが、一方で入居するテナントによっては近隣からの苦情が出る場合もあります。
車が必要なテナントが入ると想定される場合は駐車場の確保も想定しておく必要があります。
住宅よりも家賃は高めですが、その分、空室になったときの減収が大きく影響する点に注意が必要です。

1-4.駐車場経営

駐車場経営は、アパート・マンションなどと比べて短期間で費用を抑えて取り組むことができる点がメリットです。
駐車場経営には「月極」と「コインパーキング」2つの選択肢があります。

・月極駐車場

月極駐車場は貸駐車場として毎月決められた金額で1台ごとに契約する仕組みです。
駐車スペースにアスファルト舗装をする場合は、整地や残土処分なども含めて、おおよそ1平米あたり3､000円ほどが目安です。400平米の土地を舗装するなら、120万円ほどの費用になります。
いくらで貸すかは、オーナーが自由に設定することができます。近隣相場をリサーチして検討しますが、都市部になるほど相場は高くなる傾向があります。月極駐車場は、必ずアスファルト舗装にするという決まりはありません。そのため、極端にいえば土地の現況のままでもすぐに貸すことができ、初期費用がゼロでも可能な土地活用法になります。

・コインパーキング

不特定多数の人に時間貸しするのがコインパーキングです。
コインパーキングは月極駐車場とは違って、初期費用が必要です。
精算機などの機械を設置する必要があり、機械の種類にもよりますが、費用は10台あたりで300万円が目安です。20台分のコインパーキングなら600万円かかることになります。この他、駐車スペースのアスファルト舗装、敷地の塀、区画ライン引きなども必要です。
土地が狭くアパート・マンションなどの建物が建てられない場合にも、コインパーキングにすることは可能です。都市部であれば、駐車スペースが2台～3台だけというケースもあります。狭い土地だけでなく変形地にも向いています。

1-5.トランクルーム

トランクルームは貸倉庫ともいいます。トランクルームは、初期投資も土地の整地だけで済むため比較的少ない費用でスタートできます。
トランクルームの設置費としては、おおよそ200万円～500万円が相場になっています。
冬季用タイヤの収納や、ちょっとした材料の一時保管など、企業によるトランクルームの活用方法はさまざまあります。そのため、コンパクトなスペースでも需要を一定数は見込めると考えられます。
アパート・マンションのように建築物を建てる必要はなく、トランクルームとなるコンテナが仮設建築物として扱えれば、確認申請を届け出る必要もありません。気軽に設置することが可能です。

1-6.コインランドリー

コインランドリーは、毛布や布団など大きな洗濯物を洗ったり、一度に大量の洗濯物を乾燥まで仕上げたりできることで、学生や単身者など一人暮らしの人や、家族が多いファミリーまで幅広い利用者がいます。コインランドリーは、アパート・マンションと比べて大掛かりな建築が必要ないこと、セルフサービスが可能なため管理費が抑えられることがメリットです。

コインランドリー経営をするには、建物の建築費と洗濯機などの設備費が必要です。店舗が10坪～15坪ほどの場合、建物の建築費は約700万円～1,000万円、洗濯機を4台、乾燥機を8台として設備機器は約1,300万円、合計で2,000万円ほどが目安になります。

コインランドリーはスペースに合わせて設備機器の台数を調節できるため、競合が多い地域もあります。近隣のリサーチをしっかりと行い、取り組むことがおすすめです。

1-7.太陽光発電

市街地などに活用したい土地がある場合、広々とした土地を生かして太陽光発電として利用する方法があります。所有する土地があっても、アパート経営や駐車場経営には向いていない立地であることも少なくありません。太陽光発電は、土地の上に太陽光パネルを並べて発電させるもので、長期的に安定した収益が見込めると期待されています。

太陽光発電をはじめるには、パネルの設置費などが必要です。初期費用は1kwあたり30万円～40万円ほどといわれていますので、事例が多い10～15kwまでなら、1,000万円前後が目安になります。

太陽光発電は、発電の仕組みから日当たりなども関係してきますので、土地の立地条件を事前に確認することが大切です。

1-8.サービス付き高齢者住宅

サービス付き高齢者住宅とは、高齢者を対象にサービスも行う賃貸住宅です。基本は賃貸住宅なのですが、高齢者への食事や訪問介護、デイサービスなどを任意で利用することができます。

サービス付き高齢者住宅は賃貸住宅としての役割と、入居者が自由に利用できるサービス提供の役割があり、それぞれにスペースが必要です。そのため、一般的な賃貸住宅よりも建築の坪単価が割高になり、坪50万円以上は想定しておく必要があります。100坪の高齢者住宅であれば、約5,000万円はかかることになります。

高齢化社会が進むなかで、サービス付き高齢者住宅を増やすことは国も推進しており、提供者へ一部の税額軽減などの支援措置も打ち出しています。所有地の立地条件や大きさにもよりますが、競合が少ない地域ではおすすめです。

1-9.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、アパート・マンション・テナントといった建築物の一部にオーナーが住むものです。同じ敷地内に暮らすことで、賃貸物件として管理もしやすく、別途外注する費用を削減できます。

賃貸併用住宅を建てる時の費用は、構造や大きさなどによっても異なりますが、坪単価は木造で75万円～110万円、軽量鉄骨造で80万円～120万円、重量鉄骨造で90万円～130万円ほどが目安です。

将来的には空室部分を活用して、オーナーの住居部分を増やしたり、二世帯住宅にしたり、リフォームすることも可能です。

2.土地活用にはある程度の自己資金が必要

土地活用には、ある程度の自己資金が必要です。アパート・マンションの建築費は大きな負担になります。そのほとんどを借入だけで計画すると、もし空室が続いて収益が減ったときは、返済が苦しくなってしまいます。ゆとりをもった資金計画が理想的です。初期費用を抑えたい場合は、上述した駐車場経営などの検討がおすすめです。

3.資金調達の方法

土地活用にはどのような資金調達の方法があるかご紹介していきます。

3-1.アパートローン

アパート・マンション経営する方が利用できる事業性ローンです。建物本体費用以外にも、既存建造物の解体費用、付帯工事費用、外構工事なども対象です。
金融機関によって違いはありますが、最高で5億円融資可能な金融機関もあります。
返済期間は最長35年程度が一般的です。
返済期間内には、当初想定していなかった維持管理費や劣化による修繕費などが発生する可能性がありますので、返済期間と金利、月々の返済額は計画を立てて検討することが大切です。

3-2.一般金融ローン

多目的ローンといわれる、さまざまな用途に利用できるローンです。資金は自由に活用できますが、最大300万円など、各金融機関で上限が定められています。また返済期間も最長7年程度と短期間です。アパートローンと比較して割高なケースが多い傾向がありますので、確認が必要です。

3-3.住宅ローン

通常の収益物件には使えませんが、賃貸併用住宅では一定の要件に該当すれば住宅ローンが利用できます。
住宅ローンは個人が家を購入するときに利用されているもののため、事業性ローンや多目的ローンなどと比較して低金利・長期返済・住宅ローン控除が可能であることがメリットです。

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには、金融機関によって要件が異なることもありますが、おおむね自宅部分の床面積の割合が建物全体の床面積の1/2以上であることが求められます。このため賃貸部分は単身用にするなど、自宅部分と賃貸部分の面積配分がポイントです。

3-4.自己資金

土地活用に必要な資金を自己資金で対応することはもちろん可能です。
しかし、老後の生活のための資金を確保するなど、将来的に起こりうるさまざまなケースを想定することも重要です。自己資金のほとんどを利用するのは避け、ローンとの併用を検討してください。賃貸併用住宅などで、親世帯と子世帯が同じ建物内で生活することもあるかもしれません。この場合、それぞれの世帯で資金を出し合うことも方法のひとつです。

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4.土地活用を成功させるコツ

土地活用をスムーズに運び、成功させるには、その土地に最適な活用方法を選択することと、収入から支出まで試算した収支計画をしっかりと立てることです。

最適な活用方法を選択するうえで、現地周辺のリサーチは必須になります。いくら初期費用が少ないからといっても、周りに駐車場がたくさんあって供給過剰になっている場所で、新たに駐車場を経営しても収益は多く見込めない可能性があります。リサーチを行い、きちんと需要のある活用方法を検討してください。

4-1.信頼のおける、相談できる会社を選ぶ

地域のリサーチや、収益計画、資金の調達方法など、土地活用は自分だけでは進められない部分が多くあります。そのため、土地活用の経験があり、最適なアドバイスをしてくれる会社選びが重要になります。親身になって相談にのってくれる会社に依頼することが大切です。

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まとめ

いかがでしたか？
土地活用を検討している方に、土地活用の種類や必要な費用、資金調達の方法などについて紹介しました。

土地活用にはさまざまな種類がありますが、アパート・マンション・テナントなど建築費がかかるものは、融資が受けられるかどうか検討する必要があります。また、駐車場は初期費用としては少なくすみますが、土地の立地条件でニーズに合わなければ収益が見込めない可能性もあります。お持ちの土地にはどのような活用方法が最適なのか、事前にリサーチがとても重要なポイントです。

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