【詳しく解説】儲かる土地活用方法6選。儲かるための条件や事例もご紹介

儲かりやすいとされている土地活用方法は主に6つあります。

また、儲かる土地活用は上記で紹介したものだけに限らず、お持ちの土地の条件やオーナー様の特徴に合致するものであれば、他の活用でも儲かる土地活用となり得ます。
詳しくは「1.儲かる土地活用方法6選」をご覧ください

儲かる土地活用の4つの条件は以下の通りです。

詳しくは「2.儲かる土地活用の4つの条件」をご覧ください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.儲かる土地活用方法6選

儲かりやすいとされている土地活用方法は主に6つあります。

種類と特長は以下の通りです。

1-1.社宅契約のアパート・賃貸マンション

社宅契約のアパート・賃貸マンションは、一棟貸しをすることが可能です。
社宅は企業が一棟全体を借上げてくれるため、空室の有無にかかわらず賃料が固定となります。
また、管理会社も入れないため、収益性が高いです。

社宅を借りる企業は必要に迫られて借るため、相場の家賃もしくはやや高めで借りてくれるケースもあります。
なお、勤務先の企業や工場がその地域から撤退しない限り社宅を引き上げることは少なく、退去リスクも比較的低いです。

社宅契約のアパート・賃貸マンションは、毎月固定の賃料も稼げて、退去のリスクも比較的少ないことから、長期的に安定して儲かる土地活用となります。

1-2.戸建て賃貸

戸建て賃貸は供給量が少ないですが需要は高いので、比較的安定した収益を上げることができ、入居者の入居期間も長い傾向にあり、入居者の入れ替えも頻発しないことから仲介手数料が抑えられます。

また、多くの土地活用では建物が古くなると、収入は減り、修繕費も増え、売却もしにくくなりますが、戸建て賃貸では数年借りてくれた入居者が戸建てをこのまま買わせて欲しいと要望してくることも多くあり、そのまま借主に売却することができますので、売却収入も得ることができます。

戸建て賃貸は、賃料も稼げて、最終的に売却ができる可能性も高いことから、総合的にみると儲かる土地活用といえるのです。

戸建て賃貸について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください

1-3.マンスリーマンション・ウィークリーマンション

マンスリーマンションは月単位、ウィークリーマンションは週単位で貸す単位のマンションのことを指します。
以下、マンスリーマンションとウィークリーマンションをマンスリーマンション等と略します。

マンスリーマンション等は、一般の賃貸マンションよりは高く貸せる賃貸形式となります。
基本的に不動産は貸す期間が短い方が家賃を高く設定できる傾向があり、期間を短くすることで家賃を上げる性質を利用したのが、マンスリーマンション等です。
主に長期出張の方にマンスリーマンション等はニーズがありますので、借りた方がすぐに生活できるように、冷蔵庫やテレビ・ベッド等の家具は備付にすることが必要になります。

通常の賃貸マンションに比べ賃料高めに設定できることから、比較的に収入を上げることができる土地活用の一つとなります。

1-4.コンビニ・ドラッグストアの一棟貸し

儲かる土地活用には、コンビニ・ドラッグストアの一棟貸しもあります。

コンビニやドラッグストアは、店舗の中でも最も賃料が高い部類の業種となります。
建物は鉄骨造で建築可能で投資額を比較的安く抑えることができ、一棟貸しのため管理費も不要で、小修繕はテナント負担とすることができます。

ただ、コンビニは退去リスクが高いです。
ドラッグストアは、近くに大きな病院があり、調剤薬局ニーズがあると退去リスクは低くなります。

店舗経営の中では比較的賃料が高く、管理費等も不要で、かつ郊外でもできる儲かる土地活用になります。

コンビニやドラックストアについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

1-5.郊外の保育園

郊外の保育園は比較的儲かる土地活用です。

都内の場合、保育園は住宅の賃料単価よりも安くなってしまうため、都市部では保育園はあまり儲かりませんが、地方になると住宅の家賃よりも保育園の家賃の方が高くなるエリアが現れ、そのような土地で保育園に貸すと儲かる土地活用となります。

保育園は一棟貸しとすると管理の手間もほぼなく、建築費も鉄骨造で建てられますので、投資額も安く抑えることが可能です。
また、退去リスクは極めて低いといえます。

そのため、郊外の保育園は、管理の手間もなく退去リスクなども比較的低いことから、比較的長期的に儲けることができる土地活用と言えます。

1-6.事業用定期借地

事業用定期借地とは、店舗等の事業用建物(住宅以外のこと)を建てることを目的に設定する借地のことです。
事業用定期借地権の存続期間(契約期間)は10年以上50年未満の範囲で設定され、定期借地権なので、契約期間を満了すると確実に土地が戻ってくるという点が特徴です。

事業用定期借地権は借地事業ですので、賃料ではなく地代が収入になり、土地を貸したときの「地代」は建物を貸したときの「家賃」と比べると一般的に低いです。
しかしながら、事業用定期借地では相当地代と呼ばれる地代を受け取ることが一般的であり、相当地代は一般的な借地の地代よりも高くなります。

実務上は相続税路線価で計算した土地価格の6％の金額が年間の相当地代とされています。
また、土地の固定資産税および都市計画税は経費として計上可能です。

さらに、定期借地事業は借地人(土地を借りる人)が自身で建設費を出してまで土地を借りるため、退去リスクは極めて低い事業となります。
借地人は建物投資を回収する必要があり、滅多なことがない限り撤退できないためです。

よって、投資もなく、修繕費もなく、かつ、退去リスクが極めて低い中で、比較的高い地代がもらえるため、リスクを取らずに儲けることができる土地活用になります。

2.儲かる土地活用の4つの条件

儲かる土地活用は本記事で紹介するものだけに限らず、お持ちの土地の条件やオーナー様の特徴に合致するものであれば、他の活用でも儲かる土地活用となり得ます。

儲かる土地活用の4つの条件は以下の通りです。

2-1.賃料単価が高いこと

「賃料単価が高いこと」は儲かる土地活用の条件になり、賃料単価は、立地や用途によって異なります。
良い立地で、高い賃料単価の用途で活用を行えば、必然的に土地活用は儲かります。

賃料単価は、一般的に事業系の方が居住系よりも高くなります。
事業系でも業種業態によって賃料単価が異なり、賃料単価はコンビニやドラッグストアのような物販系の店舗が最も高いです。
一方で、飲食店やマッサージ店等のサービス業は低くなる傾向にあります。

店舗に続き、オフィスビルや一棟貸しのホテルも賃料単価が高くなります。
オフィスビルの場合、1階以外のフロアは店舗ではなくオフィスとして貸した方が収益性は高くなることがあります。
一棟貸しのホテルは、ワンルームマンションよりもやや高い賃料単価で貸すことができます。

続いて居住系ですが、居住系は部屋を狭くした方が賃料単価も高く、空室率も小さくなるため儲かりやすくなります。

このように、賃料単価は用途や立地などによって異なります。
土地活用を行う土地において、最大の賃料単価を生み出す活用方法を見つけることが、儲かる土地活用を行うコツです。

2-2.管理の手間がほとんどかからないこと

管理の手間がほとんどかからないことも儲かる土地活用の条件となります。
アパートやマンションのような土地活用では、管理会社に管理を委託することが一般的です。

管理を委託することで管理料が発生し、入居者からの修繕要望があれば対応してクロスの貼り替え等の小修繕も必要です。

一方でコンビニ等の一棟貸しの店舗の場合、通常は管理会社を入れることはありませんので、管理費用は生じないことになります。
また、小修繕の費用負担は全て事業者（テナント）負担とすることも多く、修繕費の支出も少ないです。
管理に関しては、一棟貸しのようなほとんど管理の手間がかからない方が収益は高くなります。

2-3.建築費が安いこと

建築費が安いことも儲かる土地活用の条件です。

不動産投資の利回りは、収益を投資額で割ったものですので、投資額（建築費）が小さくなれば、利回りが上がり、効率的な土地活用が可能です。

建築費を抑えるためには、投資をする際、見積もりを複数の会社から取って建築費を比較検討することが必要となります。

ただし、過度な建築費のコストダウンは逆に儲からない原因となってしまい、安普請な建物を建ててしまえば入居者も募集しにくくなりますし、修繕費も頻繁に生じてしまいます。

建物投資は、ある程度質の高い建物の中から、適正な建築費のものを選ぶというバランス感覚も必要です。

2-4.退去リスクが低いこと

借主の退去リスクが低いことも儲かる土地活用の条件となります。
店舗の一棟貸しなどは賃料も高く管理費も不要ですが、事業者（テナント）の倒産などによる退去リスクは高いです。

あまりにも早く退去されてしまえば、儲からない土地活用となります。
儲かる土地活用を行うには、退去リスクも踏まえつつ、活用方法を検討することも必要です。

3.儲かる土地活用を始めるにあたっての注意点・ポイント

儲かる土地活用を始めるにあたっての注意点・ポイントは主に3つあります。

3-1.キャッシュフローを意識して初期費用の予算を決める

儲かる土地活用を行うためには、「キャッシュフロー(手取り収益)を意識して初期費用の予算を決める」必要があります。

キャッシュフローを意識せず予算を決めると、途中で修繕費などの大きな費用がかかった際に資金計画が上手くいかなくなる可能性があるので注意が必要です。

また、自己資金100%で行う人と、借入金100%で行う人ではキャッシュフローが大きく異なるため、借入をする人は期限内に無理せず返済をすることができるかを踏まえた上で、いくら借りるかを決めることが大切です。

なるべく儲けたい方は、無理のない範囲で自己資金を用意し、なるべく借入金を抑えることがポイントです。

初期費用に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

3-2.立地の悪い場所では行わない

儲ける土地活用を行うためには、「立地の悪い場所で行わない」ことが大切になります。

立地が悪い場所での土地活用は不動産経営のプロでさえ儲けることは難しく、初心者の方は失敗する可能性が高くなるので注意が必要です。

また、立地の良い場所で合ってもその土地に合わない活用方法を行うと、儲けることは難しくなりますので、自分の土地に合った土地活用を行うことが大切です。

立地の良い場所での土地活用は、難易度も低く儲けやすくなりますので、所有している土地にあった活用方法を把握することがポイントです。

自分の土地に合った土地活用方法を知りたい方はこちらの記事をご覧ください

3-3.プランを十分に比較し、検討する

儲ける土地活用を行うためには、「プランを十分に比較し、検討する」ことが必要になります。
プランを比較し検討することで、土地活用の専門企業が、立地に合った活用方法・初期費用・借入の返済シミュレーション・収益・節税などを多角的に検討、提案してくれるので、自分に合った土地活用を行うことができます。

また、プラン次第で、手取りの収入や支出などが大きく変わる可能性があるので注意が必要です。

多くの土地活用を検討する際に、複数社のプランを比較し、儲かるために必要な条件がそろっているプランを選ぶことが、より儲かる土地活用をするポイントになります。

4.儲かる土地活用について相談できる会社の選び方

儲かる土地活用を行う上では、土地活用のプロの会社に相談をしてみることが最も適切な近道です。
しかし、儲かる土地活用を知ったからといって、持っている土地で本当に儲かる土地活用を実現できるかどうかは、別の話になります。

どのような土地活用ができるかは、「土地の利用規制」と「賃貸需要」の2つによって決まります。

土地は、都市計画法や建築基準法等の土地の利用規制によって、建築可能な建物用途や建物の階数等に制限を受けており、どのような建物を建築できるかは、プロの会社でないと調査ができないため、相談する必要があります。

相談できる会社を選ぶ際の基準は以下の通りです。

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