更新日:2023.07.26

王道の土地活用方法のすべて！メリット・デメリットを一気に解説！

「せっかく土地を持っているのに、どのように活用したらいいかわからずに税金ばかり払い続けているのを何とかしたい」

「良さそうな土地が売りに出ているが、購入して土地活用できないものだろうか？」

そのような疑問を持っていらっしゃる方も案外といらっしゃるのではないでしょうか。

土地活用を成功させるためには最初にどのような土地活用方法があるかを知り、それぞれのメリットとデメリットの両方を把握することが大切です。また、あなた自身が土地活用に何を望むのかをハッキリさせるとともに、市場ニーズに合った土地活用方法をしっかり選ぶ必要があります。この記事を読んで、ぜひあなたに合った最適な土地活用法を見つけてください。

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「うちの土地はどう活用するのが良い？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はぜひご活用ください。

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この記事の内容

1. 王道の土地活用方法を比較する
2. 失敗しない土地活用方法の選び方
まとめ

1. 王道の土地活用方法を比較する

1-1. 土地活用方法を一覧表でチェックしてみよう

土地活用のくわしい説明に入る前に、主な土地活用方法について一覧表で確認してみましょう。
チェックすべきポイントについて一目でわかるようにまとめてありますのでぜひ参考にしてみてください。

土地活用の種類とチェックポイント一覧
	初期費用	収益性	転用性	管理が容易	節税対策	土地適応性	安定性
賃貸アパート経営	△	○	×	△	◎	○	○
賃貸マンション経営	×	◎	×	△	◎	○	◎
賃貸戸建経営	○	◎	△	○	○	◎	○
駐車場経営	◎	△	◎	◎	×	◎	○
店舗経営	△	◎	△	×	×	△	×

土地活用の種類とチェックポイント一覧
初期費用	手軽な金額ではじめられるか
収益性	土地活用によって得られるリターンは大きいか
転用性	すぐに土地を別の用途に転用することができるか
管理が容易	管理に面倒な手間が掛からないか
節税対策	節税効果が見込めるか
土地適応性	どのような場所の土地であっても適応できるか
安定性	経営の安定性は高いか

こちらで紹介している土地活用方法は長い歴史と豊富な実績を持つものばかりで「土地活用の王道」と呼ぶにふさわしいものです。

賃貸アパート・マンション…「大家さん」を思い浮かべると、イメージしやすいです。
賃貸戸建経営…最近注目を集めている土地活用方法で、戸建てを丸ごと使用します。
駐車場経営…月極駐車場やコインパーキングは、実際に目にする機会も多いです。
店舗経営…コンビニエンスストアやファミリーレストランなど、なじみの深いものもそろっています。

このように実際のイメージを膨らませてみることは、土地活用のはじめの一歩として重要なポイントです。たとえば家具屋さんでベッドのような大きな家具を買う前に、実際に自宅に置いてみたらどうだろうかと誰しもイメージをするのではないでしょうか。

イメージをすることで家具屋さんでは良く見えるけれども、自宅に置くイメージでは別のベッドの方が合いそうだといった判断ができますよね。土地活用方法を選ぶ際にも事前にイメージを膨らませることで、より良い選択ができるようになるのです。

一覧表の中で気になる土地活用方法を、ちょっと自分に照らし合わせてイメージしてみてください。意外な気づきがあるかもしれませんね。

1-2. 主な土地活用方法のメリットを知ろう

主な土地活用方法のイメージがつかめたところで、次にそれぞれの土地活用方法のメリットについてチェックしていきましょう。当然あなた自身が土地活用に求めるものによって何がメリットとなるのか異なりますから、しっかりイメージを膨らませながらチェックしてみてください。

賃貸アパート経営

比較的土地の場所を選ばずに適応できる
税制面で大きな優遇処置を受けることができる

賃貸マンション経営

新築マンションの需要は高く、毎月安定した高収益が期待される
自己資金の数倍程度の銀行融資が受けられる場合も多い

賃貸戸建経営

狭い土地でも可能
競合が少なく安定した収益が期待できる
居宅への転用や売却も比較的容易
税制面で優遇処置を受けることができる

駐車場経営

他に比べて初期費用が少なく、手軽に始めることができる
転用が容易で、短期間であっても土地活用可能。

店舗経営

ロードサイドなど、土地によっては高収益が期待できる
経営手腕によって収益性を高めていくことができる

とくに賃貸アパート・マンションなどの住宅系土地活用では、土地に課せられる固定資産税が6分の1に軽減され、都市計画税についても3分の1に軽減されるのが大きなメリットです。相続税や住民税さらには所得税の節税対策としても有用であることから、土地活用の手段としては王道といえるでしょう。駐車場経営の手軽さや、店舗経営での高収益狙いなど、同じ土地活用でも性格が異なるものもあることがわかりますね。

1-3. 主な土地活用方法のデメリットもきちんと把握しよう

メリットの裏側には必ずデメリットもあるもの。こちらでは先ほどとは反対にデメリットについてまとめて解説します。土地活用においては、このデメリットを許容できるか自分自身で判断することがとても重要です。こちらもしっかりイメージしながら確認していきましょう。

賃貸アパート経営

年数経過に応じて空き室対策が必要
住人トラブル時の対応が必要な場合もある
比較的初期投資額が高め

賃貸マンション経営

初期投資額が相応に大きく、気軽とはいえない
空室対策など、それなりの対策は必要

賃貸戸建経営

契約解除となると収入がいきなり0になる
立地条件が悪いと家賃をかなり下げなければ入居が見込めない場合もある

駐車場経営

高い収益性は期待できない
節税効果も期待できない。

店舗経営

店舗に適した土地は限定される
競合店舗の出現により、極端に収益が悪化する場合もある

基本的に賃貸住宅系の土地活用方法では、時間経過とともにメンテナンスが必要となります。また住人のトラブルはある程度覚悟をしておく必要がありそうです。

ただ、管理費用さえ負担すれば、管理会社に面倒な対応を任せる方法もあります。駐車場経営は気軽に始められるのが最大のメリットですが、反面収益性は他の土地活用方法と比較するとどうしても見劣りしてしまいます。

店舗経営は高収益を追求できる一方で、常に市場ニーズを先読みするような積極的な経営姿勢が大切です。「思わぬ競合店舗の出現などで売上半減」ということは、現実に頻繁に起こっていることですので、そのようなリスクを受け入れられるのかを考慮する必要があります。

ただしこちらに挙げたデメリットも、状況や土地活用に求めるものによっては必ずしもあなたにとってのデメリットとは限りません。あなたの土地で実際に経営されるイメージを膨らませながら、チェックしてみるのがおすすめです。

1-4. 成熟したノウハウが王道土地活用プランの魅力！

ここまでで紹介した5つの土地活用方法は、いずれもそれなりの歴史を持っており、数多くの成功&失敗事例がそろっています。あらかじめ100%成功が保証された土地活用方法はありませんが、過去の似たような事例を参照することで成功へ近づくことはできます。

王道土地活用プランはメリットやデメリットが比較的明確なので、自分自身の希望や土地の特性を検討することで土地活用方法を絞りやすくなります。相談先としても地域密着の老舗業者から、全国ネットワークを持つ大手業者までそろっていますので、多くのプランを比較検討しやすい状況です。

参考までに、相談先の一覧表を作ってみましたので、ぜひご活用ください。

相談先一覧
	ハウスメーカー	ゼネコン	専門業者	銀行
賃貸アパート経営	△	○		○
賃貸マンション経営	○			○
賃貸戸建経営	○			○
駐車場経営			○
店舗経営			○

※相談先として特に有効な先のみ印を付けています。銀行は融資相談とともに、取引先の不動産業者の紹介を受けることもできます。

主な土地活用の方法ごとの相談先についてまとめましたが、ここまで読んで、「相談先は分かったが、信頼できる相談先の企業を、どのように探せばいいのか分からない」「そもそも自分にはどの土地活用が向いているのか分からない」という方もいらっしゃるかと思います。

そんな方に便利なのが、 NTTデータグループが運営する「HOME4U土地活用」です。「HOME4U土地活用」は、「土地活用を検討している人」と「企業」をマッチングするサイトです。

所有する土地の所在地や広さなど、簡単な入力をするだけで、アパート・マンション経営から大規模施設、駐車場まで、実績豊富な幅広い複数の企業に、まとめて土地活用の相談ができます。しかも「HOME4U土地活用」は信頼できる業界大手企業と提携していますので、安心してご利用いただけます。

またNTTデータグループが運営しているHOME4Uには、無料の電話相談窓口があります。土地活用について相談したい、またはインターネットの操作に不安がある方は、ぜひお電話ください。

まずは色々な会社の提案を受けて、それぞれの選択肢を見比べるのがおすすめです。

1-5. ちょっと意外な土地活用方法をかんたんに紹介

	初期費用	収益性	転用性	管理が容易	節税対策	土地適応性	安定性
トランクルーム経営	〇	〇	△	〇	×	△	〇
コインランドリー経営	△	△	△	〇	×	◎	〇
太陽光発電	〇	〇	△	◎	〇	〇	△

こちらの３つの土地活用方法は主流ではない方法でもあり、全ての方におすすめというわけではありません。参考までに王道の土地活用方法との違いを簡単にチェックしてみましょう。

トランクルーム経営
メリット	デメリット
・初期費用が低く、工事期間も短くて済む・日当たりなどの住環境に左右されにくい	・用途制限などで実現できない場合も多い・アパートやマンションに比べてニーズの把握が難しい

コインランドリー経営
メリット	デメリット
・狭小地でも経営可能・固定客が定着すれば安定した現金収入が期待できる	・初期費用は意外と高額・ニーズを読み間違えると解消困難な赤字経営が続く

太陽光発電
メリット	デメリット
・競合参入による収益減少の心配がない・税制優遇処置が受けられる	・固定価格買取期間終了後の収益予測が難しい・撤退（転用）が難しい

王道の土地活用方法と比較するとどうしても需要が限定的となってしまいますので、ニーズをつかめなかった場合は赤字経営を余儀なくされるリスクが大きくなります。太陽光発電は一見参入しやすそうに見えますが、発電能力の維持や将来的な買取価格の不透明さなど課題がないわけではありません。

王道以外の方法を選ぶ場合は、しっかりとした裏付けがあって確信を持って選択するようにしたいですね。

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2. 失敗しない土地活用方法の選び方

どの土地活用方法でも、成功例が華々しく紹介される陰で失敗例も必ず存在しています。失敗例をチェックしてみますと「ブームに乗ってやってみたものの上手くいかなかった」という話が目につきます。

成功例やシミュレーションを鵜呑みにして選んだポリシーのない土地活用は、失敗してしまう危険性がどうしても高くなるのです。それを防ぐためには、自分が土地活用に何を望んでいるのかをしっかりと考え抜くことが必要になってきます。

こちらの章では「こんなはずではなかった」とならないように、失敗しない土地活用方法の4つの選び方を紹介していきます。

2-1. 収益を重視した選び方

土地活用というからには、最終目的としてはやはり収益を抜きにして考えることはできません。ただし土地活用の方法によっては高収益を期待できる反面、ハイリスクなものもあります。高収益を得るためにはそれなりにリスクを負う覚悟も必要となるのです。
収益を重視した土地活用方法の代表としては

賃貸マンション経営
賃貸戸建経営
店舗経営
太陽光発電

などが挙げられます。収益重視の土地活用方法は、投資に近い感覚で収益のブレをある程度許容できる方に向いています。
賃貸マンション経営は戸数の多い場合は一気に空室になるというリスクも少なく、比較的安定した収益を期待できるでしょう。
賃貸戸建経営は退去による収入減のリスクが大きいですが、需要は活発ですので物件次第では高収益を狙える可能性があります。
店舗経営では立地条件と経営手腕により高収益を狙える可能性があり、太陽光発電では買取価格保証といった条件次第では高収益を確保しやすくなります。

2-2. 安定性を重視した選び方

「土地活用はしたいけれども、収益の変動が大きすぎるものは避けたい」という方もいらっしゃるでしょう。高収益と安定性の両方を兼ね備えた土地活用方法があれば良いのですが、なかなかそんなにうまい話はありません。安定性を重視する場合の収益面はどうしてもソコソコになってしまいますが、引き換えに安心感を得ることができます。
安定性を重視した土地活用方法の代表としては

賃貸マンション経営
コインランドリー経営

などが挙げられます。賃貸マンションは居住性の高さで人気があり、1棟当たりの戸数が多いため比較的安定した収益を期待することができます。コインランドリー経営は最初に固定客がついてしまえば、後は比較的安定した収益を期待できます。ただし、最初に需要を読み間違えてしまうと、赤字が定着するリスクがありますので慎重な判断が必要です。

2-3. 初期投資額を重視した選び方

土地活用にあまり多額の費用を掛けたくない方は、初期投資額が比較的少なくてすむ方法の中から選択することになります。初期費用が控えめな土地活用方法としては

駐車場経営
賃貸戸建経営（空き家を簡単なリフォームで活用する場合）

などがあります。駐車場経営は、土地をロープやペイントで区切るだけでも始められる、初期費用が最も低い土地活用方法です。

既存の所有物件を活用した賃貸戸建経営は、必要に応じてリフォームをするだけで始められる手軽さがあります。賃貸戸建をシェアハウスの形で貸出すのも一つの方法です。人気が高いわりに供給量が少ないため空室リスクは低く見積もることができますし、賃貸戸建て物件の各部屋に鍵をつける程度でも実現できます。また一棟丸ごと1家族に貸す場合と比較して、退去によって突然収益が0となる心配も少ないというメリットもあります。

2-4. 節税対策を重視した選び方

節税対策をメインに考えた場合、必然的に賃貸住宅型の土地活用方法の中から選択することになります。住宅用地に対しては相続税や所得税など、様々な優遇処置が用意されており、これを利用しない手はありません。

賃貸アパート経営
賃貸マンション経営
賃貸戸建経営

RC造りのマンションでは担保価値も高くなるため、金融機関からの資金調達がしやすくなります。入念な計画を立てることで相続税対策に活用可能なケースもあります。

ただし節税面だけに目を向けてばかりいますと、経営が上手くいかずに最終的には損をしてしまったということにもなりかねません。借入金を利用した節税対策は、あくまでも最後まで経営が上手くいくことを前提にしているのを忘れないようにしましょう。

土地売却のメリット・デメリット
メリット	デメリット
・現金化によって流動性が高まる・相続税の納税資金調達も可能・売却以降固定資産税などの負担がなくなる	・土地活用によって得られたはずの収益が期待できなくなる・譲渡税がかかってしまう・安く買いたたかれてしまうリスクも