アパート建設費用の目安と見積もりでチェックしたいポイント

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1. アパートの建設費用の目安

1-1. アパートの構造別の坪単価

アパートの建築費用の延床面積の坪単価は、概ね以下のような水準です。

建築費にかなりの幅があるのは、仕上げや設備の仕様に差があるためです。
アパートのような住居系の工事費は、その内訳を「躯体40％」、「仕上げ40％」、「設備20％」と大まかに分けることができます。

木造や鉄骨造等の材料は、「躯体40％」を構成する部分ですので、「仕上げ40％」や「設備20％」の仕様が高ければ、工事費全体としては金額が上がります。

例えば、玄関の入口に磁器質大判タイルのような高い仕上げ材を使ったり、全室花粉除去機能付きエアコンのような設備を使ったりすれば、「仕上げ」や「設備」の工事費が上がり、建築費全体が上がるのです。

アパートの建設費用は、木造だから安い、鉄骨造だから高いという単純構造になっているわけではなく、「仕上げ」や「設備」の仕様も含めて決定されます。

1-2. アパート建設費用を概算する方法

坪単価を知ることで、敷地面積からざっくりと概算することも可能です。

土地には容積率が指定されていますので、その敷地に対して建築可能なアパートの最大面積が分かります。
容積率とは、延べ面積を敷地面積で割った値のことです。

まず、土地には用途地域と呼ばれる土地の利用規制があります。
用途地域は、住居、商業、工業等の用途を適正に配分して、住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた13種類の地域の総称です。

用途地域の中で最も建築規制が厳しいのは「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる用途地域です。

第一種低層住居専用地域は、都市部において最も広く指定されている用途地域ですので、ここでは第一種低層住居専用地域を例に考えます。

第一種低層住居専用地域は、場所にもよりますが容積率が100％で指定されているケースが多いです。

容積率が100％となると、例えば100坪の土地であれば、延べ床面積が100坪までのアパートを建築できます。
つまり、第一種低層住居専用地域では、だいたい敷地の広さと同じくらいの延床面積のアパートが建てられると思っていただいて構いません。

仮に、坪90万円の鉄骨造で、延床面積が100坪のアパートを建てると、総工事費は9,000万円ということになります。

厳密には「延床面積」と「容積対象床面積」は異なりますが、アパートの場合は「延床面積」と「容積対象床面積」がほぼ同じですので、この計算方法でざっくりした総額の計算が可能です。

なお、すごく広い土地では、容積率を余らせた状態でゆったりと建てることが多く、敷地面積よりも延べ床面積が小さくなるため、この超概算方法は使えません。
最終的には、きちんと設計してもらった上で、延床面積を把握する必要があります。

2. 工事の発注方式

アパートの建設費用には、設計料も発生します。
設計料は、工事の発注方式によって大幅に抑えることが可能です。

工事発注方式には、「設計施工一貫方式」と「設計施工分離方式」の2種類があります。
この章では、工事発注方式について解説します。

2-1. 設計施工一貫方式

設計施工一貫方式とは、設計を建築会社の設計部門に依頼し、設計と施工を同じ会社に依頼するという発注方式です。

大手ハウスメーカーにアパート建築を依頼する場合、自然と設計施工一貫方式になります。
大手のハウスメーカーには、社員に一級建築士がいますので、施工会社兼一級建築士事務所となっています。

設計料に関しては、設計施工一貫方式の方が圧倒的に安いです。

ハウスメーカーの設計料は、工事費に対して1～3％程度が目安となります。
工事費総額が高ければ1％となり、工事費総額が低ければ3％程度となるようなイメージです。

2-2. 設計施工分離方式

設計施工分離方式とは、設計者と施工者の会社を別会社にして発注する方式です。
設計施工分離方式の場合、設計料は工事に対して7～8％程度となります。

アパートの場合、設計施工分離方式で発注することは、ほとんど非現実的な選択肢です。
アパートは、工務店よりも大手ハウスメーカーの方が建築コストは安く、工期も短く、施工品質も高いためです。

現代のアパート建築の主流は、プレハブ工法(工業化工法)と呼ばれる工法で建てられます。

プレハブ工法は、工場でほとんど生産するため、低コスト・短納期・高品質を実現できますが、プレハブ工法は工場を持っている大手ハウスメーカーでないとできません。

よって、アパートの発注先は、自ずと大手ハウスメーカーになりますが、大手ハウスメーカーは設計施工一貫方式ですので、設計費も自然と安くなります。

3. アパート建築費用は必ず比較検討すること

適正な建築費用でアパートを建てるには、見積もりは必ず比較検討することが重要です。

アパート建設は、大手ハウスメーカーの方が低コスト・短納期・高品質であり、なおかつ、設計施工であるため設計料も安いです。

そのため、最初から大手ハウスメーカー同士を比較検討することが、適正な建築費を探るための最適な手段となります。

大手ハウスメーカーの建築プランを比較するのであれば、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」がおススメです。

「HOME4U 土地活用」は、最大7社のハウスメーカーに対して、アパート建設の無料相談をすることができます。

アパート建設の無料相談を利用すると、各社から提案書が提示されます。
提案書には、主に「設計図面」と「工事費」、「収支計画」の3つが記載されているため、工事費についても比較検討することができます。

HOME4Uには、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造等、それぞれの材料を使った工法を得意とするハウスメーカーが登録されていますので、構造別の建設費用についても一通り検討することが可能です。

構造は、変えることで建設費用だけではなく、遮音性なども変わってきます。
遮音性は入居者が気にする部分ですので、アパートの建設費用以上にしっかりと検討すべき部分となります。

HOME4Uは、一流のハウスメーカーの「設計図面」と「工事費」、「収支計画」を比較できる優れたサービスです。
アパートを建てる方にとっては、価値あるサービスになっていますので、比較検討の際にはぜひご利用ください。

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4. 請負工事契約のチェックポイント

この章では、請負工事契約を締結するにあたっての工事費以外のチェックポイントについて紹介します。

4-1. アパート建築の工期

アパートの工期は、木造や鉄骨造なら、「階数＋1」ヶ月が目安です。
2階建てアパートなら3ヶ月程度になります。
工期は非常に短いので、必ずチェックしてください。

4-2. アパート建築の工事費の支払方法

アパートは工期も短いので、工事費の支払方法も重要になってきます。

工事費の支払方法はハウスメーカーにとって異なりますが、「契約時」と「着工時」、「竣工時」もしくは「上棟時」となっていることが多いです。

契約時に5％程度、着工時に60％、竣工時に35％程度となっているような場合もあります。
3ヶ月程度の短期間の間に大きなお金が動きますので、その条件で支払いが可能かどうかを確認するようにしてください。

アパートローンを組む場合、銀行によって条件は異なりますが、竣工前に融資実行されない場合は、つなぎ融資を使うことになります。

つなぎ融資とは、ローンが実行されるまでの一定期間、一時的に借りることのできる融資です。

4-3. 別途工事の内容

工事費の中には、見積金額の中に含まれない費用もあります。
例えば、以下のような費用は通常、請負工事の中に含まれていません。

• 本工事に支障をきたす地中障害物が発見された場合の撤去工事
• 杭工事の変更に伴う増減工事費
• 祭典費(地鎮祭・上棟式・竣工式等)
• 近隣に対する補償費(日照・営業・テレビ電波障害等)およびその調査費
• 広告看板工事
• 什器、備品、カーテン、ブラインド
• 消火器
• 電力、電話、ガス、上下水道、下水道引込負担金・引込工事
• 諸官庁の指導事項による見積もり時以外の諸費用

近隣に対する補償費等は、着工後に発生する可能性のある金額です。
発生しないことも多いですが、発生する可能性はゼロではないことを知っておいてください。

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5. 必要な自己資金

アパート建設の場合、立地にもよりますが、自己資金は建築費用に対して30～50％程度用意するのが理想です。

一方で、返済比率については、家賃収入の50％以内に抑えていくのが目安となります。

返済比率については、ローンの期間にも影響を受けるため、投資の自己資金比率と返済比率が単純には連動しません。
長期で借りられるようであれば、自己資金が低くても、返済比率は下がります。

アパートローンの場合、ローン期間は法定耐用年数以内としている銀行が多いです。
構造別の法定耐用年数は以下の通りとなります。

構造	耐用年数
木造	22年
鉄骨造(厚さ3㎜以下)	19年
鉄骨造(厚さ3㎜超4㎜以下)	27年
鉄骨造(厚さ4㎜超)	34年
鉄筋コンクリート造	47年

銀行によっては、耐用年数とは関係なくローン期間を設定している銀行もありますので、ローンを組む際は、十分に条件を確認することをおススメします。

なお、昨今、銀行におけるアパートローンの融資姿勢は厳しい傾向にあるため、自己資金は最低でも10％を求めてくるのが通常です。

10％というのは、あくまでも融資を受けるにあたっての最低ラインです。
適切な投資をする上では、30％以上はあった方がいいので、自己資金はしっかり用意した上で投資を開始するようにしてください。

6. アパート経営の収支具体例

最後に気になる収支について見ていきましょう。
以下の条件で、鉄骨2階建てアパートの利回りの具体例を計算してみます。

延床面積：70坪
構造：RC造（鉄筋コンクリート造）
建築費単価：坪90万円
戸数：10戸
部屋のタイプ：1K(6.5帖)
家賃：月7万円

最初に、建築費を計算します。

建物建築費 ＝ 延床面積×建築費単価
＝ 70坪×90万円
＝ 6,300万円

次に年間家賃収入を計算します。

年間家賃収入 ＝ 戸数×月額賃料×12ヶ月
＝ 10戸×7万円×12ヶ月
＝ 840万円

すると、表面利回りは以下の通りです。
表面利回りとは、家賃収入を投資額で割った利回りとなります。

表面利回り ＝ 年間家賃収入×建物建築費
＝ 840万円÷6,300万円
＝ 13.3％

アパートは、固定資産税や管理費、建物保険料、維持修繕費等の費用が、家賃収入の15％程度発生します。

家賃収入から、これらの費用を引いた利回りのことをNOI利回りまたは実質利回りと呼びます。
年間収入が840万円に対し、経理率が15％とすると、費用を差し引いた後の純収益(NOI:Net Operating Income)は、ざっくり以下の通りです。

純収益(NOI) ＝ 年間賃料収入－年間費用
＝ 840万円－(840万円×15％)
＝ 714万円

この純収益(NOI)を総投資額で割ったものがNOI利回り(実質利回り)となります。

NOI利回り ＝ 純収益(NOI)÷投資額
＝ 714万円÷6,300万円
＝ 11.3％

なお、不動産投資の利回りは投資額の中に土地代を含みますので、NOI利回りはもっと低いです。
土地を元々持っている方の場合、土地代がタダであるため、NOI利回りが高くなります。

土地代がタダのケースでは、適正な利回りという考え方があまりありません。
投資が建物代だけですので、建設費用が適切であれば、自ずと適正な利回りとなっているということになります。

土地活用の場合、重要なのは適正な利回りではなく、適正な建設費用です。
アパートを建てる際は、適切な建設費用を追求するようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
今回はアパートの建設費用について解説してきました。

アパートは、だいたい敷地と同じくらいの面積の延床面積が建つイメージです。
図面を描く前であれば、敷地面積に坪単価を乗じることで、建物価格の超概算は出すことができます。

アパート建築の依頼先は、大手ハウスメーカーの方が有利になります。
低コスト・短納期・高品質だけでなく、設計施工一貫方式となり、設計料も適正に抑えられます。

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見積もりに関しては、工事費の支払方法や工期、別途工事の内容等を確認することが重要です。

自己資金については投資額に対して30％以上を確保することが理想になります。

適切な建設費用で建築すれば、利回りは適正なものとなりますので、ハウスメーカーを十分に比較して、適正価格を追求してください。

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