【2024年11月更新】アパート建築費の相場はいくら？予算・坪数 からシミュレーション

アパートの建築費を概算するためには、まず構造別の坪単価の相場を抑えておく必要があります。
構造別の坪単価相場は以下の通りです。

• 木造：77 万～100 万円
• 軽量鉄骨造：80万～100 万円
• 重量鉄骨造：90 万～120 万円

（「HOME4U土地活用」編集部調べ）

延べ床面積が100坪の場合の建築費は、

• 木造：7,700 万円～
• 軽量鉄骨造：8,000 万円～
• 重量鉄骨造：9,000 万円～

と単純計算できます。

本記事ではアパート建築費について、坪数ごとの建築費めやすと、建築費ごとのアパートの規模をシミュレーションします。

また、あなたの土地にあった詳しいアパート建築費を知りたい方は、以下のボタンをご活用ください。

土地情報を入力することで、最大 10 社の大手ハウスメーカー・建築会社から「アパート建築プラン」を取り寄せることができ、建築費の比較ができます。

「３分」の要約動画はこちら！

1.アパートの建築費はいくら？

アパートの建築費は、以下の方法で概算することが可能です。

坪単価は、構造と建築予定地によって変わってきます。詳細を知りたいときは建築会社に問い合わせることをおすすめします。

1-1.【構造別】アパート建築費用の坪単価相場

まずは、坪単価相場をおさえておきましょう。構造別の坪単価は、おおむね以下のような水準です。

アパート構造別 建築費坪単価の相場一覧
木造	坪当たり77万～100万円
軽量鉄骨造	坪当たり80万～100万円
重量鉄骨造	坪当たり90万～120万円
鉄筋コンクリート造	坪当たり90万～120万円

※HOME4U調べ

木造は主に 2～3 階建てのアパート建築に用いられる構造で、最もポピュラーな構造といえます。

鉄骨造には軽量鉄骨造と重量鉄骨造があり、アパートには軽量鉄骨造を採用するのが一般的です。

鉄筋コンクリート増や鉄骨造は、主に 3 階建て以上の建物に用いられます。

工事費の内訳は、「躯体 40％」、「仕上げ 40％」、「設備 20％」の 3 点に分けることができます。建築構造を支える骨組みである躯体の費用以外の 2 点の仕様によっても、建築費は大きく幅が生まれます。

1-2.【地域別】アパート建築費用の坪単価相場

以下はエリア別の坪単価相場です。ご所有の土地が以下に含まれていれば参考にしてみてください。

※すべての構造の建物を合わせたもの
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

出典：国土交通省｜建築着工統計調査（2022年）

こちらの坪単価相場には全ての構造が含まれ、戸建て住居も含まれることからアパートの建築費よりは若干低くなっています。

首都圏でも東京都は突出して坪単価が高くなっていますが、大都市かつアパート需要のあるエリアはその他に比べても坪単価相場は高いといえます。これは、工事の際の防音シートなど周囲に配慮するものの使用や搬入の難しさによる工賃の追加などの影響です。

1-3.【坪数別】アパート建築費用の相場一覧

最後に、実際にアパートを建てた場合にかかる建築費相場を、坪数別にみてみましょう。以下は一般的な2階建てアパートの建築費の相場です。

2 階建てアパートの建築費用相場
延べ床面積	木造	軽量鉄骨造	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
30坪	2,310 ～ 3,000万円	2,400 ～ 3,000万円	2,700 ～ 3,600万円	2,700 ～ 3,600万円
50坪	3,850 ～ 5,000万円	4,000 ～ 5,000万円	4,500 ～ 6,000万円	4,500 ～ 6,000万円
80坪	6,160 ～ 8,000万円	6,400 ～ 8,000万円	7,200 ～ 9,600万円	7,200 ～ 9,600万円
100坪	7,700 ～ 1億円	8,000 ～ 1億円	9,000 ～ 1億2,000万円	9,000 ～ 1億2,000万円

※HOME4U調べ

上記の価格に手続きに必要な諸費用が上乗せされます。また、アパート建築では大手ハウスメーカーの規格アパートを採用することで大幅にコストダウンできるケースもあります。

このように、アパートの建築費は構造や建築予定地によって大きく変わります。また、建築会社によっても変わるので、正確な建築費を知りたい場合は、建築会社に問い合わせるのが一番はやいです。

ただ、一社ずつ問い合わせるのは骨が折れるので、「HOME4U土地活用」の一括見積依頼をご活用ください。

以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の建築会社から、無料でまとめて建築費の見積りや収益プランをもらうことができます。

坪数別・階数別の建築費について詳しく知りたい方は以下の記事をご参考ください。

坪数別

30坪のアパート建築費
40坪のアパート建築費
50坪のアパート建築費
60坪のアパート建築費
70坪のアパート建築費
80坪のアパート建築費
90坪のアパート建築費
100坪のアパート建築費

階数別

2階建てのアパート建築費
3階建てのアパート建築費

2.アパート建築費の総額内訳

実際にアパートを建築するには、本体工事費のほか、別途工事費と諸費用がかかります。

3つの建築費用に関する円グラフ別途工事費は本体工事費の約2割、諸費用は本体工事費の約1割が目安とされています。

2-1.本体工事費（本体価格）とは

本体工事費は、本体価格とも呼ばれ、アパートの本体部分にかかる費用のことを指します。建物の基礎、躯体、アパートの外装・内装、トイレ・浴室といった各種設備など、全体の費用の７～８割を占めるものです。建築初期費用総額が 5,000 万円であった場合、3,500 万～4,000 万円という計算です。

注意しておきたいこととして、「本体工事費にどこまで含まれているかは、会社によって異なる」という点があります。本体工事費に、電気工事や給排水工事、空調工事などを含むかどうか、見積もり時に確認が必要です。

2-2.付帯工事費（別途工事費）とは

 

付帯工事費は、地盤改良工事や外構工事など、アパート本体工事以外にかかる工事費用のことを指します。別途工事費とも呼ばれています。
付帯工事費には、次のような費用があります。

• 駐車場、塀、植栽などの外構工事費用
• 地盤の強さに応じた地盤改良工事費用
• 造成工事/整地工事
• 給排水工事、ガス埋設管の引き込み工事、メーター設置費用
• 電気、空調工事
• 仮設工事

建物本体価格の20％前後かかるのが一般的です。本体価格（本体工事費）が4,000 万円とすると 800 万円の付帯工事費という計算ができます。
例えば、前面道路から上水道・下水道・ガスの埋設管を引き込むとき、工事費は自己負担となるので、引き込み距離が長いと工事費用が増えます。

2-3.諸費用とは

 

諸費用（その他の費用）には、アパートローン手数料や火災保険の保険料などの経費が含まれます。本体工事費の1割弱を見ておくとよいでしょう。本体工事費が 4,000 万円の場合、400 万円の諸費用をみておく計算です。
諸費用については、自己資金から負担しなければなりません。一般的には、以下のようなものが挙げられます。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 建築確認申請等の手数料
• 司法書士に支払う報酬
• 火災保険料
• アパートローンの融資手数料
• 水道負担金

中でも不動産取得税はアパートを取得してから数ヶ月後に請求がくるものなので、あらかじめおおまかな金額を想定し、準備しておくとよいでしょう。

費用の割合を踏まえて計算すると、アパートの本体価格が5,000万円の場合、付帯工事で1,000万円、その他の費用で500万円、設計料で150万円、合計で6,650万円程度かかるイメージです。

なお、新築の場合は消費税がかかるため、それぞれの費用に消費税が含まれているかどうかも確認しておいてください。

2-4.設計費は発注方式で異なる

アパートを建築する際の発注方式には、以下の2種類があります。

設計施工一括方式		設計施工分離方式
設計と施工を同じ会社に依頼する	特徴	設計と施工を別会社に発注する
工事費に対して1～3％程度	設計料	工事に対して7～8％程度

アパート建築では、「一括方式」とすることで建築費が圧倒的に安くなります。例えば、5,000 万円の建築費の場合、一括方式では 50 万～150 万円の設計費になるのに対し、分離方式では 350 万～400 万円かかります。
大手ハウスメーカーの場合は社員に一級建築士がいるため、依頼した場合は自動的に設計施工一括方式になります。

大手メーカーの採用するアパート建設工法の主流は、プレハブ工法(工業化工法)と呼ばれるものです。この工法は工場でほとんど生産するため、低コスト・短納期・高品質を実現できます。

また、一括方式では建築費が安くなる以外にも、工期が短く、施工のことを考えて設計されるため施工品質も高くなるというメリットもあります。

3.アパート建築費で見るアパートの規模シミュレーション

ここでは建築費に対してどの程度の規模のアパートが建つかシミュレーションします。アパートは、各戸の部屋が狭くなるほど坪単価が上がる傾向です。これは、各戸に水回りの設備などを設ける必要があるため、戸数が増えれば設備費用が膨らむことからきています。

3-1.アパート建築費用 2,000 万円の規模

2,000 万円のアパート建築費はローコストアパートといえるでしょう。ローコストでアパートを建てるには、木造を選択するのがおすすめです。

アパート建築費 2,000 万円台では、ワンルームタイプが４戸の規模が可能です。家賃収入は家賃 7 万円と想定すると、満室経営で 336 万円の年収が見込まれます。

3-2.アパート建築費用 3,000 万円の規模

3,000 万円のアパートでも十分初期費用を抑える工夫が必要です。構造選びだけでなく、規格アパートを有する大手企業に相談したり、設計施工一貫方式を選んだりするとよいでしょう。

アパート建築費 3,000 万円台では、単身者向け住戸とファミリー向けを混在させることも可能です。家賃収入は１LDK 家賃 10 万円と想定すると、満室経営で 600 万円の年収が見込まれます。

3-3.アパート建築費用 5,000 万円の規模

アパート建築費用が 5,000 万円となると変形地でも敷地を最大限生かす設計などが可能になってきます。

上記の想定では木 3 共と呼ばれる木造 3 階建てアパートの建築を想定しています。木 3 共は防火対策の規制緩和措置などを受けられる一方、建築費は高めです。ただし、空間を上に伸ばすことで、収益性を高められます。
この場合、家賃が 12 万円と想定すると 864 万円の年収が見込めます。

もっと詳しいシミュレーションが知りたい方は「HOME4U 土地活用」をご活用ください。最大10社から無料で建築プランを一括請求できます。

4.アパート建築費用の自己資金とアパートローン活用法

アパートを新築する際は、ほとんどのケースでアパートローンを利用します。アパートローンを活用したほうが、自己資金のみで建てるよりも経営規模を大きくできるからです。
ここではアパートローンの活用方法と自己資金の関係について解説します。

4-1.アパートローンの活用方法

アパートローンは、賃貸物件を建てたり土地活用したりするときに利用できる事業系融資です。十分な自己資金がある場合でもアパートローンを活用することで、相続税対策になったり、事業規模が拡大できたりします。
アパートローンで資金を調達し、アパートの経営規模を拡大することをレバレッジ効果といいます。アパートの規模を大きくすることで収益性を高められるだけでなく、戸数を増やすことで空室リスク対策にもなります。
アパートローンは一般的に住宅ローンよりも高い金利設定となっています。また、ローン期間は法定耐用年数以内としている銀行が大半です。

4-2.アパートローンと自己資金の割合

立地にもよりますが、自己資金は建築費用に対して30～50％程度用意するのが理想です。
一方で、返済比率については、家賃収入の50％以内に抑えていくのが目安となります。
返済比率についてはローン返済期間も影響するため、自己資金比率と返済比率は単純には連動しません。
長期で借りられるようであれば、自己資金が少なくとも返済比率は下がりますが、昨今のアパートローンの融資姿勢は厳しい傾向にあるため、自己資金は最低でも10％を求めてくるのが通常です。
しかし、適切な投資をする上では30％以上の自己資金を充てられたほうが、その後の経営リスクも考えると安心と言いえるでしょう。

5.アパート建築契約時の費用の支払いチェックポイント

アパートの建築費用の支払いにはいくつかのチェックポイントがあります。ここでは、支払いのタイミングなど、アパート建築費用の支払いこの契約でチェックしておきたい内容を確認します。

5-1.資金調達の相談先

アパートローンでの資金調達の相談先は主に金融機関です。金利の設定や審査基準が金融機関によって異なるため、借入先を決める際は、多くの比較検討を必要とするでしょう。

初めてのアパート経営の場合、実績面で不利となるため金融機関での融資を受けにくいという現状があります。その場合はハウスメーカーに相談するのがおすすめです。大手のハウスメーカーは金融機関と提携し、融資を受ける際の実績の部分をハウスメーカーが助力する構図ができています。

5-2.工事費の支払い方法

アパートは工期が短いため、工事費の支払方法も重要になってきます。
ハウスメーカーによって異なりますが、「契約時」と「着工時」に加えて、「竣工時」または「上棟時」となっていることが一般的です。契約時に 5％程度、着工時に 60％、竣工時に 35％程度のように 3 分割となっている場合もあります。

アパート建築費の支払いタイミング
契約時	着工時	竣工時	上棟時

3 ヶ月程度の短期間に大きなお金が動きますので、その条件で支払いが可能かどうかを確認するようにしてください。

アパートローンを組む場合、竣工前に融資実行されない場合は、つなぎ融資を使うこともあります。つなぎ融資とは、ローンが実行されるまでの一定期間、一時的に借りられる融資です。

5-3.別途工事の内容

工事費の中には、見積金額の中に含まれない費用もあります。以下のような費用は通常、予定される請負工事の中に含まれていません。

• 本工事に支障をきたす地中障害物が発見された場合の撤去工事
• 杭工事の変更に伴う工事費の増減分
• 祭典費(地鎮祭・上棟式・竣工式等)
• 近隣に対する補償費(日照・営業・テレビ電波障害等)およびその調査費
• 広告看板工事
• 什器、備品、カーテン、ブラインド
• 消火器
• 電力、電話、ガス、上下水道引込負担金・引込工事
• 諸官庁の指導事項による見積もり時以外の諸費用

該当しそうな項目がある場合は事前にどのくらいの費用がかかるか確認しておくとよいでしょう。

6.アパート建築費を抑えるポイント

アパートを建てるには、多額の費用が必要です。

計画段階でいくつかのポイントを押さえることで、建物の質を大きく落とさずにアパート建築費を抑えることができます。建築費の縮小は高利回りを確保することにも有効です。

以下が、建築費をローコストに抑えるポイントです。

• 最適な構造を選ぶ
• 仕様にこだわりをもたない
• 設計施工一括方式を選択する
• 間取りを広めにとる
• 建築プランを比較する

6-1.【ポイント 1】最適な構造を選ぶ

規模と立地、経営方針に合った構造を採用することは、アパート経営を長期的に安定させるために必要不可欠な要素です。
構造によって坪単価が異なるため、低層の建物であっても中層程度に対応できる構造にするようでは費用が無駄になってしまいます。

建築会社によって得意とする構造があるため、プランを複数請求して建築費を比較するのもよいでしょう。

また、構造別に抱えるリスクも異なります。

木造では初期費用が安く済む分、メンテナンスや修繕の出費の頻度は高まる傾向です。一方、初期費用が高くアパートローン返済期間が長く設定できる鉄骨造、鉄筋コンクリート造は、返済リスクをしっかり確認しておく必要があります。

6-2.【ポイント2】仕様にこだわりをもたない

建築費が大きく変わるのは、主に導入する設備やデザインなどの仕上げの影響です。競合アパートと差別化を図るため、デザインや仕様にこだわることは真っ先に検討する方も多いかもしれません。しかし、アパートの差別化は、多額の建築費用を投じなくても可能です。

実際、賃貸物件はシンプルな間取り、シンプルな意匠のほうが使いやすく人気が集まります。設備のグレードも賃貸相応にするとコストカットが可能です。大手ハウスメーカーのパッケージであれば、含まれている設備から選べるため安心でしょう。

6-3.【ポイント3】設計施工一括方式を選択する

設計と施工を同一の会社に依頼する一括方式は、アパート建築のコストカットの王道といえます。設計費は総建築費の数％に当たりますが、一括方式と分離方式では5～6％の差があります。これは、5,000万円の建築費で計算すると250万円～300万円の差です。
一括方式では、自社が得意とする工法で設計ができるため、コストカット対応の仕方も知っています。
また、工期の短縮にもつながり、収益化のタイミングも早まることは大きなメリットと言えるでしょう。

6-4.【ポイント4】間取りを広めにとる

アパートの建築費用は、同じ坪数であればワンルームよりもファミリータイプのほうが抑えられます。これは、設備設置の数の影響です。

また、諸費用である不動産取得税の軽減措置は賃貸アパートの場合、1戸当たり40平米から240平米までの条件を満たすと適用になります。この軽減措置では1戸につき1,200万円の控除を受けられるため、相応の税負担軽減になるでしょう。

しかし、各戸を広くとれば建築坪単価が下がる分、坪当たりの賃貸料は低くなることに注意が必要です。

6-5.【ポイント5】建築プランを比較する

適正な建築費用でアパートを建てるには、見積もりは必ず比較検討することが重要です。

最初から一社に絞って相談をしている場合、どのプランが最適か、適正価格であるかの判断がつきません。また、会社によって得意とする工法、構造は異なるため、一般的な構造別坪単価では測れない有益なプランを受けられる可能性も高まります。

アパート建築は大手ハウスメーカーに依頼することで、低コスト・短納期・高品質を実現可能です。
「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご利用いただくと、最大10社のハウスメーカーに対して、無料で見積もり相談を依頼できます。木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造等、それぞれの材料を使った工法を得意とするハウスメーカーが登録されていますので、構造別の建築費用についても一通り検討することが可能です。その他、「収支計画」と、「設計図面」も比較検討できます。

7.最適な建築費を相談できる建築会社の選び方

アパートの建築会社を選ぶ際のポイントは以下のとおりです。

• 初めての人をサポートした実績がある
• 建築費についての選択肢を持たせてくれる
• 建築以外のことでも相談できる
• 度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる

・初めての人をサポートした実績がある

「そもそも分からないところがどこか、見当がつかない」という初心者の悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことで、建築するに当たってご自身の中で不透明な部分がなくなります。

・建築費についての選択肢を持たせてくれる

一つの方法だけを正解として強く押し出して来る会社よりも、ご自身の考えによく耳をかたむけてくれ、他の会社と比較する場合でも嫌な顔をしてくることがない会社を選ぶことで、スムーズアパート建築を進められます。

・建築以外のことでも相談できる

建築費の支払いや、工期の調整についても、細かい相談に乗ってくれる会社を選べば、後の不安要素を減らせます。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる

アパートを建築する際にも、その後も、相談すべきことは多く発生します。気後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく、人間力のある人がいる会社を選ぶとよいでしょう。

これらをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

• ハウスメーカー
• 工務店
• ゼネコン
• その他専門業者

それぞれに違った特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきますが、「どこへ相談したらいいのか」、「自分にはどこの会社が合っているのか」、といった悩みに自分一人で対処するのはむずかしいことです。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、「上記の基準を満たしたアパート建築の対策について知見・経験が豊富な企業」を選んでご紹介いたします。

国内大手のハウスメーカー・建築会社が多数参画していて、お客様に合った企業から7つを選び、無料一括プラン請求できるため、「条件に合った企業の中で比較検討」可能です。
「どの会社が最も建築費についてのサポートが充実しているか」、「どの会社が一番自分のアパート経営に合った魅力的なプランを出してくるか」など、客観的に判断することができます。
是非ご活用ください。