【基本を解説】アパート建築費の相場とシミュレーション

アパート建築の費用を概算するためには、坪単価の相場を抑えておく必要があります。

価格に大きな幅が生まれるのは、建物の仕様が関係しているためです。また、建築発注方式の違いも建築費総額に影響します。

数千万円規模になるアパート建築では多くのケースでローンを活用しますが、近年では自己資金の用意は不可欠です。
用意しておくべき自己資金の理想額は、建築費用に対して30％となります。

本記事では、アパートの建築費について以下を詳しく解説しています。

• 坪数ごとの建築費シミュレーション
• アパート建築に必要な自己資金
• アパート建築費のコストを抑えるコツ
• 最適な建築費を相談できる建築会社

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.アパート建築費の計算方法

アパートの建築費用は、以下の方法で概算することが可能です。

延べ床面積の最大値は、個々の土地に定められている容積率によって決まります。容積率とは「延べ床面積 ÷ 敷地面積」で計算される数値です。土地の容積率を知ることで、どの程度の規模のアパートが建てられるかが分かります。

容積率は、用途地域という土地の使用意図についてエリアごとに定めたもので決まります。

まずは用途地域を確認して容積率を知り、延べ床面積の概算を出してみるとよいでしょう。

坪単価は、躯体構造と建築予定地のあるエリアで変わってきます。次の章では、構造別と地域別の坪単価の目安を紹介します。

1-1.構造別の坪単価相場

構造別の坪単価は、おおむね以下のような水準です。

木造は主に2～3階建てのアパート建築に用いられる構造で、最もポピュラーな構造といえます。

鉄骨造には軽量鉄骨造と重量鉄骨造があり、アパートには軽量鉄骨造を採用するのが一般的です。

鉄筋コンクリート増や鉄骨造は、3階建て以上の建物に用いられます。

工事費の内訳は、「躯体40％」、「仕上げ40％」、「設備20％」の3点に分けることができます。
このうち、建築構造を支える骨組みである躯体の費用以外の2点の仕様によって、建築費は大きく幅が生まれます。

アパート建築の坪単価や、工事費の内訳については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。

1-2.地域別の坪単価相場

アパートの坪単価は地域によっても開きがあります。以下に主要エリアの居住専用住宅の坪単価を紹介します。

※すべての構造の建物を合わせたもの
※坪単価は1平米あたりの価格に3.3をかけて計算

出典：国土交通省｜建築着工統計調査（2021年）

こちらの坪単価相場には全ての構造が含まれ、戸建て住居も含まれることからアパートの建築費よりは若干低くなっています。

首都圏でも東京都は突出して坪単価が高くなっていますが、大都市かつアパート需要のあるエリアはその他に比べても坪単価相場は高いといえます。これは、工事の際の防音シートなど周囲に配慮するものの使用や搬入の難しさによる工賃の追加などの影響です。

2.【坪数別】アパート建築費のシミュレーション

ここでは構造や地域を想定して具体的な建築費についてシミュレーションします。アパートは、各戸の部屋が狭くなるほど坪単価が上がる傾向です。これは、各戸に水回りの設備などを設ける必要があるため、戸数が増えれば設備費用が膨らむことからきています。

2-1.50坪のアパート建築費用

50坪のアパートは平均的な規模と言えるでしょう。ここでは木造2階建てのワンルームアパートを想定して、シミュレーションしてみました。

2-2.100坪のアパート建築費用

建坪100坪のアパートとなれば相当の規模の収益が期待できる物件になります。軽量鉄骨造2階建て、ファミリータイプのアパートを想定してシミュレーションしました。

2-3.30坪のアパート建築費用

建坪30坪のアパートは、狭小地に建つアパートなどで想定される規模です。木3共（木造3階建て共同住宅）などを視野に入れると収益性が上がります。木造3階建て、ワンルームアパートでシミュレーションをしてみました。

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3.アパート建築費の総額はいくら？

ここまでは、アパート建築費のうち、「本体工事費」について説明いたしました。
実際にアパートを建築するには、これ以外に、別途工事費と諸費用がかかります。

別途工事費は本体工事費の約2割、諸費用は本体工事費の約1割が目安とされています。

3-1.本体工事費（本体価格）とは

本体工事費は、本体価格とも呼ばれ、アパートの本体部分にかかる費用のことを指します。建物の基礎、躯体、アパートの外装・内装、トイレ・浴室といった各種設備など、全体の費用の７～８割を占めるものです。

注意しておきたいこととして、「本体工事費にどこまで含まれているかは、会社によって異なる」という点があります。本体工事費に、電気工事や給排水工事、空調工事などを含むかどうか、各社で取り扱いが異なります。

3-2.別途工事費（付帯工事費）とは

別途工事費は、地盤改良工事や外構工事など、アパート本体工事以外にかかる工事費用のことを指します。付帯工事費とも呼ばれています。
別途工事費には、次のような費用があります。

• 駐車場、塀、植栽などの外構工事費用
• 地盤の強さに応じた地盤改良工事費用
• 造成工事/整地工事
• 給排水工事、ガス埋設管の引き込み工事、メーター設置費用
• 電気、空調工事
• 仮設工事

建物本体価格の20％前後かかるのが一般的です。
例えば、前面道路から上水道・下水道・ガスの埋設管を引き込むとき、工事費は自己負担となるので、引き込み距離が長いと工事費用が増えます。

3-3.諸費用とは

諸費用（その他の費用）には、アパートローン手数料や火災保険の保険料などの経費が含まれます。本体工事費の1割弱を見ておくとよいでしょう。
諸費用については、自己資金から負担しなければなりません。一般的には、以下のようなものが挙げられます。

• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 建築確認申請等の手数料
• 司法書士に支払う報酬
• 火災保険料
• アパートローンの融資手数料
• 水道負担金

中でも不動産取得税はアパートを取得してから数ヶ月後に請求がくるものなので、あらかじめおおまかな金額を想定し、準備しておくとよいでしょう。

費用の割合を踏まえて計算すると、アパートの本体価格が5,000万円の場合、付帯工事で1,000万円、その他の費用で500万円、設計料で150万円、合計で6,650万円程度かかるイメージです。

なお、新築の場合は消費税がかかるため、それぞれの費用に消費税が含まれているかどうかも確認しておいてください。

3-4.設計費は発注方式で異なる

アパートを建築する際の発注方式には、以下の2種類があります。

アパート建築では、「一括方式」とすることで建築費が圧倒的に安くなります。大手ハウスメーカーの場合は社員に一級建築士がいるため、依頼した場合は自動的に設計施工一括方式になります。

大手メーカーの採用するアパート建設工法の主流は、プレハブ工法(工業化工法)と呼ばれるものです。この工法は工場でほとんど生産するため、低コスト・短納期・高品質を実現できます。

また、一括方式では建築費が安くなる以外にも、工期が短く、施工のことを考えて設計されるため施工品質も高くなるというメリットもあります。

4.アパート建築に必要な自己資金

立地にもよりますが、自己資金は建築費用に対して30～50％程度用意するのが理想です。
一方で、返済比率については、家賃収入の50％以内に抑えていくのが目安となります。
返済比率についてはローン返済期間も影響するため、自己資金比率と返済比率は単純には連動しません。

またアパートローンの場合、ローン期間は法定耐用年数以内としている銀行が大半です。銀行によっては耐用年数とは関係なくローン期間を設定している銀行もありますので、ローンを組む際は十分に条件を確認することをおススメします。
長期で借りられるようであれば、自己資金が少なくとも返済比率は下がりますが、昨今のアパートローンの融資姿勢は厳しい傾向にあるため、自己資金は最低でも10％を求めてくるのが通常です。
しかし、適切な投資をする上では30％以上の自己資金を充てられたほうが、その後の経営リスクも考えると安心と言えるでしょう。

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5.アパート建築費をローコストにするポイント

アパートを建てるには、多額の費用が必要です。

計画段階でいくつかのポイントを押さえることで、アパート建築費をローコストにすることができます。また、建築費の縮小は高利回りを確保することにも有効です。

以下が、建築費を抑えるポイントです。

• 最適な構造を選ぶ
• 仕様にこだわりをもたない
• 設計施工一括方式を選択する
• 間取りを広めにとる
• 建築プランを比較する

5-1.【ポイント1】最適な構造を選ぶ

規模と立地、経営方針に合った構造を採用することは、アパート経営を長期的に安定させるために必要不可欠な要素を言えます。
構造によって坪単価が異なるため、規模が大きくないにも関わらず、中層程度に対応できる構造にするようでは費用が無駄になってしまいます。

建築会社によって得意とする構造があるため、いくつかのプランを請求して建築費を比較するのもよいでしょう。

また、構造別に抱えるリスクも異なります。

木造では初期費用が安く済む分、メンテナンスや修繕の出費の頻度は高まる傾向です。一方、初期費用が高くアパートローン返済期間が長く設定できる鉄骨造、鉄筋コンクリート造は、返済リスクをしっかり確認しておく必要があります。

5-2.【ポイント2】仕様にこだわりをもたない

建築費が大きく変わるのは、主に導入する設備やデザインなどの仕上げの影響です。競合アパートと差別化を図るため、デザインや仕様にこだわることは真っ先に検討する方も多いかもしれません。しかし、アパートの差別化は、多額の建築費用を投じなくても可能です。

実際、賃貸物件はシンプルな間取り、シンプルな意匠のほうが使いやすく人気が集まります。設備のグレードも賃貸相応にするとコストカットが可能です。大手ハウスメーカーのパッケージであれば、含まれている設備から選べるため安心でしょう。

5-3.【ポイント3】設計施工一括方式を選択する

設計と施工を同一の会社に依頼する一括方式は、アパート建築のコストカットの王道と言えます。設計費は総建築費の数％に当たりますが、一括方式と分離方式では5～6％の差があります。これは、5,000万円の建築費で計算すると250万円～300万円の差です。

一括方式では、自社が得意とする工法で設計ができるため、コストカット対応の仕方も知っています。
また、工期の短縮にもつながり、収益化のタイミングも早まることは大きなメリットと言えるでしょう。

5-4.【ポイント4】間取りを広めにとる

アパートの建築費用は、同じ坪数であればワンルームよりもファミリータイプのほうが抑えられます。これは、設備設置の数の影響です。

また、諸費用である不動産取得税の軽減措置は賃貸アパートの場合、1戸当たり40平米から240平米までの条件を満たすと適用になります。この軽減措置では1戸につき1,200万円の控除を受けられるため、相応の税負担軽減になるでしょう。

しかし、各戸を広くとれば建築坪単価が下がる分、坪当たりの賃貸料は低くなることに注意が必要です。

5-5.【ポイント5】建築プランを比較する

適正な建築費用でアパートを建てるには、見積もりは必ず比較検討することが重要です。

最初から一社に絞って相談をしている場合、どのプランが最適か、適正価格であるかの判断がつきません。また、会社によって得意とする工法、構造は異なるため、一般的な構造別坪単価では測れない有益なプランを受けられる可能性も高まります。

アパート建築は大手ハウスメーカーに依頼することで、低コスト・短納期・高品質を実現可能です。
「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご利用いただくと、最大10社のハウスメーカーに対して、無料で見積もり相談を依頼できます。木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造等、それぞれの材料を使った工法を得意とするハウスメーカーが登録されていますので、構造別の建築費用についても一通り検討することが可能です。その他、「収支計画」と、「設計図面」も比較検討できます。

6.アパート建築契約時のチェックポイント

納得のいく建築プランを得られたら、ハウスメーカーと請負工事契約を結びます。この契約でチェックしておきたい内容は以下のとおりです。

チェックするポイントを解説します。

6-1.工期

アパートの工期は、木造や鉄骨造なら、「階数＋1」ヶ月が目安です。
2階建てアパートなら3ヶ月程度になります。

土地の形状や立地によっては、さらに増える可能性もあります。目安よりも長く設定されている場合、理由を尋ねてみるとよいでしょう。

6-2.工事費の支払方法

アパートは工期が短いため、工事費の支払方法も重要になってきます。
工事費の支払方法はハウスメーカーによって異なりますが、「契約時」と「着工時」に加えて、「竣工時」または「上棟時」となっていることが一般的です。契約時に5％程度、着工時に60％、竣工時に35％程度のように3分割となっている場合もあります。

3ヶ月程度の短期間に大きなお金が動きますので、その条件で支払いが可能かどうかを確認するようにしてください。

アパートローンを組む場合、竣工前に融資実行されない場合は、つなぎ融資を使うこともあります。つなぎ融資とは、ローンが実行されるまでの一定期間、一時的に借りられる融資です。

6-3.別途工事の内容

工事費の中には、見積金額の中に含まれない費用もあります。以下のような費用は通常、請負工事の中に含まれていません。

• 本工事に支障をきたす地中障害物が発見された場合の撤去工事
• 杭工事の変更に伴う工事費の増減分
• 祭典費(地鎮祭・上棟式・竣工式等)
• 近隣に対する補償費(日照・営業・テレビ電波障害等)およびその調査費
• 広告看板工事
• 什器、備品、カーテン、ブラインド
• 消火器
• 電力、電話、ガス、上下水道引込負担金・引込工事
• 諸官庁の指導事項による見積もり時以外の諸費用

7.最適な建築費を相談できる建築会社の選び方

アパートの建築会社を選ぶ際のポイントは以下のとおりです。

• 初めての人をサポートした実績がある
• 建築費についての選択肢を持たせてくれる
• 建築以外のことでも相談できる
• 度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる

・初めての人をサポートした実績がある

「そもそも分からないところがどこか、見当がつかない」という初心者の悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことで、建築するに当たってご自身の中で不透明な部分がなくなります。

・建築費についての選択肢を持たせてくれる

一つの方法だけを正解として強く押し出して来る会社よりも、ご自身の考えによく耳をかたむけてくれ、他の会社と比較する場合でも嫌な顔をしてくることがない会社を選ぶことで、スムーズアパート建築を進められます。

・建築以外のことでも相談できる

建築費の支払いや、工期の調整についても、細かい相談に乗ってくれる会社を選べば、後の不安要素を減らせます。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる

アパートを建築する際にも、その後も、相談すべきことは多く発生します。気後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく、人間力のある人がいる会社を選ぶとよいでしょう。

これらをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

• ハウスメーカー
• 工務店
• ゼネコン
• その他専門業者

それぞれに違った特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきますが、「どこへ相談したらいいのか」、「自分にはどこの会社が合っているのか」、といった悩みに自分一人で対処するのはむずかしいことです。

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