【事例一覧】アパートの価格が簡単にわかる！坪数・構造別シミュレーション

アパートは構造によって坪単価が変わってきます。アパートの価格に影響の大きい構造別の坪単価相場は以下のようになっています。

坪単価を知っておくことで、以下の計算により本体工事費の概算を出せます。

坪単価はアパートの価格を知る一つの指針となりますが、所在地や階数、パッケージ価格かなどの影響も受けるものです。
本記事では、アパートの価格について事例を使って詳しく紹介します。安心の価格設定でアパート建築をするコツもわかる内容です。

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「うちの土地にアパートがたつの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はぜひご活用ください。

1.アパートの1棟価格の決まり方

アパートの建築費用の内訳や価格に影響を及ぼす背景を確認します。アパートにもパッケージ価格として設定されているものもありますが、個々のケースで大きく変化が出るのが一般的です。

1-1.建築費

アパート建築にかかる費用は、以下のような項目を合計したものです。

本体工事費は、以下の式で概算できます。

別途工事費は本体工事費の約2割、諸費用は本体工事費の約1割が目安とされています。
また、設計料が別途かかることが少なくありません。大手ハウスメーカーに建築を依頼する場合は設計施工一括方式をとるため、設計料は本体工事費に対して1～3％程度が目安となります。工務店と設計事務所など別々に依頼するケースでは工事費に対して7～8％となるのが一般的です。

1-2.坪単価

坪単価とは、延べ床面積（床面積の合計）1坪あたりの建築価格のことです。以下の計算式で算出します。

例えば、延べ床面積50坪のアパートの建築価格が5,000万円であれば、5,000万円÷50坪＝100万円が坪単価となります。
1坪は約3.3平米です。反対に、平米（平方メートル）を坪に換算するには以下の計算式を用います。

アパートの建築費用の相場は、構造ごとにおおよその坪単価を把握していると考えやすくなります。

例えば、木造で延べ床面積50坪のアパートを建てようと計画している場合、アパートの建築費用は3,850万円～5,000万円程度と想定できます。

ただし、立地や建物の形状、建築会社によって建築費の試算は大きく異なってきます。また、会社によって付帯工事の範囲も設定が異なるため、価格の中にどこまで含まれているかを確認するようにしてください。
アパート本体工事だけで坪単価50万円の場合と、付帯工事を含めて坪単価50万円の場合とでは総額が大きく変わります。複数の会社の建築プランを比較して、詳細な費用を確認することが大切です。

1-3.「アパートブランド」の価格設定の仕組み

大手ハウスメーカーは多くの場合、規格アパートをブランドとしてもっています。構造や設計を規格化することで、ローコストを実現している点が特徴です。

規格アパートは、使用する部材を工場であらかじめ作って現場で組み立てるプレハブ工法が多く採用されています。部材の統一化、現場工数の削減によって価格だけでなく、品質も一定に保たれる、工期が短くなるなどのメリットもあります。

さらに、木造3階建て共同住宅（木3共）のような建築基準が厳しい建物の場合、大手ハウスメーカーのパッケージ商品であれば、国土交通大臣から事前に認定を受けているため、構造計算手続きをしなくて済むこともメリットです。

大手ハウスメーカーの規格アパートの特徴は多様です。多くの大手ハウスメーカーと提携している「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を利用すれば、複数の企業から「建築費」、「収益予想」、「節税額」などがセットになった建築プランを取り寄せることができます。

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2.アパート建築費の事例・シミュレーション一覧

ここではいくつかのケースを想定して、アパート建築費をシミュレーションします。
条件は以下のとおりです。

※実際に建てられるアパートの規模は、建ぺい率、容積率などの法令上の制限によって変わります。

2-1.木造2階建て延べ床面積50坪のアパートの場合

50坪の土地に、2階建ての木造アパートを建てることを想定します。

2-2.木造3階建て延べ床面積90坪のアパートの場合

60坪の土地に、3階建てのアパートを建てる場合は、このような計算になります。

なお、2階建てと比べて3階建ては構造計算等が必要になることから、坪単価も高くなる傾向にあります。

2-3.軽量鉄骨造2階建て延べ床面積100坪のアパートの場合

100坪の土地に、2階建ての軽量鉄骨造アパートを建てる場合は、このような計算になります。

2-4.軽量鉄骨造3階建て延べ床面積90坪のアパートの場合

次に、軽量鉄骨造の、3階建て延べ床面積90坪、土地の面積60坪の場合を想定します。

2-5.重量鉄骨造3階建て延べ床面積120坪のアパートの場合

最後に重量鉄骨造3階建て延べ床面積120坪のアパートを80坪の土地に建てた場合を想定します。

あくまでも目安の数字ですので、実際には複数の建築会社に見積もりを依頼して、算出してもらって下さい。

所有地の特徴に合った具体的な建築費シミュレーションは「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、最大10社のハウスメーカーから無料で建築プランが手に入ります。

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3.【中古と新築】価格が高くても新築が有利な理由

アパート物件を購入するとなると、中古か新築かで比較検討するケースも多くあるでしょう。土地も一から用意する場合、初期費用が少なく済み実績もある中古が良い選択となることもあります。ここで中古物件と新築物件のメリットを比較してみます。

アパート経営は、新築で始めるほうが経営リスクを減らせます。中古アパートの場合は減価償却期間が早い段階で終わる都合上、早い段階で収益を上げるよう経営を軌道に乗せておかないと、ローン返済が厳しくなるかもしれません。

新築であれば、高い初期費用の負担があっても実利にあったローンを組みやすく、リスクに対しての体力を蓄える期間が作れるでしょう。

また、中古アパートは入居者がいるままの状態で売りに出ていることがあります。家賃収入がすぐに得られる点がメリットですが、入居条件も引き継ぐ義務があることに注意が必要です。

アパートローンについては以下の記事で基礎から詳しく解説しています。

アパート経営の初期費用についてはこちら。

4.アパート建築の適切な価格について相談できる建築会社の選び方

アパート建築にかかる費用は高額です。さまざまなプランを比較検討しないまま決めてしまうと、あとから「ここはいらない出費だったのでは…」と後悔することにもなりかねません。
必要な費用、不要な費用についてもしっかり相談できる企業に依頼することで後悔するような事態は回避できる可能性が高まります。プランの比較検討から相談できる企業を見極められると安心です。信頼できる企業を選ぶ際の基準は、以下のとおりです。

・初めての人をサポートした実績がある

「そもそも分からないところがどこか見当がつかない」という初心者の悩みにも、懇切丁寧に向き合ってくれる会社を探すことで、ご自身の中で不透明な部分がなくなります。

・経験豊富である

さまざまの条件下でアパートを建築した実績を持つ会社を選ぶことで、どの地域に、どのような規模、費用のアパートが建っているかなどの情報を聞いて、事前に把握しておくことができます。

・複数の企業のプランを見比べることに肯定的である

アパートの建築費用は、どのハウスメーカーや建築会社に依頼するかによって大きく変わります。そのため、複数のアパート建築企業からプランの提案を受け、費用を含め可能な限りたくさんの情報を集めて比較検討することが大切です。

・具体的な価格を示すことを躊躇しない

その費用項目が何のために必要なのか、付帯工事費等がどこまで含まれているのかなどを、分かりやすく教えてくれる会社を選ぶことで、交渉の手間が省けます。また、検討段階でなるべく正確な費用を知っておけば、今後の資金のやりくりの目安が立てられます。
正直に「最終的にいくらの費用がかかるかを把握した上で検討したい」と伝え、厳しめの見積もりを取っておくとよいでしょう。

・度重なる相談に親身に対応してくれる人がいる

アパートを建築する際にも、その後も、相談すべきことは多く発生します。気後れがして対応が先延ばしになった、というようなことを避けるためにも、相談しやすく、人間力のある人がいる会社を選ぶとよいでしょう。

これらをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」ではお客様の状況に合わせて、「上記の基準を満たした適切な建築費について知見・経験が豊富な企業」を選んでご紹介いたします。
国内大手のハウスメーカー・建築会社が多数参画していて、お客様に合った企業を7つ選び、無料一括プラン請求できるため、「条件に合った企業の中で比較検討」が可能です。
「どの会社が一番建築費を細かに見積もってくれるか」、「どの会社が一番自分のアパート経営に合った魅力的なプランを出してくるか」など、客観的に判断することができます。
是非ご活用ください。

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理想のアパート建築を実現させるには、構造/工法/間取りなどの設計部分はもちろん、 建築費や収支計画をまとめた建築プランを複数の企業に依頼し、各社の提案を比較して、 長期安定アパート経営につながる「収益最大化」プランを見つけることが大切です！

ただ、アパート建築の依頼先は「ハウスメーカー」や「建築会社」「専門会社」など様々です。 「どこに依頼すればいいか分からない」「何から始めたらいいか分からない」とお悩みでしたら、 複数の信頼できる企業へまとめて相談、プランが請求できる「HOME4U 土地活用」をご利用ください。

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