アパート建築の価格はどのくらい？見積もり前に知っておきたい内訳と坪単価からの計算方法

アパートの新築や建て替えを考えるとき、もっとも気になるのはその価格ではないでしょうか。
この記事では、アパートの新築や建て替えにあたり、その予算感を押さえておきたいという方に対して、構造ごとの坪単価からその他経費まで最近の建築事例等から分かりやすく解説していきます。

まずは、土地の広さと建てたいアパートのイメージから、大体の価格を把握してみてください。
そして、実際に建築プランの提案を複数ハウスメーカーや建築会社から受け、比較検討する際に参考価格として役立てていただければと思います。

1.アパート建築価格の考え方

アパートの建築価格は、どのハウスメーカーや建築会社に依頼するかによってその内訳が変わりますが、大きく分類すると以下のようになります。

本体工事費は、2章でお伝えする坪単価から計算が可能です。
別途工事費は本体工事費の約2割、諸費用は本体工事費の約1割が目安とされています。
また、設計料が別途かかることが少なくありません。大手ハウスメーカーにアパート建築を依頼する場合は、設計施工一貫方式での発注になるため、設計料は本体工事費に対して1～3％程度が目安となります。

1章では、まず建築価格の内訳それぞれの構成要素について見ていきましょう。

1-1.本体工事費（本体価格）とは

本体工事費は、本体価格とも呼ばれ、アパートの本体部分にかかる費用のことを指します。
注意しなければならないのが、「本体工事費にどこまで含まれているかは、会社によって異なる」ということです。アパートの外装や内装、各種設備等、これだけで住める状態のものを指すことが多いですが、電気工事や給排水工事、空調工事などを含むかどうか等については各社で取り扱いが異なります。

プランの提示を受けた段階で、本体工事費に何を含むかよく確認するようにしてください。

1-2.別途工事費（付帯工事費）とは

別途工事費は、地盤改良工事や外構工事など、アパート本体工事以外にかかる工事費用のことを指します。付帯工事費とも呼ばれています。

別途工事（付帯工事）に含まれるものとして一般的なものには、以下のようなものがあげられます。

本体工事費の約2割が目安とされていますが、地盤改良工事や外構工事については、内容次第では数百万円の費用がかかることもあります。
アパートの新築段階では正確な価格でのプラン請求ができないことも多いので、余裕をもって資金計画を立てることが大切です。

1-3.諸費用とは

諸費用（その他の費用）には、アパートローン手数料や火災保険の保険料等、アパート以外の経費が含まれます。本体工事費の1割弱を見ておくとよいでしょう。

アパート建築にかかるその他の費用として一般的なものには、以下のようなものがあげられます。

中でも不動産取得税はアパートを取得してから数カ月後に請求がくるものなので、あらかじめどれくらいの金額がかかるか想定し、準備しておくことが大切です。

例えば、アパートの本体価格が5,000万円の場合、付帯工事で1,000万円、その他の費用で500万円、設計料で150万円、合計で6,650万円程度かかるとイメージできるでしょう。
アパートの本体価格だけでなく、全体でいくらかかるかをはじめから想定しておくことが大切です。

なお、新築の場合は消費税がかかるため、それぞれの費用に消費税が含まれているかどうかも確認しておいてください。

2.アパートの建築価格は坪単価で考える

次に、アパート建築価格の相場を見ていきます。
アパートの価格は、大きくは「構造（木造や鉄骨造）」と「坪単価」から目安を知ることができます。ただし、実際にはどこのハウスメーカー・建築会社に建築を依頼するかということや、どのような間取りのアパートにするか等によって変わります。

2-1.坪単価とは

坪単価とは、延べ床面積（床面積の合計）1坪あたりの建築価格のことです。
例えば、延べ床面積50坪のアパートの価格が5,000万円であれば、5,000万円÷50坪＝100万円が坪単価となります。

ちなみに、「坪」とは古くからある面積の単位で「畳2枚分の広さ程度」を指しており、1坪は約3.3平米です。
平米（平方メートル）を坪に換算するには以下の計算式を用います。

2-2.構造ごとに坪単価が変わる

アパートの建築価格の相場は、構造ごとにおおよその坪単価を把握していると考えやすくなります。

例えば、木造で延床面積50坪のアパートを建てようと計画している場合、アパートの価格は3,850万円～4,850万円程度と想定することができます。

2-3.坪単価にどこまで含まれるかもポイント

坪単価は、ハウスメーカー・建築会社ごとに、パンフレットや口コミサイトなどで確認できる場合があります。こうした価格を参考にする際は、その坪単価にアパート本体工事の他、付帯工事等がどこまで含まれているかを確認するようにしてください。

「坪単価」には、どこまで含める必要があるといった具体的な決まりがありません。
アパート本体工事だけで坪単価50万円の場合と、付帯工事を含めて坪単価50万円の場合とでは総額が大きく変わります。

一般的に、ハウスメーカーや建築会社がパンフレット等で坪単価を打ち出している場合、できるだけ安く見せるために付帯工事費などを含めていないことが少なくありません。
一方、口コミサイトなどでは、アパートの建築総額（付帯工事を含めた価格）がいくらかかったか書かれていることがほとんどです。複数の会社の建築プランを比較して、詳細な費用を確認しましょう。

3.アパート建築の具体的な価格目安

ここではいくつかのケースを想定して、アパートを建築する場合の具体的な価格を見ていきましょう。

なお、条件は以下とします。

※実際に建てられるアパートの規模は、建ぺい率、容積率などの法令上の制限によって変わってきます。

3-1.木造2階建て延べ床面積50坪のアパート

まずは、木造2階建て延べ床面積50坪のアパートを建築することを考えてみましょう。
ここでは、50坪の土地の上にアパートを建てることを想定します。

3-2.軽量鉄骨造3階建て延べ床面積100坪のアパート

次に、軽量鉄骨造3階建て延べ床面積90坪、土地の面積60坪の場合を想定します。

なお、2階建てと比べて3階建ては構造計算等が必要になることから、坪単価も高くなる傾向にあります。

3-3.重量鉄骨造3階建て延べ床面積150坪のアパート

最後に重量鉄骨造3階建て延べ床面積120坪のアパートを80坪の土地に建てた場合を想定します。

具体的なアパート建築の費用を知りたければ、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」にプラン請求をしてみましょう。

パソコンやスマートフォンから「HOME4U 土地活用」にアクセスし、簡単な入力をするだけで複数の実績ある大手企業に土地活用の提案を依頼することが可能です。アパート建築プランを比較して最適な会社に出会ってください。

4.想定価格から利回りを算出しておく

アパートを建築する際は、投資したお金に対していくらのリターンがあるかを知るために、「利回り」を把握しておくことも大切です。

利回りは以下の計算式で求めることができます。

例えば、5,000万円かけてアパートを建築する場合、そのアパートの年間総収入が500万円であれば、500万円÷5,000万円×100（%）＝10%となります。

この場合、10年間で投資額を回収できることになります。

なお、アパートを新築するかどうかの判断材料として利回りを用いる場合には、表面利回りだけでなく実質利回りを求めることが大切です。
表面利回りとは、物件の収入のみに着目する利回りです。一方の実質利回りでは、運営する上で生じる経費も計上します。

利回りについては、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。

5.ハウスメーカーや建築会社の選び方

アパートの価格は、どのハウスメーカーや建築会社に依頼するかによって大きく変わります。
また、アパートの本体価格の概算を求めるのに使う「坪単価」についてもよく確認してください。会社によって屋外給排水工事を含めるかどうかが異なるなど、坪単価に対する考え方が違う点にも注意が必要です。

アパートを建てるのであれば、できるだけ品質のよいアパートを低価格で建ててもらいたいと思うのではないでしょうか。事前にインターネット等で情報を得ることもできますが、各社の坪単価に対する考え方が違うといった問題もあります。建築後の口コミであれば総額の坪単価を知ることもできますが、そう簡単に得られる情報ではありません。

そこでおすすめなのが、複数のアパート建築企業から建築プランの提案を受け、価格を含め可能な限りたくさんの情報を集めて比較検討することです。

5-1.複数企業から建築プランの提案を受けて比較検討する

そもそもアパートを建てるにあたり、1社にしかプラン請求をしないのは、その企業が適正な価格でアパートを建築してくれるかどうか分からないためおすすめできません。
できるだけ複数のハウスメーカーや建築会社から建築プランの提案を受け、具体的な費用のイメージをもたせてくれる企業を選ぶようにするとよいでしょう。

収益性の高いアパートにするためにも、アパートの建築価格はもちろん、木造がよいのか鉄骨がよいのかどんな間取りがよいのかなどの検討要素、収支計画などがきちんと盛り込まれ、土地の条件や希望にマッチしたベストなアパート建築プランを提案してくれる企業に出会うことが大切です。

5-2.なかなか明確な価格を提示してくれない企業もある

企業によっては、なかなか明確な価格を提示してくれないケースもあります。これには、明確な価格を提示することで、他の企業との価格競争を防ぐといった狙いがあります。

とはいえ、検討段階で正確な費用が分からないと不安に感じるのではないでしょうか？
こうした企業に対しては、正直に「最終的にいくらの費用がかかるかを把握した上で検討したい」と伝えるようにしてください。

5-3.プラン請求段階では費用が明確にならない項目もある

別途工事費（付帯工事費）の部分など、建築プランの請求段階では費用が明確にならない項目もあります。
例えば、地盤改良工事についてはアパートのプランが決まってからでないと地盤調査することができず、具体的な費用を決めることができません。

また、外構工事費用についても、アパートをどんな間取りにするかが決まらなければ、駐車場の配置などを決めることができず、明確な費用を求めることはできないでしょう。

こうした場合でも、分かる範囲でよいのでプランを出してもらうようにしてください。なお、このときの費用についてはできるだけ厳しめに見てもらうことをおすすめします。

安く見積もって後で予算が足りなくなると、お金を追加するか、別のところを削らなければならなくなるかもしれません。しかし厳しめに見積もっていれば、その通りになったとしても追加費用などが発生しませんし、仮に安く上がったとすれば余裕資金とすることができます。

5-4.OB施主を紹介してもらう

可能であれば、プラン請求段階で、過去にその会社でアパートを建てたOB施主を紹介してもらえないか聞いてみるとよいでしょう。
手間はかかりますが、実際にどのくらいの予算で建てたか、建ててみてどうだったかなど本音を聞けるからです。

5-5.「HOME4U 土地活用」を使って、適正価格でのアパート建築が実現！

よい会社を見つけるには、複数企業から建築プランの提案を受け比較検討していくことが大切です。
とはいえ、自分でどの会社がよいかを見極めながらプラン請求先企業を探すのは大変なこと。
複数企業にプラン請求をするには、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」のプラン一括請求サービスの活用がおススメです。

HOME4U 土地活用が厳選してご紹介するアパート建築の実績が豊富な複数企業の中から、できる限りたくさん（最大7社）のハウスメーカーや建築会社にまとめて建築プランの請求をして比較検討をすることで、適正な価格でのアパート建築が実現します。
ぜひHOME4U 土地活用を活用して、あなたの土地や希望にベストなアパートが建てられる企業に出会ってください。

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まとめ

アパート価格について、価格の内訳や本体価格の相場の考え方、土地を含む具体的な総額のシミュレーションなどをお伝えしました。
アパートの建築価格は、依頼するハウスメーカーや建築会社によって大きく変わります。坪単価や付帯工事の考え方などの知識を入れておき、プランを選ぶ際に失敗のないようにしておきましょう。
また、アパート建築の際には複数の企業から建築プランの提案を受けることをおすすめします。　HOME4U 土地活用のプラン一括請求サービスを利用し、土地の条件や希望にあったベストな建築プランを提示してくれる企業を見つけてください。

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ただ、アパート建築の依頼先は「ハウスメーカー」や「建築会社」「専門会社」など様々です。 「どこに依頼すればいいか分からない」「何から始めたらいいか分からない」とお悩みでしたら、 複数の信頼できる企業へまとめて相談、プランが請求できる「HOME4U 土地活用」をご利用ください。

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