店舗付き住宅の賃貸運用のポイントは? 新築の費用や補助金についても解説

美容院や飲食店、事務所など、店舗付き住宅で商売できる業種は多種多様です。そのため、店舗付き住宅建築には通常の賃貸住宅にはない事前調査のポイントがあり、建築のポイントがあります。

この記事では、店舗付き住宅のメリットや建てる際の注意点、建築会社の選び方などを詳しく紹介します。

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1.店舗付き住宅とは

店舗付き住宅とは、理美容店や事務所、飲食店などの店舗部分と住居部分が同じ建物内にある住宅のことです。住宅の1階の一部を店舗にしているケースや、1階と2階で店舗と住居を分けているケースもあります。<ｂｒ>店舗付き住宅は、店舗と住宅という二つの用途が同じ建物内にあるわけですが、店舗と住宅を室内で自由に行き来できるレイアウトと、完全に分離して行き来ができないレイアウトの2パターンがあります。店舗部分の業種やオーナーさんの暮らし方に合わせて、店舗と住宅それぞれの両立を叶えるレイアウトが理想的です。店舗付き住宅には次のようなメリットがあります。

2.店舗付き住宅建築のポイント

店舗付き住宅は住宅の一部をテナントとして貸し出すため、住宅部分のプライバシーの確保が建築のひとつのポイントになります。ここでは、店舗付き住宅建築で考慮したいポイントを3つ紹介します。

店舗兼住宅に関する記事で間取りの一例を紹介しています。あわせてご一読ください。

2-1.ニーズの高いテナント業種を調査する

貸しテナントの場合、借主にとって立地の良さが第一条件になります。そのため、所有地周辺のテナント市場を調査するなど、ニーズの高い業種は何かを知っておくことは重要です。

設計の段階で入居可能な業種をある程度設定しておくことで、建築費のコストカットが可能なこともあります。

また、テナントの客層となる住民が多いエリアか、近隣に競合となる店舗があるかも調べておくと、よりプランニングしやすくなるでしょう。

2-2.設計では店舗を優先させる

テナントは使い勝手のよい空間にしなければ、店舗内装の効率的な活用がうまくいかず、借り手探しに苦慮することもあります。第一にテナント部分には柱を設けない無柱空間とすることが大切です。

道路に面して広く間口をとることなど、住宅部分に影響する設計もあります。また、天井高を高めに確保すると、空間を広く見せることができるため、テナント側への売りになるでしょう。

店舗付き住宅の場合は、店舗の設計をベースにしておくことで空室リスクを減らす効果があります。

2-3.店舗と住宅の動線が交わらないようにする

店舗付き住宅では、テナントの間口は道路面に広くとることが大切です。一方、住宅の玄関はできる限りテナントの動線と交わらない位置に設置するとよいでしょう。
住宅の一部を貸し出して賃貸経営する場合、プライバシー確保は大切なポイントです。そのため、屋外でも屋内でも動線は交わらないよう設計するようにし、プライバシーを確保します。

また、オーナーが店舗を利用する場合でも、不特定多数の人が出入りする店舗からよく見える位置にプライベート空間への入り口が認識できると、防犯面からも不安があるため、アプローチの工夫が必要です。

3.店舗付き住宅の建築費用

通常、建物の建築費は構造別の坪単価相場を利用することで概算することが可能です。しかし、店舗付き住宅では、規模や受け入れ予定の業種によって建築費が大きく異なります。ここでは、店舗付き住宅の建築費用について解説します。

3-1.店舗付き住宅の坪単価相場

店舗付き住宅の建築坪単価相場は60万～120万円と幅広く、店舗部分でどのような業種を営業するかによっても建築費用が異なります。

予算を固めるために費用感を知るには、店舗の業種を決めて、店舗・住宅それぞれの仕様を検討し、いろいろなプラン提案をしてもらいながら比較検討することが近道です。その中で費用感をつかみ、予算との差額がある場合には、さらに検討を深めていくとよいでしょう。

3-2.店舗付き住宅建築費シミュレーション

店舗付き住宅の建築費は店舗の業種によって大きく異なるため、業種を絞り込むことでおおよその額を想定することも可能です。以下に、小規模の美容院を想定した店舗付き住宅の建築費をシミュレーションします。

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4.店舗付き住宅のローンはどうなる？

店舗付き住宅は住宅の一部をテナントとして貸し出すため、プライバシーの確保が建築のひとつのポイントになります。ここでは、店舗付き住宅建築で考慮したいポイントを3つ紹介します。

店舗兼住宅に関する記事で間取りの一例を紹介しています。あわせてご一読ください。

4-1. 住宅ローンが使えない場合もある

店舗付き住宅は、場合によっては住宅ローンを利用できないこともあります。店舗部分は「住宅」ではないため、低金利の住宅ローンが該当しないという考え方があるためです。

しかし、住宅部分を自宅として活用し、店舗面積の割合を調整することによって住宅ローンを利用できるケースもあります。一般的には住宅部分が50%未満の場合は、住宅ローンに該当しないことが多いので、事前に金融機関で確認することをおすすめします。

住宅ローンは、アパートローンなど事業用のローンに比べ、金利や返済期間、税制面でも優遇されています。返済プランを重視した建築をしたいときはハウスメーカーに事前に相談するとよいでしょう。

4-2.店舗付き住宅のローンの借り方

住宅ローンと事業用ローンは使途が違い、返済資金の調達方法も異なります。そのため、ローンの審査も項目が異なることに注意が必要です。

返済を考慮すると住宅ローン活用のほうがメリットは大きくなります。
しかし、立地が商売に向いていたり、敷地が広かったりするケースでは、テナントの規模を大きくすることで高収益を得て、住宅ローン返済よりも手残りが多くなることもあります。
どちらのローンを組むべきかは、ハウスメーカーに相談して返済プランを比較するとよいでしょう。

5. 店舗付き住宅新築の流れ

店舗付き住宅と一般的な住宅を新築する場合を比較しても、完成までの流れにそれほど違いはありません。ただし、店舗と住居の広さの配分や使い勝手は、プランニングの段階で十分に検討することが大切です。

新築工事の流れは、基本的には一般的な住宅と同じです。しかし業種によっては、店舗部分に必要な什器・家具を搬入したり、オープンのための宣伝広告をしたりと、異なる部分もあります。店舗と住宅、どちらも同時に工事が進んでいきますので、店舗のオープン時期に合わせて準備をしていくのが重要です。

スケジュール通りに店舗オープンを目指す際には、建築会社の選定が非常に大きなポイントとなります。

6. 店舗付き住宅を建てるときの注意点

店舗付き住宅を新築するときは、住居だけの場合と比べてどのような点に注意すればよいのでしょうか。ここではオーナーが店舗利用するケースも含めて、ポイントをご紹介します。

6-1. 駐車スペースと玄関を分けるか検討

店舗用と住居用の駐車スペースや玄関を全く別とするか、共用にするかで、敷地の使い方が変わります。

店舗と住居それぞれが、駐車スペースや玄関を別々に有することが理想的ですが、敷地の立地条件によりスペースが限られ、駐車場や玄関を共有しなければならないケースもあります。「玄関は別々にしたいが、駐車場は共有する」など、プランを計画する際に、駐車スペースや玄関を共有するかどうか検討しておきましょう。

6-2. 水回りを店舗・住宅両方に設置するか？

業種によって違ってくる部分もありますが、住居部分とは別に、トイレやキッチン、手洗い場など水回り設備を設けるか検討します。できるだけ予算を抑えるために、住宅のトイレやキッチンを使う方法もありますが、お客さまが自宅のトイレを利用するのは、不便であると感じる人もいます。共有で使うとしても、店舗に近い場所に配置するなど工夫してください。

6-3. 一戸建てよりも売却しにくいケースがある

将来的に売却するとき、店舗付き住宅は戸建てよりもニーズが限られており、一般的には売却までに時間がかかりやすいといわれています。

しかし、店舗付き物件を探している方も一定数はいると考えられますし、売却前に店舗部分を住居スペースに使えるようにリフォームすることで、売却もしやすくすることはできるでしょう。

6-4. 立地によっては集客しづらいケースがある

住宅街の中に位置して場所がわかりにくい土地や、郊外にある土地など、所有する土地の立地条件や店舗の業種によっては、集客しにくいこともあります。
事務所や工房などは立地に左右されることが少ないですが、飲食店や小売店などは店舗を認知してもらうために広告宣伝を多く行う必要があります。

6-5. 立地予定の土地の用途地域を確認する

店舗付き住宅を新築できる地域は、どこでも良いわけではありません。敷地の「用途地域」が何に指定されているかで、建てられる面積が制限されることがあります。特に次の用地地域では注意してください。

(1) 第1種低層住居専用地域

第1種低層住居専用地域は、「低層住宅の良好な環境を守るための地域」と定義付けされた用途地域で、主に住居専用の地域に多いです。
第1種低層住居専用地域では、商業だけを目的とした建築物を建てることは制限されています。また、建物の高さは10ｍまたは12ｍと決められているため、2階建ての住宅が多い地域になります。
店舗付き住宅の場合は、店舗部分が建物全体の延べ床面積の1/2未満、かつ50平方メートル以下であることが求められます。

(2) 第2種低層住居専用地域

第2種低層住居専用地域は、上記の第一種低層住居専用地域で建てられるもののほかに、150平米までの一定の店舗などを建てることができます。
第2種低層住居専用地域も、主に住居専用地域に多いですが、3階建ての建物も建築できるので、例えば1階を店舗、2階と3階を住居と考えている方でも問題ありません。
上記以外の用途地域では、基本的には特に制限なく店舗付き住宅を建てることが可能ですが、ご自身の所有する土地の用途地域を事前に確認することが必要です。

用途地域の調べ方は、下記国税庁のWebサイトにて確認することができます。また、土地の住所地を管轄している地方自治体に問い合わせることもできます。

参考：国土交通省「国土政策局国土情報課 GISホームページ」

6-6. 補助金の要件を確認する

住宅の新築に伴い、二世帯向けや子育て向け、Ｕターン向けといった、独自の補助金制度を設けている地域があります。
店舗付き住宅も該当するかどうか、補助金制度を設けている自治体に確認してください。一般的な住宅とは取り扱いが異なる場合、資金計画に影響することもあります。

以上が店舗付き住宅を建てる際の注意点です。

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7.店舗付き住宅のテナント募集と賃貸管理

店舗のような商業用不動産の賃貸は、リーシングといわれる専門の賃貸業務を執り行います。リーシングとは、商業用不動産の収益性を確保するために賃貸管理や仲介支援を行うことです。また、賃貸住宅仲介とは異なり、入居店舗の選定や退店交渉などを行うこともあり、業務内容は専門的になります。
1店舗のみの店舗付き住宅の場合、規模が大きくないことも多いため、貸店舗も取り扱う不動産会社に任せるケースもあります。

8. 店舗付き住宅の新築を成功させるカギは？

店舗付き住宅を新築するには、建築会社の選定が重要なポイントになります。住宅の建築を得意とする会社は多くあっても、店舗付き住宅の建築を得意とする会社が周囲にたくさんあるとはいえません。しっかりとしたノウハウを持つ会社に依頼することで、もっとも時間を割くプランニングに関して、適正なアドバイスをもらえる可能性は高まります。
しかし、いざ理想的な建築会社を選ぶといっても、何からはじめればよいか、わからない方も多いかもしれません。そうした場合は、一度に複数のハウスメーカーのプランや資金計画が比較できる「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご活用ください。

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