店舗兼住宅を建てたい！夢を叶えるために知っておきたいポイント

3. 建築基準法上の要件

今あなたが住んでいる場所に店舗を建てられるかどうかは、建築基準法によって変わってきます。

そこでこの章では、建築基準法上の要件について解説していきます。

3-1. 店舗兼住宅が建てられる用途地域

土地には、どこにどのような建物を建てて良いかを決める、用途地域という制限があります。

用途地域は、住居、商業、工業等の用途を適正に配分して、住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた13種類の地域の総称です。

店舗に関しては、建築可能なエリアと店舗面積が決まっています。

まず、住宅地と一般的に呼ばれる場所には、用途地域という建築できる建物の種類や用途を定めたルールがあります。

住宅地の用途地域の中で、「第一種低層住居専用地域」と呼ばれるエリアでは、原則として店舗を建てることはできません。

ただし、第一種低層住居専用地域でも、例外的に一定の要件を満たす「住宅に付随する店舗・事務所等」であれば建築可能です。

また、地区計画や建築協定と呼ばれる規制によっても、店舗の建築が制限されているエリアもあります。

店舗は、基本的には閑静な住環境を脅かす存在と考えられているため、住民たちが自分たちで地区計画や建築協定等で店舗禁止の街づくりルールを定めていることもあるのです。

店舗は規制によって自由に建てられないことがあることを知っておきましょう。

3-2. 第一種低層住居専用地域内で建てられる店舗兼住宅

第一種低層住居専用地域内で店舗兼住宅を建てる場合、以下のルールがあります。

また、店舗の用途の関しても、以下の規制があります。

第一種低層住居専用地域内は、店舗面積が50平米以下という点がネックです。

一般的に飲食店や美容室では30坪くらいはありますので、50平米(約15坪)以下となると、かなり小さな店舗になります。

店舗面積が小さいということは、席数や商品棚を十分に確保できないため、売上が上げにくくなります。

第一種低層住居専用地域で店舗兼自宅を建てる場合には、店舗のレイアウト以外にも、商品構成や販売方法等も含め検討していくことが重要です。

例えば、販売方法に関しては、テイクアウトやデリバリー、ネット通販等を取り入れると店舗面積に影響を受けにくくなります。

街を歩くと小さな店舗で繁盛しているお店もありますので、その店舗がどのように営業しているのか参考にしてみるのも良いでしょう。

また、第一種低層住居専用地域の店舗兼住宅では、店舗と自宅が内部で行き来できることが設計の条件となります。

区画が区分されていないため、他人に貸すことはできませんので、将来、賃貸経営を行うことは難しくなることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。

3-3. 第一種低層住居専用地域以外で建てられる店舗兼住宅

第一種低層住居専用地域以外の用途地域では、店舗の要件が緩和されます。

第二種低層住居専用地域では、2階以下かつ床面積が150平米であれば美容院や店舗、飲食店等を建てることが可能です。

第一種中高層住居専用地域になると、500平米以内の店舗や飲食店の建築が可能になってきます。

このように、第一種低層住居専用地域以外では、ちょっとずつ本格的な店舗ができるようになります。

これから土地を探す予定の方であれば、用途地域と店舗の可能な面積を良く確認した上で、購入するようにしましょう。

参考までに用途地域と店舗面積の関係を下表に示しますので、ご参照ください。

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4. 住宅ローンで店舗兼住宅を建てる方法

この章では住宅ローンを使って、店舗兼住宅を建てる方法について解説します。

4-1.住宅ローンを借りるための要件

店舗兼住宅でも住宅ローンを借りることのできる銀行はあります。

銀行によって、条件に若干の違いはありますが、共通して求められる条件は、以下の2点です。

要件としては、「半分以上が自宅である」ことと、「自己使用であること」が求められます。
自己使用なので、店舗を他人に貸すことはNGです。

ただし、店舗兼住宅で住宅ローンが組める銀行は多くはありません。
主には、一部のネット銀行が実施している程度です。

店舗を住宅ローンで建てられるというのは有利なことであり、検討する価値は十分にあります。

例えば、法人が建物の融資を受ける場合、ローン期間は最長でも20年までであることが一般的です。

住宅ローンであれば35年ローンを組むことができるため、毎月の返済額を低く抑えられることができます。

これから建物設計を行う際は、住宅ローンを借りることを意識して、設計するようにしましょう。

4-2. 住宅ローン控除を受けるための要件

店舗兼住宅では、一定の要件を満たすと、自宅の部分だけに住宅ローン控除も利用することができます。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される税金特例です。

新築物件で住宅ローン控除を受けるには、以下の要件が必要となります。

5. 店舗兼住宅を建てるなら無料一括相談から

店舗兼住宅は、用途地域や地区計画等の専門的な知識も必要となることから、プロのハウスメーカーに相談することをおススメします。

レストランなどは、必要な排気量がありますのでプロの意見を早めに聞く必要があります。

ハウスメーカーには一級建築士が在籍しているため、どのような店舗兼住宅を建てることができるのか、しっかり調べた上で設計してくれます。

「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」なら、最大7社の国内の大手ハウスメーカーに無料で設計プランの相談をすることが可能です。

HOME4Uで相談できるハウスメーカーは、店舗兼住宅の実績も豊富です。
色々なアイディアも提供してくれるハウスメーカーが揃っていますので、自分でも想像していなかったような素敵な店舗を建てることができます。

具体的な「絵」を見ることで、夢にどんどん近づきますので、まずは話を聞いて見ることから始めてみてください。

まとめ

いかがでしたか。
店舗兼住宅について解説してきました。

店舗兼住宅の設計は、業種や業態に応じて、柔軟に設計するようにしてください。

店舗兼住宅は、用途地域によって店舗部分の面積が異なってきます。
住宅ローンを利用したい場合には、住宅ローンの要件も加味しながら店舗面積を決めていくことも重要です。

店舗兼住宅は、建築規制の専門的な知識も必要なことから、「HOME4U 土地活用」を使ってプロに無料相談してみることをおススメします。
まずは、無料一括相談サービスを使って、夢を叶える第一歩を踏み出してみましょう。