店舗兼住宅の間取りのポイント。図と一緒にわかりやすく解説

店舗兼住宅を建築する場合、設計上のポイントや法律の規制も知っておく必要があります。
要件を満たせば住宅ローンを使って店舗を作ることも可能です。
この記事では、「店舗兼住宅」を建築する際の注意点と、おすすめの間取りを図で解説いたします。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1. 店舗兼住宅の特徴

店舗兼住宅とは、ひとつの建物の中に店舗と住宅があり、双方を行き来できるつくりの物件です。
例えば、一軒家の1階を店舗、2階を住宅にして、自由に行き来できる建物は店舗兼住宅の代表的な例となります。

自宅の中で事業を始められるので、自営業を始めたい方や、家族経営を目指す方に人気があります。
通勤時間も必要なく、費用も抑えやすい店舗兼住宅。

一方で、店舗兼住宅を建てる地域によって、法律で要件が定められています。
また、店舗との距離感を考えないと、住宅に住みにくくなる可能性も。

この記事で、店舗兼住宅に住む上で知っておきたい基礎知識を学び、成功する店舗兼住宅づくりに役立ててみてください。

2. 店舗兼住宅でおすすめな間取り

店舗兼住宅を作る際、ある程度、知っておいた方が良い設計上のポイントがあります。

自宅兼店舗を建てる時に注意したい点は、以下の8点です。

店舗兼住宅の中でも、特に店舗部分の間取り・設計は業種によって最適な設計は変わります。

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2-1. 店舗区画は1階に配置

店舗部分は、1階に配置するのが原則です。

2階に配置すると、一気に集客力が落ちますので、視認性が良く、お客様が入りやすい1階に店舗区画を設けるようにしてください。

2-2. 店舗と住宅の動線を分ける

店舗兼住宅では、店舗と住宅の動線を分けることが基本です。

セキュリティ区画を分け、それぞれの防犯性を高めるようにします。

将来的に貸すことを想定する場合には、住戸とは区画を完全に分けた方が良いです。

ただし、第一種低層住居専用地域と呼ばれるエリアで店舗兼併用住宅を作る場合は、設計上店舗と自宅が内部で行き来できることが条件となるため、実質的に他人に貸すことはできません。(「4-2. 第一種低層住居専用地域内で建てられる店舗兼住宅」参照)

また、住宅ローンを借りて店舗兼住宅を作る場合も、自営が前提となります。

2-3. 店舗を作るときは、外から店内が見えるように設計

店舗は、外から店内が見えるようにすることが基本です。

道路側を大きな窓サッシとし、営業中か閉店中か、混んでいるか空いているか等の情報を与えますので、店舗部分は中を大きく見せるように作ります。

2-4. 店舗内にはお客様用や従業員用のトイレを設置

店舗区画内には、お客様用または従業員用のトイレが必要です。

2-5. バックヤードを設置

店舗を作る上で、バックヤードも必要になります。

バックヤードは、在庫や掃除用具を置いたり、従業員が休憩や食事をしたり、事務作業をしたりするうえで必要です。

トイレやバックヤードは、店内を狭くする要因であるため、飲食店なら席数が減り、物販なら商品棚が減ってしまいます。

トイレやバックヤードは売上減に直結するスペースですので、よく考えながら配置してください。

2-6. バリアフリーな設計を意識する

店内にトイレを作ると、排水勾配を確保するために、店舗の床レベルが上がることがあります。

すると、店内入口に段差が生じてしまい、バリアフリーになりません。

段差があると、ベビーカーや車いすのお客様が入りにくくなります。

段差が上がってしまう場合には、スロープ等を設置して、バリアフリーにすることを忘れないようにしてください。

2-7. 必要に応じて駐車場を設置

駐車場に関しては、業種や商圏によっては必要となります。

ネイルサロンやマッサージ、レストラン等、荷物が多くなってしまったり、駅から遠いお店の場合は、お客様駐車場はあった方が望ましいです。

ベーカリーやフラワーショップ等のお客様の滞在時間が短いような業種なら、駐車場は作らないという判断もあります。

また、商圏が半径500mくらいの商売であれば、駐輪場を作っておいた方が良いです。

通常、店舗なら荷捌きスペースが必要となります。
しかしながら、店舗兼住宅では敷地が狭いことが多いと思うので、荷捌きスペースの確保は難しいことが多いです。

仕入が頻繁にある、またはデリバリーが主体である等の業態なら、優先的に荷捌きスペースを確保した方が良いでしょう。

尚、駐車場については、後から近くの月極駐車場を借りて確保することもできます。
周囲に月極駐車場があれば神経質にならなくても大丈夫です。

2-8. 店舗内のセキュリティ対策をする

店舗区画は、防犯カメラおよびセキュリティを設置します。

店内には、釣り銭や商品在庫がありますので、セキュリティは必ずかけるようにしてください。

上記のポイントは、あくまでも一般論です。
店舗は、業種・業態によって適切な作り方があります。

例えば、書道教室やピアノ教室等であれば、ほとんど普通の自宅を作るのと同じで構いません。
間取りは、自分がやりたい業種にあわせて、柔軟に調整するようにしましょう。

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3. 店舗兼住宅の注意すべきポイント

店舗兼住宅は、お店の家賃を気に掛ける必要もなく、好きなことを仕事にできるので、とても夢がありますよね。

しかし一方で、店舗兼住宅には、以下のような注意点もあります。
店舗兼住宅を建てる際は、以下のポイントに気を付けて建ててください。

例えば、自宅を建てる予定の土地が、展開したい事業の商売立地に合わない可能性もあります。
そして、店舗兼住宅だからこそ、店舗を広くしにくかったり、反対に居住スペースが少なくなったりする可能性もあります。
さらに、費用対効果だけでなく居住スペースのプライバシー確保も、絶対にチェックしておきたいポイントです。

建設前に、市場調査を踏まえて収益プランを検討し、本当に店舗兼住宅が最適な選択肢なのかを見極める必要があります。

4. 店舗兼住宅が守るべき建築法上の決まり

今あなたが住んでいる場所に店舗を建てられるかどうかは、建築基準法によって変わってきます。

そこでこの章では、建築基準法上の要件について解説していきます。

4-1. 店舗兼住宅が建てられる用途地域

土地には、どこにどのような建物を建てて良いかを決める、用途地域という制限があります。

用途地域は、住居、商業、工業等の用途を適正に配分して、住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた13種類の地域の総称です。

店舗に関しては、建築可能なエリアと店舗面積が決まっています。

まず、住宅地と一般的に呼ばれる場所には、用途地域という建築できる建物の種類や用途を定めたルールがあります。

住宅地の用途地域の中で、「第一種低層住居専用地域」と呼ばれるエリアでは、原則として店舗を建てることはできません。

ただし、第一種低層住居専用地域でも、例外的に一定の要件を満たす「住宅に付随する店舗・事務所等」であれば建築可能です。

また、地区計画や建築協定と呼ばれる規制によっても、店舗の建築が制限されているエリアもあります。

店舗は、基本的には閑静な住環境を脅かす存在と考えられているため、住民たちが自分たちで地区計画や建築協定等で店舗禁止の街づくりルールを定めていることもあるのです。

店舗は規制によって自由に建てられないことがあることを知っておきましょう。

4-2. 第一種低層住居専用地域内で建てられる店舗兼住宅

第一種低層住居専用地域内で店舗兼住宅を建てる場合、以下のルールがあります。

また、店舗の用途の関しても、以下の規制があります。

第一種低層住居専用地域内は、店舗面積が50平米以下という点がネックです。

一般的に飲食店や美容室では30坪くらいはありますので、50平米(約15坪)以下となると、かなり小さな店舗になります。

店舗面積が小さいということは、席数や商品棚を十分に確保できないため、売上が上げにくくなります。

第一種低層住居専用地域で店舗兼自宅を建てる場合には、店舗のレイアウト以外にも、商品構成や販売方法等も含め検討していくことが重要です。

例えば、販売方法に関しては、テイクアウトやデリバリー、ネット通販等を取り入れると店舗面積に影響を受けにくくなります。

街を歩くと小さな店舗で繁盛しているお店もありますので、その店舗がどのように営業しているのか参考にしてみるのも良いでしょう。

また、第一種低層住居専用地域の店舗兼住宅では、店舗と自宅が内部で行き来できることが設計の条件となります。

区画が区分されていないため、他人に貸すことはできませんので、将来、賃貸経営を行うことは難しくなることは覚悟しておいたほうが良いでしょう。

4-3. 第一種低層住居専用地域以外で建てられる店舗兼住宅

第一種低層住居専用地域以外の用途地域では、店舗の要件が緩和されます。

第二種低層住居専用地域では、2階以下かつ床面積が150平米であれば美容院や店舗、飲食店等を建てることが可能です。

第一種中高層住居専用地域になると、500平米以内の店舗や飲食店の建築が可能になってきます。

このように、第一種低層住居専用地域以外では、ちょっとずつ本格的な店舗ができるようになります。

これから土地を探す予定の方であれば、用途地域と店舗の可能な面積を良く確認した上で、購入するようにしましょう。

参考までに用途地域と店舗面積の関係を下表に示しますので、ご参照ください。

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5. 住宅ローンで店舗兼住宅を建てる方法

この章では住宅ローンを使って、店舗兼住宅を建てる方法について解説します。

5-1.住宅ローンを借りるための要件

店舗兼住宅でも住宅ローンを借りることのできる銀行はあります。

銀行によって、条件に若干の違いはありますが、共通して求められる条件は、以下の2点です。

要件としては、「半分以上が自宅である」ことと、「自己使用であること」が求められます。
自己使用なので、店舗を他人に貸すことはNGです。

ただし、店舗兼住宅で住宅ローンが組める銀行は多くはありません。
主には、一部のネット銀行が実施している程度です。

店舗を住宅ローンで建てられるというのは有利なことであり、検討する価値は十分にあります。

例えば、法人が建物の融資を受ける場合、ローン期間は最長でも20年までであることが一般的です。

住宅ローンであれば35年ローンを組むことができるため、毎月の返済額を低く抑えられることができます。

これから建物設計を行う際は、住宅ローンを借りることを意識して、設計するようにしましょう。

5-2. 住宅ローン控除を受けるための要件

店舗兼住宅では、一定の要件を満たすと、自宅の部分だけに住宅ローン控除も利用することができます。

住宅ローン控除とは返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される税金特例です。

新築物件で住宅ローン控除を受けるには、以下の要件が必要となります。

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6.店舗兼住宅は経費で落ちる？

「店舗兼住宅は節税になる」という話を聞いたことがあるかもしれません。では、店舗兼住宅で発生した費用を経費として計上し、節税につなげることはできるのでしょうか？

店舗を経営する際、発生する公共料金の代金や、通信費、地震・保険料などは、経費として計上できます。
なお、住居で発生した分も全額計上できるわけではなく、店舗で利用した分と住居で利用した分を按分する必要があります。

その他、固定資産税やローンの利息、建物や設備の減価償却費など、店舗の運営で発生するさまざまな費用は、経費にすることができます。

また、節税対策に関していえば、店舗兼住宅は相続税対策につながる可能性があります。
「小規模宅地等の特例」の条件を満たせば、住居用よりも事業用のほうが、相続税評価額が大きく減額される場合があるのです。

小規模宅地等の特例は、次の記事を参考にしてください。

7. 店舗兼住宅を建てるなら無料一括相談から

店舗兼住宅は、用途地域や地区計画等の専門的な知識も必要となることから、プロのハウスメーカーに相談することをおススメします。

レストランなどは、必要な排気量がありますのでプロの意見を早めに聞く必要があります。

ハウスメーカーには一級建築士が在籍しているため、どのような店舗兼住宅を建てることができるのか、しっかり調べた上で設計してくれます。

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まとめ

いかがでしたか。
店舗兼住宅について解説してきました。

店舗兼住宅の設計は、業種や業態に応じて、柔軟に設計するようにしてください。

店舗兼住宅は、用途地域によって店舗部分の面積が異なってきます。
住宅ローンを利用したい場合には、住宅ローンの要件も加味しながら店舗面積を決めていくことも重要です。

店舗兼住宅は、建築規制の専門的な知識も必要なことから、「HOME4U 土地活用」を使ってプロに無料相談してみることをおススメします。
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