駐車場経営で成功するために最低限おさえておきたい基礎知識！

土地は、誰もが欲しがるとても値打ちのある資産です。しかし、相続などで得た土地をそのままにしているだけでは「宝の持ち腐れ」です。それどころか、固定資産税がかかるため、お金がかかる資産になってしまいます。そこで検討すべきなのが「土地活用」です。

駐車場経営は、遊休資産になっている土地持っている人が考えるべき資産活用方法のひとつです。ただ、少ない初期投資で始められる「ハードルが低い土地活用」であるため、深く考えず気軽に始めてしまい、損失を出したりほとんど儲からなかったりするケースもゼロではありません。では、どうすれば駐車場経営を成功させることができるのでしょうか。

そこでこの記事では、メリット・デメリットをご紹介しながら、駐車場経営を成功させるためにおさえておきたい基礎知識についてお伝えします。ぜひ参考にしてください。

1. 駐車場経営の種類

まずは、駐車場経営の種類についてお話しします。
駐車場経営の際は、はじめにどのような駐車場を運営するのかを考えなければなりません。その選択肢は、「月極駐車場」か「コインパーキング」かの2つです。
それぞれの特徴を見て行きましょう。

1-1. 第１の活用方法！「月極駐車場」

月極駐車場では、3つの経営方法があります。
一つめが、駐車場を借りる人の募集から賃料の回収まですべてを自分で行う方法です。
二つめが、募集や賃料の回収、トラブル時の対応などを業者に手数料を払って委託する「管理委託方式」。
そして最後が「一括借上方式」です。

一括借上方式では、駐車場が満車になっているか空きがあるかにかかわらず、契約した業者から土地の所有者に対して毎月一定額が支払われます。駐車場の稼働状況で収入が変わるリスクはありませんが、業者には管理委託よりも高い手数料を支払うことになります。

1-2. 第２の活用方法！「コインパーキング」

コインパーキングの場合は、精算機やロック板など専用の設備を用意しなければならないため、すべてを自前で管理することは難しく、募集や管理は業者に委託することになるでしょう。設備の設置を行う方法は、自前で行うか業者にお願いするかの2種類です。初期投資を自前でする場合は「自己経営方式」、業者に行ってもらう場合は「土地賃貸方式」という言い方をします。

土地賃貸方式は、業者に土地を貸して毎月一定の地代を受け取ります。月極駐車場の一括借上方式のように、毎月の収入が安定する反面、自己経営方式に比べてリターンは少なめになります。

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2. こんなにある！駐車場経営の4つのメリット

2-1. 少ない初期投資でも始められる！

駐車場はアパート経営のような建物がいらないため、初期投資額が少なくて済むのが第一のメリットです。駐車場の運営をサポートしてくれる会社と契約すれば、土地だけあれば初期投資ゼロで始めることも可能です。

初期投資額はどのような形態・規模で駐車場経営をするかによって変わります。アスファルト舗装するなら4,000～5,000円/㎡程度の費用となり、その他に車止めや料金収受機、場合によっては歩道の切り下げ（30～50万円程度）などが必要となります。この程度なら、銀行から借入せずに始めることができる人も少なくないのではないでしょうか。

2-2. 狭い土地でも始められる

次に、住宅に向かない狭小地や変形地でも、駐車場経営なら可能だというメリットがあります。
狭小地はそもそも住宅を建設するのが難しく、賃貸住宅経営には向きません。変形地では、建物を建てることはできたとしても、土地の広さのわりには狭い住宅になってしまい、あまり効率的に土地を活用できないというデメリットがあります。

しかし、駐車場経営は、自動車を停車するだけのスペースがあれば可能です。街中で高い稼働率が見込めるのであれば、2～3台程度のコインパーキングでも収益をあげることができるでしょう。10～15坪程度の土地があれば、2～3台分程度の広さになります。

2-3. 短期間で事業スタート！

事業スタートまでの時間が短いことも、駐車場経営の魅力のひとつです。
アパートやマンション経営を一から始めようとすると、どのような間取りや構造で建設するかを考え、施工業者を決定して、それから建設に入ります。事業開始まで、1年近くかかってしまう可能性もあります。既存の物件を購入する場合でも、物件探しから始まり、リフォームやリノベーションなどをしていると、数か月程度はあっという間です。

それに対して、駐車場は、その土地に建物があって解体が必要な場合であっても、解体から舗装して設備の設置まで1か月あれば事業を開始することができます。すでに舗装されていて設備の設置だけでよい場合は、管理を委託する業者を選定してから半月程度あれば、事業を始められるでしょう。

2-4. やめたい時もすぐ対応しやすい

最後のメリットは、土地を転用させたくなったり、事情ができて駐車場経営から撤退したくなったりした時に、経営をやめやすいという点です。コインパーキングの場合は、管理業者との解約ができれば、速やかに事業をやめることができます。平面の月極駐車場の場合でも、契約解除の予告をすれば、1か月程度で退去してもらうことが可能です。

なお、駐車場経営でも立体駐車場の場合は、賃貸住宅と同じように「土地や建物の賃貸借契約」とされて借地借家法の適用対象となる場合があります。もし、立体駐車場の経営を考えているのであれば、事前に、管理委託する業者や弁護士などの専門家に相談しておくことをおすすめします。

3. 知っておくべきデメリットはこの2つ

3-1.賃貸住宅に比べ、税金の負担が多い

駐車場経営の最大のデメリットは、税制上の優遇がなく、マンション経営やアパート経営に比べると、税負担が大きくなってしまうことです。賃貸住宅経営の場合、土地は「住宅用地」という扱いになり、固定資産税・都市計画税の優遇措置が受けられます。しかし、住宅用地ではない駐車場では、優遇なしの満額が課税されます。

もちろん、税金分は経費として差し引かれて所得税負担は減りますが、それだけ利益は出しにくくなります。
また、相続が発生したときにも、アパートなどの居住用賃貸物件であれば、「小規模宅地等の特例」が受けられ、相続税が大幅に圧縮されるケースがありますが、駐車場はその対象外です。

3-2. 土地の利用効率が低い

経営上のデメリットとしては、土地の利用効率が低いということが挙げられます。
平面駐車場では、土地を1フロア分でしか活用できないため、アパートやマンションに比べると収益力はかなり落ちます。5階建て、10階建てと、同じ土地を延べ面積で大きく活用できる賃貸住宅経営のようにはいかないのです。

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4. 駐車場経営で注意すべき4つのポイント

この章ではメリット・デメリットを踏まえた上での「注意すべき4つのポイント」を解説します。ひとつずつ見て行きましょう。

4-1. 駐車場の形態と立地が重要

駐車場経営は、どこでどのような形態で運営するかが成否を左右します。住宅地の中心部では月極駐車場の需要が多く、病院や商業施設の近くではコインパーキングの需要が多いでしょう。この基本を押さえておかなければなりません。

一般的に駐車場に向いているのは、車や人の往来が多く、道が狭くない場所です。さらに、駐車場がない（少ない）集合住宅があれば月極駐車場の需要がさらに多くなりますし、車でアクセスせざるをえない施設が近い場合にはコインパーキングの稼働率が高くなる傾向があります。
周辺環境を観察して、どのような駐車場を運営すればいいかをしっかりと考えましょう。

4-2.収益予想は保守的に

2点目は、予想収入と予想収益の計算についてです。
駐車場経営に限らず、投資全般にいえることですが、収入や収益の予想を高く見積もってしまい、思うように稼げないと後悔するケースが少なくありません。そのため、保守的に計算してみることをおすすめします。

例えば都内の想定で考えますと、10台分のスペースがある月極駐車場で、1か月の賃料が2万円だとします。また、年間の管理コストと税金の負担が80万円としましょう。この場合、1年間の収入は、最大で240万円（2万円×10台×12か月）で、その場合の収益は160万円となります。

しかし、常に満車の状態が続くとは限りません。そこで、保守的に稼働率が8割だった場合の収入と収益も計算してみましょう（どの程度保守的に計算するかは、経営しようとする駐車場の状態によってさまざまです）。稼働率8割では、年間売上は192万円にとどまり、収益は112万円まで減ってしまいます。

コインパーキングの場合も同様です。
10台分のスペースがあり、1時間の平均駐車料金が400円と仮定します。1日あたりの稼働時間が6時間で、年間の管理コストと税金の負担が250万円とします。

1年間の収入は、876万円（400円×6時間×10台×365日）となり、収益は626万円です。しかし、実際の稼働時間が5時間となると、収入が730万円で収益は480万円にとどまります。

1時間空車になるだけで金額が大幅に掛かってきます。また、コインパーキング内でのメンテナンス、最大料金や深夜価格などを設けることで空車を防ぐメリットにはなりますが、収入にばらつきがでることも考える必要があります。

このように、リスクも想定して駐車場経営をするかを判断してください。管理業者に予想の収入・収益プランを出してもらっている場合は、甘いシナリオで想定されていることもあります。あまりうまくいかない場合でも収益が見込めるのかどうかを見極められるようにしましょう。

4-3. 利回りは「実質利回り」で考える

保守的な経営状態も含めて考えた後は、「利回り」をチェックしましょう。駐車場経営は、投資した金額に対して「どの程度の割合の収益」が得られるかが重要です。
ただ、利回りを計算する方法はいくつかあり、その中でも適切な指標で判断しなければなりません。一般に、投資判断の指標とされる利回りには、次の2つがあります。

表面利回り＝年間収入÷総投資額×100
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷総投資額×100

このうち、駐車場経営で重視すべきなのが「実質利回り」です。
駐車場経営には、必ず経費が発生します。その経費分を収入から差し引いた「収益ベース」で投資利回りを判断すべきです。

管理業者に提示されるプランの中には表面利回りが提示されているケースもあります。しかし、表面利回りは諸経費が加味されていません。経費も鑑みた上でどの程度の利回りなのかを確認するようにしましょう。

「駐車場の利回り」に関してはサイト内「駐車場経営も「利回り」が大事！収益最大化のためにできることをやさしく解説 」の記事でも紹介していますので、参考にしてください。

4-4.周辺の相場の影響も考える

近隣に安い駐車場ができてしまうと、いきなり稼働率が落ちて、収入が減少する可能性があります。
駐車場経営を開始した当初は、周辺よりも安い料金設定で高い稼働率を達成し、十分な収益が上げられたとしても、他に安い駐車場ができると、そちらに収益を奪われてしまうケースもあります。周辺の相場チェックは定期的に行うようにしましょう。

以上の4点について注意をしていれば、駐車場経営の成功率は、気軽に始めてしまうよりもはるかに高まります。「なんとなく儲かりそうだ」ではなく、これらの注意点をおさえて、しっかり収益を出せるようにしてくださいね。

まとめ

駐車場経営は、有効な土地活用方法のひとつです。クルマ離れが進んでいるといわれていても、郊外での月極駐車場や都心でのコインパーキングの需要には底堅いものがあります。

ただ、駐車場経営は、誰もが始めやすい土地活用方法であるため、安易に始めてしまうと、当初の想定通りに長期間収益を上げられずに窮してしまう可能性がゼロではありません。

でも、メリット・デメリットやリスクをしっかりと理解した上で取り組めば、堅実に収益を上げられます。ぜひ、土地活用の方法として駐車場経営を検討してみてください。

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