【基本を解説】戸建て経営で儲けるために、事前に検討すべきポイント

土地活用の中で、戸建て賃貸経営に注目が集まっています。

戸建て賃貸と言えば、かつては土地の非効率な活用方法として知られ、専門家の間では提案すべきでない土地活用のひとつと考えられていました。
しかしながら、アパートには供給過剰感が出てきており、また賃貸ニーズの多様化により戸建ての賃貸需要が高いため、戸建て賃貸の安定性が見直されています。

そこで本記事では、「戸建て賃貸経営のメリット」をお伝えするとともに、「戸建て賃貸に向いている土地」や、「成功しやすい間取り」について紹介いたします。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.戸建て賃貸経営とは

一戸建ての物件を入居者に貸して、家賃収入を得る土地活用の方法のことを「戸建て賃貸経営」といいます。

アパート・マンションなどの集合住宅経営と比較すると、戸建て物件は建築費を抑えやすい傾向です。
したがって、不動産投資としてはアパート・マンションほどハイリスク・ハイリターンではないと言えるでしょう。

また、すでに空き家となっている戸建て物件を所有しているなら、新しく物件を建築せずとも、そのまま戸建て賃貸を始められます。

また戸建て賃貸経営は狭い土地にも向いているので、15～30坪程度の小規模の土地活用をご検討の方におすすめしたい選択肢のひとつです。

2.不動産投資として戸建て賃貸経営を選ぶ前にすべきこと

土地を活用するということは、すなわち不動産投資をするということに他なりません。
アパートなどの集合住宅よりローンリスクが低いとはいえ、その土地に戸建て賃貸が合っているのか、経営の展望はどうか、などをしっかり検討する必要があります。

2-1.自己資金をいくら投じるか決める

戸建て賃貸経営やアパート・マンション経営など、不動産投資ではローンを組んで資本となる賃貸物件を購入、建築することが一般的です。
初期投資額は自己資金の割合を10～30％として決めるとよいでしょう。

逆に言うと自己資金をどれだけ用意できるかで、投資の規模も決められます。自己資金を無理なく投じられる範囲で、ローンを併用することでローン返済リスクが軽減されるでしょう。

また、所有の戸建てを貸し出したい場合、住宅ローンが残っていたら要注意です。
ローンは用途によって借りられるものが異なります。住宅ローンは自分の住まいを得るためのものであるため、本来であれば事業向けのアパートローンなどに切り替えなければなりません。

しかし、「やむを得ない事情で一定期間貸し出したい」などの状況によっては、ローンを組みなおさなくて済むこともあります。
その場合は金融機関に相談してみてください。

2-2.賃貸の形式を知っておく

戸建て賃貸の場合、契約方式には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。特徴を以下にまとめました。

アパート・マンション賃貸などの契約方式は普通借家契約が大半です。
一方、期間限定での戸建て賃貸経営を想定する場合には、定期借家契約が選ばれます。
ただし、定期借家契約では、家賃設定が周辺相場より安く設定されるのが一般的です。

2-3.準備する土地の環境を確認する

土地活用の方法はさまざまありますが、立地によって向き不向きがあるだけでなく、土地の広さ、形状によっても最適な活用というものは異なってきます。

• 需要がありそうか
• 駐車場が確保できるか
• 住環境に適しているか
• 他の収益性の高い土地活用に向いていないか

上記のようなチェック項目を確認することから始めるのがおススメです。

賃貸経営の基礎知識を把握しておきたい方はこちらもご覧ください。

3.【アパート経営と比較】不動産投資目線でみる、戸建て賃貸のメリット

「戸建て賃貸経営」と「不動産投資の王道アパート経営」のメリットを比較してみます。
この2つが大きく異なる点は、需要のある層と入居期間、出口戦略です。

3-1.需要に比べて供給量が少ない

戸建て賃貸は競合が少なく、安定した賃貸経営が可能であることが最大のメリットです。

戸建て賃貸はアパートと異なり、供給量はそれほど多くありません。
供給量が多くない理由は、簡単にいうと戸建て賃貸はあまり儲からないためです。

儲からないなら人に提案するなという話ですが、儲からないからこそやろうとする人が少ない（＝ライバルが少ない）ことがポイントです。結果的に、やっている人は儲かりやすくなっているのです。

例えば、延床面積が108平米の建物を建てた場合、18平米のワンルームタイプのアパートなら6戸の住戸を作ることができます。それに対して、戸建て賃貸となると108平米なら1戸です。
18平米のワンルームタイプが、仮に賃料が月5万円とすると、総額は6戸で30万円となります。戸建て賃貸だと、賃料が月15万円だと総額はそのまま15万円です。戸建て賃貸は結果的にワンルームタイプよりも賃料単価が低くなります。

よって、多くの人は土地活用を検討すると、投資効率の高いアパートを選択します。

一方で、賃貸ニーズは多様化しており、戸建てを借りたいという人も多く存在します。その結果、戸建て賃貸は供給が少ないのにニーズが高いという現象が発生しています。

3-2.入居期間が比較的長い

戸建て賃貸に住む人は、比較的長く住む傾向があります。
ファミリー向けであるため、子供が小学校や中学校を卒業するまで引っ越さない人も多いです。
長く住んでもらえれば、その期間の空室が発生しないため、収益性は高くなります。
また、入居者の入替によるクロスや床の貼替等の頻度も低くなることから出費も抑えられ、入居者募集のための仲介手数料も頻繁に発生することはありません。
コロコロ入居者が入れ替わってしまうアパートに比べると、戸建て賃貸は支出を抑えることができます。

3-3.将来売却もしやすい

戸建て賃貸は長く住んでくれる人が多く、入居者から「このまま購入したい」という申し出があることも少なくありません。

アパートは、古くなってしまうと空室が増え、売却したくても安くしないと売れない、借り手も買い手もなかなか見つからないという事態に陥ることも多いです。
そうなると、売却を諦め、苦労して入居者の立ち退きを行い、渋々建て替えを行うということがあります。

それに対し、戸建て賃貸なら、入居者にサクッと売ってしまえば、そのお金を使って築年数の新しい別の収益物件を購入することもできます。
仮に、買ってくれなくても、次の入居者に貸せば良いだけの話ですので、焦る必要もありません。

このような出口戦略はアパートにはありません。売却しやすいというのは、戸建て賃貸ならではのメリットとなります。

4.【アパート経営と比較】不動産投資目線でみる、戸建て賃貸のデメリット

戸建て賃貸には、以下のようなデメリットがあります。アパート経営との比較で差を比べてみます。

以下でそれぞれのデメリットの背景を確認します。

4-1.空室になると収入が得られない

複数戸あり、1室でも入居があれば収入が発生する集合住宅とは違って、戸建て賃貸の収入は「0か100か」です。
入居がない期間は、賃貸収入が発生しないリスクがあります。

所有している空き家を利用するのであれば、入居者が現れなくても大きな損失はありません。
しかし、新しく戸建て物件を建築して賃貸する場合は、赤字が続き建築費等の初期投資を回収できない可能性もあります。
儲かる戸建て賃貸経営を目指すなら、空室のリスクまで考慮した上で、収益プランを綿密に検討する必要があるでしょう。

以下の記事では、一戸建ての物件を空き家にすることで生じる問題点や、税制上のリスクについても詳しく解説しています。空き家を防ぐための対処方法にも触れていますので、あわせて参考にしてください。

4-2.リフォーム、メンテナンスの費用がかかる

中古の戸建て物件で賃貸を始めるのであれば、必要に応じてリフォームを施すと、物件の価値や人気を高められます。
最新の設備や間取りを取り入れることで、賃料を引き上げるとともに、空室リスクを下げることもできるでしょう。

このようなリフォーム費用がかかる場合があるほか、入居者の退去時には清掃やメンテナンスの費用が発生します。
戸建て全体の清掃やメンテナンスにかかる費用は、アパートやマンションの1戸あたりの費用より、高額になりやすい点に注意が必要です。

4-3.家賃が高くターゲットが限られている

アパートやマンションの1戸あたりの賃料に比べると、一戸建てを丸ごと借りる戸建て賃貸は、賃料水準が高い傾向があります。
できるだけ家賃を抑えたいという方は戸建て賃貸を選ばず、ニーズがアパートやマンションに集中します。

そのため、戸建て賃貸経営のターゲットは、経済的に余裕があるファミリー層に絞られるでしょう。

ターゲットの分母は少なくなりますが、一方で「長期的な入居が期待できる」「家賃滞納の心配が少ない」というメリットも生じます。
魅力的な物件で入居者の心をガッチリつかめば、戸建て賃貸は、安定的に高収益を望める土地活用の手段になるのです。

戸建て賃貸経営のメリット・デメリットについてもっと詳しく知りたい方はこちらもご参照ください。

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5.戸建て賃貸経営に向いている土地とは

土地活用が難しい土地こそ、実は戸建て賃貸が向いています。
この章で紹介する3つの土地どれかに当てはまるようでしたら、戸建て賃貸経営も検討する価値があるでしょう。

5-1.狭い土地

戸建て賃貸は狭い土地に向いています。

家さえ建てばできるので、30坪以上（狭小住宅でも需要があるエリアでは15坪程度～）あれば可能です。
アパートを建てるには狭すぎるような土地であれば、戸建て賃貸はかなり有効な選択肢となります。

また自宅の敷地が広すぎて困っている場合、自宅の敷地を一部分割し、その小さな土地で戸建て賃貸をするようなことも可能です。
小さな土地や不要な土地の一部でもできるのが戸建て賃貸の特徴となっています。

以下の記事では、30坪未満の土地を活用する際に、知っておきたいさまざまな土地活用の選択肢を紹介しています。
戸建て賃貸以外の手段も検討したい方は、あわせて参考にしてみてください。

5-2.地型や方位の悪い土地

地型や方位が悪い等、条件の悪い土地も戸建て賃貸に向いています。

三角形のような土地でも、有効部分に戸建てを建てられる広さがあれば戸建て賃貸は可能です。
また北側道路に接している敷地であっても、戸建て賃貸は玄関を北側にして南側をリビングにして計画することができます。

戸建てはアパートに比べると間取りの配置など自由度が高いので、方位の悪さも解消して建築することができます。

5-3.アパート供給が過剰なエリアの土地

周辺にアパートの供給が多いエリアも戸建てに向いています。
アパートばかりが建っているエリアであれば、戸建て賃貸はキラリと光る存在になるでしょう。

戸建て賃貸を探している人は、戸建て賃貸にこだわって広いエリアを探しています。
周辺にアパートが多く、アパート経営にリスクを感じる場合には、戸建て賃貸の方が将来にわたって安定して賃貸経営できる可能性があります。

6.戸建て賃貸経営で成功するための間取りとは

この章では戸建て賃貸で成功するための間取りについて解説します。ポイントは以下のとおりです。

• リビングを南にする
• 面積は80平米台（3LDK）に抑える
• シンプルな造りとする

6-1.リビングを南向きにする

戸建て賃貸では、できるだけリビングを南向きにすることがポイントです。
真南は難しくとも、南東向きや南西向きにリビングを配置し、家族が一番長く過ごす空間を明るく暖かくすることが基本となります。
できれば、庭も南側に配置するのがベストです。

縁側が南向きとなり、リビングから庭を眺めるような配置になっていると、戸建てとしての価値が上がります。

また2階の部屋のバルコニーもできるだけ南向きに配置するようにします。
バルコニーを南向きに配置しておくと、洗濯物が干しやすくなるため、入居も決まりやすくなります。

6-2.面積は80平米台(3LDK)に抑える

戸建て賃貸は、延床面積を大きくても80平米台で抑えておくことがポイントです。

あまり大きく作り過ぎてしまうと、賃料総額が高くなってしまい、入居が決まりにくくなります。入居を決めるために賃料を下げると、面積当たりの賃料単価が安くなり投資効率も落ちます。
よって、戸建て賃貸は、大きくても1階を40平米台、2階も40平米台とし、延床面積は80平米台で抑えておくくらいがちょうど良いサイズと言えるでしょう。

戸建て賃貸では、階段があったり、トイレが1階と2階に配置されたりするため、1戸当たりの面積がアパートや賃貸マンションよりも大きいです。
80平米台で3LDKを作ると、アパートでいう70平米台の3LDKに相当します。

70平米台の3LDKとなると、都心部では広めの物件であるため、もう少し狭くてもよい感じもします。しかしながら、いたずらに狭くしてしまうと、逆に「戸建て賃貸でゆったりと住みたい」というニーズから離れてしまうことになりかねません。
戸建て賃貸は、ある程度、「広々した戸建らしさ」と残しつつ、大きくなり過ぎないように80平米台で留めておくことが無難です。

6-3. シンプルな造りとする

コストダウンの観点から、整形でシンプルな形状の建物とすることが望ましいです。

戸建てはアパートと比べると投資効率が落ちるため、建築費を下げることがコツとなります。
戸建て賃貸で建築費を下げるには、ハウスメーカーが企画パッケージ商品として提供している住宅を建てるのが一番です。

企画パッケージ商品の住宅は、そのほとんどが工場で作られます。部材のほとんどを工場で完成させ、あとは現場で一気に組み立てて終わりです。企画パッケージ商品の建物は、工場であらかじめ作ってくるため、施工精度が高く、工期も短く、建築費も安くなります。
このような企画パッケージ商品の中でも、1階も2階も長方形でシンプルな建物が一番安価です。

ハウスメーカーの企画パッケージ商品で、一番安い戸建てのタイプだと、坪45万円程度でも建築可能となってきます。
アパートの建築費は坪80万円程度しますので、坪45万円クラスの戸建て賃貸を選ぶと、アパートよりも利回りの高い物件となる可能性があります。

また、戸建て賃貸は存在そのものが希少で差別化されているため、デザインまで凝る必要性はなく、その点でもコストダウンが図れます。

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7.戸建て賃貸経営を成功させるポイント

この章では、戸建て賃貸経営を成功させるために押さえておきたい3つのポイントを確認します。
不動産投資は準備段階から成功への道のりは始まっているものです。運用開始後の注意点も解説します。

7-1.収支プランをシミュレーションする

戸建て賃貸の成功の鍵を握るのは収支プランです。

戸建て賃貸は、収益性が低くなりがちなため、広さや建築費など、絶妙なバランスを保たないと収益性が高くなりません。
たとえ建築費が安くても、間取りが大き過ぎて賃料単価が低くなると、利回りは落ちます。
大きさは一定規模に抑えて賃料単価を高く維持しつつ、なおかつ建築費の単価も低く抑えるという両方のアプローチが必要となります。

そのため、戸建て賃貸では、単純に建築費だけではなく、収支のシミュレーションも併せて最適なプランを選ぶことが必要です。

収支のシミュレーションは、建物の「広さと建築費」の2つの要素が大きく影響します。建物の「広さと建築費」は、ハウスメーカーの企画によって決まりますので、戸建て賃貸はハウスメーカー同士の収支シミュレーションを比較することがとても重要です。

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7-2.設備面の魅力にもこだわる

戸建て賃貸を選ぶ方は、経済的に余裕があるファミリー層が多いため、単身用のアパートやマンションとは、求められる設備が変わってきます。
特に、郊外や駅から遠い戸建て物件なら、駐車場の有無が人気を左右することもあります。

また、食洗器や浴室の追い炊き機能、床暖房など、設備の充実度は戸建て物件の重要なプラスポイントです。

とはいえ、初期費用をかけすぎると収支のバランスがとれず、家賃を上げすぎると空室になるリスクがあります。
設備投資についても、十分なシミュレーションの上で最適な収支プランを選ぶことが大切です。

7-3.定期的にメンテナンスする

戸建て賃貸は、同じ入居者が長く住む場合が多く、入居中のメンテナンスが滞りがちです。

清掃や草刈りなどの簡易的なメンテナンスを入居者が行ってくれる点は、戸建て賃貸物件のメリットのひとつです。
しかし、外装や設備等の本格的なメンテナンスは、オーナーが管理する必要があります。特に、屋根や外壁などの外装は、計画的にメンテナンスするとよいでしょう。

手入れ不足で雨漏りやシロアリが発生すると、外からは見えない構造部分が劣化して、物件の価値が下がってしまうので要注意です。
管理に関しては管理会社に一括して任せる方法もあります。
管理会社を選ぶ際は、戸建て賃貸の管理に長けた会社を選ぶと失敗がありません。

また、定期的なメンテナンスは、売却時の査定にもプラスの影響があります。
外壁の塗り替えなどのメンテナンスや、内装のリフォームを行った際は、査定時のために時期を記録しておくことをおすすめします。

8. 戸建て賃貸経営について詳しく相談できるハウスメーカーの選び方

戸建て賃貸は競合が少なく経営が安定しているというのが最大のメリットです。

入居期間も長く、将来の売却という選択肢もあるなど、アパートにはないメリットもあります。また、狭い土地や地型、方位が悪い土地等、アパートとしては条件が悪い土地であっても実現可能です。
戸建て賃貸は、リビングを南向きに配置する、延べ床面積を広く取りすぎないなど独特な注意点もあります。
どのようなプランで戸建て賃貸経営をするか土地オーナー一人で検討するには心もとないため、ハウスメーカーなどプロに相談するのが成功への近道になります。
しかし、たくさんあるハウスメーカーから最適なパートナーを選ぶのは大変です。
ハウスメーカー選びは

• 戸建ての賃貸物件の実績が多い
• シミュレーションが現実的
• スタッフが税金対策にも強い

などをポイントとするとよいでしょう。
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• 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
• その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります

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