戸建て賃貸の利回りは5～10％！高利回りにするコツ

戸建て賃貸経営は狭小地ででき、実家相続などにも有効な賃貸住宅経営として着目されています。気になるのはどのくらい儲かるか、つまり利回りはどのくらいか、ではないでしょうか。
そこで本記事では、戸建て賃貸の利回りについて、利回りの相場と傾向、高利回り経営にするコツを解説します。

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1.戸建て賃貸の利回りの特徴

土地活用における利回りには、いくつかの種類があります。まずは主な利回りの種類を紹介、戸建て賃貸経営の利回りにみられる特徴について解説します。

1-1.まず利回りとは？

利回りとは、初期投資に対しての儲けが出る割合を示した数値です。土地活用の場合、利回りは経営状況を反映させるかどうかで示される数値が異なります。土地活用の利回りは大きく2つに分類でき、その中でもよく用いられるのは主に3つです。

• 表面利回り：戸建て賃貸経営で得た年間収入を初期費用で割る。計算しやすく物件売り出し時に使われるが経営実態が反映されない。
• 実質利回り（NOI利回り）：年間純収益（NOI）を初期費用で割る。国際標準的な不動産の利回り数値。収入から主な経費を差し引くため、実質的な数値が出しやすい。
• キャッシュフロー利回り：不動産経営のキャッシュフローは手残りを指す。年間のキャッシュフローを初期費用で割る数値。税金や融資返済も反映させる。

上記のうち、キャッシュフロー利回りは実質利回りの一種です。ただし、分子となる額が変わるため、同じ物件でも違う数値となります。

1-2.戸建て賃貸の利回りの特徴

戸建て賃貸はそれぞれの置かれている状況が異なるため、利回りの相場はひとつの目安にしかならないという特徴があります。
戸建ての入手方法が新築であるか中古物件の購入か、土地ありで始めるか土地購入から始めるかなど、分母の数字が大きく変わる傾向です。また、アパートに比べ画一的な間取りではないことなどから戸建て賃貸経営の実質利回りは大きく異なることが多いでしょう。

そのため、戸建て賃貸経営はアパート経営とは違い、利回り相場との比較で経営を計るということができません。戸建て賃貸の利回りは所有物件と近い物件の利回りとの比較での確認をおすすめします。

2.戸建て賃貸の利回り相場

戸建て賃貸の利回りはケース別に大きく異なります。そこで本章では、ケース別の利回り相場を紹介します。

2-1.地域別の利回り

賃貸住宅経営の利回りは地域によって大きく異なることがあります。ここでは参考に土地なし、ファミリータイプでの賃貸住宅経営の期待利回り（≒NOI利回り）を地区別で表したものをまとめました。

出典：一般財団法人日本不動産研究所『第48回不動産投資家調査（2023年4月現在）』　

上記のデータは土地なしの場合のデータのため、土地の価格が大きく影響しています。地価が高い都市部のエリアほど期待利回りが低くなるのはそのためです。東京や大阪などの大都市圏では3.9～4.4%であるのに対し、札幌や仙台、広島などの地方都市部では5%台となっています。

2-2.新築での利回り

戸建て賃貸の始め方には、新築で始めるか、中古住宅（リフォーム込み）で始めるかがあります。新築のほうが建物の取得金額が高くなるため、分母が大きくなり利回りは低くなる傾向です。

新築で始める場合、表面利回りで5%～がひとつの目安になります。実質利回りになるとこれより2％程度低くなる傾向です。

ただし、中古の場合、リフォームをしなければ新規での戸建て賃貸経営参入は難しいといわれています。実家相続などで中古住宅を相続する場合、時代のニーズにあった設備を導入するなど、少なくない箇所のリフォームが必要です。中古住宅の利回りはリフォーム代や取得金額が分母になります。

2-3.オーナーチェンジでの利回り

中古物件を購入して戸建て賃貸を始める方法の中には「オーナーチェンジ」といって、借り手が居住している状態の物件を購入して始める方法もあります。
オーナーチェンジ物件の場合、最初から家賃収入が確保されている状態で始められることはメリットですが、現状の家賃設定を変更しづらいことはデメリットです。

オーナーチェンジでの利回りは、期待利回りで10％程度と考えておくとよいでしょう。新築ほど初期費用がかからない分、高利回りで始められます。ただし、築年数がたてば修繕が必要になり、家賃下落リスクが高まります。
オーナーチェンジ物件での戸建て賃貸経営は、将来のリスクをしっかり見据える必要があります。

2-4.土地ありでの利回り

所有地で戸建て賃貸経営を始める場合、初期費用としてかかるお金は、建物の新築費用が中心です。土地購入をせずに済むため、利回り計算の分母の数字を小さくできます。したがって、新築にもかかわらず高利回りで経営をスタートできるでしょう。

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3.戸建て賃貸の利回りシミュレーション

戸建て賃貸は始め方によって利回りが大きく変わります。ここでは、土地あり新築で始めるケースを例に利回りをシミュレーションしてみます。また、シミュレーションをもとにした利回りの場合、投資額の回収が何年でできるかも計算します。

3-1.戸建て賃貸の収支

まずは所有地に賃貸用戸建てを新築する場合を想定して実質利回り（NOI利回り）をシミュレーションします。

キャッシュフロー利回りの場合、これに税金やローン返済額を考慮するため、利回りは3～4％程度下がります。

3-2.戸建て賃貸の回収は何年でできる？

不動産投資の回収年数の目安は利回りを使って概算できます。

回収年数の目安＝100％÷利回り数値

上記の事例を参考に計算すると、

100％÷6.2％＝約16．1

となり、おおよそ16年で回収できる計算となります。木造の場合、法定耐用年数が22年であるため、減価償却期間内での回収が可能という計算です。

4.戸建て賃貸経営を高利回りにするコツ

木造住宅の解体費用は多くの割合を占める廃棄物処分費の削減などで安くするコツがあります。ここでは解体費用を安くするための方法を紹介します。

4-1.ニーズをしっかり調査する

戸建て賃貸経営ではアパート経営など賃貸集合住宅経営と比べると収益性が低く、安定経営で長期的な回収を目指す必要があります。
入居希望者に選ばれる物件とするには、周辺エリアのニーズの把握をしっかりしなければなりません。
戸建ての場合、建築時の差別化が大変有効です。ファミリー層が長く住みやすい間取りにする、子育て世代にうれしい設備を導入する、南向きの間取りにするなど、ニーズやターゲットに合う対策をとるための調査をします。
また、戸建て賃貸の場合、敷地内にカーポートを設置するのは必須です。

4-2.初期費用を抑える

不動産経営で高利回りを目指すなら初期費用の削減は外せないポイントです。分母となる初期費用額が小さくなれば、利回りが高くなるだけでなく、回収の期間も短くなります。

具体的には、建物の延床面積を80平米台（25坪程度）にとどめることです。これより広い戸建てにすると家賃を高く設定する必要があり、借り手が見つかりにくくなります。だからといって家賃を安くすると、かかった初期費用の回収がままなりません。

初期費用を抑えるには建物規模をしっかり考慮して収入とのバランスを考えるとよいでしょう。

4-3.収支見込みをしっかりシミュレーションする

戸建て賃貸経営を成功させるには現実的な収支プランの作成がかかせません。現実可能な収支プランを作成するには、経営時にかかる経費などもしっかり見つめなおす必要があります。
例えば、初期費用が安くなることばかりを考えて新築した場合、選ぶ建材によっては、経年劣化を早める恐れがあります。劣化を抑えるには修繕費、メンテナンス費がかかります。こうした経費は経営を圧迫する原因です。経営開始前にしっかり収支プランを立て、返済シミュレーションもしておくとよいでしょう。

4-4.表面利回りに振り回されない

賃貸物件の売り出しで表示される想定利回りは多くが表面利回りです。表面利回りは不動産経営で想定しなければならないリスクを考慮しないため、表面利回りだけで経営の将来性を判断するのは危険といえるでしょう。

利回りを概算する際は、必ずかかるであろう経費を考慮します。また、数年に一度必要となる修繕費も毎年積み立てるようにして利回り計算に組み込みます。実質利回りで経営を計ることで、リスクにも強い賃貸経営が可能になります。

4-5.入居者審査をしっかりする

戸建て賃貸経営は空室リスクの高い賃貸経営です。入居のありなしで100かゼロかとなることから、長期入居が見込める入居者を確保することが重要になってきます。

そのためには、入居者審査をしっかりすると安心です。審査をする目に自信がない場合は、管理会社に一任するとよいでしょう。管理会社は必ず戸建て賃貸管理実績が豊富な会社を選ぶようにします。培った実績を基にした精度の高い審査を実施してくれるでしょう。

4-6.戸建て賃貸建築実績豊富なハウスメーカーを比較検討する

マイホームとなる戸建て建築と賃貸用戸建てでは、建材一つとっても選ぶ基準が異なります。戸建て賃貸建築で失敗しないためには、戸建て賃貸の実績豊富なハウスメーカーを選ぶと安心です。収益性とニーズを考慮した経営の基盤となる賃貸用戸建てが実現しやすくなるでしょう。

また、戸建て賃貸経営は、収益性の高さではなく安定性に大きなメリットがある賃貸経営です。どのようなビジョンでの経営を想定した建築、経営サポートになるかを計るには複数社から経営プランを取り寄せ、比較検討することをおすすめします。
各ハウスメーカーから提示される経営プランは同じ土地を想定したものでも一つ一つの特徴があります。どの特徴が自分の理想とマッチしているか、複数社から選ぶことで最短距離での理想の戸建て賃貸経営が実現するでしょう。

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