戸建て賃貸経営は失敗する？失敗しないための4つの法則と失敗事例を紹介

戸建て賃貸は狭小地でもできる賃貸経営で、初期費用も抑えて始められます。規模が小さい投資で済む一方、規模が小さいことで発生するリスクもあるため、戸建て賃貸経営で失敗しないようにするにはどのようにすればよいかと悩む方は多いでしょう。

そこで本記事では、戸建て賃貸経営での失敗リスクについて、よくある事例やリスク対策、失敗しないハウスメーカーの選び方を解説します。

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1.戸建て賃貸経営は失敗しがち？

不動産賃貸経営にはリスクがつきもので、リスクヘッジをしなければ失敗に陥ることも少なくありません。戸建て賃貸経営では、特に収益性と空室に関するリスクに注意が必要です。

• 空室リスク：入居者が決まらない状態。戸建て賃貸の場合、1棟のみだと収入ゼロの状態が続きます。
• 修繕リスク：建物の修繕やメンテナンスのタイミングが計りにくいために生じるリスク。戸建て賃貸の場合、長期入居になると退去時の修繕が高額になりがちです。
• ローンリスク：戸建て賃貸のローンにまつわるリスクは2通りあります。一つは収入と返済のバランスをとると長期返済になりがちなこと、もう一つは住宅ローンの残債がある戸建てを賃貸にするときはアパートローンに借り換えが必要なことです。

これらのリスクは事前に対策をとることで失敗を避けられます。リスクヘッジを講じれば、戸建て賃貸経営での失敗リスクは軽減できるでしょう。

2.戸建て賃貸経営の失敗事例

戸建て賃貸経営の失敗にはいくつかのパターンがあります。ここでは戸建て賃貸経営でよくある失敗の事例を３例紹介します。

2-1.適正家賃設定ができず借り手が見つからない

家賃設定が高すぎるため、借り手が見つからずに空室が続く失敗です。戸建て賃貸で入居者が決まらないと収入を得られず、負債を自己資金から返済することになります。

戸建て賃貸の場合、アパートや貸しビルのような広さを基準とした家賃設定ではうまくいきません。戸建ては集合住宅の住戸に比べ、廊下や階段、玄関ポーチなど、居住スペース以外の面積も多いため、同じ3LDKでも戸建てのほうが広くなります。
それに伴い、面積で家賃設定をすると周辺の賃貸物件家賃相場より高くなるため、借り手がつきにくくなるのです。

＜対策＞

立地の周辺賃貸の家賃相場をリサーチし、適正価格で設定できるようにします。同等の物件がない場合は、プロの力を借りて駅からの距離や周辺環境などの立地条件、物件の設備などの物件のポテンシャルから家賃設定を行います。

2-2.修繕費が回収できない

賃貸契約が長期化することで生まれる修繕費用にかかわる失敗事例です。
戸建て賃貸物件は入居が長期化することも多く、その間大規模な修繕を加えることが難しいことも少なくありません。適時に修繕やメンテナンスを加えないと、家屋にはダメージがたまり修繕費は想像以上に膨れ上がります。

しかし、戸建て賃貸の場合、修繕費に対して家賃は1棟のみからの収入となるため、修繕費と収入とのバランスがとりづらくなります。修繕費の返済と元をとることに長期間かかり、その間に発生する問題などがあると対応できずに経営が破綻する恐れもあります。

＜対策＞

修繕費の負担を少なくする工夫が必要です。定期的に点検に入る契約とする、修繕費を毎月プールする、といった対策で、いざという時の出費に対応しやすくなるでしょう。

2-3.相続した実家をリフォームしないで賃貸する

実家を相続することになった場合、住まないからといって空き家として放置することは悪手です。なるべく費用をかけずに実家を維持する方法として戸建て賃貸経営は優れていますが、リフォームをしてから貸し出すようにしないと失敗します。

実家は多くの場合、間取りや設備が古いため現代の賃貸ニーズに合いません。そのままでは入居者が見つかりにくいだけでなく、家賃設定を低くしなければならない、長期入居にならないといったリスクを負うことになります。

また、リフォームをした場合でも物件自体は中古となるため、家賃設定との兼ね合いでリフォーム費用回収に時間がかかることがあります。

＜対策＞

実家の建物を利用して賃貸経営するには、リフォーム対応が不可欠です。ただし、駅から遠い立地である場合などは駐車スペースが確保できないと借り手がつきにくいなど、リフォームでは対応しきれないこともあります。
実家の土地での収益化を検討する際は、戸建て賃貸以外も考慮して土地活用全判を視野に検討すると打開策が見つかりやすくなるでしょう。

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3.戸建て賃貸経営で失敗しないための法則

戸建て賃貸経営には独特のリスクがあり、それに伴う失敗に陥らないように計画の段階から対策を練らなければなりません。本章では、戸建て賃貸経営で失敗しないための法則を4つ紹介します。

3-1.土地のニーズを確認する

土地活用は立地がものをいいます。戸建て賃貸の場合、賃貸アパート・マンションよりも向いている土地は多く、始めやすいという特徴があります。ただし、賃貸需要のない立地では空室リスクでダメージの大きい戸建て賃貸では、経営が立ち行かなくなることもスピード感が違います。
戸建て賃貸に向いている土地は、以下のような立地が挙げられます。

• 公共施設や学校が近隣にある
• 集合住宅の多いエリア
• 住宅街

上記のような戸建て賃貸のニーズが高い立地条件であれば、狭小地や変形地でも失敗しにくいといえるでしょう。

3-2.規模や設備を「戸建て並み」にしない

収益性と空室対策になる重要な法則に、戸建て賃貸物件はマイホームのような規模や設備にしなくてよい、というものがあります。具体的には、延床面積は80平米（約24坪）以内に収める、風呂の追い炊き機能やカメラ付インターフォンなど必要な設備のみに絞り込む、といった具合です。

戸建ての平均延床面積は128平米という調査結果があります。（参考：総務省統計局｜平成20年住宅・土地統計調査の解説）賃貸用にする戸建てでは、戸建て平均の6割程度にとどめるということです。
戸建て賃貸の面積を広くするとその分家賃設定を高くする必要があります。戸建て並みを売りに高い家賃設定とすると、「この家賃を払い続けるなら戸建てを購入したい」と考える入居希望者もいます。入居のつながりやすくするための家賃設定を考えると80平米以内に収めるとバランスが取れるでしょう。

また、設備に関しても、賃貸に豪華な設備を求められていません。誰もが使いやすいシンプルな設備のほうが使い勝手がよいと判断されることもあります。

3-3.初期費用をできる限り抑える

賃貸住宅経営の健全性を図るひとつの数値として利回りがあります。賃貸住宅での期待利回りは5～10％です。収益性が高くない戸建て賃貸経営で、高利回りを確保するには初期費用を抑えるのが手っ取り早い方法といえます。

新築の場合、3-2での規模や設備を最低限として初期費用を抑える方法があります。建築費用は延床面積と坪単価相場をかけると概算できます。そのため、規模を小さくすれば、建築費用を抑えられる計算です。また、華美な設備をしても退去があれば新しい設備を導入することもあるため、コストパフォーマンスがよく、使い勝手のシンプルな設備にとどめておくとよいでしょう。

ただし、初期費用を抑えることを最優先として表面利回り提示の高い中古物件には、入居者がつきにくいなどの落とし穴があります。戸建て賃貸は長期入居を想定してニーズに応えられる物件とする工夫が必要です。

3-4.戸建てに求められる設備を導入する

賃貸物件の設備はシンプルで使い勝手の良いもののほうがおすすめとはいえ、戸建て賃貸にはニーズの高い設備もあります。

例えば、駐車スペースです。戸建て賃貸入居希望者は多くがファミリー層であることから、マイカーを所有しているケースが少なくありません。また、駅から距離のある立地でも賃貸経営ができる戸建て賃貸では、入居者が普段の足として車を必要とします。
駐車スペースは戸建て賃貸にとって必要不可欠といえるでしょう。

そのほか、風呂の追い炊き機能やセキュリティを強化する設備なども戸建て賃貸のニーズにマッチします。どのような機能、設備が必要かは賃貸物件新築に強いハウスメーカーに相談するのがおすすめです。

5.戸建て賃貸経営で失敗しないハウスメーカーの選び方

戸建て賃貸経営での失敗は、計画段階で回避できることも多くあります。初期の段階から失敗につながりやすいリスクを把握し、対策をとってください。
戸建て賃貸経営のリスクヘッジは、賃貸経営サポートに長けたハウスメーカーと共にすすめるのがおすすめです。実績豊富なハウスメーカーであれば、リスク回避策の多くのパターンを知っています。戸建て賃貸経営で失敗しないためには、ハウスメーカー選びが大切です。

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