戸建て賃貸の管理会社の選び方。管理の委託パターンと管理費用

戸建て賃貸経営では、管理のパターンがいくつかあります。経営規模が大きくないことから、自主管理を選択する場合もあるでしょう。

本記事では、戸建て賃貸経営での賃貸管理について、管理業務の内容や管理方法のパターン、管理会社の選び方を解説します。

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1.戸建てを賃貸するときの管理業務

賃貸経営では、管理業務が必ず発生します。まずは、戸建てで賃貸経営をする際に発生する管理業務の内容について解説します。

1-1.戸建て賃貸の管理業務一覧

不動産賃貸の管理業務は大きく３つに分類できます。以下の表にまとめました。

戸建て賃貸の場合、清掃については入居者に一任することもあります。また、修繕・メンテナンスに関しても、ある程度のリフォームを容認する物件も少なくありません。

1-2.入居者にかかわる管理業務

入居者関連の管理業務内容は主に3つです。

• 入居者募集業務
• 契約（解約）業務
• クレーム対応

戸建て賃貸管理において、入居者にかかわる管理はもっとも負担比重のある業務内容といえます。

空室になった場合、入居者募集の宣伝活動を行ったり、内覧対応をしたりする必要があります。募集活動の結果、入居が決まれば契約の手続きです。また、数年に一度更新業務も行います。この業務は仲介会社が担うこともあります。また、イレギュラーに発生する業務がクレーム対応です。近隣とのトラブルや入居者からのクレームには迅速に対応する必要があります。

1-3.出納にかかわる管理業務

賃貸経営にからむ出納の一部は管理業務の一環です。業務内容は主に2つです。

• 家賃の回収
• 敷金・建物管理費の管理

家賃の滞納があった場合の回収業務や、入居時に預かった敷金の管理、建物管理にかかる費用の出納なども行います。
退去があった場合には清算業務が発生することもあります。

1-4.建物にかかわる管理業務

建物の維持管理にからむ業務です。業務内容は主に2つです。

• 清掃・点検
• 修繕・メンテナンスの管理と手配（工事）

戸建て賃貸の場合、共用部分がないケースも多いため、清掃業務は入居者に一任するケースも少なくありません。ただし、立ち入り点検の機会を設けないと劣化が進んでいた時や修繕が必要な箇所が発生した時に適切に対応できないため、何らかの策を講じる必要があります。

2.戸建て賃貸の管理のパターン

戸建て賃貸の管理ではオーナーの自主管理を選択するケースも多くあります。ほかにも不動産賃貸経営でポピュラーな管理委託方式など、戸建て賃貸の管理パターンを4つ紹介します。

2-1.オーナーによる自主管理

入居者にかかわる管理業務から、家賃管理、建物の管理まで全ての管理業務をオーナー自ら行う賃貸管理のスタイルです。管理委託費用が必要なく、実費だけで管理ができるため、経費の負担は最も少なく済みます。
戸建て賃貸は管理戸数が少ないため、オーナー自宅の敷地内や近隣にある場合などはよく選択されます。

ただし、この方法は賃貸経営ノウハウが蓄積されたベテランオーナーでないとクレーム対処やリスクマネジメントなどがうまくいかないケースがあります。長期入居につなげたい戸建て賃貸経営では入居者審査も重要で、戸建て賃貸ではオーナーの実績も積みにくいため、判断が難しいこともあるでしょう。

2-2.業務全般を管理委託

賃貸物件の管理を業務とする専門の会社に委託して物件の管理をする方法です。入居者にかかわる管理業務から、建物管理まで、賃貸経営にかかわる管理業務全般を管理会社に委託します。
家賃の回収やクレーム対応にもプロとしてノウハウを持っているため、安心して任せられるでしょう。時には修繕のタイミングなどの経営に対するアドバイスも受けられます。
ただし、賃貸管理はアパートなどの集合住宅と戸建て賃貸では異なる点もあり、戸建て賃貸管理の実績が不足している管理会社がないわけではありません。委託する前に戸建て賃貸の実績を調べ、任せられるかをしっかり確認したほうがよいでしょう。

2-3.業務の一部を管理委託

管理業務のうち、専門的な知識や資格が必要な業務のみ管理会社に委託するパターンです。管理業務は多岐にわたります。賃貸物件が目に届く範囲にあり、管理業務にもある程度かかわれる状態にあっても、家賃の回収やクレーム対応は難しいものです。こうしたオーナーでは難しい業務を担ってもらいます。

賃貸契約書の作成と手続きは仲介会社、クレーム対応や建物管理を管理会社などと2社以上を管理業務に部分的に委託するケースもありますが、この場合連携がとりづらくなることに注意が必要です。

2-4.サブリース

サブリースは、サブリース会社と賃貸契約をして賃貸物件を貸し出す方法です。賃貸契約を結ぶのはオーナーと入居者ではなく、オーナーとサブリース会社であるため、契約が成約した時点で家賃が発生します。サブリースは入居がない状態でも安定収入を得られることがメリットです。

物件をサブリース会社にまるごと貸す方法のため、管理もサブリース会社もちで行います。管理にかかる費用がない分、収益性（家賃収入）にも影響します。

戸建て賃貸の場合、長期入居が望めるためサブリースでの管理を選ぶケースは多くありません。アパートの場合、ハウスメーカーがサブリースとセットにした物件建築をしているケースがあります。戸建て賃貸経営とアパート経営を比較すると、管理の手間と空室リスクが少ない分、サブリースのメリットは小さいといえるでしょう。

3.戸建て賃貸の管理費用はいくら？

賃貸物件の管理委託料は家賃の5％前後が相場といわれています。戸建て賃貸の場合は戸数の問題から5～10％が相場とする見方です。また、契約時に入居者募集の手数料として家賃の月額分を請求するケースが多く、入退去が頻繁にある物件では管理費用がかさみます。

一方、委託せず自主管理する場合は実費となります。自主管理で発生する実費には以下のような費用があります。

• 入居者募集費用
• 設備の点検費用
• 清掃費用

入居者募集期間が長引けば、それだけ管理費用はかさむことになります。戸建て賃貸の場合、いったん退去されてしまうと長期間入居者が見つからないケースもあり、その間収入がゼロになるため、募集は効率的に進める必要があります。

戸建て賃貸一棟、家賃20万円の場合に管理費用の目安をまとめました。

4.戸建て賃貸の管理会社の選び方

戸建て賃貸の管理会社選びは賃貸経営にも影響します。入居者募集に長けていたり、クレーム対応に定評があったりする会社を選べれば安心です。本章では戸建て賃貸の管理会社を選ぶポイントを紹介します。

4-1.業務委託の内容を確認する

管理会社によって管理業務の内容には違いがあります。どのような業務内容を対象とできるか、細かな内容まで確認しておくとよいでしょう。
委託料（手数料）も管理会社によってまちまちです。安さだけを重視して管理会社を選ぶと、管理業務内容が行き届いていないこともあります。行き届かない範囲はオーナーが埋めるしかありません。戸建て賃貸に見合う管理内容がカバーできているかも管理会社選びの重要なポイントです。

4-2.戸建て賃貸の管理実績を確認する

戸建て賃貸の管理はアパートよりも入退去が少なく、日々の美化などの建物の管理は入居者に任せることも少なくありません。そのため、建物の不具合を未然に防ぐことが難しく、戸建て賃貸の管理を難しくしています。

そのため、定期的に点検に入る仕組みにしておくなどの工夫が必要です。こうしたことも戸建て賃貸の管理実績がある会社であれば、任せられるため安心できます。実績があれば、どこが必要でどこが不要かも見極めをしてもらえるため、適正価格での委託がしやすくなります。

4-3.ハウスメーカーに管理会社を紹介してもらう

戸建て賃貸経営を新築して始める場合は、新築を手掛けたハウスメーカーに管理会社を紹介してもらうこともおすすめです。

賃貸住宅建築を手掛けるハウスメーカーの多くは、経営サポート体制を整えています。また、グループ企業に管理会社があったり、管理会社と提携していたりすることが多く、紹介してもらえることもあります。
ハウスメーカーとつながりのある管理会社であれば、修繕などでもスムーズです。また、実績も豊富なことが多いため、安心して任せられるでしょう。

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4-4.複数の管理プランを比較する

管理会社を選ぶ際は、複数社から管理プランや見積もりを取り寄せ、比較することをおすすめします。会社によって、管理業務には細かな違いがあるほか、得意とするジャンルも異なるため、最適な管理会社をみつけるにはプランを比較するのが手っ取り早い方法だからです。

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5.戸建て賃貸管理まで相談できるハウスメーカーの選び方

戸建て賃貸の管理はオーナーが自主管理するケースもあります。ただし、賃貸物件の管理には家賃滞納の回収やクレーム対応など心的負担の多い業務も多く、入居者との距離感の取り方が難しいこともあるでしょう。

戸建て賃貸管理はアパート管理とも異なる特徴があるため、独特な注意点もあります。管理業務は信頼できる管理会社に委託し、プロのサポートで経営するのがおすすめです。

戸建て賃貸を新築で始めるなら、管理など経営その後の相談もできるハウスメーカーを選ぶようにしてください。しかし、新築後のサービスまでを見据えて依頼先を選ぶのは大変な作業になるでしょう。そこでおすすめが簡単な入力で戸建て賃貸経営プランを最大10社から入手できる「HOME4U 土地活用」です。戸建て賃貸経営サポートの実績豊富なハウスメーカー・建築会社が多く参画しています。