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【基本を解説】知識ゼロから始める「その他土地活用・経営 基本ガイド」
その他土地活用経営について、メリット・デメリットや合っている土地のタイプ、具体的なシミュレーションに加え、その他土地活用経営で知っておきたいポイントや数字をわかりやすく解説しています。
| 人気度◎高い→×低い | 収益性◎高い→×低い | 初期費用◎低い→×高い | 相続税対策◎高い→×低い | 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 | ||||
メリット
デメリット
ビル経営は、賃貸住宅よりも適した立地が限られ投資の規模が大きい分、収益や相続税対策へのインパクトが大きいのが特徴です。
| 人気度◎高い→×低い | 収益性◎高い→×低い | 初期費用◎低い→×高い | 相続税対策◎高い→×低い | 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 | ||||
メリット
デメリット
若者が多く住む都市部でないと収益が見込めないので経営の難易度は高いですが、コンセプト次第では安定した高収益が期待でき、表面利回りの相場も15%～20%と高い土地活用法です。
シェアハウスの管理は、「住民とのコミュニケーションを図る催しを考えたり」「住人に合わせた生活のルールを設定したり」「トラブル対応」等で手間がかかるので、運営を全て管理会社に任せる人がほとんどです。
コミュニケーションの場を求める住居者がほとんどなので、住人が楽しく住めて、楽しく暮らせるよう管理する管理会社の物件管理能力がシェアハウス経営を大きく左右します。
従って、立地条件をクリアしたのなら管理会社の選定が成功の鍵と言えます。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類あります。
表面利回りとは、年間賃料収入の投資額に対する割合です。
表面利回り ＝ 年間賃料収入 ÷ 投資額
実質利回りとは、不動産が生み出す年間純収益の投資額に対する割合です。
実質利回り(NOI利回り) ＝ 年間純収益(NOI) ÷ 投資額
不動産が生み出す純収益とは、家賃収入から固定資産税や保険料、修繕費等の支出を差し引いたものであり、NOI(エヌオーアイ：Net Operating Income)と呼ばれる純収益を用いるのが国際標準となっています。
実質利回りは、NOIの投資額に対する割合であるため、NOI利回りとも呼ばれています。
他賃貸経営よりシェアハウス経営の方が高い利回りが期待できると言われていて、利回りの相場は15％~20％になります。
ここでは、同じ物件をアパート、戸建てで賃貸した場合とシェアハウスを賃貸した場合の表面利回りを比較します。
条件
物件：2階建ての戸建て（5LDK）
購入価格：2,500万円
※リフォーム費用は含まない
| 世帯数×賃料（月額） | 年間賃貸収入 | 表面利回り | |
|---|---|---|---|
| アパート | 2世帯 × 9万円 |
216 万円 |
8.60% |
| 戸建て | 1世帯 × 15万円 |
180 万円 |
7.20% |
| シェアハウス | 7世帯 × 5万円 |
420 万円 |
16.80% |
シェアハウスは1つの物件を複数の入居者に小分けに貸すためトータルとしての家賃収入は大きくなり、利回りが高くなります。
また、賃料も安く設定できるので入居者も集まりやすくなり、空室のリスクも少なくなります。
儲かるシェアハウスにするには、物件のコンセプトを明確にすることが最も重要です。
コンセプトを明確にすることで他の物件との差別化ができ、高めの賃料を設定することができます。
また、きちんと差別化が行われていれば、近隣に新しいシェアハウスが登場したとしても競争に負けることなく入居者を獲得し続けることができるようになります。
管理委託方式でシェアハウス経営をする場合、管理会社は管理の内容を比較することがポイントです。
シェアハウスは管理の内容が物件の価値を決めるため、管理委託料だけでなく管理内容も十分に加味して管理会社を選択することが適切といえます。
管理会社は同じ管理料率であっても「入居者交流のイベント」などを開催してくれる会社もあれば、まったく開催しない会社もあります。
シェアハウスは、管理会社が積極的に入居者と関わっていれば、空室が減り、入居者トラブルもあまりおきません。
さらにしっかり管理されているシェアハウスは内部も綺麗であるため、物件を案内したときに入居者がすぐに決まります。
管理の内容はシェアハウスの価値に直結しますので、サービスレベルの高い管理会社を選ぶことはとても重要です。
管理会社の選定に迷ったら、実際にその管理会社が管理をしている別の物件を内見させてもらうことが良い対応となります。
実際に管理をしている物件を見れば、その管理会社の管理の質を一発で見抜けます。
管理会社は、時間をかけてでも実績を確認したうえで選ぶことをおススメします。
シェアハウスを成功させるためには、建物設計の段階で交流スペースを充実させることがポイントです。
交流スペースとは、具体的にはリビングやキッチン、パティオ(中庭)等になります。
交流スペースが充実していると入居者が気軽に集まりやすくなるため、自然と楽しい共同生活ができるようになります。
交流スペースを意識しリビングやキッチンを広くすると、部屋の数を減らすことに繋がるため、入居者の数が減り、家賃収入が下がるという矛盾が生じます。
そのため、設計段階では部屋数を多く取って交流スペースを狭く計画してしまう人も多いのですが、継続的に入居者を集め安定的な経営を実現するには、交流スペースの確保と部屋数の確保の両方が重要であり、両者をバランスよく配分することが重要です。
例えば「アパート」の用途は共同住宅、「戸建て」の用途は住宅になりますが、シェアハウスの用途は寄宿舎に分類されます。
寄宿舎とは、玄関、キッチン、トイレ、浴室等が共用で、寝室だけ個別に分かれた建物のことを指し、学生寮のような建物がいわゆる寄宿舎です。
一方で共同住宅とは、各住戸に玄関・キッチン・トイレ、・浴室等が配置され、複数戸で構成されている建物のことを指します。
既存の戸建て住宅やアパートをシェアハウスとする場合、寄宿舎へ用途変更をするための改修工事が必要です。
用途変更をせずにシェアハウスとして利用すると、建築基準法違反となり、「脱法ハウス」と呼ばれるものに該当してしまいます。
シェアハウスの賃貸借契約の契約形態は「定期借家」が一般的となっています。
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
両者の違いは、普通借家契約は更新できる契約であるのに対し、定期借家契約は更新できない契約であるという点です。
定期借家契約で契約期間終了後も住み続けたい場合は、更新ではなく再契約をすることになります。
普通借家契約は、貸主が更新したくなくても借主が更新したいと申し出れば実質的に更新できてしまう契約で、借主を退去させようとすると貸主が借主に立ち退き料等を支払う必要があります。
一方、定期借家契約は貸主の権利が守られているため、契約期間満了時に確実に契約を解除することができ、契約期間満了時であれば確実に退去させることができ、立ち退き料も不要です。
シェアハウスでは、共同生活の中でトラブルを発生させる入居者もいることから、問題を起こした入居者を確実に退去させる必要があります。
例えば、1ヶ月の定期借家契約で契約しておけば、その月に問題を起こした入居者を来月には確実に退去させることが可能です。
シェアハウスは、トラブルメーカーをタイムリーに退去させる必要があることから、賃貸借契約は短期の定期借家契約とすることが一般的となっています。
管理を管理会社に委託する場合、アパートと比べるとシェアハウスの管理委託料は割高となります。
アパートの場合、管理料の相場は家賃の3～5％程度です。
一方で、シェアハウスの場合、管理料の相場は家賃の7～8％程度となります。
理由としては、シェアハウスは管理会社が定期的に入居者と面談したり、交流イベントを開催したりするため、管理の手間がアパートよりもかかるからです。
シェアハウスは、基本的な家具は備付とするのが一般的です。
アパートでは家具は入居者が用意しますので、大きな違いになります。
シェアハウスは、引っ越してきた人がすぐに生活を開始できるような物件が多く、各戸の寝室にはベッドを配置し、リビングには大型テレビを置きます。
家具がシェアハウスオーナーの資産となるため、自然に壊れたらシェアハウスオーナーの費用負担によって交換することになります。
新築でシェアハウスを始める場合、家具の予算も確保しておくことがポイントです。
| 人気度◎高い→×低い | 収益性◎高い→×低い | 初期費用◎低い→×高い | 相続税対策◎高い→×低い | 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 | ||||
メリット
デメリット
高齢者向けサービス（老人ホーム・サ高住『サービス付き高齢者向け住宅』）は今後も需要が高まっていくのでチャンスがあります。
賃貸住宅地としての活用が難しい「駅から遠い土地」のように、多少条件が悪い土地でも経営が可能で、新規建設時に国からの補助金・助成金と税制優遇が受けられるので建設費を補うことができます。
また、この事業は介護事業者への一棟貸しが一般的な経営方式になっています。
建物が特殊なので事業者が退去してしまうと借り手がなかなか見つからないことがデメリットなので、長く利用してくれる優良な介護事業者を見つけることが最も重要です。
国として介護に関して「施設から在宅へ」という方針を掲げています。
そこで「在宅」の扱いになるサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）が補助金・助成金の対象となり、税制優遇の対象になっています。
サ高住とは、安否確認と生活相談のサービスを兼ね備えた高齢者向け住宅のことです。要支援・要介護認定者等も入居できますが、自立して生活できる高齢者（60歳以上）としています。
登録基準の主な要件は下表のようになっています。
| 項目 | 登録基準 |
|---|---|
| ハード |
|
| サービス |
|
| 契約内容 |
|
| 入居者要件 |
|
主な要件と補助率、限度額は下表の通りです。
| 主な要件 | 補助率 | 限度額 |
|---|---|---|
| 床面積30平米以上 | 1/10 | 135万円／戸 |
| 床面積25平米以上 | 1/10 | 120万円／戸 |
| 床面積25平米未満 | 1/10 | 70万円／戸 |
| 地域交流施設等(※1) | 1/10 | 1,000万円／施設 |
| 介護関連施設等(※2) | 1/10 | 1,000万円／施設 |
一定の要件を満たすサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）では固定資産税および不動産取得税の軽減措置がある点もメリットとなります。
税金の軽減措置と主な要件は下表の通りです。
| 固定資産税 | 一戸当たり120平米相当部分につき、5年間、税額について2／3を参酌して1／2以上5／6以下の範囲内において市町村が条例で定める割合を軽減 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 家屋： 課税標準から1,200万円控除／戸 土地：次のいずれか大きい方の金額を税額から控除 ア：4万5,000円(150万円×3%) イ：土地の評価額／平米×1／2(特例負担調整措置)×家屋の床面積の2倍(200平米を限度)×3% |
| 主な要件 |
|
適用期限：令和5年(2023年)3月31日迄
参考：国土交通省ホームページ
老人ホーム・サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）経営を失敗しないために一番重要なことは「介護事業者の実績を重視する」ことです。
老人ホーム・サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）経営方式は、一般的に一棟貸しです。
一棟貸しの土地活用の場合、退去時の影響が大きく、経営基盤が脆弱な介護事業者に貸してしまうとすぐに撤退される恐れがあります。すると建物が「介護向け」になっている分、後継事業者が見つけにくくなります。
このリスクを回避するには、「業歴が長く」「同じような規模の事業所を運営している」「人材がしっかりしている」など、運営実績が豊富な事業者に委託するのが望ましいでしょう。
サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）で失敗しないためには、併設する「介護保険サービス」の内容を比較することもポイントです。
介護保険サービス会社に施設を貸し出すと、「サ高住」に加え「通所介護や訪問介護」「居宅介護支援施設」を併設するのが一般的です。
一方で、経営母体が医療法人の場合には「診療所や調剤薬局」を併設するケースもあり、賃料が一般的なサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）よりも高くなるケースが多く見られます。
調剤薬局や診療所が併設されるなど介護報酬の改定による賃料下落のリスクが低くなるので、「医療法人」が借りてくれる方が建物所有者にはメリットが多く有利です。
介護事業者への一棟貸し（一括借り上げ方式）が一般的です。
これは一括借り上げ方式ともいわれ、土地のオーナーが自分で老人ホームやサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）を建て、介護事業者に貸します。
オーナーは、経営には参加せず賃料を受け取る事で収益を上げる方式です。
一括借り上げであれば空室の減少や利用者の減少に関係なく毎月一定の収入がある一方、建物の規模としては小規模なマンション程度なのでアパートよりは初期投資が大きくなります。
初期投資が大きいので、表面利回りの相場は6%～10%と言われています。
延床面積が600坪の老人ホームを建設する
延床面積：600坪
土地面積：500坪
建設の坪単価：70万円／坪
土地の坪単価：20万円／坪
土地を持っている場合：70万円／坪×600坪＝4億2,000万円
土地を購入する場合：（70万円／坪×600坪）＋（20万円／坪×500坪）=5億2,000万円
建設費用のほかにもかかる初期費用には、「手続きにかかる費用、保険料」のほか、「設備・備品費用」などがあります。合計は、建設費用の10％程度を見積もっておくとよいでしょう。
メリット
デメリット
店舗付き住宅とは、理美容店や事務所、飲食店などの店舗部分と住居部分が同じ建物内にある住宅のことです。住宅の1階の一部を店舗にしているケースや、1階と2階で店舗と住居を分けているケースもあります。
店舗付き住宅は、店舗と住宅という二つの用途が同じ建物内にあるわけですが、
の2パターンがあります。
店舗部分の業種やオーナーさんの暮らし方に合わせて、店舗と住宅それぞれの両立を叶えるレイアウトが理想的です。
店舗付き住宅の建築費用は、店舗部分でどのような業種を営業するかによっても建築費用が異なります。
そのため、「店舗付き住宅の費用はこれくらい」と一概に坪単価や建築費用を決めるのは困難です。
予算を固めるために費用感を知るには、店舗の業種を決めて、店舗・住宅それぞれの仕様を検討し、いろいろなプラン提案をしてもらいながら比較検討することが近道です。
詳しくは「【プロが解説】店舗付き住宅の新築を成功させるための基礎知識」を参照ください。
| 人気度◎高い→×低い | 収益性◎高い→×低い | 初期費用◎低い→×高い | 相続税対策◎高い→×低い | 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 | ||||
メリット
デメリット
再生可能エネルギーである太陽光発電に投資をする企業は増えています。
日当たりの良い広い土地や住居者が少ない田舎の土地での活用に向いており、発電した電気は10～20年間の固定価格で買取されるので、長期的に安定した土地活用になります。
事業者に貸し出すことで初期費用とリスクが全くない土地活用ができますし、ご自身で経営される場合は、アパート経営などよりも初期投資が少なくスタートできます。
表面利回りの相場は約10%で、おおむね10年で初期投額を回収できると言われていますので、十分利益がでる土地活用ではないでしょうか。
買取期間の延長はありませんので、10～20年後の活用プランも考えておきましょう。
表面利回りとは、年間売電収入の投資額に対する割合です。
表面利回り ＝ 年間売電収入 ÷ 投資額 × 100
実質利回りとは、太陽光発電が生み出す年間純収益の投資額に対する割合です。
実質利回り ＝ （年間売電収入―年間支出）÷ 投資額 × 100
太陽光発電の表面利回りは約10%と言われています。
具体的な数字で表面利回りのシミュレーションをしてみます。
徳島県初期投資額：980万円
設置容量：50kW
年間想定売電量：64,250 kWh
売電価格：14円/kWh
年間売電収入：899,500円
表面利回り＝年間売電収入÷投資額×100
9.1%＝899,500円÷980万円×100
太陽光発電事業には、自営方式と土地を貸す方式の2種類があります。
固定価格買取制度（FIT）とは、「一定の期間」「一定の価格で」売ることができる制度です。
単価は太陽光発電を始める時点で決まります。
売電の単位は「kWh」で表しますので、「1kWhあたり●円で買い取られる」という契約になります。
買取単価は年度ごとに見直されますが、スタートした時点の買取単価は、10年または20年間保証です。
| 設置容量 | 固定価格となる期間 |
|---|---|
| 10kW以上（事業用） | 20年間 |
| 10kW未満（家庭用） | 10年間 |
固定価格での買取期間が満了すると市場単価での売電に引き継がれます。
このとき売電する電力会社を選べますが、固定価格より2、3割単価が落ちるのが一般的です。
これを考えると10kW以上の20年を適用させたほうがよいと見えますが、規模によって買取単価の設定が異なるますし、事業用と家庭用の単価も変動するため、事業規模については専門会社に相談するとよいでしょう。
太陽光発電のシステム設置費用（産業用）は1kWあたり25.3万円です。
うち、設置工事費は7万円かかるとしています。
100kWの設備を導入した場合、整地を含めない設置費用は2,530万円です。
少しでも節約を考えるのならば、パネルの価格を比較することをおすすめします。
なぜなら、「国内メーカーか」「海外メーカーか」「新品を使うか」「中古品を使うか」によっても金額が大きく変わってくるからです。
野立てで「太陽光発電」を行う際の初期投資及び管理費用について解説します。
| 初期費用 | 発電機器購入費用 | 発電規模や機器によって異なる |
|---|---|---|
| 設置工事費用 | 数百万円～数千万円 | |
| 系統連系負担金 | 数十万円 ※規模や電力会社によって異なる |
|
| 整地費用 | 整地された平地：約500円～1,000円/平米 草地（平地）：約2,000円/平米 丘陵地・山林：約1万～3万円/平米 ※一例です |
|
| 維持管理費用 | メンテナンス費用 | 年間数十万～数百円 |
| 修理費用 | 必要に応じて |
丘陵地・山林では整地費用がかかります。
整地にどのような重機を使うか、何人で作業するか、何日かかるかで費用も変わります。
定期的なメンテナンスが必要となります。
FITの適用を受ける場合、定期点検は必須項目です。太陽光発電の点検は専門の知識が必要なだけでなく危険を伴うため、専門の会社に委託しなければなりません。
規模にもよりますが、太陽光発電の維持管理費はメンテナンスも含めて年間で数十万円です。メガソーラー規模になると数百万円かかることもあります。
また、自然災害への備えも必要です。
太陽光発電パネルにはメーカー保証もありますが、自然災害は対象外となっていることがほとんどです。損害保険でもしもの時に備えておくことが大切です。
| 人気度◎高い→×低い | 収益性◎高い→×低い | 初期費用◎低い→×高い | 相続税対策◎高い→×低い | 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 | ||||
メリット
デメリット
共働きが増えたことや生活環境の変化に伴いコインランドリーの需要は高まっています。
立地が良ければ、利回り（表面利回り）の相場約15％~20%を上回る事も可能になります。
経営方式は、FC加盟（フランチャイズ加盟）方式と自営方式があります。
コインランドリー経営には一定のノウハウが必要ですので、FC加盟（フランチャイズ加盟）方式であればそれを提供してもらう事で事業を軌道に乗せやすくなります。ただロイヤリティーの支払いが発生します。
自営方式であれば利益は全て自分のものですが、オーナーの学習と努力が必須となります。
ただ、管理業務自体は管理会社に委託も可能なので、手間を軽くすることは可能です。
どちらを選んでも初期費用がまとまって発生するので、その回収に時間がかかります。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類あります。
表面利回りとは、年間収益の投資額に対する割合です。
表面利回り ＝ 年間収益 ÷ 初期費用 × 100
実質利回りとは、年間純収益の投資額に対する割合です。
実質利回り ＝（年間賃料－ランニングコスト）÷（土地価格＋初期費用）✕100
コインランドリーの表面利回りの相場は、約15%～20%と言われています。
では、下記条件でシミュレーションをしてみます。
前提条件
店舗面積：20坪
初期投資：4,000万円
経営方式：自営方式だが、管理を委託
洗濯機：中型5台、大型2台、小型1台、乾燥機6台、両替機1台
| 項目 | 数量 | 内容 |
|---|---|---|
| 客単価 | 500円 | 洗濯機(中型・大型・小型)や乾燥機で顧客が利用する標準的な客単価を設定します。 |
| 台数 | 14台 | 洗濯機(中型・大型・小型)と乾燥機の合計台数です。 |
| 営業時間 | 24時間 | 24時間営業を前提とします。 |
| 営業日数 | 30日 | 1月当たりの平均日数を30日とします。 |
| 稼働率 | 12.50% | コインランドリーは午前中の10時～12時の2時間に利用が集中します。残りの稼働時間は1時間として、3時間稼働する設定(3時間÷24時間＝12.5％)です。 |
| 月額売上 | 630,000円 | 客単価×台数×営業時間×営業日数×稼働率 |
| 項目 | 数量 | 内容 |
|---|---|---|
| 変動費 | 200,000円 | 水道光熱費、洗剤等 |
| 借入金 | 180,000円 | 毎月の返済額 |
| 管理委託料 | 126,000円 | 売上に対して20％で設定 |
| 月額費用 | 506,000円 | 24時間営業を前提とします。 |
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 月額売上 | 630,000円 |
| 月額費用 | 506,000円 |
| 月額利益 | 124,000円 |
| 年間利益 | 148.8万円 |
| 投資額 | 4,000万円 |
| 表面利回り | 18.90% |
| 実質利回り | 3.72% |
コインランドリーは20坪程度の店舗面積が標準的です。20坪程度の物件の初期費用は、4,000万円～5,000万円程度が相場です。
建物をコインランドリー仕様にするための工事費用、内装工事、開店の為の営業活動などでは以下のような費用が発生します。
| 項目 | 金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 内装工事費 | 1,500万円 | 空調ダクト工事、給排水衛生工事、電気工事、内装工事 |
| 機器購入費 | 2,300万円 | 洗濯機：中型5台、大型2台、小型1台、乾燥機6台、両替機1台を想定 |
| 広告宣伝費 | 100万円 | オープニング時のチラシやポスティング、ホームページ制作費用、リスティング広告(検索キーワード連動型広告)等の費用 |
| その他 | 100万円 | のぼり旗等の購入の予備費 |
| 合計 | 4,000万円 |
新品の機械を導入する前提での金額目安です。店舗内に設置する台数は、機械の組み合わせや店内のレイアウトなどによって変わってきます。各金額は購入した場合の値段ですが、リースも可能です。
| 必要な機器 | 1台の値段目安 | |
|---|---|---|
| 12㎏ 洗濯乾燥機 | 約180万円 | 小サイズの洗濯乾燥機 一般家庭用の1.5倍 |
| 14㎏ 2段式乾燥機 | 約130万円 | 乾燥だけの利用客用に1～2台あるのが理想 |
| 22㎏ 洗濯乾燥機 | 約260万円 | 中型サイズの洗濯乾燥機 一般家庭用の2倍 |
| 25㎏ 乾燥機 | 約100万円 | 乾燥だけの利用客用に1台あると良い |
| 32kg 洗濯乾燥機（大型機） | 約320万円 | ふとんが丸洗い乾燥できる国内最大級洗濯乾燥機 |
| 集中清算機 | 約300万円 | 両替と売上計算管理もしてくれる専用機 |
15坪の小型店でコインランドリー開業をする前提で、初期投資額がいくらになるかをシミュレーションしてみましょう。
初期投資でかかる費用で相場がわかっているものを一覧にしました。A・Bの建物以外は共通です。
| 内容 | 数 | 金額 | |
|---|---|---|---|
| A建物 プレハブ造の場合 | 1 | 15万円×15坪＝225万円 | |
| B建物 木造の場合 | 1 | 55万円×15坪＝825万円 | |
| C店舗改装費（最も簡素なタイプ） | 20万円×15坪＝300万円 | ||
| D防犯 警備会社登録 | 合計10万円前後 | ||
| Eその他費用 | 40～50万円 | ||
| F機械 | 12㎏ 洗濯乾燥機 | 1 | 180万円×1＝180万円 |
| 22㎏ 洗濯乾燥機 | 2 | 260万円×2＝520万円 | |
| 14㎏ 2段式乾燥機 | 3 | 130万円×3＝390万円 | |
| 25㎏ 乾燥機 | 1 | 100万円×1＝100万円 | |
| 機械の合計額 | 1,190万円 | ||
| G集中精算機 | 1 | 300万円×1＝300万円 | |
| C～G合計 約1,850万円 | |||
Aプレハブ造店舗の場合
建物225万円+C～G合計1,850万円＝2,075万円
B木造店舗の場合
建物825万円＋+C～G合計1,850万円＝2,675万円
最も簡素な建物と内装で約2,000万円ですので、コインランドリーの初期投資額には一番小さな店舗でも最低2,000万円はかかると見積もっておけば、間違いがないでしょう。
コインランドリーは典型的な立地産業であるため、経営の成否は立地が大きく影響します。コインランドリー運営は良い立地で行えば成功しますし、悪い立地で行えば失敗するといっても過言ではありません。
適切な立地で開業することが最も重要ですので、自分が保有している土地や空き店舗で行う「物件ありき」の発想は捨てる必要があります。自分が保有している物件が、たまたまコインランドリーに適した立地であればやっても構いませんが、適さない立地であるにもかかわらず有効活用する目的でコインランドリーを始めるならやめるべきです。
もちろん、アパートや賃貸マンションも立地が重要ですが、コインランドリーの方が立地の重要性は高いです。賃貸経営は賃料という安定した収入を長期契約で得ることができるため、多少立地が劣っても、一度、借主を入居させてしまえば収入は安定します。
一方で、コインランドリーは収入として洗濯機の利用料を得るビジネスのため、不便な場所にあると顧客がなかなか定着しません。リピーターを獲得できないような立地のコインランドリーは収入が伸びず、売上も不安定になってしまうのです。
コインランドリーに適した立地は以下のような条件を満たす立地です。
コインランドリーに適した立地環境例です。
買い物ついでに立ち寄れる場所が便利なので、食品スーパーの近くが最適です。車で行くことが想定されるため、車を駐車しやすい土地がさらに望ましいといえます。
コインランドリーは、立地が良ければ賃料を支払ってでも経営が成り立ちます。賃料を支払いたくないからといって適地ではない自分の物件でコインランドリーを始まるのはリスクが高いです。
コインランドリー運営を始めるのであれば、まずは適切な立地探しから始めることがポイントとなります。
コインランドリーの経営方式は3つあります。
土地貸し方式は、専門事業者に土地を貸して地代を収入にします。
ここでは、FC加盟（フランチャイズ加盟）方式と自営方式の解説をします。
コインランドリー開業を検討した際、フランチャイズチェーンに加盟をしてスタートするか、自分の会社として独自にスタートするかを悩む方は多いかと思います。
結論から言えば、どちらでスタートさせてもコインランドリー利用客へのサービス内容は同じですので、店舗サービスを加盟店方式でやるか、自分で決めて運営をしていくかの違いになります。
経営サイドとしての、フランチャイズと独自経営の主な違いをまとめましたので参考にしてください。
| フランチャイズ加盟 | 独自経営 | |
|---|---|---|
| 多くの場合、あり | 加盟料 | なし |
| プランに上乗せ、または月額料で徴収 | ロイヤリティ | なし |
| フランチャイズマニュアルに従って経営 | 経営方法 | 店舗・人材・金銭管理をすべて自分で |
| フランチャイズからの保証があり有利 | 銀行融資 | ローンが下りないケースもある |
| 加盟チェーンのサイトが作成・更新する | ホームページ | 自分でサイトを作って更新する |
| マニュアルあり・加盟店が販促をする | 広告集客 | 自分で告知 集客を考える |
| 指定の機材・プランから選んでいく | 機材・導入プラン | 購入・リース・中古品から自分で選ぶ |
| 商圏データで競合店なども把握している | マーケティング | 自分でやる・専門業者に依頼 |
| フランチャイズからの定期メンテナンスあり | マシンメンテナンス | 自分でメンテナンス契約をする |
| フランチャイズからのリース契約あり | マシンリース | 外注契約・個人事業者に非対応あり |
| プランの中に組み込まれている | 防犯・監視 | 外注契約、または監視モニター設置 |
一番の違いは、フランチャイズチェーンに加盟すると加盟料と月額ロイヤリティがかかる点です。
中には加盟料がないフランチャイズチェーンもありますが、基本的に月額ロイヤリティは必ず発生します。
自分で経営する場合は、お店・金銭・人の管理までをすべて自分で取り仕切ることになります。
すべてをオーナー自身がする必要はなく、作業内容の一部を専門会社に外注することもできます。
フランチャイズの場合は必要な作業をフランチャイズ方式に則って利用することになります。
ただし、フランチャイズのチェーンにより、作業内容のすべてをお任せできるものから一部をお任せするもの、作業はすべて自分でするものまでいろいろあります。
コインランドリーを開業してからの主な作業は、店舗管理に関することと、金銭管理に関することになります。
どこまでを自分でできるかを前提に見て、フランチャイズ加盟と独立系でするかの参考にしてください。
| 人気度◎高い→×低い | 収益性◎高い→×低い | 初期費用◎低い→×高い | 相続税対策◎高い→×低い | 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 | ||||
メリット
デメリット
経営は、一括借り上げ方式と管理委託方式があり、事業者に貸し出す一括借り上げ方式で経営を行う人の方が多いです。
借り手が付くと、長期で貸し出す場合が多いので継続的に安定した収益が見込めます。
この活用法は、コインランドリー経営と同様、借り手が付くまでに時間がかかるので収益化まで時間を要しますが、転用性も高いので、とりあえず活用を始めたいという方に合っています。
トランクルームの初期費用としては、9坪弱のもので1台あたり400万円～500万円程度が相場です。
トランクルーム本体の価格は100万円程度が相場となります。
ただし、トランクルームは建物ですので、建物を固定するための基礎工事も必要です。
また、足場や養生等の仮設工事やクレーンを使っての設置工事、搬送費用等も必要となります。
ただし仮設工事や搬送費用は、ある程度なら台数が増えても比例して増加するものではないため、トランクルームの台数を増やした方が工事費は割安となっていきます。
トランクルームの経営方式には、大きく分けて「一括借り上げ方式」と「管理委託方式」の2種類があります。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 一括借り上げ方式 | トランクルーム事業者からの固定賃料をもらう形になるため、収益が安定している | 管理委託方式よりは収益性が落ちる |
| 管理委託方式 | ユーザーからの使用料を直接受領することになるため、一括借り上げ方式よりも収益性が高くなる | ユーザーの増減によって収入が変動するため、収益が安定しない |
いずれの経営方式であっても、トランクルームは荷物を置くことを目的としたスペース貸であり、借地借家法が適用されない契約であるという点がポイントです。
トランクルーム経営でよくある失敗について解説します。
トランクルーム経営を始めることで固定資産税が上がってしまったという失敗があります。
この失敗は、住宅であった空き家を取り壊してトランクルーム経営を始める方に生じます。
土地の上に住宅が建っている場合「住宅用地の軽減措置」が適用されており、土地の固定資産税が安くなっています。
また、古家の木造の建物は固定資産税が少額となっている場合も多くあります。
空き家を取り壊してトランクルームを建てると、住宅用地の軽減措置が適用されなくなるため、土地の固定資産税が上がります。
200平米以下の土地だと、約4.2倍程度に土地の固定資産税が上がってしまいます。
さらに、トランクルームの建物自体にも固定資産税が生じます。
トランクルームはJIS鋼材と呼ばれる鋼材で建てられるため木造よりも建築単価が高く、規模の割に固定資産税が高いです。
よって、空き家を取り壊してトランクルームを建てるケースでは、思いのほか固定資産税が高くなってしまう場合があります。
トランクルームを経営では、中古コンテナを購入したら建築確認が通らなかったという失敗もあります。
以前のように国土交通省の監視が緩かった時期では、海洋輸送用コンテナを置くだけでトランクルーム経営ができる時代がありました。
そのため、今でも中古の海洋輸送用コンテナを購入してトランクルーム経営ができると勘違いしてしまう方がいます。
現在ではトランクルームがJIS鋼材で作られていること等の一定の要件を満たす必要があります。
中古の海洋輸送用コンテナは、建築確認申請を通すための要件を整えていないため購入しても無駄になってしまいます。
よって、トランクルーム経営を始めるなら新築することが一番間違いはありません。
トランクルームを建設不可能な土地も存在します。
その土地がどの「用途地域」に設定されているかでトランクルームの建築は制限されます。
トランクルームの建築制限と用途地域との関係は下表のとおりです。
| 用途地域 | トランクルーム建築の可否・条件 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | × |
| 第二種低層住居専用地域 | × |
| 第一種中高層住居専用地域 | × |
| 第二種中高層住居専用地域 | △：2階以下かつ1,500平米以下 |
| 第一住居地域 | △：3,000平米以下 |
| 第二種住居地域 | 〇 |
| 準住居地域 | 〇 |
| 田園住居地域 | △：農産物等を貯蔵するものに限る。 |
| 近隣商業 | 〇 |
| 商業地域 | 〇 |
| 準工業地域 | 〇 |
| 工業地域 | 〇 |
| 工業専用地域 | 〇 |
第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域は、規模にかかわらずトランクルーム経営ができないことになります。
また、市街化調整区域でもトランクルームの建築はできないことになっています。
市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域のことです。
メリット
デメリット
ガレージハウスとは、車庫と住居が一体となった住宅を指します。
主にビルトインガレージと呼ばれる形式で、車庫と住居が内部で行き来できるタイプの車庫付き住宅のことです。
ガレージハウスには、1戸からなる戸建てタイプのものと複数戸が連なった長屋タイプのものがあります。
長屋タイプのものはかなり広い土地面積が必要なため、数としては少ないです。多くの場合、戸建てタイプのものが賃貸に出されています。
車庫はシャッター付きのものが多く、車を風雨から守ることができるという点が特徴です。
また、室内で車のメンテナンスや洗車、架装(かそう)等を行うこともできます。
車やバイクの愛好家に需要があり、「車は好きだけども、自宅に大きなガレージを作るのは無理」といった人たちに底堅い需要があります。
予想以上に建築費が高くなることがあります。
ガレージの広い空間を実現するために、梁(はり)の太い鉄骨を用いなければならず、材料費が高くなってしまうことが理由です。
梁とは、柱と柱を繋ぐ横架材を指します。
ガレージ部分は、一般的な住宅と比較すると壁の量が少なくなります。建物を支える壁面が少ないため、建物強度を保つために太い梁を使うことが多いのです。
建築費を抑えたい場合には、通常の戸建て賃貸とも比較しながら検討することをおススメします。
ガレージハウスは、新築の固定資産税の軽減が全て受けられないことがあります。
新築の戸建て住宅には、延床面積が120平米までは当初3年間は建物の固定資産税が半額になるという軽減措置があります。
しかしガレージハウスは車庫を作ることで全体の延床面積が120平米を超えてしまうことがよくあり、車庫部分の面積は固定資産税の対象となるので、120平米を超えた部分に当初3年間、通常の固定資産税が課されます。
結果、建物の固定資産税が割高となってしまうことも多いので、留意しておきましょう。
詳しくは「【基本を解説】ガレージハウス経営のメリット・デメリットと、成功する為の設計のポイントを大公開」を参照ください。
| 人気度◎高い→×低い | 収益性◎高い→×低い | 初期費用◎低い→×高い | 相続税対策◎高い→×低い | 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 流動性◎高い→×低い | リスクの大きさ◎小さい→×大きい | 管理の手間◎楽→×大変 | ||||
メリット
デメリット
所有している土地にデベロッパーが建物を建て、建物の一部と土地の一部を交換する事でお金をかけずに建物が所有できる活用法で、受け取った建物（マンション・アパート等）を貸し出すことで収益を得ます。
事業者にとって立地条件が良くなければ等価交換はできません。
事業者側の望む立地条件の土地をお持ちで、初期費用をかけたくない方にはおすすめの活用法ですので、等価交換の話があればぜひ検討してみて下さい。
また、信頼できるデベロッパーを探すことが納得のいく等価交換を成立させる秘訣ですので、デベロッパー選びは慎重に行いましょう。
等価交換は、土地所有者（複数名の場合も）が建設会社（デベロッパー）などと契約して、土地の全部や一部をデベロッパーに提供（売却の場合も）して建物を建築してもらい、売却した土地の価格に相当する建物の区分所有権を得る方法です。
土地を手放す代わりに、それと等しい価値の建物の区分所有権を得ることができるので、「等価交換」と言います。
等価交換をすると、土地の所有者はマンションなどの建物の区分所有権を手に入れることができるので、その区分所有権を自由に利用できるようになります。
例えば、自分がそのマンションに居住する事も人に貸す事も可能ですし、子どもなどに生前贈与してしまうことも考えられます。
等価交換をするときには、まずは自分の土地をデベロッパーに提供（出資）します。
そして、デベロッパーは取得した土地上に、マンションなどの大規模な建物を建築（出資）します。
建物が建ったとき、もともとの土地所有者は建築された建物の一部の権利（区分所有権）を取得します。
この取得代金はもともと土地を提供した分でまかなえるので、現金で支払う必要はありません。
例えば、土地所有者の時価評価額1.5億円の土地に、デベロッパー（開発会社）が3億円の建物を建てた場合
| 出資 | 出資額 （時価評価額） |
出資比率 | 分配 | |
|---|---|---|---|---|
| 土地所有者 | 土地 | 1.5億 | 1 | 土地：1/3 建物：1/3 |
| デベロッパー | 建物 | 3億 | 2 | 土地：2/3 建物：2/3 |
完成後の土地・建物は、それぞれ土地所有者1：デベロッパー2の比率で共有することになります。
これが、現金なしで建物を手にすることができる「等価交換」の基本的な仕組みです。
等価交換には、大きく分けて「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」の2種類があります。
全部譲渡方式の場合、土地全部を売却（譲渡）して、それに相応する建物の区分所有権を取得します。
土地所有者は先に土地をすべて手放すことになります。
多くの場合には土地の名義を先にデペロッパーに全部移転してしまいます。
そして建物ができた段階で、土地所有者に配分されれる区分所有権を登記します。
これは、建物が建つまでは何の権利も無い状態となってしまうリスクがあります。
部分譲渡方式は、土地の一部の所有権を売却（譲渡）する方式です。
部分譲渡なので、残りの土地所有権は土地所有者が持ったままとなり、土地の所有者はもとの所有者とデベロッパーの共有状態となります。
土地所有権を移すことはなく、そのまま先に建物を建てます。
そして、建物が建った時点で土地の一部の所有権をデベロッパーに移し、建物の一部の区分所有権を土地の所有者名で登記します。
この方法だと土地の所有権を先渡しにしないので、土地所有者も安心です。
信頼できる良いデベロッパーを選定することが重要です。
良い建築会社かどうかについては、以下のような4つの点から判断しましょう。
1つは、建築予定の建物について、きちんと説明をしてくれることです。
また地主の希望を聞いて、その意見を反映する姿勢を持っていることが重要です。
地主の意向を無視して企業主導でどんどん計画を進めてしまう企業に依頼すると、いつのまにか希望と異なる建物が建ってしまう可能性があるので、危険があります。
等価交換をするときには、土地と建物の「等価」に関する評価が非常に重要です。
評価が不当な場合、実際には「等価」にならず「損」になってしまうおそれがあるからです。
そこで、土地と建物の等価交換の金額算定根拠をきっちり説明してくれる企業を選ぶことが重要です。
例えば、土地については原価で計算するものの、建物についてはデベロッパーの利益を乗せて計算する事も多いのですが、交渉次第では建物についても原価計算してもらえることもあるので、一度企業に希望を持ちかけると良いでしょう。
等価交換には、全部譲渡方式と部分譲渡方式がありますが、地主にとっては部分譲渡方式の方が有利です。
そこで、できるだけ部分譲渡方式で進めてくれる企業を選びましょう。
当然のように全部譲渡方式で勧めてきて、部分譲渡方式のことを相談しても「それはできない」と一蹴する態度の企業は、疑ってみた方が良いかも知れません。
等価交換には、メリットもデメリットもあります。
そこで、良い点ばかりではなく悪い点についても正しく伝えてくれる企業が本当に良い企業です。
相手も商売なのでなかなか難しいかも知れませんが、こちらからの質問に応じてきっちりデメリットも説明してくれる企業を選びましょう。
等価交換は単なる土地売却よりも複雑で、検討すべき点も多いです。
そこで、事前に自分でもしっかりと知識を持ち、どのような建物を建築したいかイメージしておきましょう。
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