ビル建築費はどのくらい？構造・地域・規模で変わる坪単価の相場を解説

土地を相続するなどして、実際に土地活用を考えた際、その活用法にはいくつもの種類があります。

住宅地にある土地であればアパート・マンションの建築を検討することになりますが、商業地やオフィス街に土地を持っている場合、より収益性の高いビルの建築を検討することができます。

商業地やオフィス街にある土地は非常に貴重です。
一方で、ビル建設を検討する際、具体的にどのくらいの費用が必要になるのか、見当もつかない方がほとんどだと思います。

そこで本記事では、ビルの建設費について計算方法や、代表的なビル建設の条件別の建設費シミュレーションを解説していきます。

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1. ビル建設費用の算出方法・内訳　

ここでは、ビル建設費について、他の賃貸物件の建設費との比較や、具体的な計算方法を解説していきます。

1-1. マンションなどの賃貸住宅建設とビル建設はどう違う？

いざビルの建設費について調べようとすると、マンションなどの集合住宅の建設費に関する情報は多く見つかるものの、ビルの建設費に関する情報はあまり見つからないのではないでしょうか。

しかし実際のところ、マンションの建設費とビルの建設費には似たところが多いです。

例えば、ビルの建設費もマンションの建設費と同じく、坪単価×面積で決まりますし、坪単価についてはSRC造やRC造、鉄骨造など、どの構造を選ぶかで変わります。

このあたりは両者に共通するところです。
一方、ビルの建設費とマンションの建設費とでは異なる点もあります。

ビルの場合だと商業施設を入れることが前提となりますが、商業施設では、マンションのようにキッチンやお風呂を入れる必要はないのが一般的です。スケルトンといって、建物の躯体だけの状態にすることもあります。

その他、商業施設を入れるとなると、建物のデザイン面についてもマンションよりこだわったものにする必要があるでしょう。

そうしたことを前提に、次の章でビルの構造ごとの坪単価や、地域ごとの建設費の相場観など見てみましょう。

なお、マンションの建築費について知りたい方は、こちらの記事もご参照ください。

1-2. ビルの構造ごとの坪単価

ここでは、あくまでも目安ですが、構造ごとの坪単価について見ていきたいと思います。
まず、国土交通省の発表する「建築着工統計調査（2022年）」によると、「事務所」の構造ごとの建設費坪単価は以下のようになっています。

構造		坪単価
SRC造	鉄骨鉄筋コンクリート造	約156万円
RC造	鉄筋コンクリート造	約128万円
S造	鉄骨造	約118万円

出典：建築着工統計調査（2022年）
※実際にはビルの建設費には「店舗」なども含みますがここでは考慮していません。

上記でご紹介した、統計情報では「事務所」のひとくくりで坪単価をみましたが、
実際には、ビルといっても高層オフィスビルから通常のオフィスビル、テナント・雑居ビルまでさまざまあります。

これから、それぞれのビルの種類の坪単価を見ていきます。

1-3.ビルの種類ごとの坪単価

ここでは、以下3つのビルの種類ごとの坪単価を解説します。

1. 通常のオフィスビル
2. テナント・雑居ビル
3. 高層オフィスビル

(1) 通常のオフィスビル

まずは、通常のオフィスビルです。

通常のオフィスビルとは、六本木ヒルズや丸ビルといった、有名な大規模商業ビルではなく、繁華街の駅近によくある、10階建て前後の中規模なビルをイメージしています。

通常のオフィスビルを建てる場合は、デザインをどのようにこだわるか、どのような業態のオフィスを想定するかによっても異なりますが、構造別の坪単価は概ね以下のようになります。

構造		坪単価
SRC造	鉄骨鉄筋コンクリート造	105～125万円/坪
RC造	鉄筋コンクリート造	90～110万円/坪
S造	鉄骨造	85～105万円/坪

(2) テナント・雑居ビル

次に、テナント・雑居ビルです。

テナント・雑居ビルという言葉に明確な定義はありませんが、2階～5階建て程度で、さまざまな業種のテナントが入居する、小さめなビルと考えるとよいでしょう。

通常のオフィスビルよりも坪単価が安く、その相場はおおむね以下のようになります。

構造		坪単価
RC造	鉄筋コンクリート造	80～95万円/坪
S造	鉄骨造	75～90万円/坪

 

 

(3) 高層オフィスビル

六本木ヒルズなどの高層オフィスビルです。

大手ゼネコンやディベロッパー以外、ほとんどの場合無縁ですが、目安程度に紹介したいと思います。

例えば、六本木ヒルズの森タワーは鉄骨造（一部SRC造、RC造）ですが、延床面積約38万㎡（38万㎡×0.3025=約11.5万坪）で建設費は1,250億円程度と想定されます。

坪単価にすると、1,250億円÷11.5万坪=約110万円/坪となります。

その他の高層オフィスビルに関するデータを見てみると、建設費の相場はおおむね以下のようになっています。

構造		坪単価
SRC造	鉄骨鉄筋コンクリート造	125～165万円/坪
RC造	鉄筋コンクリート造	110～130万円/坪
S造	鉄骨造	105～125万円/坪

1-4. 地域ごとのビル建設費の相場感

ビルの建設費は、同じ構造、同じ延床面積であっても、地域によって価格が異なることがあります。
これは、コンクリートの費用など、材料そのものの単価や運搬費が地域によって変わるからです。

「1-2. ビルの構造ごとの坪単価」でご紹介した、国土交通省の「建築着工統計調査（2022年）」では、都道府県ごとの工事費予定額と延床面積の合計も見ることができますが、このうちいくつかの地域をピックアップしてみると、以下のようになります。

	SRC造	RC造	鉄骨造
北海道	130万円	78万円	75万円
東京都	174万円	115万円	120万円
神奈川県	133万円	82万円	89万円
福岡県	71万円	73万円	74万円
鹿児島県	2,162万円	89万円	69万円

出典：建築着工統計調査（2022年）

上記データは「事務所」など分類していないため、マンション等も含めた坪単価となります。
また、鹿児島のSRC造がかなり高くなっていたり、福岡県のSRC造がかなり安くなっていたりしますが、データが十分に取れなかったなどの理由が考えられるでしょう。

この統計データを見ると、基本的には都心に近い方が坪単価は高く、地方ほど安く抑えやすい傾向であると、見ることができます。

ただし、近年は建築資材の高騰を始めとした様々な要因により、ビルの建築コストは高騰しています。
以下は一般財団法人経済調査会が発表している「建設資材価格指数」です。

※仙台指数が欠損データとなったため、11年4月、5月は欠損データとなっております。(建築は4月のみ欠損)

出典：一般財団法人 経済調査会建設資材価格指数

このグラフは、全国の主要資材の価格動向を指数化したものです。2015年の指数を100として推移を表していますが、2020年以降の指数の上昇率が著しいことが分かります。

最新の2023年2月の建設資材価格指数は全国平均が148.6（建築：156.1、土木：136.6）であり、過去最高の水準に達しています。

なお、指数は特定の地域のみ上昇しているわけではなく、全国的な上昇が見られます。

そのため、今後ビルの建築に着工する場合は、建設資材の価格推移に注目しつつ、時期によっては従来の価格相場を大きく超えた坪単価になる可能性も考慮しておく必要があるでしょう。

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2. ビル建設の特徴や注意点

ここでは、ビル建設特有の特徴や注意点などをお伝えしていきます。

2-1. ビル建設の基本はスケルトン渡し

まず、ビル建設は基本的に「スケルトン渡し」にするという特徴があります。

例えば、マンションなどの集合住宅建設の場合は、内装工事や設備工事（キッチンや風呂等）の工事が必要となるため、その分、費用としてはプラスとなります。

一方、ビル建設でスケルトン渡しをする場合、それらの工事費用は不要となります。

その分、建物のデザイン等にこだわる必要があるため、マンションより坪単価が安くなるということでもないのですが、上記のような違いがあることは知っておくとよいでしょう。

2-2. 商業施設の業態によってビル建設費用は変わる

また、ビルはオフィスやショッピングセンター、フィットネスジムなど商業施設に貸すことを前提に建設しますが、どのような業態の事業者を対象とするのかによって、費用が変わることがあります。

例えば、ショッピングセンターであれば特殊な設備や間取りが必要とされることは少なく、間仕切りの壁も少なくて済むでしょう。
一方、フィットネスジムの場合、設備の一部としてプールを設置するケースもあります。

その他、病院や老人ホームであればマンションと同じように各部屋に給排水設備を導入しないといけないのに加え、用途に応じて特殊な設備が必要になることもあります。

2-3. 税制上の優遇措置有り

ビル建設も、マンション建設などの集合住宅と同じように税制上の優遇を受けることができます。

具体的には以下のような節税効果を期待できます。

それぞれについて見ていきましょう。

(1) 相続税の節税効果

相続時、不動産の価値は「相続税路線価」や「固定資産税評価額」で算出しますが、これらは現金と比べて2～3割程度安く評価されます。

また、ビルを建設して第三者に貸し出す場合、土地の価値は「貸家建付地」としてさらに2～3割程度割り引いた評価を受けられます。

さらに、被相続人（亡くなった方）と同居していた方が、その不動産を相続する場合、土地について一定面積まで控除を受けられる「小規模宅地等の特例」があります。

控除額は居住用宅地か、事業用宅地かによって異なりますが、オフィスビルの場合200㎡まで50%の減額となります。

小規模宅地等の特例には適用要件がありますが、適用を受けられた場合、全てを足し合わせるとかなりの額の評価減を受けることができます。

例えば、以下のような条件で通常のオフィスビルを建てる際の相続税をシミュレーションしてみたいと思います。

まず、不動産の評価額は土地については相続税路線価で計算して8割程度に、建物については固定資産税評価額で計算して7割程度になります。

次に、土地は「貸家建付地」の評価を受けます。

貸家建付地の評価は以下のように計算します。

借家権割合は、全国一律で30%となっていますが、借地権割合は地域によって異なります。
ここでは、借地権割合を70%とすると、以下のように計算できます。

最後に、「小規模住宅地等の特例」の適用を受けられた場合、敷地面積のうち200㎡までの部分が50%の評価減を受けられます。

時価は土地3億円、建物10億円だったので、4億円以上評価減を受けられたことになります。
また、上記に加えて建物部分については年数の経過により価値が落ちていくため、相続税はその分を差し引いた上で計算されます。

貸家建付地の節税効果については、こちらの記事でさらに詳しく紹介しています。

(2) 相続税の納税資金準備

不動産の相続人は、その不動産の価値に応じて現金で相続税を納める必要があります。

オフィスビルを建設しておくと、毎月賃貸収入を受け取ることができるため、不動産と同時に現金も相続させることで、納税資金に使うことができます。

相続税の計算方法や、不動産の相続にまつわる費用、具体的な手続きについて知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。

(3) 所得税の節税効果

オフィスビルの経営で得られた賃貸収入は、給与所得など他の所得と合算して税金が計算されます。

このため、仮にオフィスビルを経営した結果、1年間の収支がマイナスになってしまった場合、給与所得など他の黒字の所得から差し引くことができ、この場合、所得税や住民税から税金の還付を受けられるようになります。

ここで述べたような、ビル経営による節税効果を実現するために、実際には税理士などの専門家による税務相談が不可欠ですが、ビル経営の実績豊富な大手建設会社であれば、専門家が社内に常駐しているケースが多く、税務相談もビル建築と同時に相談できます。

2-4. ビル経営のランニングコスト

ビル経営を始める場合、建設費のほか、一定期間ごとにかかるランニングコストにも注意しなければなりません。

ビル経営では主に以下のランニングコストが発生します。

1. 修繕費
2. 管理会社への委託費
3. 水道光熱費
4. 税金（固定資産税・都市計画税など）
5. 保険費（火災保険・地震保険など）
6. テナントの募集費（リーシング）

これらはアパートやマンション経営でも発生するコストですが、ビル経営においてオーナーが重視すべき点はリーシング費用です。

なぜならビル経営の場合、マンションやアパートと違い、企業や店舗が入居する関係上、一室当たりの面積が大きく、賃料を高めに設定する特徴があるためです。

一方、戸数が少ないため、テナントが退去して長期間の空室が発生すると、大幅な収入減になりかねません。

立地条件や景気の動向により、賃料やテナントの集まりやすさが大きく変わる傾向もあるので、リーシング業務は信頼のできる不動産会社へ依頼することをおすすめします。

また、テナントを誘致するためには、オーナー自身がビルの資産価値を高める努力をしていく必要があります。

具体的にはエレベーターや空調機など設備機器の更新、照明器具のLED化、監視カメラや機械警備の導入などがあげられます。

こうした工事を計画的に行い、建物の美観や性能を上げていけば、高い賃料設定でテナントを誘致しやすくなるでしょう。

このほかにビル経営の注意点として、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用できないことがあげられます。

アパートやマンションなどの居住用物件では、軽減措置が適用することで税金を大きく削減できるメリットがありました。

例えば面積200㎡以下の居住用物件では「小規模住宅用地の特例」が適用でき、固定資産税評価額が6分の1まで軽減されます。

一方、居住用でないテナントビルでは上記の特例が適用されないため、基本的に固定資産税は満額支払う必要があります。

アパートやマンション経営と同じ感覚ではビル経営を始めると、想定以上の税金負担になる可能性があるので、あらかじめ税金の負担額を考慮しておくことをおすすめします。

3. 【ケース別】ビル建設費のシミュレーション

最後に、通常のオフィスビルと雑居ビルのそれぞれの建設費について見ていきたいと思います。

3-1. 【ケース1】通常のオフィスビルの建設費

オフィスビルの場合、どのような業態に向けての物件にするかによって価格が異なりますが、ここでは事務所向けのオフィスビルで、8階建て、RC造といった条件で建設費を見ていきたいと思います。

また、建設費以外にかかる経費については物件により異なりますが、ここでは本体価格の10%とした場合で計算します。

3-2. 【ケース2】雑居ビルの建設費

次に、雑居ビルの建設費について見ていきましょう。

雑居ビルについても、どのような業態に向けてのビルかによって建設費が変わりますが、ここでは5階建てで1～3階を飲食店向け、4～5階をクラブ向けに貸し出す雑居ビルの建設を想定します。

また、本体以外にかかる経費については、通常のオフィスビルと同じく本体価格の10%程度を見込みます。

4. ビル建設を始めるには、まずビル建築プランの比較を

ビルは建設費が高額となるため、その費用の見積もりにあたっては、必ず複数の建設会社に依頼するようにしてください。

ここまでご説明したように、ビルの構造によって坪単価が変わりますし、どのような業態向けのビルにするかによっても建設費が変わっていきます。

ビルの規模や、どのような業態向けのビルにすればよいかについては、建設を検討する土地の立地によって異なるため、専門家の意見を聞きながら計画を立てていくことが大切です。

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まとめ

この記事で、ビルの建設費について、ビル特有の特徴や計算方法などを解説してきました。

ビル建設は通常のオフィスビルか、もしくはテナント・雑居ビルか、またはどのような規模や構造、業態向けにするかによって建設費が変わります。

本記事で、ビル建設費の目安・算出における考え方を理解したら、「HOME4U 土地活用」のビル建築一括プラン請求を利用して、複数の建設会社のビル建築費用や経営計画を比較して、最適なビル経営をスタートしてください。