ビル建築費はどのくらい？具体的なシミュレーションを交えて解説

1. ビル建設費用の算出方法・内訳　

ここでは、ビル建設費について、他の賃貸物件の建設費との比較や、具体的な計算方法を解説していきます。

1-1. マンションなどの賃貸住宅建設とビル建設はどう違う？

いざビルの建設費について調べようとすると、マンションなどの集合住宅の建設費に関する情報は多く見つかるものの、ビルの建設費に関する情報はあまり見つからないのではないでしょうか。

しかし実際のところ、マンションの建設費とビルの建設費には似たところが多いです。

例えば、ビルの建設費もマンションの建設費と同じく、坪単価×面積で決まりますし、坪単価についてはSRC造やRC造、鉄骨造など、どの構造を選ぶかで変わります。

このあたりは両者に共通するところです。
一方、ビルの建設費とマンションの建設費とでは異なる点もあります。

ビルの場合だと商業施設を入れることが前提となりますが、商業施設では、マンションのようにキッチンやお風呂を入れる必要はないのが一般的です。スケルトンといって、建物の躯体だけの状態にすることもあります。

その他、商業施設を入れるとなると、建物のデザイン面についてもマンションよりこだわったものにする必要があるでしょう。

そうしたことを前提に、次の章からでビルの構造ごとの坪単価や、地域ごとの建設費の相場観など見てみましょう。

1-2. ビルの構造ごとの坪単価

ここでは、あくまでも目安ですが、構造ごとの坪単価について見ていきたいと思います。
まず、国土交通省の発表する「建築着工統計調査（2018年）」によると、「事務所」の構造ごとの建設費坪単価は以下のようになっています。

出典：国土交通省 統計表名「(表番号3) 用途別、構造別／建築物の数、床面積、工事費予定額」
※実際にはビルの建設費には「店舗」なども含みますがここでは考慮していません。

上記でご紹介した、統計情報では「事務所」のひとくくりで坪単価をみましたが、
実際には、ビルといっても高層オフィスビルから通常のオフィスビル、テナント・雑居ビルまでさまざまあります。

これから、それぞれのビルの種類の坪単価を見ていきます。

(1) 通常のオフィスビル

まずは、通常のオフィスビルです。

通常のオフィスビルとは、六本木ヒルズや丸ビルといった、有名な大規模商業ビルではなく、繁華街の駅近によくある、10階建て前後の中規模なビルをイメージしています。

通常のオフィスビルを建てる場合は、デザインをどのようにこだわるか、どのような業態のオフィスを想定するかによっても異なりますが、構造別の坪単価は概ね以下のようになります。

(2) テナント・雑居ビル

次に、テナント・雑居ビルです。

テナント・雑居ビルという言葉に明確な定義はありませんが、2階～5階建て程度で、さまざまな業種のテナントが入居する、小さめなビルと考えるとよいでしょう。

通常のオフィスビルよりも坪単価が安く、その相場はおおむね以下のようになります。

(3) 高層オフィスビル

六本木ヒルズなどの高層オフィスビルです。

大手ゼネコンやディベロッパー以外、ほとんどの場合無縁ですが、目安程度に紹介したいと思います。

例えば、六本木ヒルズの森タワーは鉄骨造（一部SRC造、RC造）ですが、延床面積約38万㎡（38万㎡×0.3025=約11.5万坪）で建設費は1,250億円程度と想定されます。

坪単価にすると、1,250億円÷11.5万坪=約110万円/坪となります。

その他の高層オフィスビルに関するデータを見てみると、建設費の相場はおおむね以下のようになっています。

現在所有している土地への「ビル建設」の場合は、上記のような高層オフィスビルというよりは、通常のオフィスビルや、テナント・雑居ビルの建設を検討されている方がほとんどかと思います。

そのため、以降の章で通常のオフィスビルやテナント・雑居ビルの建設費相場について取り上げていきます。

1-3. 地域ごとのビル建設費の相場感

ビルの建設費は、同じ構造、同じ延床面積であっても、地域によって価格が異なることがあります。
これは、コンクリートの費用など、材料そのものの単価や運搬費が地域によって変わるからです。

「1-2. ビルの構造ごとの坪単価」でご紹介した、国土交通省の「建築着工統計調査（2018年）」では、都道府県ごとの工事費予定額と延床面積の合計も見ることができますが、このうちいくつかの地域をピックアップしてみると、以下のようになります。

出典：国土交通省 統計表名「(表番号6-1) 都道府県別、構造別／建築物の数、床面積、工事費予定額」

上記データは「事務所」など分類していないため、マンション等も含めた坪単価となります。
また、鹿児島のSRC造がかなり高くなっていたり、神奈川県のSRC造がかなり安くなっていたりしますが、データが十分に取れなかったなどの理由が考えられるでしょう。

この統計データを見ると、基本的には都心に近い方が坪単価は高く、地方ほど安く抑えやすい傾向であると、見ることができます。

2. ビル建設の特徴や注意点

ここでは、ビル建設特有の特徴や注意点などをお伝えしていきます。

2-1. ビル建設の基本はスケルトン渡し

まず、ビル建設は基本的に「スケルトン渡し」にするという特徴があります。

例えば、マンションなどの集合住宅建設の場合は、内装工事や設備工事（キッチンや風呂等）の工事が必要となるため、その分、費用としてはプラスとなります。

一方、ビル建設でスケルトン渡しをする場合、それらの工事費用は不要となります。

その分、建物のデザイン等にこだわる必要があるため、マンションより坪単価が安くなるということでもないのですが、上記のような違いがあることは知っておくとよいでしょう。

2-2. 商業施設の業態によってビル建設費用は変わる

また、ビルはオフィスやショッピングセンター、フィットネスジムなど商業施設に貸すことを前提に建設しますが、どのような業態の事業者を対象とするのかによって、費用が変わることがあります。

例えば、ショッピングセンターであれば特殊な設備や間取りが必要とされることは少なく、間仕切りの壁も少なくて済むでしょう。
一方、フィットネスジムの場合、設備の一部としてプールを設置するケースもあります。

その他、病院や老人ホームであればマンションと同じように各部屋に給排水設備を導入しないといけないのに加え、用途に応じて特殊な設備が必要になることもあります。

2-3. 税制上の優遇措置有り

ビル建設も、マンション建設などの集合住宅と同じように税制上の優遇を受けることができます。

具体的には以下のような節税効果を期待できます。

それぞれについて見ていきましょう。

(1) 相続税の節税効果

相続時、不動産の価値は「相続税路線価」や「固定資産税評価額」で算出しますが、これらは現金と比べて2～3割程度安く評価されます。

また、ビルを建設して第三者に貸し出す場合、土地の価値は「貸家建付地」としてさらに2～3割程度割り引いた評価を受けられます。

さらに、被相続人（亡くなった方）と同居していた方が、その不動産を相続する場合、土地について一定面積まで控除を受けられる「小規模宅地等の特例」があります。

控除額は居住用宅地か、事業用宅地かによって異なりますが、オフィスビルの場合200㎡まで50%の減額となります。

小規模宅地等の特例には適用要件がありますが、適用を受けられた場合、全てを足し合わせるとかなりの額の評価減を受けることができます。

例えば、以下のような条件で通常のオフィスビルを建てる際の相続税をシミュレーションしてみたいと思います。

まず、不動産の評価額は土地については相続税路線価で計算して8割程度に、建物については固定資産税評価額で計算して7割程度になります。

次に、土地は「貸家建付地」の評価を受けます。

貸家建付地の評価は以下のように計算します。

借家権割合は、全国一律で30%となっていますが、借地権割合は地域によって異なります。
ここでは、借地権割合を70%とすると、以下のように計算できます。

最後に、「小規模住宅地等の特例」の適用を受けられた場合、敷地面積のうち200㎡までの部分が50%の評価減を受けられます。

時価は土地3億円、建物10億円だったので、4億円以上評価減を受けられたことになります。
また、上記に加えて建物部分については年数の経過により価値が落ちていくため、相続税はその分を差し引いた上で計算されます。

(2) 相続税の納税資金準備

不動産の相続人は、その不動産の価値に応じて現金で相続税を納める必要があります。

オフィスビルを建設しておくと、毎月賃貸収入を受け取ることができるため、不動産と同時に現金も相続させることで、納税資金に使うことができます。

(3) 所得税の節税効果

オフィスビルの経営で得られた賃貸収入は、給与所得など他の所得と合算して税金が計算されます。

このため、仮にオフィスビルを経営した結果、1年間の収支がマイナスになってしまった場合、給与所得など他の黒字の所得から差し引くことができ、この場合、所得税や住民税から税金の還付を受けられるようになります。

オフィスビルの経営が赤字ということは歓迎すべきことではありませんが、「減価償却」や「青色申告特別控除」のように、会計上のみ費用として計上されるものを活用することで、お得に節税することもできます。

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3. 【ケース別】ビル建設費のシュミレーション

最後に、通常のオフィスビルと雑居ビルのそれぞれの建設費について見ていきたいと思います。

3-1. 【ケース1】通常のオフィスビルの建設費

オフィスビルの場合、どのような業態に向けての物件にするかによって価格が異なりますが、ここでは事務所向けのオフィスビルで、8階建て、RC造といった条件で建設費を見ていきたいと思います。

また、建設費以外にかかる経費については物件により異なりますが、ここでは本体価格の10%とした場合で計算します。

• RC造8階建て（坪単価90万円）
• 経費は本体価格の10%
• 延床面積2,000㎡（2,000㎡×0.3025=605坪）

建物本体価格：90万円/坪×605坪=5億4,450万円
経費：5億4,450万円×10%=5,445万円
合計額：5億4,450万円+5,445万円=5億9,895万円

3-2. 【ケース2】雑居ビルの建設費

次に、雑居ビルの建設費について見ていきましょう。

雑居ビルについても、どのような業態に向けてのビルかによって建設費が変わりますが、ここでは5階建てで1～3階を飲食店向け、4～5階をクラブ向けに貸し出す雑居ビルの建設を想定します。

また、本体以外にかかる経費については、通常のオフィスビルと同じく本体価格の10%程度を見込みます。

• 鉄骨造5階建て（坪単価80万円）
• 経費は本体価格の10%
• 延床面積1,200㎡（1,200㎡×0.3025=363坪）

建物本体価格：80万円/坪×363坪=2億9,040万円
経費：2億9,040万円×10%=2,904万円
合計額：2億9,040万円+2,904万円=3億1,944万円

4. ビル建設を始めるには、まずビル建築プランの比較を

ビルは建設費が高額となるため、その費用の見積もりにあたっては、必ず複数の建設会社に依頼するようにしてください。

ここまでご説明したように、ビルの構造によって坪単価が変わりますし、どのような業態向けのビルにするかによっても建設費が変わっていきます。

ビルの規模や、どのような業態向けのビルにすればよいかについては、建設を検討する土地の立地によって異なるため、専門家の意見を聞きながら計画を立てていくことが大切です。

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まとめ

この記事で、ビルの建設費について、ビル特有の特徴や計算方法などを解説してきました。

ビル建設は通常のオフィスビルか、もしくはテナント・雑居ビルか、またはどのような規模や構造、業態向けにするかによって建設費が変わります。

本記事で、ビル建設費の目安・算出における考え方を理解したら、「HOME4U 土地活用」のビル建築一括プラン請求を利用して、複数の建設会社のビル建築費用や経営計画を比較して、最適なビル経営をスタートしてください。

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