【詳しく解説】「貸家建付地」の相続税評価額の計算方法について

「貸家建付地（かしやたてつけち）」とは、賃貸用の不動産が建っている土地のことです。

相続が起きたとき、被相続人（亡くなった方）がアパート経営やマンション経営をしていると、その土地は「貸家建付地」となり、相続税評価額を大きく減額できます。

本記事では、貸家建付地の相続税評価額の計算方法や、相続が起きた際に確実に貸家建付地としての評価をしてもらうために、注意すべきことをまとめています。

なお、土地活用で相続・節税をお考えの方は、安心して相談できる土地活用会社に依頼することをお勧めします。

以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の土地活用会社から、あなたにあった最適な「土地活用プラン」をもらうことができます。ぜひお試しください。

1.貸家建付地の評価方法

貸家建付地とは、人に貸して賃料を得る目的の建物が建っている土地のことです。

一般的には、アパート、マンション、戸建て、ビルなどがあります。

相続が発生した際、人に貸している土地は、所有者となる相続人が「自分の好きなように土地を使えないため不便である」という考えのもと、相続税評価額を一般よりも低く見積もります。

相続の際に、土地が貸家建付地だとみなされるためには、以下の２つの要件をクリアしている必要があります。

• 相続開始時点で土地に賃貸物件が建っていること
• 賃料が世間並であること

貸家建付地評価の計算式は以下なので、それぞれに必要な数値を求めてから計計算します。

計算式に合わせて、各項目の数値をだしてみましょう。

1-1.　A…自用地として相続税評価額を出す

自用地評価額とは、ご所有の土地が更地である場合の価格のことです。

相続税評価額は、路線価に土地面積をかけたものです。

路線価とは、土地1平米あたりの価格のことで、国税庁が毎年発表しており、国税庁のホームページで誰でも確認できます。

ご所有の土地があるエリアと住所をもとに、所有地の路線価がわかります。

土地の価格はエリアだけではなく、間口や奥行き、形状、接道状況など、さまざまな土地の条件を考慮して評価されています。

【参照：国税庁　路線価図・評価倍率表】

1-2.　B…借地権割合の確認をする

借地権割合とは、ご所有の土地を借地として使える割合のことです。

国税庁の国税庁　路線価図・評価倍率表のページで、路線価を調べるときに同じ画面で表示されます。

以下の図は、サンプルとして出した路線価図ですが、図右上の赤丸をしてあるところに、借地権割合が表示されています。

借地権割合はA～Gの記号で、路線価の横に「2,000A」などのように、記されています。

割合は、30～90％までの10刻みで決められています。

一般的に、地価が高いと言われるエリアほど、借地権割合が高くなります。

東京の場合、商業地で80％～90％、住宅地は60％～70％が多い傾向にあります。

1-3.　C…借家権割合は一律30％で計算

借家権割合とは、土地に建てた建物のうち、借主が使える割合を意味します。

賃貸経営を始めて入居者が決まると、その入居者には借家権が発生します。

借家権割合は、日本全国30%で統一されています。

1-4.　D…賃貸割合の確認

賃貸割合とは、入居者に貸し出している物件の割合です。

例えば、満室経営の場合は、賃貸割合は100％です。

賃貸割合は物件戸数ではなく、物件として使える専有面積で計算します。

相続は、相続が開始した時点での賃貸割合で計算しますが、賃貸割合が大きいほど相続税評価額の減額も大きくなります。

そのため、賃貸経営を始めたら、できるだけ空室を出さないように気を付けておくと、大きく節税できます。

ここまでの項目ごとの解説をもとに、以下にシミュレーション計算をしてみました。

具体的な相続税評価額を算出したい場合、土地活用のプロの相談することをお勧めします。

相続と土地活用のことが気になり始めたら、早めに土地活用プラン請求をし、プランの比較をしましょう。

節税のことも含めて税理士に相談をするにも、手元に土地活用の資料がそろっている方が、適切で具体的なアドバイスが受けられます。

なるべくたくさんのハウスメーカーや建築会社からプラン請求をして、数多くの土地活用プランを比較し、気になるものを絞り込んで選ぶようにしましょう。

いいなと思うものがあれば、現地調査をしてもらってください。

その際、公図に沿って担当者が実測をしてもらえば、簡易ではありますが、家屋ごとの敷地面先がつかめます。

プラン請求の際には、NTTデータグループの運営する「HOME4U土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。

一回の入力で最大10社にまでプラン請求が一度にできますので、たくさんのプラン候補を比較できます。

1-5.敷地内に複数の貸物件がある場合

ひとつの土地に複数の賃貸物件がある場合、相続税評価額を出すためには、それぞれの建物が建っている正確な敷地面積が必要です。

土地や家屋の状況によっては、新たに測量士や土地家屋調査士に依頼をする必要があります。

また、建物ごとの敷地が把握できていても、代々の相続の間に不動産登記が進んでいなかった場合なども含め、不動産は実際の状態と所有者・公図などに違いがあることがあります。

それぞれの所有者名などを確認してからの相続税計算は、かなり手間のかかる作業が必要です。

さらに、計算間違いがあると相続税額に大きな影響が出ます。

実際の相続が始まってしまうと、何も対策ができなくなる可能性がありますので、ひとつの土地に複数の賃貸建物がある場合や、敷地面積が正確にわからない土地をご所有の場合は、早い段階で相続に強い税理士に相談することをおすすめします。

2.貸家建付地の相続税評価額をおさえる3つの方法

貸家建付地の評価額をおさえるには、以下の3つの方法があります。

• 空室を減らしておく
• 賃貸割合を大きくする
• 小規模宅地等の特例を適用する

2-1.空室を減らしておく

貸家建付地の相続税計算式には、貸付割合という、所有物件にどのくらいの入居者があるかが影響します。

相続税評価額をおさえたいのであれば、賃貸経営を開始したら、なるべく空室を発生させないような経営努力をしてください。

貸家建付地の評価には、以下のような経営状況が考慮されます。

相続税対策のためだけにアパートを建て、本来の賃貸経営をしていない状態は、貸家建付地としてみなされない可能性があります。

• 物件各部屋が相続開始前から継続運営されていること
• 空室は一時的な状態であり、退去後は入居者募集が行われている
• 空室中は賃貸物件以外の用途に使われていなかった
• 賃貸経営が一時的なものではないこと

貸家建付地になるかどうかは、あくまで自治体の担当者の判断になりますが、上記のことがクリアできていれば問題は少ない傾向にあります。

相続税対策のために土地活用をスタートしたとしても、本来の賃貸経営をしていれば大丈夫です。

2-2.賃貸割合を大きくする

所有する物件全体の、賃貸物件の割合を大きくすると、評価額が下がります。

親が建てたアパートやマンションの一室に、親や子供が自宅として住むことはよくあります。

その際、親が子供から賃料を取らずに住まわせていると、その物件は親の自用の扱いとなり、賃貸物件ではなくなります。

例えば、10室ある物件のうち、親夫婦・子供4人で合計5室を家族が無料で使用すると、賃貸割合は50％になり、残りは親の自用の扱いになります。

しかし、子供が使う４室に賃料が発生すれば、自用は親の使う1室のみで、残りの90％が貸家建付地になります。

このときに、子供が支払う賃料は「一般的な賃料」として、最低でも経費と税金分を支払っておつりがくるくらいの金額設定が必要です。

格安や無料は、貸家建付地として認められないので注意してください。

2-3.小規模宅地等の特例を適用する

小規模宅地の特例とは、相続税支払いのために、家族の大切なマイホームや事業用地を手放さなければならない事態を回避するためにある制度です。

この制度が適用されると、貸家建付地の評価が200平米部分まで50%減になります。

ただし、以下のような細かな要件があります。

• 相続税の申告までに貸家建付地を取得する者が決まっていること
• 取得した者が相続税の申告期限までにその貸家建付地を保有継続していること
• 相続税の申告期限までにその貸家建付地の不動産賃貸業を承継し事業継続していること

シンプルに言えば、相続税対策のために建てたアパートであっても、そのアパートは被相続人（亡くなった方）から相続人へと引き継がれて適切な賃貸経営が続くならば、小規模宅地の特例を適用するということになります。

小規模宅地の特例は、あくまで「小規模な宅地」に対する相続税の救済措置という側面がありますので、相続の際には申請書類を添付する以外にも、ご所有の宅地の種類によって適用の制限があります。

細かな確認点が多く、要件から外れると適用外になりますので、土地活用の計画の段階で税理士にも相談し、適切な土地活用プランでスケジュール感をもって準備していく必要があります。

3.貸家建付地と相続対策に関した5つの注意点

本章では、貸家建付地で相続税対策をご検討中の方に、注意点を5つにまとめました。

• 駐車場など「モノ」の賃貸には適用できない
• 親族に貸すなら利益の出る賃料設定を守る
• 賃貸経営の利回りを重視する
• 経営期間は丸3年以上が必要
• 貸家建付地と節税対策にはプロの土地活用プランが不可欠

3-1.駐車場など「モノ」の賃貸には適用できない

駐車場経営や倉庫経営は、人気のある土地活用での賃貸経営方法ですが、貸家建付地での相続税対策をお考えの場合は、賃貸経営やマンション経営などの賃貸経営にしておく必要があります。

駐車場や倉庫など「モノ」に対しての賃貸は、土地所有者の自用地とみなされるため、貸家建付地が適用できません。

しかし、アパートに付属した専用駐車場や倉庫であれば、アパートと一体のものとみなし、貸家建付地として適用できます。

アパート+駐車場になると、敷地面積も大きくなりますので、エリアによっては地積規模の大きな宅地の評価の適用になり、さらに大きく課税評価額を下げられる可能性があります。

細かな計算が必要になりますので、土地活用プランと一緒に、税理士に相続税対策の相談をしてください。

3-2.親族に貸すなら利益の出る賃料設定を守る

親の建てたアパートやマンションに、子や親族が住むケースがあります。

その際、親族割引のような気持ちで、格安家賃や無償提供になることがありますが、貸家建付地での相続税対策をお考えであれば、賃料を発生させる必要があります。

無償や格安で貸してしまうと「賃貸物件」ではなくなるため、所有者の自用になります。

貸家建付地は賃貸経営をしている物件への制度ですので、賃料の発生が必須です。

この時の賃料設定は、一般的なエリア相場に準じた金額が理想です。

家族割引をしてあげたい場合でも、1物件にかかる税金や経営コストの合計額よりも上回る家賃設定にしておく必要があります。

3-3.経営期間は丸3年以上が必要

相続時に貸家建付地の制度を適用するためには、丸３年間以上の経営実績が必要です。

新規に土地活用でアパート建築をする場合、プランや準備に1年、建築に１年かかるとすれば、相続税対策のためには、5年以上の準備期間が必要です。

相続がいつ始まるかはわかりませんので、相続のことが気になり始めたら、まずは土地活用プランを請求して、ご所有の土地にどのような賃貸建物が建てられるのかを確認しておいてください。

3-4.賃貸経営の利回りを重視する

相続が始まるまでの期間、スタートした賃貸経営は順調な方が良いと言えます。

賃貸経営の利回りとは「賃貸経営をしたら、投資額に対してどれくらいの利益があるか」を％で表したものです。

賃貸経営の利回りはエリアや賃料、築年、設備、間取りなどによって変わります。

土地活用や不動産投資が目的で賃貸経営をする場合は、資産拡大が目的のため、利回りにも敏感です。

しかし、相続税対策を主な目的として土地活用をする方の中には、利回りや経営結果に対して鷹揚になってしまう傾向があります。

ですが、相続開始時に賃貸人がいないと、その土地は貸家建付地としてみなされません。

制度を確実に利用するためには、退去などによる空室が出ても、すぐに新規の入居者を募集して空室を埋めるなど、適切な経営努力が必要です。

実際の相続はいつやってくるかは誰にもわかりませんので、それまでの期間、バランスの良い運営ができるようにしておいてください。

賃貸経営スタート後の経営計画は、土地活用の計画段階でシミュレーションをしておき、目指すべき利回りも含めて、たくさんのプランを比較して、情報を精査しておく必要があります。

利回りを意識したアパート経営の相談はこちら

利回りについて詳しく知りたい方は、関連記事も参照してください。

3-5.貸家建付地と節税対策にはプロの土地活用プランが不可欠

相続税対策で土地活用をするためには、相続が起きたときのことを想定し、適用できそうな制度はすべて使えるように、慎重に準備しておく必要があります。

税金に関したことはお金のプロである税理士に相談する必要がありますが、実際の土地活用に関しては、ハウスメーカーや建築会社に相談をしながらすすめていくと、より良い提案をしてもらえます。

土地活用プランがあると、ご所有の土地にどのような建物を建てられ、費用がどのくらい必要かなどがわかります。

具体的な数字が入った状態でプラン比較をしますので、より利回りの良い、より相続税対策として効果の高い方法を見つけやすくなります。

また、税理士に相談する際にも、「こういうアパートを建てようかと思う」という、資料としても使えます。

税理士側も、投下資金などの具体的な数字が入っているため、相続税対策としてどのくらいの評価減ができるかもアドバイスしやすくなります。

土地活用プランは、1社だけに決め打ちするのではなく、たくさんのプランを比較検討した方が、より良い土地活用プランに巡り合えます。

プラン請求の際には、一回の入力で最大10社にまでプラン請求が一度にできる、NTTデータグループの運営する「HOME4U　土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。

ご自分でチェックを入れた会社以外からは一切の連絡がありませんので、まだ検討段階の土地活用の資料でも、安心して請求ができます。

気になるプランがあれば、現地調査を依頼すれば、担当者による実測や、周辺環境なども含めた、より具体的な土地活用の提案が得られます。