アパート経営の利回り最低ラインは？間取り別・地域別の相場と計算方法

アパート経営における利回りとは、「このアパートを経営したら投資額に対してどれくらいのリターン・利益があるのか」を表す数字です。

本記事では、アパート経営の利回りに関して、確保すべき最低ライン、地域別の相場、種類と計算方法、利回りを高めるコツなどを詳しく解説します。

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1.利回りの最低ラインは？合格基準と最低ライン

利回りを考えるにあたって、まずは「利回りの合格基準と最低ライン」についてご紹介します。なお、利回りには、いくつかの種類がありますが、よく使われるのは以下の2つです。

• 表面利回り：不動産が生み出す「年間賃料収入」の投資額に対する割合
• 実質利回り：不動産が生み出す「年間純収益」の投資額に対する割合

どの種類の利回りかによって確保すべき最低ラインも変わってきますので、注意しましょう。以下が利回りを判断する際の目安となります。

• 理想的な実質利回りは「5%」
• 実質利回りの最低基準は「3%」

新築アパートの実質利回りは一般的に2%～5%程度になる傾向があり、理想的な利回りは5%ですが、最低ラインは3%と言われています。立地条件や投資額などによって利回りの目安は異なりますが、上記の数値が一般的に判断されるひとつの基準となります。

2.新築アパートの利回り相場と事例

この章では「間取り・戸数別」と「地域別」で新築アパートの利回り相場と事例をご紹介します。

2-1.「間取り・戸数別」利回り事例

新築アパートの間取りや戸数別での実質利回りの一覧は以下の通りです。

※年間支出にはローンの返済費は含んでいません。

ご自身のアパートの規模や数値はどれに近いかをイメージして、シミュレーションをしてみてください。表のような数値のイメージでアパート経営をすることで、実質利回りを理想の5%に近づける事ができます。
同じ条件のアパートでも、場合によっては収入や支出がそれぞれ異なるので、あくまでもひとつの基準となります。

ご自身のアパートの規模や利回りの予想値を正しく把握したい方は「HOME4U 土地活用」をご活用ください。

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2-2.「地域別」利回り事例

アパート経営の利回りは地域によっても相場が変わってきます。それは、利回りの計算に使用する年間賃料収入は都市部の方が大きくなるからです。

新築アパートの表面利回りの相場は「全国平均で6.4％」、「東京の利回りは9.6％」です。

【新築アパートの表面利回りの求め方】

全国の主要都道府県の表面利回りの相場は以下の通りです。

▶主要都道府県の詳細を見たい方はこちらをクリック

地域別表面利回りの相場

都道府県	2DK平均賃料/月	賃料坪単価	新築アパート利回り
北海道	53,470円/月	4,829円/坪・月 53,028円/坪・年	5.9%
宮城県	56,140円/月	4,640円/坪・月 55,676円/坪・年	6.2%
埼玉県	64,089円/月	4,237円/坪・月 63,559円/坪・年	7.1%
千葉県	59,421円/月	4,911円/坪・月 58,930円/坪・年	6.5%
東京都	86,962円/月	7,187円/坪・月 86,243円/坪・年	9.6%
神奈川県	75,291円/月	6,222円/坪・月 74,669円/坪・年	8.3%
愛知県	55,624円/月	4,597円/坪・月 55,164円/坪・年	6.1%
京都府	69,252円/月	5,723円/坪・月 68,680円/坪・年	7.6%
大阪府	69,006円/月	5,703円/坪・月 68,436円/坪・年	7.6%
兵庫県	59,905円/月	4,951円/坪・月 59,410円/坪・年	6.6%
広島県	58,852円/月	4,864円/坪・月 58,366円/坪・年	6.5%
福岡県	61,609円/月	5,092円/坪・月 61,100円/坪・年	6.8%
全国	58,426円/月	4,829円/坪・月 57,943円/坪・年	6.4%

家賃の出典：全国賃貸管理ビジネス協会(2021年01月の家賃動向)

• ※家賃に関しては、全国賃貸管理ビジネス協会の全国家賃動向より「2DK」の平均を採用しています。
• ※賃料坪単価は、2DKを40平米(12.1坪)と想定し、算出しています。
• ※新築アパートの利回りは、分母に建築費の相場である坪90万円を用いて求めています。

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3.利回りの種類と計算方法

利回りには、いくつかの種類と計算方法があります。これまでにもお伝えしたとおり、そのアパートの実際の利回りを正しく判断するには、それぞれの違いを知ったうえで数値を確認することが大切です。

改めて押さえておきたい、それぞれの違いについて解説します。まずは以下の表をご確認ください。

それぞれの詳細と、確認する際の注意点については、以下で解説します。

3-1.表面利回り

表面利回りとは、年間賃料収入の投資額に対する割合です。

表面利回りは簡単に計算しやすく、物件のおおよその収益性を確認できるという点がメリットです。
ただし、固定資産税や修繕費等のコストが全く考慮されていないため、経営上の数字とは異なり、実態が把握しにくい点がデメリットとなります。

コストを考慮しない表面利回りは、一般的に現実的な利回りより高い数値となります。そのため、ほとんどの不動産会社が広告表記に表面利回りを使います。折り込みチラシや不動産情報のサイトなどに書いてある「利回り〇％」は、この表面利回りを指しているケースが多いので注意しましょう。
中古物件に投資をする際は、表面利回りは良くても実質利回りがかなり悪いといったケースもあるので、表面利回りのみで判断しないことが大切です。

3-2.想定利回り

想定利回りとは、空室のない状態の年間賃料収入の投資額に対する割合です。

想定利回りが表面利回りと異なる点は、年間家賃収入が想定額（満室の状態）で計算されていることです。

つまり、常に満室と仮定し利回りを計算するため、多くの場合で表面利回りよりもさらに高い数値が出ることが特徴です。また、利回りを高く見せるために実際の相場よりも高い家賃で計算されていることがあるので注意しましょう。

こうした特徴があるため、想定利回りは不動産広告で使用されることも多いです。空室率や経費を考えずに計算できるため、簡易的に比較するには便利ですが、実際の利益と乖離があることも少なくありません。

3-3.実質利回り

実質利回りとは、不動産が生み出す年間純収益の投資額に対する割合です。

計算する際に、年間の家賃収入や投資額に、年間経費や購入時の諸経費を加味した数値を使用するのが特徴です。
実質利回りを求めるときの費用（年間経費）は以下のとおりです。

• 固定資産税および都市計画税
• 損害保険料(火災保険等)
• 管理委託料(管理会社へ支払う管理料)
• 軽微な修繕費(クロスの張替え費用や空室対策費用等)
• 入居者募集費用(仲介手数料)

費用の中には、「借入金の返済額」や「減価償却費」、「大規模修繕費」を含まないのが計算ルールです。

また、購入時の諸経費は以下のとおりです。

• 不動産会社仲介手数料
• 司法書士報酬
• 登記印紙代
• 不動産取得税

実際にアパート建築と経営を計画する際には、可能な限り詳細な数値で計算するほうが良いのですが、検討段階では具体的な数値がわかりません。そのため目安として、以下の値を使います。

• 必要経費：年間家賃収入の20％
• 購入時諸費用：物件価格の10％

一括プラン請求などを請求したときに来る見積もり書に書かれている利回り計算も、上記の目安を使っています。

3-4.元々土地を持っている人の利回り

新築アパートを建築する人は、元々土地を持っているケースが多いため、「元々土地を持っている人の利回り」を用います。
元々土地を持っている人の利回りは、一般的には年間賃料収入の投資額に対する割合を指し、投資額＝建築費として計算されます。これはすでに土地を持っているため、土地価格が新しくかからないからです。

なお、もともと土地を持っている人の利回りは実質利回りで語られることは少なく、表面利回りが議論の対象になります。

家賃相場は地域によって異なり、年間賃料収入は都市部の方が大きくなり、建築費については基本的に全国どこでも同じのため元々土地を持っている人の利回りは、都市部の方が高く、地方の方が低くなるという特徴があります。

3-5.土地から購入する人の利回り

土地から購入している人の利回りは、年間賃料収入の土地価格と建築費の合計額に対する割合です。

土地から購入している人の利回りは、土地価格を含むことが特徴です。
土地価格は都市部の方が高く、地方の方が低くなります。
年間賃料収入も都市部の方が高く、地方の方が低くなりますが、土地価格ほどの大きな差は生じません。
地域差は賃料よりも土地価格の影響の方が大きいため、土地から購入する人の利回りは、都市部の方が低く、地方の方が高くなるという特徴があります。

ご自身の土地にアパートを建てた場合の利回りを知りたい方は「HOME4U 土地活用」をご活用いただくと、建築費や収益・利回りの予想を含めた建築プランが手に入ります。

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4.利回りを見るときの5つの注意点

アパートの利回りを確認するときの5つの注意点は以下の通りです。

• 実質利回りで計算する
• 修繕費を差し引いて計算する
• 空室を考えて計算する
• 金利が上がった場合を考える
• 家賃が下がった場合を考える

4-1.実質利回りで計算する

実質利回りは、実際の不動産経営の実態に近い数値が出ますので、常に実質利回りでみるように意識をします。
表面利回り・実質利回りは、数字の使い方に違いがあり、大きな情報の中から必要な不動産情報を集めたいときには表面利回りを使い、絞り込んだ情報を比較するときには、表面利回り数値を実質利回りに計算しなおした数値で比較をします。

不動産の広告などでは、表面利回りが掲載されていることが多いため、一見高利益が出ているように見えますが、実際の数字は実質利回りを見てみないと分からないので注意が必要です。

例）利回り10％以上のアパート経営を検討している場合

利回りが10％以上のアパート物件の条件とはどのようなものかを知りたい場合、まずは表面利回り10％以上の情報を広い範囲から集めます。次に、計画しているアパート建築物に近い条件（エリア・広さ・部屋数・アパートの階数）の物件だけをさらにリストアップし、実質利回りで計算をしなおします。（不動産会社の資料によっては、実質利回りも記載があるところがあります。ない場合はご自分で計算します）

まだ計画段階でコストの詳細数値がわからない場合は、

• 必要経費（ランニングコスト）　年間家賃収入の20％
• 購入時諸費用（イニシャルコスト）　物件価格の10％

として、実質利回りに計算しなおしてから、これから経営するアパートの条件などを把握して検討をします。このように、アパート経営の投資額に対して、どの程度の収益があるかを現実に即して知るためには、実質利回りを使って資料を読むようにします。

4-2.修繕費を差し引いて計算する

アパート経営をすると、おおよそ5年に一回の割合でエアコンや内装などの軽いメンテナンス、10年に一回の割合で、外壁・屋根材・水回りの大きな部分の入れ替えやメンテナンスが必要になり、軽いメンテナンスで数十万円、大きなメンテナンスには数百万単位の費用がかかります。
部屋数が多ければより大きな金額が必要になるため一括で用意するのは難しく、毎月の家賃収入から一定割合を積み立てるなどをして、計画的に積み立て費用を準備する必要があります。

アパートの修繕費用の積み立て費用は、まだ使っていない状態でも、将来の必要経費としてアパート収益から差し引いて計算をします。
修繕費用は必ず毎月の収益から差し引いておき、その前提で利回り計算する必要があります。

修繕費を確保しつつアパート経営をするには、その土地に最も適した建築プランを複数取り寄せて比較するのが効果的です。下のボタンより一括相談ができます。

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4-3.空室を考えて計算する

アパート経営には空室リスクがあります。表面利回りや実質利回りが満室を想定して計算されている場合、空室が出た想定の数字は、自分で計算をする必要があります。

空室率は、空室戸数に平均空室期間(月)をかけた数値に対し、アパート総戸数に12(月)をかけた数値で割って計算します。

例）全10室あるアパート　5室ある空室がすべて埋まるまで5か月かかった場合
空室率20.83％＝（空室部屋数5×平均空室月数5か月）÷（総部屋数10室×12か月）×100

上記のケースでは、空室が埋まるまでに時間がかかったため、空室率は20.83％になりました。1章の計算で使った例題を使って、上記の空室率を考慮した実質利回りを計算し直してみましょう。

例）年間収入100万円　年間必要経費20万円　物件価格1,000万円　購入時諸費用100万円のアパートで、全10室のうち5室の空室がすべて埋まるまで5か月かかった場合（空室率20.83％）

空室率を入れた実質利回り（％）＝（年間収入－年間必要経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）×100－空室率
普通の実質利回り計算	（100万円－20万円）÷（1,000万円+100万円）×100＝7.27％
空室率を入れた実質利回り計算	（100万円－20万円）÷（1,000万円+100万円）×100－20.83％＝5.7％

当然ですが、空室期間が長くなると収益が減るので、実質利回りは下がります。しかし空室率は、実際にアパート運営をしてみないとわからないところが多く、ほとんど同じエリア・築年・間取りのアパートでも、空室が多いアパートと、入居率の高いアパートというのが存在します。

活用予定の土地があるエリアのアパートが、空室になってから平均でどのくらいの期間で入居が決まるかなどは、地元の不動産会社に質問すれば教えてくれますので、エリアの平均として一つの目安にしましょう。

4-4.金利が上がった場合を考える

アパート建築費を金融機関から融資を受ける場合、固定金利と変動金利の2種類の中から返済方法を選びます。固定金利型は、融資を受けるときに借入金利が「固定」されますので、世の中の金利が上がっても、ローン金利も支払額も変わりません。

変動金利型は、固定金利よりも金利が低く融資を受ける人も多いですが、半年ごとに金利の見直しが行われ定期的に金利が変わります。
世の中が金利上昇局面になったときの対策は２つあります。

• 金利が上がる少し前のタイミングで固定金利に変更する
• 自己資金に余裕があれば、繰り上げ返済をする

固定金利は長期にわたって返済額が確定されるため、世の中の金利が上がった後のアパート運営がしやすくなります。また、繰り上げ返済をすると返済総額が減り、支払った期間分の金利がカットされますので、毎月の返済額が減ります。

変動金利型を使う場合は、金利の最も低いとき・最も高くなる時をそれぞれ想定し、高い金利の期間にも月額返済を滞りなく支払えるような返済計画を立てておきます。
支出が増えることで利回りも変わってくるので、利回りを見る際は自分の現状と比較しながら見る必要があります。

4-5.家賃が下がった場合を考える

低金利のままであっても、アパートの家賃が下がる可能性もあります。
一般的には、物件が古くなってくると、周辺物件との競争力が低下するので、空室リスクを避けるために家賃を下げて対応をします。

この方法をとると、経年劣化が進んで競争力が落ちるたびに収入が減っていき、代わりに修繕費などの必要経費は増大していきます。総務省の調査によると、平均的な家賃下落率は年1％ですので、何も対応しなければ家賃10万円の部屋は10年後に9万円まで値下がりすることになります。
そうなることで利回りにも大きな影響を与えるので家賃が下がることも視野に入れて計算する必要があります。

メンテナンスや家賃下落リスクなどの様々な状況を想定した、専門的なアパート建築プランを比較するには「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求がおすすめです。

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5.利回り・利率を高めるコツ

利回り・利率を高めるコツは主に以下の通りです。

これらの方法を取り入れることで、理想的な利回りに近づくことができます。

方法は主に上記の6つですが、大切なのは、「収入を増やして、コストを減らす」という根本の考え方です。

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6.利回りの判断を相談できる会社の選び方

利回りを正しく判断し、アパートの建築や経営に役立てるには、パートナーとなる会社選びが重要です。選ぶ際の基準は以下を参考にしてみてください。

• 利回りのどの部分が理解できていないか明確にし、それをサポートしてくれる
• アパート建設だけでなく、その後の利回りを考えた経営までサポートした実績がある
• 営業担当者の対応がいい会社である

利回りには複数の種類があり、また、アパート建築後もさまざまな要因で変化していきます。建築後にも利回りの変化にあわせた対応まで考慮してくれる会社であれば、よいパートナーとなるでしょう。

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