アパート経営の規模別の収支と利回りの事例は以下の通りです。
アパート経営は規模や部屋の間取り、空室率によって収支や所得、利回りは大きく変わってきます。
特に支出は、金融機関からの借入をした場合としていない場合で金額が大きく異なってくるので、自分の状況に合わせて計算する必要があります。
※ここでは、返済額を含んでいます。
支出によって所得、利回りは大きく変わるので注意が必要です。
事例に関して詳しく知りたい方はこちらでご覧ください。
「2.アパート経営の収支の事例」 「3.アパート経営の利回りの事例」
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1.アパート経営の収入と支出・費用の内訳
1-1.収入と支出の内訳
アパート経営の収入と支出・費用の費目・内訳は以下の通りです。
アパート経営の収入と支出・費用の費目・内訳
| 収入 |
支出 |
| 定期的に発生する収入・支出 |
| 家賃額 |
ローン返済費 |
| 共益費/管理費 |
管理委託料 |
| 駐車場賃料 |
保険料 |
| 必要に応じて発生する収入・支出 |
| 礼金 |
建物修繕費 |
| 更新料 |
仲介手数料 |
| その他(自動販売機や太陽光発電機など) |
広告料(入居者募集費) |
|
立ち退き料/解体費用 |
アパート経営の収入と支出にはそれぞれ定期的に発生するものと、必要に応じて発生するものがあります。
詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
1-2.アパート経営の税金
アパート経営では、税金が発生することにも注意しておくことが必要です。
アパート経営の税金の種類は以下の通りです。
アパート経営時にかかる税金一覧
| 初年度にかかる税金 |
毎年かかる税金 |
|
|
- 固定資産税
- 都市計画税
- 所得税
- 住民税
- 個人事業税(事業規模の場合のみ)
|
アパート経営の税金には初年度にかかる税金と、毎年かかる税金があります。
詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
2.アパート経営の収支の事例
2-1.1K・8戸アパートの収支
家賃(共益費込)7万円、全8戸(満室)の場合は以下の通りです。
- 【収入】
- 満室の場合、1ヶ月の家賃収入は56万円です。
- 【支出・費用】
- ローン返済費/月 28万円/月（ローン返済比率※50%）
ローン返済比率は減価償却費率と同じと仮定します。
管理委託料等/月 11.2万円/月（経費率20％）
支出合計 39.2万円
- 【年間所得】
- ( 56万円(収入/月) － 39.2万円(支出/月) ) × 12か月 ＝ 202万円(所得※/年)
※ローン返済比率と減価償却費率を同じと想定しているため、所得という表現にしています。
2-2.1K・12戸アパートの収支
家賃(共益費込)7万円、全12戸(満室)の場合は以下の通りです。
- 【収入】
- 満室の場合、1ヶ月の家賃収入は84万円です。
- 【支出・費用】
- ローン返済費/月 42万円/月（ローン返済比率50%）
管理委託料等/月 16.8万円/月（経費率20％）
支出合計 58.8万円
- 【年間所得】
- ( 84万円(収入/月) － 58.8万円(支出/月) ) × 12か月 ＝ 302万円(所得/年)
2-3.2DK・8戸アパートの収支
家賃(共益費込)10万円、全8戸(満室)の場合は以下の通りです。
- 【収入】
- 満室の場合、1ヶ月の家賃収入は80万円です。
- 【支出・費用】
- ローン返済費/月 40万円/月（ローン返済比率50%）
管理委託料等/月 16.0万円/月（経費率20％）
支出合計 56万円
- 【年間所得】
- ( 80万円(収入/月) － 56万円(支出/月) ) × 12か月 ＝ 288万円(所得/年)
2-4.2LDK・8戸アパートの収支
家賃(共益費込)14万円、全8戸(満室)の場合は以下の通りです。
- 【収入】
- 満室の場合、1ヶ月の家賃収入は112万円です。
- 【支出・費用】
- ローン返済費/月 56万円/月（ローン返済比率50%）
管理委託料等/月 22.4万円/月（経費率20％）
支出合計 78.4万円
- 【年間所得】
- ( 112万円(収入/月) － 78.4万円(支出/月) ) × 12か月 ＝ 403万円(所得/年)
2-5.3LDK・12戸アパートの収支
家賃(共益費込)15万円、全12戸(満室)の場合は以下の通りです。
- 【収入】
- 満室の場合、1ヶ月の家賃収入は180万円です。
- 【支出・費用】
- ローン返済費/月 90万円/月（ローン返済比率50%）
管理委託料等/月 36万円/月（経費率20％）
支出合計 126万円
- 【年間所得】
- ( 180万円(収入/月) － 126万円(支出/月) ) × 12か月 ＝ 648万円(所得/年)
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3.アパート経営の利回りの事例
アパートの規模別の実質利回りの一覧は以下の通りです。
「2.アパート経営の収支の事例」を元に算出しています。
3-1.1K・8戸アパートの利回り
家賃(共益費込)7万円、全8戸(空室率込)の場合は以下の通りです。
- 【年間所得】
- 空室率が5%の場合、年間の所得（家賃収入から経費および借入金返済額を引いた残り）は168万円です。
- 【実質利回り】
- ( 168万円(所得/年) ÷ 5,800万円(建築費) ) × 100 ＝ 3.1％(税引前キャッシュフロー利回り)
3-2.1K・12戸アパートの利回り
家賃(共益費込)7万円、全12戸(空室率込)の場合は以下の通りです。
- 【年間所得】
- 空室率が5%の場合、年間の所得（家賃収入から経費および借入金返済額を引いた残り）は252万円です。
- 【実質利回り】
- (252万円(所得/年) ÷ 8,550万円(建築費) ) × 100 ＝ 2.9％(税引前キャッシュフロー利回り)
3-3.2DK・8戸アパートの利回り
家賃(共益費込)10万円、全8戸(空室率込)の場合は以下の通りです。
- 【年間所得】
- 空室率が5%の場合、年間の所得（家賃収入から経費および借入金返済額を引いた残り）は240万円です。
- 【実質利回り】
- ( 240万円(所得/年) ÷ 8,640万円(建築費) ) × 100 ＝ 2.8％(税引前キャッシュフロー利回り)
3-4.2LDK・8戸アパートの利回り
家賃(共益費込)14万円、全8戸(空室率込)の場合は以下の通りです。
- 【年間所得】
- 空室率が5%の場合、年間の所得（家賃収入から経費および借入金返済額を引いた残り）は336万円です。
- 【実質利回り】
- ( 336万円(所得/年) ÷ 1億880万円(建築費) ) × 100 ＝ 3.1％(税引前キャッシュフロー利回り)
3-5.3LDK・12戸アパートの利回り
家賃(共益費込)15万円、全12戸(空室率込)の場合は以下の通りです。
- 【年間所得】
- 空室率が10%の場合、年間の所得（家賃収入から経費を引いた残り）は432万円です。
- 【実質利回り】
- ( 432万円(所得/年) ÷ 1億9,200万円(建築費) ) × 100 ＝ 2.3％(税引前キャッシュフロー利回り)
利回りを詳しく知りたい場合はこちらの記事をご覧ください。
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4.アパート経営で押さえておくべきポイント
4-1.アパート経営での節税
アパート経営は節税にも効果的です。
主に以下の税金に対して節税が可能です。
- 所得税・住民税の節税
- 固定資産税・都市計画税の節税
- 相続税・贈与税の節税
詳しくはこちらの記事でご覧ください。
4-2.アパート経営で失敗しないための7つのポイント
アパート経営で失敗しないためには主に以下の7つのポイントがあります。
- 建築プランを十分に検証すること
- 環境変化に応じた設計企画とすること
- 自己資金を十分に用意すること
- 借入金の返済は減価償却費内とすること
- 適切な管理方式を選ぶこと
- 法人設立も検討すること
- 持っている土地にこだわらないこと
この7つのポイントについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
4-3.仕事内容の把握と委託管理
アパート経営をするにあたり、仕事内容の把握と委託管理は重要なポイントになります。
アパート経営の仕事内容は以下の通りです。
- 入居者の募集
仲介業者の選択、入居者の属性調査
- 入居者への対応
家賃の集金、修繕依頼への対応、クレーム対応、退去時の対応
- 建物の管理
日々の建物管理、空室への対策と対処、大規模修繕の計画
- その他の業務
経営状況の把握と改善、トラブルの対処
これらの仕事は委託された管理会社が全て対応してくれます。
委託することで費用はかかるものの、より良いアパート経営をするためには重要です。
仕事内容の詳細や、委託管理を詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
5.収支・利回りも相談できる会社の選び方
選ぶ際の基準は以下の通りです。
- 「収支や利回り」のどの部分が自分でできないか明確にし、それをサポートする機能がある会社である
- アパート建設だけでなく、その後の経営までサポートした実績のある会社である
- 営業担当者の対応がいい会社である
・「収支や利回り」のどの部分が自分でできないか明確にし、それをサポートする機能がある会社である
収支や利回りのどの部分が自分でできないか明確にしておくことで、スムーズな解決が可能になります。
それをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。
- ハウスメーカー
- 工務店(収支に関する相談は得意ではない)
- ゼネコン(通常、アパートのような小さい建物は対応しない)
- その他専門業者(建築費の正確な回答はできない)
それぞれに違う特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきます。
・アパート建設だけでなく、その後の経営までサポートした実績のある会社である
アパート建設だけでなく、その後の経営までサポートした実績をみることで会社を選ぶための判断基準に大きく影響します。
・営業担当者の対応がいい会社である
担当者は長い付き合いになることが多いので、担当者の対応がいいとその後もストレスなくアパート経営をすることができます。
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