【アパート経営】大家さんは儲かるの？収入と仕事内容を解説

アパート経営をお考えでしょうか？
「所有している土地にアパートを建てたいと考えているけれど、アパート経営は儲かるのだろうか」
「大家さんは、どのような仕事をしているのだろう？」
「具体的な大家さんの仕事や収入について知りたい」
と考えて、一歩が踏み出せない方もいるかもしれません。

この記事ではアパート経営と大家さんの収入や仕事について知りたい方に向けて、アパート経営で得られる収入、大家さんの仕事内容、収入アップのためにできるポイントについて説明します。アパート建築をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてください。

1.データから見るアパート経営する大家さんの収入と所得

国税庁の調査結果をみると、不動産所得者の平均所得金額は518万円。
あくまでも不動産所得なので、この中にはアパートだけでなく大規模なマンションやテナントビル、土地を貸している場合の地代や、区分所有マンションを貸している方の所得も含まれている可能性があります。
とはいえ、相場や利回りから考えても、アパート経営の収入は500万円前後が中心で妥当と考えられます。

給与所得者の725万円に比べると、やや低いようにも感じますが、不労所得や副収入として考えると、決して悪くない金額です。

2. アパート経営の収入

アパート経営の主な収入は「家賃収入」です。
ただし、家賃以外にも収入があります。
ここでは、アパート経営で得られる大家さんの「収入」について説明します。

2-1.家賃収入

大家さんの収入といえば、家賃収入を指すことがほとんどです。
ただし、純粋な家賃額だけでなく、「共益費」（または管理費）や「駐車場賃料」も家賃収入に含まれます。
共益費は家賃の5～10％程度、駐車場賃料は周辺相場に応じて設定します。

空室が出るとその分、家賃収入は減ります。入居後1～3カ月間家賃を無料とするフリーレントを利用する場合、その期間は家賃収入が発生しません。
常に満額の家賃収入があるわけではないことは、覚えておいてください。

2-2.家賃収入以外の収入

家賃以外の収入には、「礼金」と「更新料」、その他があります。

・礼金

入居時に受け取るもので、家賃の1～2カ月分程度

・更新料

更新の際に受け取るもので、家賃の1カ月分程度が一般的です。

・その他の収入

アパートの敷地内に自動販売機を設置したり、屋根に太陽光発電を設置したりすると、そこから得られる収益も大家さんの収入となります。

なお、「敷金」は退去時に返還する必要があるため、収入には含まれません。

3.アパート経営の支出

アパート経営ではどのような支出が発生するのか、見ていきましょう。

3-1.アパート経営にかかる「費用」

通信費や交通費といった一般的な経費や税金以外で、アパート経営にはどのような費用がかかるのか、説明していきます。

3-1-1.定期的に発生する費用

・ローン返済費

金融機関から融資を受けてアパートを建てた場合、毎月決まった額を返済していくことになります。
その際、借入金利子のみ経費として計上することができます。

・管理委託料

管理を委託する場合に支払う費用です。
家賃の5％程度が相場で、契約手続きや家賃回収、クレーム対応などの一般的な管理業務を委託します。清掃や点検など、建物管理については別料金となることもあります。

・保険料

大家さんが入っておくべき保険として、火災保険と地震保険があります。東京都内の単身者向けアパートなら、地震保険付きの火災保険で保険料は年間1万円前後です。
施設賠償責任保険への加入も検討してみるとよいでしょう。

・水道光熱費

住戸部分の水道光熱費は入居者の負担ですが、共用部の毎月の水道光熱費は大家さんの負担となります。

3-1-2.必要に応じて発生する費用

・建物修繕費

退去後の原状回復費用や、維持管理のためのメンテナンス費用、リフォーム費用などが、修繕費に含まれます。
30年間で1戸あたり200万円前後の修繕費がかかるのがひとつの目安です。そのため、毎月決まった額を積み立てておく必要があります。

・仲介手数料

仲介会社に対して支払う費用です。
国土交通省の告示では、宅地建物取引業者が貸主・借主の一方から受け取ることのできる報酬額は、原則として家賃1カ月分の0.54倍が上限とされています。

・広告料（AD）

仲介会社へ広告を依頼した場合には、その費用相当額を支払います。支出の中でも大きな割合を占めるため、退去が多いほど負担は大きくなります。

・立ち退き料、解体費用

アパート建て替えの際には、入居者の立ち退きにかかる費用や建物の解体費用が発生します。

3-2.アパート経営にかかる「税金」

税金も、アパート経営に必要な支出の1つです。
建物の取得時に支払う税金と、毎年支払う税金について説明していきます。

3-2-1. 建物の取得の際に支払う税金

・印紙税

工事請負契約書やローンの融資を受ける際の金銭消費貸借契約書は課税文書にあたるため、印紙税を納める必要があります。
1,000万円を超える契約金額の印紙税額は下のとおりです。

※軽減措置の適用は、2022年（令和4年）3月31日までの間に作成された契約書に限ります。

【出典】国税庁　No.7101「不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」

・登録免許税

登録免許税は、以下の算式で求めます。

取得したアパートの所有権保存登記の際に課税されます。中古で購入したアパートの所有権移転登記をする場合は、税率2％となります。

【参照】国税庁　No.7191「登録免許税の税額表」

・不動産取得税

土地、建物などの不動産を取得した際に課される地方税で、以下の算式で求めます。

税率は原則4％ですが、2020年（令和2年）3月31日までに取得した居住用建物に関しては3％の軽減税率が適用されます。
また、新築アパートを取得した場合の軽減税率として、1戸あたりの床面積が40平米以上240平米以下の場合に限り、固定資産税評価額から1戸につき1,200万円を控除できます。

【参照】東京都主税局「不動産取得税」

3-2-2. 毎年支払う必要のある税金

・固定資産税、都市計画税

所有している不動産に対し、毎年1月1日時点で課される地方税です。税額は以下の算式で求めます。

アパートの敷地は住宅用地に該当するため、以下の特例措置が適用されます。

新築の居住用建物に関しては、一定の要件を満たす場合に限り、当初3年間120平米までの部分が1/2に減額されます。

・所得税

アパート経営で得た所得に対して課税されるもので、確定申告が必要です。
税率は課税所得金額によって異なります。

【参考】国税庁　No.2260「所得税の税率」

4.アパート大家さんは楽して儲かるの？大家さんの仕事内容

「アパート経営って、毎月家賃が入ってくるから、何もしなくてもお金が手に入りそう。楽そうだ」
と考えている人もおられるかもしれません。
しかし、実際は、アパート大家さんの仕事は、特に自主管理を選んだ場合は非常に多岐にわたります。自主管理の場合、大家さんにはどのような役割が求められるのでしょうか。

ここでは、大家さんの具体的な仕事内容について説明していきます。

なお、物件の管理は管理会社に委託する方法もあります。「自主管理するような時間は無いんだけど…」という方は、「賃貸経営HOME4U」で委託管理に最適な会社を探し、プラン請求してくださいね。

4-1.入居者の募集

大家さんの仕事は、管理だけではありません。入居者を募集するところから始まります。
以下が、仕事内容の具体例です。

4-1-1.不動産仲介会社を選択する

仲介会社にも、管理をメインで行う会社と仲介を専門とする会社があります。
地域とのつながりが深い地元不動産会社に依頼をするか、幅広く告知のできる大手仲介会社に依頼をするか、1社に限定するのか、複数社へ依頼をするのか、さまざまな観点から仲介会社を選択しなければなりません。
広告を出す場合には、広告料の予算も検討する必要があります。

4-1-2.入居者の属性調査

仲介会社の目的は、入居者を探して成約させ、仲介料を受け取ることです。
しかし、万が一家賃滞納や入居者トラブルがあった場合、困るのは大家さん自身です。
そこで、大家さんは入居者の属性調査と審査をできるだけしっかりと行い、入居を受け入れるか否かを決断する必要があります。

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4-2.入居者への対応

管理会社へ賃貸管理を委託する場合、以下の業務は管理会社が代行してくれます。
しかし、自主管理の場合には入居者の対応もすべて大家さん自身が行わなければなりません。

4-2-1.家賃の集金

入居者から家賃が振り込まれているかどうかを確認します。振り込みが確認できなければ、督促を行います。
滞納額が増えるほど回収は難しくなるため、毎月きちんと集金するようにしてください。
インターネットバンキングなども活用するとよいでしょう。

4-2-2.修繕依頼への対応

共用部分や外まわりの掃除・メンテナンスを日頃から行うのはもちろんのこと、入居者から修繕の依頼があった時には早急に対応する必要があります。
不具合の内容によって、大工さんや内装屋さん、電気屋さん、空調会社、どこへ連絡すればよいのかも把握しておかなければなりません。

4-2-3.クレーム対応

アパート経営におけるクレームは、設備の故障のような物的なものと、入居者同士のトラブルといった人的なものに分かれます。
人的トラブルは解消が難しいため、あまりにもクレームが多い場合には定期借家契約を導入するなどの対策も検討するとよいでしょう。

4-2-4.退去時の対応

退去の立ち会い、敷金精算、クリーニングや原状回復工事の手配を行います。
リフォーム会社にも立ち会ってもらうことで、その場で修繕費用を把握し、迅速に手続きを進めることができます。
原状回復に関わる敷金精算はトラブルも多いため、できるだけ丁寧な説明を心がけてください。

4-3.建物の管理

建物の管理に関わる仕事内容について説明します。
家賃回収などの入居者対応だけを管理会社に委託し、建物は自身で管理する大家さんもいます。

4-3-1.日々の建物管理

外部廊下や階段、エントランスなどの共用部分、駐輪場、駐車場、ゴミ置き場といった外まわりの掃除やメンテナンスを行います。破損箇所や照明の球切れなど、小まめにチェックしてください。
ゴミ置き場は特に汚れやすいため、ゴミの出し方についてチラシ配布や掲示板への張り紙で周知することも大切です。

4-3-2.空室への対策と対処

一般的な仲介会社では募集のための広告はしてもらえるものの、積極的な空室対策を行っている会社は多くはありません。
大家さん自身が空室対策について勉強し、管理会社や仲介会社と一緒に対処法を検討していく必要があるでしょう。

4-3-3.大規模修繕の計画

建物の資産価値を長く維持するためには、定期的な修繕が必要です。
工事会社とも相談の上、10年ごとに部分的なメンテナンスを行う、30年目で大規模修繕を行うなど、あらかじめ長期修繕計画を立てておくようにしてください。

また、修繕費を毎月積み立てておき、計画に沿った修繕を進めていくことが大切です。

4-4.その他の業務

大家さんには、経営者としての考え方、視点が求められます。
経営者として、アパート運営に必要な業務を行うことが重要です。

4-4-1.経営状況の把握と改善

管理を委託している場合でも、大家さんは入居の状況や収支状況をきちんと把握しておく必要があります。
収益を上げるためにできること、経費を削減する方法、空室が増えた原因と対処法など、健全なアパート経営を維持していくためには、経営者目線での状況把握と改善策の検討が欠かせません。

4-4-2.起こりえる6つのトラブル例：対処と解決方法

アパート経営には、さまざまなトラブルや問題がついて回ります。以下は、よくあるトラブルの例になります。

・家賃の値下げ交渉が起きた場合

借主の要求に応じる、応じない、折り合いをつけた額まで値下げするなど、時と場合に応じて判断する必要があります。

・事件・事故が起きた場合

迅速な対応が求められるのはもちろんですが、「心理的瑕疵」に該当する場合は次の入居者へ告知する必要があります。値下げの判断も必要になるでしょう。
※孤独死について：孤独死自体は心理的瑕疵にはあたりません。ただし、異臭などを近隣から指摘され、孤独死が発覚した場合は「心理的瑕疵」に該当します。

・家賃滞納が起きた場合

入居者の審査を厳しくする、保証人を必須にする、家賃滞納保証に加入するなど、滞納リスクを避ける方法を、あらかじめ検討しておくようにします。

・契約違反が起きた場合

無断転貸や用途違反、ペット禁止などの禁止事項に反した場合など、明らかに契約書の内容に違反している場合には、契約を解除することができます。
ただし、すぐに立ち退きが強制できるかどうかといえば、難しい場合が多いといえます。

・入居者同士や近隣住民とのトラブルが起きた場合

騒音、共用部分の使用、ゴミの不法投棄や放置自転車など、入居者間・近隣住民とのトラブルには、チラシ配布や掲示などにより注意喚起を行います。

・立ち退きを拒否された場合

猶予期間、立ち退き料など、借主への配慮が必要です。基本的には、正当な理由なしに立ち退きを求めることはできません。
容易に解決できない問題は、弁護士などの専門家に相談するようにしてください。

いずれにしても、大家さんの仕事は多岐にわたり、自主管理をするにも限界があると考えられるでしょう。
信頼できる管理会社を見つけて管理業務を委託することで、効率よく安定したアパート経営が可能になります。
「賃貸経営HOME4U（ホームフォーユー）」のプラン一括請求サービスを利用することで、安定した賃貸経営が可能になります。
提携しているのは厳選された優良企業のみです。複数の会社から賃貸経営プランを取り寄せて、比較検討してみてくださいね。

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5.アパート経営で大家さんが安定して収入を増やすポイント

家賃収入がおもな収入源であるアパート経営ですが、収入を増やすためにできることはあるのでしょうか。

5-1.キャッシュフローを増やす

アパート経営におけるキャッシュフローとは、家賃収入からローン返済額や管理委託費、税金などの費用を差し引いたあとに残る利益のことをいいます。
安定した賃貸経営を行うには、キャッシュフローができるだけ多く残るように計画してください。
少しでも金利の低いローンを選択する、返済期間を長くする、頭金を多く入れるなどして、月々のローン返済額を減らすことが重要です。

5-2.減価償却費と経費の使い分けをする

安定したアパート経営には、支出を減らすことも大切です。
また、支出そのものの削減だけでなく、経費として計上できるものをしっかり押さえておくことで、節税にもつながります。
「減価償却」は、建物の価値が経年劣化により目減りしていく分を費用として計上する会計処理のことです。ほかの経費とは違い、実際に現金が出ていくわけではありませんが、償却期間中は「減価償却費」として経費計上することができます。
減価償却を正しく理解して、節税に努めてください。

5-3.建物の維持管理はこまめに

同じ築年数でも、こまめなメンテナンスをするのとしないのとでは、長期的にみると老朽化の度合いに大きな差が出ます。老朽化が進んでからでは、修繕費用も膨大な金額になってしまいます。

長期的に安定したアパート経営を維持していくためには、適宜メンテナンスを行ってください。
そのためにも、毎月の家賃収入から一定額を修繕積立金としてプールしておくことが大切です。

5-4.管理会社を変更する

すでにアパートを経営している場合は、管理会社を変更することも収入増に効果的です。
アパート経営は満室経営が基本であり、できるだけ空室を出さないこと、空室が出てもすぐに客付けできることが、よい管理会社の条件です。
空室が埋まらないことで収入が増えないとお悩みの大家さんは、空室対策や客付けに強い管理会社を探し、切り替えることを検討してみてはいかがでしょうか。
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まとめ

いかがでしたか。アパート経営において、大家さんの仕事について解説しました。
アパート経営では、どれくらいの収入を得ることができて、どのような支出があるのかも、把握いただけたと思います。

アパート経営は「建物を建てれば、放っておいてもお金が入ってくる」というわけではありません。大家さんは経営者の視点を持って、長期的なスパンで収支計画をたてる必要があります。
また、大家さんがもしも自主管理を選択する場合は、アパートの管理運営を一手に引き受けて行うことになります。アパートの経営に関する業務は多岐にわたります。
「自主管理なんて知識もないし絶対できない」「時間もないし、ほかの仕事もある」という場合は、無理せずに管理会社に委託しましょう。信頼できる管理会社に任せることで、トラブルも回避でき、安定したアパート経営が可能になります。
満室経営、費用の削減・節税により、さらに所得を増やすことは十分可能です。そのためには信頼のできる管理会社と連携して、入居者対応や建物管理に関わっていく必要があります。「賃貸経営HOME4U」を利用して、頼もしいパートナーとなる管理会社を見つけてください。

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