【詳しく解説】アパート経営している大家さんの収入と仕事内容一覧

国税庁の調査によると、大家さんの平均所得は「521万円」です。
下記の表は不動産所得を得る方全員を対象にしたものです。

年間の所得は300～500万円の人が1番多く、続いて500～1000万円の人が多い結果となりました。
詳しくは「2.データから見るアパート経営する大家さんの平均所得」をご覧ください。
※所得とは、収入から必要経費を引いた利益の額になります。

アパート経営の大家さんの仕事内容は大きく分けると4つに分かれます。

これらの項目が主な仕事内容になります。
本業が忙しくて時間がない方や初心者の方は、これらの業務を委託することもできます。
詳しくは「5.アパート大家さんの仕事内容と委託先」をご覧ください。

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1.大家さんに向いている人の特徴

大家さんに向いている人の特徴は以下の4つになります。

1-1.計画性があり行動に移せる人

大家さんになるにあたって、月にいくら稼ぎたいなどの希望を持っている方がほとんどだと思います。そのためには目標を立て行動に移すことが大切になってきます。
将来に対して計画性があり、立てた目標に対して行動に移せる人は向いていると言えます。

1-2.継続して努力できる人

不動産投資をして大家さんになると難しい業務があると思われがちですが、難しい業務は委託していて、実際は地味な業務がほとんどです。
地味な業務に対して、日々継続して努力ができる人が向いていると言えます。

1-3.成果を気長に待てる人

大家さんになったからと言って短期的に大きな収入を得られる訳ではありません。
すぐに家賃収入が入ってきたとしても、借入の返済や修繕費の積み立てなどがあり、不労所得になるまでには時間がかかります。
将来のために気長に待てる人が向いていると言えます。

1-4.人と上手く付き合っていける人

大家さんは日常的に入居者と顔を合わせる機会が多くなります。そのたびに挨拶や簡単な会話など、コミュニケーション力が求められる場面も出てきます。
対応の悪さでクレームなどに繋がらないようにするためにも、人と上手く付き合っていくということは重要になります。

2.データから見る大家さんの平均所得・手元に残る金額

【資料】国税庁：「令和元年申告所得税標本調査」

不動産所得を得ている人の、所得金額別の内訳は以下の図の通りです。

300万円超～500万円、500万円超～1,000万円が比較的多いです。
あくまでも不動産所得なので、この中にはアパートだけでなく大規模なマンションやテナントビル、土地を貸している場合の地代や、区分所有マンションを貸している方の所得も含まれています。

実際に手元に残る金額は、借入返済額をはじめとした様々な支出を差し引いて、家賃収入総額の「約15%」程と言われています。
実際にアパートの規模別に、年間を通して手元にいくら残るかの目安を紹介します。

戸数や、空室の数などで収入は大きく異なり、また支出も、かかる費用や税金など状況に依って大きく変わってくるので、結果、手元に残る金額も大きく変動しうるのでには注意してください。

3. アパート経営の収入

アパート経営の主な収入は「家賃収入」です。
さらに、家賃以外にも収入があります。
ここでは、アパート経営で得られる大家さんの「収入」について説明します。

3-1.収入の内訳一覧

アパート経営の収入の内訳は以下の通りになります

3-2.家賃収入

大家さんの収入といえば、家賃収入を指すことがほとんどです。
ただし、家賃額だけでなく、「共益費/管理費」や「駐車場賃料」も家賃収入に含まれます。

・共益費/管理費

毎月受け取るもので、家賃の5%～10%程度

・駐車場賃料

毎月受け取るもので、周辺相場に応じて設定しますが、都内だと3万円～5万円が一般的です。

ですが、空室が出るとその分、家賃収入は減ります。入居後1～3カ月間家賃を無料とするフリーレントを利用する場合、その期間は家賃収入が発生しません。
常に満額の家賃収入があるわけではありません。

3-3.家賃収入以外の収入

家賃以外の収入には、「礼金」「更新料」「その他」があります。

・礼金

入居時に受け取るもので、家賃の1～2カ月分程度

・更新料

更新の際に受け取るもので、家賃の1カ月分程度が一般的です。

・その他の収入

アパートの敷地内に自動販売機を設置したり、屋根に太陽光発電を設置したりすると、そこから得られる収益も大家さんの収入となります。

なお、「敷金」は退去時に返還する必要があるため、収入には含まれません。

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4.アパート経営の支出

通信費や交通費といった一般的な経費や税金以外で、アパート経営にはどのような費用がかかるのか、説明していきます。
支出には、定期的に発生する費用と必要に応じて発生する費用があります。

4-1.定期的に発生する費用

定期的に発生する費用は以下の通りです。

・ローン返済費

金融機関から融資を受けてアパートを建てた場合、毎月決まった額を返済していくことになります。
その際、借入金利子のみ経費として計上することができます。

・管理委託料

管理を委託する場合に支払う費用です。
家賃収入の5％程度が相場で、契約手続きや家賃回収、クレーム対応などの一般的な管理業務を委託します。清掃や点検など、建物管理については別料金となることもあります。

・保険料

大家さんが入っておくべき保険として、火災保険と地震保険があります。東京都内の単身者向けアパートなら、地震保険付きの火災保険で保険料は年間1万円前後です。
施設賠償責任保険への加入も検討してみるとよいでしょう。

・水道光熱費

住戸部分の水道光熱費は入居者の負担ですが、共用部の毎月の水道光熱費は大家さんの負担となります。
アパートの規模によって異なりますが、約1万円程度です。

4-2.必要に応じて発生する費用

定期的に発生する費用の他に、必要に応じて発生する費用もあります。

・建物修繕費

退去後の原状回復費用や、維持管理のためのメンテナンス費用、リフォーム費用などが、修繕費に含まれます。
30年間で1戸あたり200万円前後の修繕費がかかるのがひとつの目安です。そのため、毎月決まった額を積み立てておく必要があります。

・仲介手数料

仲介会社に対して支払う費用です。
国土交通省の告示では、宅地建物取引業者が貸主・借主の一方から受け取ることのできる報酬額は、原則として家賃1カ月分の0.54倍が上限とされています。

・広告料（入居者募集費）

仲介会社へ入居者募集の広告を依頼した場合には、その費用相当額を支払います。
費用の相場は家賃の1～2ヶ月分程度が一般的です。
支出の中でも大きな割合を占めるため、退去が多いほど負担は大きくなります。

・立ち退き料、解体費用

アパート建て替えの際には、入居者の立ち退きにかかる費用や建物の解体費用が発生します。
立ち退き料は家賃の6か月分程度が一般的です。
解体費用は構造や地域によって大きく異なります。

5.アパート大家さんの仕事内容と委託先

アパート大家さんの仕事は、特に自主管理を選んだ場合は非常に多岐にわたります。自主管理の場合、大家さんにはどのような役割が求められるのでしょうか。
ここでは、大家さんの具体的な仕事内容について説明していきます。
なお、物件の管理は管理会社に委託する方法もあります。委託することで管理する業務を大幅に減少させることができます。

5-1.大家さんの仕事内容

大家さんの具体的な仕事内容は以下の通りです。

5-1-1.入居者の募集

大家さんの仕事は、管理だけではありません。入居者を募集するところから始まります。
以下が、仕事内容の具体例です。

・不動産仲介会社を選択する

仲介会社にも、管理をメインで行う会社と仲介を専門とする会社があります。
地域とのつながりが深い地元不動産会社に依頼をするか、幅広く告知のできる大手仲介会社に依頼をするか、1社に限定するのか、複数社へ依頼をするのか、さまざまな観点から仲介会社を選択しなければなりません。
広告を出す場合には、広告料の予算も検討する必要があります。

・入居者の属性調査

仲介会社の目的は、入居者を探して成約させ、仲介料を受け取ることです。
しかし、万が一家賃滞納や入居者トラブルがあった場合、困るのは大家さん自身です。
そこで、大家さんは入居者の属性調査と審査をできるだけしっかりと行い、入居を受け入れるか否かを決断する必要があります。

5-1-2.入居者への対応

管理会社へ賃貸管理を委託する場合、以下の業務は管理会社が代行してくれます。
しかし、自主管理の場合には入居者の対応もすべて大家さん自身が行わなければなりません。

・家賃の集金

入居者から家賃が振り込まれているかどうかを確認します。振り込みが確認できなければ、督促を行います。
滞納額が増えるほど回収は難しくなるため、毎月きちんと集金するようにしてください。
インターネットバンキングなども活用するとよいでしょう。

・修繕依頼への対応

共用部分や外まわりの掃除・メンテナンスを日頃から行うのはもちろんのこと、入居者から修繕の依頼があった時には早急に対応する必要があります。
不具合の内容によって、大工さんや内装屋さん、電気屋さん、空調会社、どこへ連絡すればよいのかも把握しておかなければなりません。

・クレーム対応

アパート経営におけるクレームは、設備の故障のような物的なものと、入居者同士のトラブルといった人的なものに分かれます。
人的トラブルは解消が難しいため、あまりにもクレームが多い場合には定期借家契約を導入することで期間満了とともに正当な理由の有無に関わらず再契約を結ばずに退去してもらうことが可能になります。
また、その場合は立ち退き料は発生しません。

・退去時の対応

退去の立ち会い、敷金精算、クリーニングや原状回復工事の手配を行います。
リフォーム会社にも立ち会ってもらうことで、その場で修繕費用を把握し、迅速に手続きを進めることができます。
原状回復に関わる敷金精算はトラブルも多いため、できるだけ丁寧な説明を心がけてください。

5-1-3.建物の管理

建物の管理に関わる仕事内容について説明します。
家賃回収などの入居者対応だけを管理会社に委託し、建物は自身で管理する大家さんもいます。

・日々の建物管理

外部廊下や階段、エントランスなどの共用部分、駐輪場、駐車場、ゴミ置き場といった外まわりの掃除やメンテナンスを行います。破損箇所や照明の球切れなど、小まめにチェックしてください。
ゴミ置き場は特に汚れやすいため、ゴミの出し方についてチラシ配布や掲示板への張り紙で周知することも大切です。

・空室への対策と対処

一般的な仲介会社では募集のための広告はしてもらえるものの、積極的な空室対策を行っている会社は多くはありません。
大家さん自身が空室対策について勉強し、管理会社や仲介会社と一緒に対処法を検討していく必要があるでしょう。

・大規模修繕の計画

建物の資産価値を長く維持するためには、定期的な修繕が必要です。
工事会社とも相談の上、10年ごとに部分的なメンテナンスを行う、30年目で大規模修繕を行うなど、あらかじめ長期修繕計画を立てておくようにしてください。
また、修繕費を毎月積み立てておき、計画に沿った修繕を進めていくことが大切です。

5-1-4.その他の業務

大家さんには、経営者としての考え方、視点が求められます。
経営者として、アパート運営に必要な業務を行うことが重要です。

・経営状況の把握と改善

管理を委託している場合でも、大家さんは入居の状況や収支状況をきちんと把握しておく必要があります。
収益を上げるためにできること、経費を削減する方法、空室が増えた原因と対処法など、健全なアパート経営を維持していくためには、経営者目線での状況把握と改善策の検討が欠かせません。

・トラブルの対処

アパート経営には、さまざまなトラブルや問題がついて回ります。
事故や事件、家賃滞納や規約違反などに対して速やかに対処する必要があります。
入居者同士、近隣住民とのトラブルの対処も必要になります。
そうならないために事前にチラシや注意喚起が大切です。

5-2.委託管理の紹介

サラリーマンとして会社に勤めながらアパート経営を検討している人も多いと思います。
そんな方には管理の委託をするのがおすすめです。
委託することで、費用はかかるものの、アパート経営をしていくうえで効率よく経営をすることができます。
委託費は家賃収入の5%程度が相場になります。

5-2-1.委託管理と自主管理の比較

委託で管理する場合と自分で管理する場合のメリットとデメリットを紹介します。
自分の現状と照らし合わせるとどちらがいいか判断しやすくなります。

サラリーマンの方や初めての方、効率的にアパート経営をしたい方は委託管理をおすすめします。

委託管理は手間を減らして効率よくアパート経営ができることが主なメリットですが、その分、委託費用と仲介手数料がかかってしまいます。

5-2-2.委託する管理会社を選ぶコツ

・委託業務の内容の幅が広い

管理会社でも、管理をメインで行う会社や仲介を専門とする会社、両方をバランスよくやっている会社があります。
選ぶ際は、管理も仲介もバランスよくやっている会社を選ぶことをおすすめします。
業務の内容の幅が広くなるため、安定したアパート経営をしやすくなります。

・委託費用が高すぎない

家賃収入の3%～5%に収まっていることが目安になります。
高いところでも8%ほどですが、家賃収入を圧迫してしまう原因にもなるので、高すぎずそれでいて業務の幅が広い会社を選ぶのがポイントです。

・事務所が物件の近くにある

大事になると退去する人も増える可能性があるので、できるだけ近くにあることをおすすめします。

・担当者が丁寧な対応をしてくれる

連絡に対してのスムーズな対応や、相談事に親身に対応してくれる点など、丁寧な担当者だとストレスなくアパート経営ができます。

6.大家さんの収入を増やす4つのポイント

家賃収入がおもな収入源であるアパート経営ですが、収入を増やすためにできることはあるのでしょうか。

6-1.キャッシュフローを増やす

アパート経営におけるキャッシュフローとは、家賃収入からローン返済額や管理委託費、税金などの費用を差し引いたあとに残る利益のことをいいます。
安定した賃貸経営を行うには、キャッシュフローができるだけ多く残るように計画してください。
少しでも金利の低いローンを選択する、返済期間を長くする、頭金を多く入れるなどして、月々のローン返済額を減らすことが重要です。

6-2.減価償却費と経費の使い分けをする

安定したアパート経営には、支出を減らすことも大切です。
また、経費として計上できるものをしっかり押さえておくことで、節税にもつながります。
「減価償却」は、ほかの経費とは違い、実際に現金が出ていくわけではありませんが、償却期間中は「減価償却費」として経費計上することができます。

6-3.建物の維持管理はこまめにする

同じ築年数でも、こまめなメンテナンスをするのとしないのとでは、長期的にみると老朽化の度合いに大きな差が出ます。老朽化が進んでからでは、修繕費用も膨大な金額になってしまいます。br>
長期的に安定したアパート経営を維持していくためには、適宜メンテナンスを行う必要があります。
そのためにも、毎月の家賃収入から一定額を修繕積立金としてプールしておくことが大切です。

6-4.管理会社を変更する

すでにアパートを経営している場合は、管理会社を変更することも収入増に効果的です。
アパート経営は満室経営が基本であり、できるだけ空室を出さないこと、空室が出てもすぐに客付けできることが、よい管理会社の条件です。
空室が埋まらないことで収入が増えないとお悩みの大家さんは、空室対策や客付けに強い管理会社を探し、切り替えることを検討してみてはいかがでしょうか。

7.「アパート大家としての課題」を相談・サポートできる会社の選び方

選ぶ際の基準は以下の通りです。

「大家さんのやるべき仕事」のどの部分が自分でできないか明確にし、それをサポートする機能がある会社である

大家さんのやるべき仕事のどの部分が自分でできないか明確にしておくことで、スムーズな解決が可能になります。
それをサポートする機能がある代表的な会社は以下の4つになります。

• ハウスメーカー
• 工務店
• ゼネコン
• その他専門業者

それぞれに違う特徴があり、自分の現状次第で相談先が変わってきます。

・アパート建設だけでなく、その後の経営までサポートした実績のある会社である

アパート建設だけでなく、その後の経営までサポートした実績をみることで会社を選ぶための判断基準に大きく影響します。

・場合によっては委託管理を受けてもらえる会社である

中には委託管理を受けてもらえる会社もあります。
大家さんをする上で仕事を委託する場合もあるため、同時に受けてもらうことで効率の良いアパート経営が可能になります。

・営業担当者の対応がいい会社である

担当者は長い付き合いになることが多いので、担当者の対応がいいとその後もストレスなくアパート経営をすることができます。

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