【詳しく解説】アパート解体費用の相場と内訳・流れを網羅！

古くなったアパートは、建て替えも視野に入れたアパートの解体を検討する必要がありますが、解体すれば解体費用がかかります。費用は構造や階数、地域によって変わるものです。以下、構造ごとの坪単価相場を見てみます。

建坪60坪の木造の2階建て住宅では、480万～600万円が費用相場です。（1階と2階が同じ面積として計算）
本記事では、アパートを所有する大家さんに向けて、アパート解体費用の相場や注意点、解体の流れなどについて詳しく解説します。
併せて、解体費用を抑えるポイントにも触れています。解体費用の相場を知り、更地をどのように活用するといいのか、将来的な資産形成にもつながる選択をしてください。

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1.アパートの解体費用相場

アパートの解体費用は、木造、鉄骨などの構造や階数、また地域によっても違いがあります。それぞれの相場を表にまとめてみました。

1-1.構造別の解体費用相場

アパート解体にかかる費用は、建物の構造体によって異なってきます。構造別による費用の目安は、以下の通りです。

仮に70坪の木造アパートであれば、坪4万円として解体費用は280万円、鉄骨造であれば、坪6万円として解体費用は420万円ほどかかることになります。

木造よりも鉄骨造、鉄筋コンクリート造のほうが割高です。木造の建物は解体で使われる一般的な重機で取り壊すことができますが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合、特殊な重機が必要なケースがあるため、時間も費用もかかりやすくなります。

なお、解体費用の坪単価はあくまで目安であり、建物が密集して解体に時間がかかるなど解体時の施工条件によっては、木造や鉄骨造の建物でも負担が増える可能性があります。

1-2.階数別の解体費用相場

またアパートの解体費用は、階数によっても解体費用に違いが出ることがあります。階数×構造別の費用の目安は以下の通りです。

一般的に、2階建てよりも平屋のほうが解体費用は高くなります。

それは、屋根面積と基礎面積に違いがあるためです。

基礎部分の解体ではコンクリート片など廃材が多く出るので、処分費も増えます。解体作業に関わる作業員も増えることなどから、基礎部分のほうが割高になる傾向があります。
80坪の平屋は屋根も基礎も80坪の面積がありますが、80坪の2階建ての場合、1階分は40坪と考えられますので、屋根面積と基礎面積も40坪となります。

1-3.地域で解体費用が違う

解体費用は、地域によっても違いがあります。国内の主な地域の費用目安は以下の通りです。

表によると、東京都では解体費用に幅がありますが、その他の地域ではおおよそ坪2～5万円が費用目安と言えます。

建物が密集した地域や敷地前の道路の出入りなど、解体費用は施工条件によっても異なるため、地域の費用目安はあくまで参考として見てください。

2.解体の流れで見るアパートの解体費用の内訳

アパートの解体費用は、取り壊し時の重機にかかる費用や廃材処分費以外にも、さまざまな費用がかかります。
ここでは、解体費用の内訳を解体の流れに沿って確認します。解体の流れの詳細は3章「アパート解体の流れ」でご確認ください。

2-1.アパート解体費用の内訳と割合

解体費用は、主に次の5つの内訳で構成されています。また全体における、それぞれの割合も確認しておいてください。

2-2.解体前にかかる費用

仮設工事は、解体工事を行う前の準備段階のようなものです。
近隣にゴミが飛ぶのを防ぐために防塵シートを用意したり、音を緩和させるために防音シートで解体建築物を囲ったりするほか、仮設トイレや電気、水道設備を設置したりします。

また、解体現場はとても危険ですから、外部から子供などが不用意に入ってしまわないように、敷地をゲート付きのフェンスで囲うこともあります。解体前のこうした対策は作業中の安全にも大きく関わるため、とても重要な工事です。

2-3.解体そのものにかかる費用

重機や手作業などで建物を解体します。建物が密集している地域では、解体物が近隣にぶつかってしまう恐れがありますので、「養生」をしっかりと行うことはもちろん、非効率であっても手作業で行うことがあります。
解体工事費は解体費用のうち3～4割を占め、手間がかかればその分費用も増えていきます。内訳の中でも変動が大きい費用と言えるでしょう。

また、注意したいのが建材に「アスベスト」が使われている場合です。特に1975年以前の建物には使われている可能性が高いでしょう。
アスベストは、断熱材として民間・公共の建物ともに広く使われた時期がありましたが、近年になって発がん性物質を含むことがわかり、使用が禁止となりました。

廃材にアスベストを含む場合は、処分の工程が複雑になることから解体費用は割高になるのが一般的です。場合によっては、アスベスト処分費が通常の2倍近くになることもあります。

2-4.解体後にかかる費用

建物の解体は、解体後にも費用がかかることが特徴です。必ずかかる手順として工期も費用も計算しておく必要があります。

(1) 整地費用

建物の解体が完了したあとは、敷地内に細かな破片などが残されます。ある程度の大きさならば拾い集めて処分することもできますが、小さくなってしまったものを拾いきることは難しく、このような破片は現地の土ごと入れ替えをしたり、混ぜ合わせたりします。
解体後の敷地をどのように活用するかによって整地の方法が変わることもあります。

(2) 廃棄物処分費

建物を解体したときに出る大量の建材などを、法律で決められた分類方法で処分します。
廃棄物処分は、解体費用全体の4～5割を占めるほど費用がかかるものです。廃材の種類ごとにしっかりと分類し、効率よく処分を進めていかなければ、たちまち費用が増えてしまいます。
また、不用意に安く済ませようとした場合、処分会社が不法投棄をしてしまう可能性も否定できないため、値下げ交渉には注意が必要です。

2-5.その他にかかる費用

アパートの解体には、解体工事を行うとき近隣にあいさつをしたり、工事保険に加入したりする費用や、工事車両の駐車代などもかかります。解体場所の条件によって諸経費に差が生まれることがありますが、おおよそ解体費用の1割ほどとされます。

アパートの建て替え全体の費用を知りたい方はこちらも

3.アパートの解体の流れ

アパートの解体工事はどのような流れで進められていくのでしょうか。おおよその工程をご紹介します。

はじめに解体工事を行う建物の調査を行い、作業をどのように進めるか、近隣の環境なども確認します。査定額が折り合えば解体工事に着手します。
仮設設備の設置や養生作業などを行い、しっかりと準備します。仮設工事が完了すれば解体工事がはじまります。
解体工事中は音や振動が発生するので、特に大きな音や振動がある工事にさしかかる前には、近隣に周知しておいたほうがよいかもしれません。廃材処分を適切に行い、敷地の整地が完了すれば工事は終了です。

3-1.構造別の解体方法

アパートが木造の場合は、一般的な重機と手作業で解体を進めることができます。
しかし、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、特殊な重機を使うこともあります。ハウスメーカーによる建造物に多い軽量鉄骨造の場合、一部は手作業で解体し、重機を併用することが多いです。

3-2.立地条件別の解体方法

解体工事の敷地が、建物が密集しているエリアにある場合、防塵や防音対策にもかなり配慮が必要になります。
また、重機を運んで作業できても、敷地にゆとりのある場所より作業効率が下がってしまうことは否めません。
廃材処分のときも、大きな車両が入れないときは、小型車両で何度も運搬するため時間がかかり、ガードマンを配置する必要なども出てきます。解体場所の立地条件は、費用にも直接的に影響を及ぼす可能性があるのです。

4.アパート解体費用をシミュレーション！

ワンルーム8戸を有すアパート（延べ床面積80坪）の解体費用を構造別にシミュレーションしてみます。

前述のように平屋のほうが基礎解体は同じ面積の分、坪単価が割高になります。2階建て以上は坪単価に影響はないと考えてよいでしょう。
ただし、立地環境や築年数によって費用に違いが出ることには注意が必要です。

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5.解体費用を抑える4つのポイント

解体費用は廃棄物処分費などコストダウンが難しい費用もある一方で、工夫次第で費用を抑えられることもあります。以下のようなポイントです。

• ハウスメーカー経由で解体工事会社の相見積もりを取る
• 近隣への配慮を十分に行う
• 固定資産税の課税タイミングを考慮する
• 自治体の補助金制度を活用する

この章では解体費用を抑えるポイントについて解説します。

5-1.ハウスメーカー経由で解体工事会社の相見積を取る

解体工事は、ハウスメーカー経由で解体工事会社の相見積を取ることがポイントです。
解体工事会社は、重機を保有している会社やリースしている会社、孫請けに発注している会社など、様々な形態の会社があります。
このうち、解体工事費用が最も安い会社は、重機を自社で保有しており、自分たちで直接解体作業をする会社です。
一般の方は、重機を直接持っている会社を知ることは難しいですが、ハウスメーカーはこのような重機を保有している会社を知っています。
そのため、安い価格の解体工事会社を探すのであれば、ハウスメーカーに依頼して見積を2～3社取ってもらった方が早くて確実です。
1社だけに依頼しておけば、解体や新築の工事でトラブルが発生した場合も、責任区分が明確となり、オーナーとしてはハウスメーカーだけに対応を求めれば良いことになります。
解体工事会社は自分で探す必要はありませんので、ハウスメーカーに依頼して、2～3社の相見積を取るようにしてください。

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5-2.近隣への配慮を十分に行う

解体工事を行う際は、近隣への配慮を十分に行うことが解体費用を抑えるポイントとなります。
解体工事は新築工事よりも騒音や振動が激しく、近隣トラブルが起きやすいです。
解体工事で発生した近隣トラブルは、新築工事まで尾を引くため、余計な工事費を発生させるようなことがあります。

例えば、新築工事でバルコニーの窓から見られないようにするために、「ガラスに曇りのシートを貼って欲しい」、「バルコニーの縦格子の手すりを不透明なガラスに変えて欲しい」などの要求を受けるようなことがあります。
解体と新築は関係ありませんが、解体工事の近隣対応で不手際があると、近隣住民に不満が溜まり、新築工事でクレームが増えることもあるのです。
解体工事で近隣トラブルを発生させないためには、以下の2つがコツです。

1. 新築工事を行うハウスメーカーに解体工事も発注すること
2. 解体着工前に近隣に対して挨拶を行うこと

1つ目のポイントは、新築工事を行うハウスメーカーに解体工事も発注することです。
解体工事を新築工事のハウスメーカーに依頼すれば、ハウスメーカーが後の新築工事でトラブルを増幅させないように慎重に解体工事をやってくれます。
解体工事でトラブルを発生させないためには、新築も請け負うハウスメーカーに依頼する方が良い選択といえます。

2つ目としては、解体着工前に近隣に対してしっかりと挨拶を行うということです。
近隣挨拶は、向こう三軒両隣に工程表と工事長の連絡先を記載した紙を配布します。工事長(現場担当者)と一緒に挨拶に回るとスムーズです。

何かトラブルが発生したときは、近隣の方がすぐに工事長に連絡できる体制にしておくと、解体工事中の不満を抑えることができます。

5-3.固定資産税の課税のタイミングを考慮する

アパートを解体する場合は、固定資産税の課税のタイミングを考慮することもポイントです。
固定資産税は1月1日時点の状態で1年間の課税価格が決まります。
1月1日時点に建物がなければその年は建物の固定資産税が課税されません。

一方で、アパートが建っていることで土地には住宅用地の軽減措置が適用され、土地の固定資産税が安くなります。
1月1日時点に建物が取り壊されていると、住宅用地の軽減措置がなくなることから、土地の固定資産税は上がります。アパートの土地は、アパートが取り壊されることで土地の固定資産税が4.2倍程度に上がることが多いです。
そのため、固定資産税を加味すれば、以下の関係を比較して解体のタイミングを決めると固定資産税を節税することができます。

ただし、取壊しのタイミングは、固定資産税だけでなく、建物の竣工時期を加味して決める方が重要です。
竣工時期が3月だと、引っ越しシーズンに重なり、入居のスタートダッシュが良くなります。3月竣工が目指せるスケジュールであれば、3月竣工が間に合うタイミングで取り壊すことをおススメします。

5-4.自治体の補助金制度を活用する

老朽化した建物の放置が最近社会問題化していることを背景に、自治体では建物の解体に対して補助金を出す制度を独自に設けていることがあります。多くの場合で昭和56年5月以前の木造建物を対象としており、上限50万円の助成から150万円の補助が出るものまでさまざまです。
ただし、補助金制度の性質上、年度の予算枠が埋まってしまうと早く締め切られたり、翌年度は制度がなかったりすることもあるので、解体の際には該当の自治体に確認するようにしてください。

補助金については以下で詳しく解説しています。

6.アパート解体時の3つの注意点

アパートの解体工事を進めるときは、次のようなことに注意する必要があります。

• 入居者の立ち退き交渉
• 近隣への周知
• 更地になった際の納税額のアップ

オーナーが実際に動いて対処しなければならない項目について取り上げてみました。事前に確認しておけばスムーズに解体計画を進められます。

6-1.入居者の立ち退き交渉

アパート解体をする前に、入居している方に立ち退きを交渉しなければなりません。その際、立ち退き料を支払うケースがあります。
立ち退き料は必ず支払う義務があるわけではなく、スムーズに立ち退き交渉が運べば必要のないものです。

しかし実際は、入居者が転居するために敷金、礼金、仲介料のほか、引っ越し費用などの負担が発生しますので、立ち退き料を請求されることも考えておかなければなりません。交渉がスムーズに運ばないときは、弁護士に依頼することも方法のひとつです。

アパート立ち退きの進め方についてはこちらで解説しています。

6-2.近隣に周知する

解体工事は通常、新築工事よりも工期が短いですが、重機を使うため騒音と振動によるトラブルが起こりやすくなります。
工事に入る前には、近隣に対してきちんと周知しておくことはもちろん、特に大きな音や振動になりそうな工程の時期には、事前に期間や時間帯を知らせておくとトラブル防止につながります。

6-3.更地のままだと税金が高くなる

アパートを解体したあとは更地になりますが、更地のままだと税金が高くなることがあります。
一定の要件に該当した土地に住宅（アパート）が建っているときは、固定資産税・都市計画税の軽減税率が適用されます。しかし住宅（アパート）が解体されれば、要件に該当しないため軽減税率が適用されなくなり、固定資産税が高くなります。

土地は所有し続けるだけでも税金を納め続けなければなりません。更地のまま放置するだけでも維持にお金がかかることを考慮すると、何らかの土地活用を検討しつつ解体計画を進める必要があります。

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7.解体後はどうする？税金対策に長けた土地活用会社の選び方

アパート解体後は、固定資産税が高くなる可能性があります。
そのため、更地になった土地の活用の仕方によって解体費用が変わる可能性がありますので、解体工事に着手する前に活用法も含めて相談することが理想的です。

更地になった土地の活用方法としては、貸駐車場などに利用することもできます。ただし駐車場にした場合、固定資産税の軽減税率の要件には該当しません。
どのような活用方法がよいのか、土地の立地条件や大きさなどさまざまな条件によっても、最適な活用方法は異なります。また、更地の活用方法によって解体後の整地の仕方は変わるため、早期に検討することが理想的です。

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