賃貸需要の調べ方と経営前に知っておくべき賃貸需要の傾向と対策10選

賃貸需要が高い物件とは、借り手の多い、人気のでやすい物件のことです。賃貸需要の高い建物を建てれば、その物件はライバル物件よりも早く空室が埋まり、更新をしてもらいやすくなります。

このように、賃貸需要をしっかり把握したうえで土地活用をスタートすれば、長期安定した賃貸経営につながりやすくなります。今回は、ご自分でもできる、活用予定地の賃貸需要の調べ方と、調べたときにチェックすべきポイントについてまとめています。

1.自分でできる賃貸需要の調べ方おすすめ５選

ご所有の土地に、どのような土地活用方法が適しているのかを、自分なりに調べる方法を5つにまとめています。どれも土地活用の参考になる情報 ではありますが。あくまで個人が調べた調査結果 となります。

そのため、ご自分で調べた結果だけで判断するのではなく、必ず、土地活用と賃貸経営のプロフェッショナルであるハウスメーカーや建築会社へのプラン請求をしたうえで、担当者と一緒に、さまざまなことを相談しながらすすめるようにしてください。

政府統計jSTAT MAPを使って国の統計から調べる

「jSTAT MAP」とは、総務省統計局が運営している、誰でも自由に使える地理情報システム です。情報元は各省庁などで公表している統計データを使用し、それをGoogleマップと組み合わせているので、活用予定地周辺エリアの統計データが目で見てわかります。以下の画像は、東京都渋谷区代官山町エリア・徒歩5～10分圏内で調べたサンプルデータです。

【参照：3点とも　jSTATマップを利用したリッチデータサンプル】

町名単位で調べられるため、活用予定地の男女比・年齢・人口構成比・人口密度・人口増減などの詳細な情報が得られます。情報元の信用度が高いデータ なので、これからはじめる賃貸経営で想定しているターゲット層と、このマップに出てくる層が同じであれば、賃貸需要は高めである可能性が高いと言えます。

簡易版とリッチ版があり、地域の詳細レポートを使うためには会員登録（無料）が必要です。

【参照：地図で見る統計（jSTAT MAP）】

1-2.活用予定地エリアの不動産屋さんに聞いてみる

活用予定地がご自宅から行ける範囲にある場合は、活用予定地エリアの不動産会社を訪問してください。なるべく地元で長く経営をしている老舗の不動産会社の方が良いと言えます。

老舗の不動産会社は、地元に優良な賃貸物件ができれば、それだけ自社もエリアも繫盛することをよく理解していますので、労を惜しまずに相談に乗ってくれます。 他エリアのことは知らなくても、活用予定地エリアに関しては専門性の高い知見があり、信頼に値するデータとアドバイスが得られます。

例えば、はじめにアパートを検討していると伝えても、このような会社の方が「この辺は、マンションの方が人気もあるし更新も長いよ」と提案してくれるのであれば、実際の賃貸需要が、その通りである可能性が高いと言えます。

たいていの場合、一緒に現地まで行ってくれて、どこの土地を使う予定なのかを確認してくれます。また、周辺のライバル物件になりそうな建物を案内してくれたうえで、それらの間取りや賃料なども資料として見せてもらえます。時間が許せば、ライバル物件を内見できることもあります。

このように、「実際にお金のやり取りとともに動いている生の情報」が得られますので、地元不動産への相談はしておいた方が、調査としての実りが大きいと言えます。 とても感じの良い対応であれば、入居者候補に対しても同じような印象を与えてくれますので、経営開始後の入居者募集や不動産管理の候補にできます。

相談や案内には2～3時間かかることもありますので、不動産会社が忙しくない時期や時間帯を使うようにし、できれば相談予約をしてからお出かけください。

1-3.LIFULL HOME’Sの「見える！賃貸経営」ページで調べる

大手不動産ポータルサイトを使った調べ方です。このようなサイトでは、不動産業以外の方にもわかるように、賃貸需要データがわかりやすくまとめられています。LIFULL HOME’Sでは、マップ上で賃貸需要が色の濃淡でわかる（ヒートマップ）ようになっているため、活用予定地周辺の賃貸需要がハッキリとわかります。以下は、東京都渋谷区代官山駅周辺の賃貸需要ヒートマップです。

【参照：LIFULL HOME’S　見える賃貸経営より】

ただし、あまり細かいデータまでは載っていないため、人が少ないエリアや、都心部でも市区町村まで絞り込んでしまうと、マップでのカラー表示が出なくなります。そのほかにも、同エリアで求められている間取りや賃料設定など含め、賃貸需要の詳細がわかります。

ただし、これらの情報は、あくまでLIFULL HOME’Sのサイト内でのデータですので、他のサイトや情報と比較すると、多少の誤差が生じる可能性もあります。しかし、大手不動産ポータルサイトですので、だいたいの方向性を知るという意味においては、信頼できるデータといえます。

1-4.SUUMOアプリを使って調べる

大手不動産ポータルサイトのSUUMOのスマホアプリを使った賃貸需要の調べ方です。スマホアプリでしか反映されない調査方法なので、先に、ご自分のスマホにSUUMOアプリをダウンロードしておいてください。iPhoneの方・アンドロイドの方

まず、活用予定地を中心とした場所で、普通の賃貸物件検索をします。エリアや駅名だけでは検索結果が多いので、絞り込み検索機能を使って、これからスタートする物件に近いお部屋を探します。土地活用での賃貸経営でしたら新築スタートですので、新築にチェックし、エアコン付・バストイレ別などにチェックを入れていき、最後に最低賃料と最高賃料を設定すると、活用予定地のライバル物件が検索結果として出てきます。

この検索結果の中で、ご自分が気になる物件や、入居者目線で「いいな」と思う物件を見ていき、お気に入り（ハートマーク）にしておきます。すると検索中に、以下の図で緑色に囲んだ表示が数秒間出てくることがあります。

【参照：SUUMOアプリ版　渋谷区代官山周辺エリアの検索結果】

これは同じアプリを使って、同じ物件の検索をした人がどのくらい存在するかを表しており、閲覧した人が10人以下だと表示されません。そのため、気になる物件としてお気に入り登録をしておいても、人気のない物件には「最近閲覧した人が〇人います」は表示されません。

こうして人気のない物件をリストから外していくと、残った物件は、場所・値段・間取り・諸条件を含めて、多くの人からの賃貸需要を満たしている可能性の高い部屋であることがわかります。

ただし、このアプリでの検索結果は現在募集中の物件のみで、成約したものは表示されませんので、閲覧人数の多さが成約に直結しているのかどうかは未知数です。それでも、閲覧される機会が高ければその分、入居希望者が内覧に足を運んでいる可能性も高く、契約は決まりやすくなる傾向にあります。

1-5.住民台帳から人口動態を使って調べる

活用予定地の住民台帳を使うと、そのエリアの人口動態がわかります。人口動態とは、エリアでの出生、死亡、婚姻、離婚、死産に関する統計のことで、自治体が住民からの届出をもとに集計しています。一般的な調査結果は厚生労働省のホームページで確認できますが、国勢調査は5年に一度、人口動態統計年に一回ベースの更新になるため、直近の情報は区のホームページで確認できるものが早くて正確です。

以下は、渋谷区の月別町丁目別世帯数及び男女別人口をダウンロードしたものです。ほかにも、町名別世帯人口・月別年齢別男女別人口などを無料で閲覧できます。

この方法では、非常に細かなエリアにわけて人の動きをとらえることができるのですが、人が動いている具体的な理由までは類推できません。そのような不動産業界の市場調査にかかわることは、不動産と土地活用のプロフェッショナルに頼った方が良いと言えます。

賃貸需要の調べ方として５つの方法を提案しましたが、これらのデータを集めてみても、具体的にご自分の所有地でのデータ活用ができるかというと、少し微妙なものがあります。また、普段使っていない画面操作になりますので、入力ミスによってデータが間違っている可能性も否定はできません。

このようなことから、ご自分での調査は予備調査としてやっておき、賃貸経営に大きな影響がある調査は、不動産と土地活用のプロフェッショナルフェッショナルにお願いする方が、安心で安全といえます。

その際には、NTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」の運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。一回の入力で最大10社まで紹介できますので、ハウスメーカーや建築会社といったプロフェッショナルフェッショナルが作成したプランを、一度に数多くそろえることができます。

プロフェッショナルが行った市場調査も含めた賃貸需要データをもとに、賃貸経営が成功しやすいプランを提案してもらえ、プラン提案から建築、賃貸経営管理まで、安心して依頼できるパートナー企業を見つけられます。

2.賃貸需要を調べるときにチェックするべき5ポイント

ご自分で賃貸需要を調べるときに、チェックしておくべきポイントを5つにまとめています。

2-1．駅の利用者数

活用予定地の最寄り駅を利用する昇降客数を確認してください。駅の昇降数の調べ方は、国土交通省の駅別乗降客数データからわかります。

一般的に、乗降者数が多い駅は、人が多く賃貸需要が高いと考えられます。ただし、人の昇降が多ければ賃貸経営がうまくいくということではなく、エリアを利用する人と提供されている物件との、賃貸需要のバランスが取れているかがポイントです。

例えば、活用予定地の昇降人数が多くても、エリア全体に空室が多ければ、物件の供給過多になっている可能性があります。また、同じ賃貸物件でも、ワンルームだけ空室が多いのであれば、ファミリー層であれば需要が確保できる可能性もあります。

このように、賃貸需要のアンバランスがあるかを確認したうえで、どのような賃貸物件を提供するべきかを判断していきます。そのうえで、ご自分が経営する予定の物件が、近隣のライバル物件と競合しても勝てるかどうかも、あわせて考えておく必要があります。

2-2．エリア人口

エリア人口とは、活用予定地があるエリア（主に市区レベル）に住民票のある人口数のことです。エリア人口は毎年一定数の動きがあり、基本的に流動的なものです。賃貸需要に直接関係あるデータは、エリア人口のうち、世帯構成比で判断します。

人口の中で、すでに持ち家があるか、または子供の成長に合わせてマイホームを購入する可能性があるファミリー世帯は、これからの賃貸需要から外して考えます。そのため、エリア人口における賃貸需要は、持ち家意識が低いとされる、単身世帯と子供のいない夫婦世帯を中心に見れば良いことがわかります。

国土交通省が令和４年度に行った「土地問題に関する国民の意識調査」で、所有と賃貸の志向に関した質問に「今後も借地借家のままで構わない」とした方は全体の約22％でした。

さらに、この22％の方に向けて、将来的に「土地を所有したいかどうか」を質問したところ、次のような結果になりました。

【参照：２点とも国土交通省　令和４年度「土地問題に関する国民の意識調査」P35より編集部まとめ】

これらの結果を見る限り、住まい方として「賃貸」を選択する方は、不動産を所有することに興味が薄い傾向があることがわかります。そのため、現在賃貸暮らしをしている方のうち、今後も賃貸のままで行くと決めている方と、将来も所有するかどうかがわからない方を合わせると、約9割近くは、今後も賃貸住宅を選ぶ可能性があると言えます。

このようなことから、活用予定地のエリア人口が減り続けている状況下であっても、単身者と子供のいない世帯の賃貸需要には、大きな変化がない可能性があります。

2-3．周辺環境

周辺環境とは、入居者にとっての周辺環境のことです。例えば、最寄り駅から行ける範囲にある企業・大学がどのくらいあるかなどを調べます。一般的な通勤範囲として最寄駅から30分圏内にあるエリアをすべて調べます。

周辺環境を確認したら、その大学や企業に通学通勤する層が必要とする商業施設が活用予定地周辺にあるかを確認します。単身者が多いと判断した場合には、コンビニが徒歩数分圏内にあり、さらには夜中でも入れる24時間営業の飲食店があるかなどを調査します。

ファミリー層が多ければ、コンビニは少なくても良いですが、スーパーやドラッグストア、公園や公共施設が充実している必要があります。

このようにして、活用予定地に住む方にとっての生活需要をエリア内で十分に満たせるかを調査しておきます。ターゲット層とエリア環境のバランスが取れないと感じた場合は、早急に、土地活用プランの請求をして、不動産のプロフェッショナルフェッショナルであるハウスメーカーや建築会社の担当者に相談をしてみることをおすすめします。

2-4．ハザードマップ

活用予定地周辺のハザードマップを調査・確認します。ハザードマップとは、川の氾濫や防波堤決壊などのような、水害の被害を最小限に食い止めることを目的として、水が出ると予想された区域を特定したものです。また、その他の自然災害が起きたときの避難場所と避難経路など、災害に対する情報を誰が見てもわかるように地図上にあらわしてあります。

ハザードマップはネット検索でも出てきますし、土地のある自治体で、エリアに特化した冊子などが無料配布されています。賃貸需要とは直接関係ないように思えますが、昨今の自然災害は、想定を超えた規模のものが起きやすいこともあり、自分が知らないエリアに引っ越しをする際には、ハザードマップを使って住まいの安全性を確認する人も増えています。

土地の持っている防災上の条件も個人では変えようがありませんが、仮に所有地の地盤が低く水が出やすい場所である、液状化しやすいエリアだったとしても、適切な地盤工事をするなどで安全性を確保できます。そのような工事対策は、賃貸広告の追加文としても掲載ができるため、入居者候補に安心感を与えます。

オーナーとしても、ハザードマップを確認しておくことで災害への事前対策が打てることや、そのことによって建物の状態が良好である期間が長くなります。ご自分でハザードマップの確認をした後には、土地活用プランを請求したハウスメーカーや建築会社に現地調査に来てもらい、どのくらいの災害対策が必要なのかを確認してください。

賃貸経営中に自然災害によるトラブルが起きた場合は、経営開始時に加入する損害保険・地震保険などで、修繕費用などをカバーできます。

【参照：国土地理院　ハザードマップ】

2-5．地域の開発計画

活用予定地周辺と最寄り駅エリアの、開発計画を確認します。地域の都市計画や再開発計画を把握していると、将来の賃貸需要を知ることができます。特に、所有地が市街化調整区域内にある、または近隣エリアに市街化調整区域がある場合は、かならず10数年先の開発計画まで調べるようにしてください。

開発計画は、ネットで「開発予定地の市区町名　再開発」と入れると検索結果がでてきます。しかし、専門用語が多くて内容がわからないことが多いので、自治体の再開発を扱う部署に電話か来庁をして、直接確認した方が、口頭で説明してもらえ、現状でどのくらい確度があるのかがわかります。

再開発が決まると、工事が開始するころから人の動きが増え、エリア人口が増えるようになります。すると、複数の企業や学校が移転をしてくるようになり、さらに人口が増え、賃貸需要も増えます。開発によって周辺の地価が上がれば、家賃設定を高くすることもできますし、ケースによっては高騰した土地を売却し、より条件の良いエリアに買い替えることも可能です。

ただし、このような開発計画は、計画として出ていても諸条件がそろわないため、延期になったまま数年経過することもあります。そのため「着工予定」「完成予定」とあっても、現実のものになるのは、想定よりも先になる可能性があります。

そのため、開発計画を頼りに動いてしまうと賃貸経営の計画に影響が出る可能性があります。ある程度の予定を知っておく程度に把握しておき、ご自分のライフプランに合わせた経営計画ですすめてください。

3.経営スタート前に知っておくべき賃貸需要の傾向と対策10ポイント

土地活用による賃貸経営をご検討の方の多くは、なんらかの形で賃貸需要を調べています。ということは、ライバル物件もみんな、同じようなことは調べて対策がしてあります。

本章では、さまざまな賃貸需要データをそろえたうえで、さらに、長期にわたって良好な経営につなげていくための、傾向と対策を10ポイントにまとめました。

3-1.都心部は駅近物件に人気が集まる

ご所有の土地が都内や都心部にある場合は、駅から近い方が、賃貸需要が高くなります。国土交通省の調査「人の住まい方」によれば、今後、新しく住む場所では、便利さと空間のゆとりであれば、利便性や立地を重要視したいと考える方は、老若男女問わずに空間とゆとりを求める方の倍以上ありました。

このことから、これからの住まいに求められるものは、賃貸・持ち家に関係なく、生活が便利な場所にあり、さらに少しゆとりがあるのが理想なことがわかります。

3-2.駅から遠ければ「スペース」で対策すべし

賃貸需要には大きく分けて、「便利」と「ゆとり」のどちらかを求めているタイプがいますので、予定地が駅から遠い場合は「ゆとり」タイプの賃貸需要に合わせて考えます。

予定地の広さや形状にもよりますが、ゆとりのある生活空間を生み出し、少し賃料設定をおさえることで、入居者需要を満たせる物件つくりができます。

3-3.住環境の良さ＝需要の高さは比例する

住環境が良いと賃貸需要は高まります。住環境とは、そこに住む人の生活に直接的に影響する、社会的な環境・自然環境などを含めた、エリア全体の快適さのことです。

特に、エリアの交通・利用施設の利便性を含めた生活性能の良さは、人が個人で変えられない部分であるため、住みやすさに直結します。例えば、街が整然としてわかりやすい、歩道が歩きやすく整備されている、最寄り駅の路線に複数乗り入れがある、ターミナル駅に近いなどです。

3-4.単身者は利便性・女性とファミリーは治安を重視

賃貸需要調査でエリア世帯のバランスを見るときは、男女比も確認しておいてください。前項で解説した住環境は、重要視するポイントが男女で違います。

男性がメインのターゲット層になる場合、入居者候補は利便性を最重要視します。しかし、女性やファミリー層がターゲットとなる場合には、利便性とともに、治安の良さ、住人の生活態度の良さなどを含めた、生活安全性の高さが重要視されています。

3-5.賃貸でもゆとりを感じられる間取りプランが必要

2020年のコロナ以降、人々の空間に関する感覚に変化が起きています。当時は、コロナの影響で会議や授業が急遽、オンラインになりました。その結果、本来であれば職場と住まいが分かれていたはずが、１つの部屋の中で仕事と寝食もすることになり、そのことによるストレスが問題視されました。

通常の暮らしに戻った今となっても、テレワークはもともと日本の働き方改革として推進されていたため、大企業を筆頭に、通勤とテレワークを取り入れての働きかたに切り替わりつつあります。その結果、空間のゆとりに関した感覚は以前と同じにはならず、ワンルームであっても「ゆとり」の感じられる間取りに、より人気が集まるようになっています。

3-6.追い炊き・エアコン・バストイレ別は賃貸３種の神器

賃貸住宅に関した複数のアンケートによると、お風呂の追い炊き機能、バストイレ別、エアコン付きは、これからの賃貸経営をするなら最優先で検討すべき設備です。コロナが収束しても、「おうち時間」に対する意識の高まりは継続しており、家の中でいかに快適に暮らせるかが、これからの暮らし方のテーマになりつつあります。

3-7.あればうれしい無料WIFIと浴室乾燥機能

無料Wi-Fiとは、マンションやアパートに無料でついてくるインターネット設備のことです。現代人はスマホなしでの生活は考えられないため、自宅に無料のインターネット環境があれば、動画もSNSも見放題ですから、お部屋環境が充実することになります。また、テレワークやオンライン授業にも、通信データ量の心配をせずに対応できます。

浴室乾燥機とは、お風呂機能の一つで、濡れたお風呂場を乾かしてくれる以外にも、洗濯物を乾かせる機能があります。生活様式の多様化と、花粉やPM2.5などの環境問題のため、洗濯物を部屋干しする人が増えています。部屋干しに関する悩みを解消する洗濯用品も大量に売られていることから、部屋干しは賃貸・持ち家問わずに家事のスタンダードになりつつあります。

しかし、部屋干しは季節によってはうまく乾かないことや、部屋干し独特のにおい、湿気によるカビの発生などの問題があります。お風呂場を使わない時間帯に、洗濯物を干しておくことができ、さらに確実に乾かしてくれる浴室乾燥機能がついていれば、室内での生活利便性が上がります。

3-8.ペット可物件は長期更新が期待できる

ペット可物件は増えているようで、実はそこまで多くはありません。賃貸物件全体の1～2割程度であり、ペット可物件のほとんどは、同エリアの同建物内に集中しています。また、ペットOKにしている物件は築年が古いだけでなく、建物管理も不十分なケースが多いため、検索で出てきても成約にまで至らないケースも多くみられます。

ペットを飼う方にとって、引っ越し先探しは、常に頭の痛い問題です。

コロナ以降、単身・ファミリー世帯ともにペットを飼うことが増えたため、今後も、ニーズはさらに強くなりつつあります。

3-9.防犯防災対策は取捨選択時のキモになる

入居者の安全を守るためにオーナーサイドからの備えがあることは、入居者候補に安心感を与えます。日本は治安のよい国なので、賃貸需要として「防犯対策」が筆頭にあげられることはありません。
しかし、対策はないよりはあった方が良く、知らない街で一人暮らしをする方とそのご家族にとっては、大切な要素です。特に、プライバシーを守るという意味での防犯対策は、あった方が良いと言えます。

「防災対策」は、地震大国に住む日本人にとって、どこに住んでも気になります。大地震や想定を超えた雨量や風など、災害発生リスクが高まってきている昨今では、防災対策がきちんとされている賃貸住宅であることがわかれば、入居先探しでの優先度が高くなる可能性があります。また、適切な対策がされている建物は、物件そのものも長持ちするようになります。

3-10.平均内覧数3件！入居者募集をする不動産管理会社選びも重要

現在の入居希望者は、先にインターネットの大手ポータルサイトなどで物件検索をし、候補を絞り込んだ後で、内覧の申し込みをしてきます。リクルートの調査によれば、訪問不動産会社数平均は１店舗、平均内覧回数は３件と少なく、ほとんどが内覧をした物件の中から成約に至ります。

入居希望者は、物件の絞り込みをしているときに、画像と動画を参考にGoogleマップなどを使って周辺エリアの確認をし、さらにSNSなどを参考にしながら周辺情報の口コミも確認しています。そのため、入居希望者は内覧申し込みの前段階で、希望エリア条件と入居条件をチェックし終えており、あとは見た目と内装設備がポータルサイトの画像通りかを確認するために内覧にやってきます。

このような物件探しの現状を考えると、<物件紹介を担当してくれる不動産管理会社のspan class=”f-marker-p”>営業力、プレゼン能力は、賃貸経営の成否に大きな影響を与えることがわかります。

賃貸需要はご自分で調べて、賃貸経営への対策をたてることもできます。しかし、はじめての賃貸経営では把握しなければならない情報も多く、また専門的な内容も多いと言えます。賃貸経営と土地活用のプロフェッショナルであるハウスメーカーや建築会社の担当者に手伝ってもらう方が、賃貸需要のデータ収集なども確実で、信頼性の高い情報が得られて安心です。

プロフェッショナルと一緒に賃貸需要を調べて賃貸経営のための対策を建てる際には、NTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」の運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができますので、数多くの提案の中から、最適なプランを選びだすことができます。

それぞれのプランには各社の過去データ・法的なデータなどプロフェッショナルフェッショナルだからこその、裏付けのある情報に出された賃貸経営に関した様々なニーズがまとめられています。実際にプランをご覧になれば、安心と納得をしていただけると思います。はじめての土地活用の際には、市場調査も含めて、安心して依頼できるパートナー企業をみつけ、一緒にすすめることをおすすめします。

まとめ

土地活用における賃貸需要の調べ方についてまとめました。ご自分で調べる方法としていくつかご紹介しましたが、あくまで素人の個人の調査結果ですので、これらの調査をもとに、プロフェッショナルフェッショナルによる本物のデータも集めるようにしてください。

その際には、HOME4U土地活用のプラン請求をご利用いただくと、土地活用に信頼と実績のある企業からの確度の高いデータを基にした調査結果による、安心で安全な土地活用が期待できます。