【基本を解説】知識ゼロから始める「賃貸併用住宅経営　基本ガイド」

１. 知っておきたい数字・ポイント

２. 賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅は通常のアパート経営などと同じく、相続税対策にもなるのはもちろんですが、なんと言っても、住宅ローンで賃貸物件を建てることができるという大きなメリットが特徴です。

住宅ローンが「有利なローン」である理由

住宅の取得は国民の生活の基盤であり、国も住宅の取得に関しては色々な優遇策を設けており、その影響で住宅ローンは一般の個人がマイホームを建てるために借りるので優遇されていて、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が住宅ローンを長期かつ低金利で組めるように銀行に対して様々なバックアップを行っています。

長期かつ低金利のローンで賃貸物件を作れるという事は、月々の返済額が安いので家賃収入でローンの返済も可能になるという事です。

住宅ローンというのはローンの中でも借主にとって最も条件の良いローンのひとつなので、それを活用できるというアドバンテージは非常に大きいものになります。
ちなみに、不動産投資ローンや企業が事業のために借りているローンは、住宅ローンに比較すると短期かつ金利が高いものばかりです。

３．住宅ローン利用の基準

賃貸併用住宅建設のパターンは3つ

この中で唯一、住宅ローンでアパート建築をできるのは「50％以上が自宅の賃貸併用住宅」です。

例外的に自宅部分が50％未満でも住宅ローンを借りることのできる銀行もありますが、基本的には多くの銀行が「自宅部分を50％以上とすること」という点を要件としています。

例外的に自宅部分が50％未満でも住宅ローンを借りることのできる銀行もありますが、基本的には多くの銀行が「自宅部分を50％以上とすること」という点を要件としています。

間取りのパターンについて

賃貸併用住宅　間取り例の図（2階建てパターン）

賃貸併用住宅　間取り例の図（3階建て以上パターン）

・上下タイプ
家賃設定を高くできる2階部分を賃貸にして、自宅を1階にして収益性を高めたり、逆に2階を自宅にして、上階の騒音を気にしなくてよくするための間取りです。

・縦割りタイプ
上下タイプよりお互いのプライバシーを守りやすい間取りタイプです。

他にも複合型、二世帯住宅型、単身向け、家族向け等、様々な間取りタイプが存在します。

４．相続税対策について

アパート経営で相続税評価額が下がる仕組み

不動産の相続税は「建物の価値」「土地の価値」それぞれを個別に計算します。

まず、自宅をはじめとした「自分で使っている不動産」(「自家用の不動産」という)の相続税評価額は以下のようになります。

【自家用不動産の相続税評価額】

建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
また路線価は、周辺の地価公示価格の80％程度で設定されています。

一方でアパートのような収益物件では、相続税評価額が下記の計算の様に下がります。

【収益物件の相続税評価額】

・借家権割合とは
全国一律で「30％」となります。

・賃貸割合とは
相続時における入居率のことで、賃貸割合は100％、つまり満室のときが相続税評価額は最も低くなる仕組みです。

・借地権割合とは
借地権は土地を利用する権利の価値の割合を図る数値で、国税庁が30～90％（10%刻み）で定めています。
国税庁が公開している「路線価図」で公開しており、都心部ほど割合が高く（銀座であれば90％程度）なります。

５．建設費の相場について

賃貸併用住宅の総建設費用の相場

賃貸併用住宅の費用は、普通の注文住宅を建設する費用に比べると、自分の居住住宅に加えて賃貸部分を作るので、コストが増大します。
詳しく言うと、賃貸部分の本体建物の建設費用が増大するのに加え、部屋数分の玄関ドア、水道やガス、電気といった生活に必要な設備を整える必要があるからです。

・坪単価　＝　一坪あたりにかかる単価
（ここでは本体の建築費に加え、付帯する設備の費用も含んで単価を算出しています）

・延床面積　＝　建物の各階層の床面積を足し合わせた面積

例えば1階が50坪、二階が40坪なら延床面積は50坪と40坪を足し合わせた90坪となります。
坪単価が80万円、延床面積が90坪の賃貸併用住宅を建てる場合、建設費は80万円×90坪＝7,200万円となります。

坪単価の相場は、木造、鉄骨造などの建物の構造タイプごとに異なります。
本サイトの独自調査による、賃貸併用住宅における構造タイプごとの、「本体の建築費＋設備・付帯費用」も併せた「坪単価相場」は以下の通りです。

賃貸併用住宅構造別　総建設費の坪単価相場

賃貸併用住宅（全体平均）		112万円
構造別	木造	77～100万円
	軽量鉄骨造	80～100万円
	重量鉄骨造	90～120万円

この坪単価は地域や建築を依頼する会社によっても大きく異なります。上記の費用相場はあくまで目安として参考にしてください。

６．大家さんの手取の年収について

不動産所得者の手取り年収・所得金額の内訳

【資料】国税庁：「令和元年申告所得税標本調査」

不動産所得を得ている人の、所得金額別の内訳は以下の図の通りです。

不動産所得を得ている人の、所得金額別の分布一覧

所得	分布割合
～100万円	7.8%
100万円～200万円	19.8%
200万円～300万円	16.8%
300万円～500万円	23.2%
500万円～1000万円	21.9%
1000万円～2000万円	8.2%
2000万円～5000万円	2.3%
5000万円～1億円	0.1%
1億円～	0.1%

300万円〜500万円、500万円〜1,000万円の層が比較的厚いという結果になっています。
この中にはアパートだけでなく大規模なマンションやテナントビル、土地を貸している場合の地代や、区分所有マンションを貸している方など、様々なタイプのオーナーが含まれているのでご注意ください。

また、アパートオーナーの所得は、家賃収入総額の「約15%」程と言われています。
具体的には、以下の計算式の考え方で算出できます。

アパート経営の年間の収入と支出の内訳

・アパート経営の収入
家賃収入
アパート経営の主な収入源は家賃収入で、家賃収入の額がほとんどアパート経営の収入と同額、ということも珍しくありません。

家賃収入以外の収入
アパートの敷地内に自動販売機を設置していたり、屋根の上に太陽光発電システムを設置していたりする場合、それらの収入を家賃収入以外の収入として考える事ができます。

・アパート経営の支出
修繕費
入居者が退去した後の、壁紙やフローリングの張替え費用、古くなったエアコンなど各種設備の取り換え費用、10～15年に一度は行う必要のある外壁工事などが該当します。
修繕費は突発的な費用も発生しやすく、毎年変動しますが、おおむね年間家賃収入の5～10%程度を目安としておくのがよいでしょう。

管理費
入居者管理を管理会社に頼む場合、毎年家賃の5%程度を管理委託費として支払う必要があります。
管理委託費のパーセンテージは、数ある管理業務の中から、どこまでを依頼するかによって異なります。

火災保険
火災保険費用は、どのエリアで、どのようなプランに加入するかによって異なります。

税金
アパート経営に関わる主な税金は所得税や住民税、固定資産税、不動産取得税（不動産取得税は不動産を取得したときに、一度だけ支払う必要がある）、消費税の5つです。

７．利回りの相場について

表面利回りと実質利回りの基礎知識と計算方法

賃貸併用住宅経営は、住宅部分がある分アパート経営より表面利回りは低くなります。
アパート経営の表面利回りの相場が6.4％であるのに対して、賃貸併用住宅経営の表面利回り目標は5％といわれています。

また利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類あります。

表面利回りとは、年間賃料収入の投資額に対する割合です。

実質利回りとは、不動産が生み出す年間純収益の投資額に対する割合です。

不動産が生み出す純収益とは、家賃収入から固定資産税や保険料、修繕費等の支出を差し引いたものであり、NOI(エヌオーアイ：Net Operating Income)と呼ばれる純収益を用いるのが国際標準となっています。
実質利回りは、NOIの投資額に対する割合であるため、NOI利回りとも呼ばれています。

また更に「元々土地を持っている人」と「土地から購入する人」で少し考え方も変わります。

元々土地を持っている人の利回り
元々土地を持っている人の利回りは、一般的には年間賃料収入の建築費に対する割合で語られることが多いです。実質利回りで語られることは少なく、建築費の表面利回りが議論の対象となっています。

土地から購入する人の利回り
土地から購入している人の利回りは、年間賃料収入の土地価格と建築費の合計額に対する割合です。

土地から購入している人の利回りは、分母に土地価格を含むことが特徴となります。

分母の土地価格は都市部の方が高く、地方の方が低くなります。
分子の年間賃料収入も都市部の方が高く、地方の方が低くなりますが、土地価格ほどの大きな差は生じません。

地域差は分子の賃料よりも分母の土地価格の影響の方が大きいため、土地から購入する人の利回りは、都市部の方が低く、地方の方が高くなるという特徴があります。

８．「お役立ちガイド」掲載コンテンツ一覧

賃貸併用住宅経営ガイド記事一覧

【基本を解説】知識ゼロから始める「賃貸併用住宅経営　基本ガイド」知識ゼロから始める賃貸併用住宅経営の基礎知識です。

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