【詳しく解説】賃貸併用住宅の期待利回りシミュレーションと事例

公開日:2019/04/11　更新日:2022/10/20

賃貸併用物件の利回りは、一般的な賃貸物件の利回りの目安よりも少し低くなり、目安は5%程度とされています。
この記事では、賃貸併用住宅の利回りシミュレーションや、利回りの高い賃貸併用住宅の特徴、注意点を解説します。

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Contents

1.賃貸併用住宅の利回り
2.賃貸併用住宅の利回りの計算方法
- 2-1.賃貸併用住宅の利回りシミュレーション
3.利回りの高い賃貸併用住宅の特徴
4.賃貸併用住宅の利回りで知っておきたい注意点
- 4-1.利回りだけにこだわらない賃貸併用住宅が成功する
- 4-2.初期費用だけでなくランニングコストも考慮する
5.高利回りの賃貸併用住宅にするための建築会社の選び方
この記事のポイントまとめ

1.賃貸併用住宅の利回り

利回りとは、かけた費用に対する収入の割合のことです。

例えば、2DK×40平米(12.1坪)の賃貸物件（賃貸併用物件以外も含む）の場合の、各都道府県別の平均利回りは次のようになっています。

都道府県別　賃貸物件の平均賃料・坪単価・利回り一覧（賃貸併用物件以外も含む）
都道府県	2DK平均賃料	年額賃料坪単価	利回り
北海道	53,470円	53,028円／坪・年	5.9%
宮城県	56,140円	55,676円／坪・年	6.2%
埼玉県	64,089円	63,559円／坪・年	7.1%
千葉県	59,421円	58,930円／坪・年	6.5%
東京都	86,962円	86,243円／坪・年	9.6%
神奈川県	75,291円	74,669円／坪・年	8.3%
愛知県	55,624円	55,164円／坪・年	6.1%
京都府	69,252円	68,680円／坪・年	7.6%
大阪府	69,006円	68,436円／坪・年	7.6%
兵庫県	59,905円	59,410円／坪・年	6.6%
広島県	58,852円	58,366円／坪・年	6.5%
福岡県	61,609円	61,100円／坪・年	6.8%
全国	58,426円	57,943円／坪・年	6.4%

家賃の出典：全国賃貸管理ビジネス協会(2021年01月の家賃動向)

賃貸併用物件の利回りは5%程度とされています。
一般的な賃貸物件の利回りよりも少し低いため上記の数値よりも少し低いと考えてください。

2.賃貸併用住宅の利回りの計算方法

利回りの計算方法には、表面利回りと実質利回りがあります。

まず、表面利回りは以下の式で計算します。表面利回りとは、ランニングコストを考慮しない、物件取得価格に対する収入の割合です。

表面利回り（％）＝（年間収入÷物件取得価格）×100

そして、実質利回りは以下の式で計算します。実質利回りの計算では、修繕費や管理費といった諸経費も考慮するため、より実態に即した利回りとなります。

実質利回り（％）＝{（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋初期の諸経費）}×100

2-1.賃貸併用住宅の利回りシミュレーション

【事例1】2階建ての場合のシミュレーション

2階建ての物件を建て、1階をオーナー住居、2階を2戸に分けてそれぞれ15万円で貸し出した場合のシミュレーションです。

建築費	65,000,000円
家賃収入	300,000円
年間収入	3,600,000円
表面利回り	4.6%

【事例2】3階以上の場合のシミュレーション

3階建ての物件を建て、1階をオーナー住居、2・3階をそれぞれ25万円で貸し出した場合のシミュレーションです。

建築費	100,000,000円
家賃収入	500,000円
年間収入	6,000,000円
表面利回り	6,000,000円

3.利回りの高い賃貸併用住宅の特徴

利回りの高い賃貸併用住宅には、次の特徴があります。

利回りの高い賃貸併用住宅の特徴　一覧
特徴	解説
初期費用が少ない	構造や規模で初期費用は変わる。もとから持っている土地を活用する場合は土地の購入費が少なくなる。
稼働率が高い	空室さえ回避できれば安定的に収益が得られる。
こまめなメンテナンスで大幅な劣化を回避しているり	大規模な修繕や改築を避けるために、こまめなメンテナンスで長持ちさせたい。
実情に即した収支プランがあるり	複数のハウスメーカーに相談して、収支プランや間取りプランを出してもらい、リアルな利回りの相場を理解する。

ポイントは、初期費用や修繕費、管理費を抑え、稼働率を上げて安定的な収入を確保すること。
また、精度の高い収支シミュレーションにより、利回りの予想と実績のかい離がなくなります。

4.賃貸併用住宅の利回りで知っておきたい注意点

賃貸併用住宅の利回りを考える上での注意点を紹介します。

利回りだけにこだわらない賃貸併用住宅が成功する
初期費用だけでなくランニングコストも考慮する

4-1.利回りだけにこだわらない賃貸併用住宅が成功する

住居としては、快適に住めることだけでなく、間取りもとても重要です。利回りだけを考えて、快適さを損なって住みにくくなっては本末転倒です。

また、賃貸併用住宅の利回りはアパートやマンションより低くなりますが、金利の低い住宅ローンを利用できるうえ、家賃収入で自宅部分のローン返済が軽減できるので、お得に自宅を建てられるという見方もあります。

「将来的に二世帯住宅にしたい」など、ライフプランや住まいとしての快適さを重視して間取りを考えてください。

4-2.初期費用だけでなくランニングコストも考慮する

初期費用のみを考慮した「表面利回り」は、まだ経営の全貌が見えていないときの簡易的なシミュレーションに役立ちます。
しかし、実際には修繕費や管理費、必要に応じて広告費などのランニングコストが発生します。その費用も考慮に入れた「実質利回り」を考えておく必要があります。

5.高利回りの賃貸併用住宅にするための建築会社の選び方

ここまで利回りの考え方をご紹介してきましたが、ご自身で収入と支出をすべて洗い出し、利回りを計算するのは難しいです。意外な見落としがあって、シミュレーションの内容が実際とは違う可能性があります。複数の建築会社に相談し、何通りもシミュレーションを見て、実際の経営とイメージを近づけていくことが重要です。

また、依頼する建築会社によって、賃貸併用住宅の仕上がりは変わります。
魅力のある間取りなら、入居者の人気も高まり、安定した高利回りを実現できるでしょう。ある意味特殊な物件である賃貸併用住宅を建築するなら、内情に精通した実績のある会社を選んでください。

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