更新日:2024.05.20

【詳しく解説】賃貸併用住宅の期待利回りシミュレーションと事例

賃貸併用物件の利回りは、一般的な賃貸物件の利回りの目安よりも少し低くなり、目安は5%程度とされています。
この記事では、賃貸併用住宅の利回りシミュレーションや、利回りの高い賃貸併用住宅の特徴、注意点を解説します。

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この記事の内容

1.賃貸併用住宅の利回り

利回りとは、かけた費用に対する収入の割合のことです。

例えば、2DK×40平米(12.1坪)の賃貸物件（賃貸併用物件以外も含む）の場合の、各都道府県別の平均利回りは次のようになっています。

都道府県別　賃貸物件の平均賃料・坪単価・利回り一覧（賃貸併用物件以外も含む）
都道府県	2DK平均賃料	年額賃料坪単価	利回り
北海道	53,470円	53,028円／坪・年	5.9%
宮城県	56,140円	55,676円／坪・年	6.2%
埼玉県	64,089円	63,559円／坪・年	7.1%
千葉県	59,421円	58,930円／坪・年	6.5%
東京都	86,962円	86,243円／坪・年	9.6%
神奈川県	75,291円	74,669円／坪・年	8.3%
愛知県	55,624円	55,164円／坪・年	6.1%
京都府	69,252円	68,680円／坪・年	7.6%
大阪府	69,006円	68,436円／坪・年	7.6%
兵庫県	59,905円	59,410円／坪・年	6.6%
広島県	58,852円	58,366円／坪・年	6.5%
福岡県	61,609円	61,100円／坪・年	6.8%
全国	58,426円	57,943円／坪・年	6.4%

賃貸併用物件の利回りは5%程度とされています。
一般的な賃貸物件の利回りよりも少し低いため上記の数値よりも少し低いと考えてください。

利回りの計算方法には、表面利回りと実質利回りがあります。

まず、表面利回りは以下の式で計算します。表面利回りとは、ランニングコストを考慮しない、物件取得価格に対する収入の割合です。

表面利回り（％）＝（年間収入÷物件取得価格）×100

そして、実質利回りは以下の式で計算します。実質利回りの計算では、修繕費や管理費といった諸経費も考慮するため、より実態に即した利回りとなります。

実質利回り（％）＝{（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋初期の諸経費）}×100

【事例1】2階建ての場合のシミュレーション

2階建ての物件を建て、1階をオーナー住居、2階を2戸に分けてそれぞれ15万円で貸し出した場合のシミュレーションです。

【事例2】3階以上の場合のシミュレーション

3階建ての物件を建て、1階をオーナー住居、2・3階をそれぞれ25万円で貸し出した場合のシミュレーションです。

利回りの高い賃貸併用住宅には、次の特徴があります。

利回りの高い賃貸併用住宅の特徴　一覧
特徴	解説
初期費用が少ない	構造や規模で初期費用は変わる。もとから持っている土地を活用する場合は土地の購入費が少なくなる。
稼働率が高い	空室さえ回避できれば安定的に収益が得られる。
こまめなメンテナンスで大幅な劣化を回避しているり	大規模な修繕や改築を避けるために、こまめなメンテナンスで長持ちさせたい。
実情に即した収支プランがあるり	複数のハウスメーカーに相談して、収支プランや間取りプランを出してもらい、リアルな利回りの相場を理解する。