30坪の土地でも賃貸併用住宅が建てられる！間取りの工夫

所有する土地が30坪ほどの狭小地でも、よい土地活用方法がないか探している方もいるのではないでしょうか。特に、一つの建物に「自宅部分」と「賃貸部分」がある「賃貸併用住宅」が建てられるなら、条件次第では家賃収入で住宅ローンの支払いもできるなど、メリットがたくさんありそうですよね。

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1.【30坪】の賃貸併用住宅なら「建ぺい率」と「容積率」を確認

「30坪の土地に賃貸併用住宅を建てるというのは、難しいのでは？」とイメージされる方が多いかもしれません。しかし、土地の条件や建て方の工夫次第で、収益が見込める併用住宅を建てることは可能です。

まず確認しておくことは、土地の「建ぺい率」と「容積率」です。

（１）建ぺい率

建ぺい率とは、その土地の面積（「敷地面積」）に対して建てられる「建築面積」の割合です。建築面積は「建坪」ともいいます。
建築面積は階数分の面積を合計したものではなく、真上から見たときの最大面積を表します。例えば3階建ての建物で1階部分が最も広い面積なら、建坪は1階部分で判断します。
建ぺい率が60％の30坪の土地では、建築面積は30坪×0.6＝18坪が上限となります。

（２）容積率

容積率は、その土地の面積（「敷地面積」）に対して建てられる「延床面積」の割合です。
延床面積は階数ごとの床面積を合計した面積で判断します。
例えば容積率200%の30坪の土地では、延床面積は30坪×2＝60坪が上限となります。

「建ぺい率」「容積率」は、土地の「用途地域」によって定められているため、自分の土地の建ぺい率と容積率については以下のサイトなどで確認しておきましょう。

国土交通省：「国土数値情報｜用途地域データ」

2.【30坪】の賃貸併用住宅の間取り例

具体的な賃貸併用住宅の間取り例についてご紹介していきます。

なお、基本的な「賃貸併用住宅の間取りの考え方」についてはこちらの記事をご覧ください。

狭小地に賃貸併用住宅を建築する場合、建築できる建物サイズに制限があるため、オーナー世帯とワンルームタイプが数部屋など、1棟の中にギュッと詰まったか何時のプランになります。そのため、どうしてもオーナー世帯と入居者世帯の物理的距離が近くなり、音などに神経質になりがちになります。オーナー世帯の家族構成や生活スタイルを考慮してオーナー自宅の配置（場所）を決めるようにしましょう。

吉崎

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最適な賃貸併用住宅の間取りは？

2-1.一階はオーナー住居で二階以上を賃貸にする

1階はオーナー世帯の住居で、2階以上が賃貸物件の間取り例です。

例えば4階建ての賃貸併用住宅の場合、1階、2階がオーナー世帯で、3階以上が賃貸物件という方法もあります。

【メリット】

オーナー世帯に小さな子供がいる場合、上階に住むと階下の入居者に気遣いが必要になる可能性があります。そのため、階下にオーナーが住むことでストレスなく暮らすことができるでしょう。

【デメリット】

上階に住む入居者の生活音や足音が気になってしまうケースが考えられます。

2-2.階下が賃貸で最上階を住宅にする

階下に賃貸部分を設けて、上階にオーナー世帯の居住空間を設ける間取りプランです。

【メリット】

特に2階建ての場合は、入居者が建物内の階段を使う必要がないため、オーナー世帯の空間に干渉されることがありません。階段を共有しないことは、防犯面でも安心です。

【デメリット】

上階への移動手段として階段だけでは将来的に不安がある場合がある場合、エレベーターの設置を検討してください。 ほかに、オーナーの生活音や足音によって、入居者からクレームが来る可能性もあります。

2-3.縦割りにする

オーナー住居と賃貸部分を縦割りで分割する方法です。

【メリット】

オーナー側の居住空間は、1階から上階まで縦方向で空間を確保することができ、上階の足音などを気にする必要がありません。
また、家の中に階段を設けられるので、賃貸側と共有スペースがほぼないため、お互いにプライバシーを確保できます。
例えば、30坪の土地が奥に細長い形の場合は、道路側に接している手前が賃貸空間、奥がオーナー世帯の空間と、「前と後」で分離する方法もあります。道路から奥になる部分をオーナー住戸にすることで、交通量の多い道路に面している場合は賃貸部分が防音壁の役目も果たすため、オーナー自宅は静かに過ごせる可能性が高くなります。

【デメリット】

自宅部分が高層になるので、4階建て以上の物件にする場合はエレベーターの設置が必要になる可能性があります。
住戸部分と賃貸部分に別々にエレベーターをつけると、プライバシー確保はできますが、エレベーターの設置費用と管理運用費用が大きくなります。

2-4.賃貸の一室を住宅に利用

オーナーが一人世帯、または、二人世帯などの場合は、賃貸物件の一室をオーナーの居住空間とする方法もあります。ほとんど同じような間取りプラン、オーナーが暮らす部屋は少しゆとりを持たせ内装を充実させたプランなどで設計できます。

【メリット】

部屋数が確保でき、建築する際の手間も省けるため、建築費の削減が期待できます。 賃貸併用住宅としてではなく、一般的な賃貸アパートやマンションとして売却もしやすくなります。

【デメリット】

住居部分が延床面積の50％以下になる可能性が高いので、住宅ローンは使えません。

3.【30坪】の賃貸併用住宅を建てる工夫4選

ここでは、30坪という限られた広さの敷地に賃貸併用住宅を建てるためにできる工夫を挙げていきます。
なお、実際にこれらのアイデアが実現できるかは土地の条件により異なります。

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3-1.一階をビルトインガレージ（駐車スペース）にする

1階部分をビルトインガレージにすることで、駐車スペースの無駄を省くことができ、住居部分の面積を増やせる可能性があります。ビルトインガレージにすれば駐車スペースを建物の敷地面積上に確保できるため、建坪を広げることができます。

また、ビルトインガレージの仕様が一定の要件に該当すれば、容積率の緩和が適用され、延床面積の1/5以内までは面積に算入しないことが可能です。近隣のニーズから駐車場の設置が必須の場合、検討の余地があるかもしれません。
ただしこの場合、駐車場スペースの延床面積1/5を超えた部分は算入されるため、駐車場スペースを作る際にはハウスメーカーに相談するなど注意が必要です。なお、建ぺい率には適用されません。

参考：「建築基準法第52条（容積率）」

3-2.駐車スペースを削減する

駐車スペースの確保を断念する選択肢もあります。容積率の緩和があるとはいえ、住居部分の面積は減少することになるため、少しでも延床面積を確保したい場合は外部の月極駐車場などを活用して、敷地内から駐車スペースを削減することもひとつの方法です。

3-3.階数を増やす

30坪の土地では、階数を増やして建てる必要がある可能性が高いです。階数を増やし延床面積を増やすことが有効な手段です。階数を増やすことで居住空間の面積が増え、その分を賃貸部分とすることで、家賃収入の増額にもつながります。
また、30坪の土地に建つ建物の場合、ひとつの階数の面積は限られます。同じ階に設けられる賃貸用居室数は限られると想定できるため、広めの居室を各階に一つとすることも考えられます（ただし総戸数が少なくなるため、家賃収入は減ります）。
ほかに、例えば最上階はオーナー居住スペースとし、それ以下は賃貸スペースとすることで、オーナーの居住空間を分離独立させることができます。
なお、土地の条件や建物によって建てられる階数は異なるため、確認が必要です。

5階建て以上になる場合は、上階への移動にエレベーターの設置も検討してください。階段のみの移動手段と、エレベーターが備えてあるのとでは、入居者の印象も異なるでしょう。

ただし、アパートローンに比べて金利の低い住宅ローンを利用する為には、自宅部分が50％以上必要です。仮に、階数増（＝部屋数増）による賃料増（収益UP)と金利増により支払総額増分を比較して、有利な方を選ぶようにしてください。

吉崎

3-4.部屋数を減らす

狭小地に建つ賃貸併用住宅では、賃貸に充てる一居室の広さの確保と家賃収入のバランスをとるために、部屋数は慎重に考える必要があります。
賃貸経営をするなら家賃収入は少しでも多く得たいと思うのが一般的ですが、30坪の土地の場合は建築条件を考慮すると、部屋数は限られる可能性が高くなるからです。

一室からの家賃収入を高く設定するためには、仕様のグレードを上げる、居住空間のゆとりを増やすなど工夫が必要です。ただし、あくまでも「賃貸併用住宅を建てる地域の賃貸需要」によります。
例えば、多少狭くてもワンルームで家賃が安いほうがニーズが見込めるなら、無理に高所得者層やファミリー層向けの間取りの物件にしても、満室になる見込みがかなり低くなってしまうでしょう。

家賃を高めに設定しても賃貸需要が期待できる場合は、建物の外観、内装などにグレードの高い素材を使い、高所得層に受け入れられる仕様にすることで、部屋数が少なくとも賃料を高く設定することは可能です。

4.個性的・魅力的な30坪の賃貸併用住宅

30坪という狭小地で魅力的な賃貸併用住宅を建てるためには、どのような工夫があるのでしょうか。ここでは、内外装のポイントをご紹介します。

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4-1.立地調査を十分にしてターゲット世帯に合う物件にする

限られた延床面積で賃貸併用住宅を建てる場合、賃貸の居室数を増やすか、それとも居室数は少なくしてひとつの居室の家賃を高く設定するかは、その土地の賃貸需要により異なります。
一般的には一人世帯（単身者）に限定してワンルームをできるだけ多くしたほうが、空室リスクは少なくなります。しかし、例えばファミリー層に需要のある土地の場合（文教地区である、駅から遠いなど）、ワンルームの賃貸併用住宅を建てても空室ばかりになってしまうおそれがあります。
賃貸併用住宅はオーナーの戸建てでもありますが、賃貸物件であるからには長期的な収支計画が必要です。そのためにも、基本的な立地調査は必ず行い、ターゲットを絞りましょう。

4-2.デザイン性をアピール

賃貸併用住宅は、オーナーの居住する戸建ても兼ねているため、住宅デザインも一般的な賃貸物件より凝ったものにしたいと思うオーナーも多いのではないでしょうか。
個性的でデザインセンスの良い物件にすることで、他と差別化された特別な賃貸物件として選ばれる可能性があります。特に近隣が比較的高所得者の住まう住宅地の場合や、一居室を少し広めの賃貸併用住宅にする場合、入居者を女性のみに限定する場合などに効果が期待できます。

しかし、デザイン性の高い物件は建築費用も高くなる傾向があります。そのため、建物のデザインなどについては、利回り、収支計画とのバランスをとることが重要です。

見た目の印象で目を引くには、素材づかいの工夫が有効です。外観であれば、よく見かけるサイディング材ではなく、石やレンガなどを使うのもひとつの方法です。内装のクロスは一般的で安価な白を全体に使ったうえで、アクセント壁として一部に特殊なものを採用するだけでも、デザイン性の高い空間を演出することができます。
無垢のフローリングを使うなど自然素材の利用も選択肢のひとつです。有害物質が少なく、体への環境に配慮された賃貸物件としてアピールできます。

また、グレードの高い素材を使えない場合でも、植栽などで外回りをデコレーションするだけでも、建物自体の印象は大きく変わります。植栽の場合は比較的予算もかからず、場合によってはオーナー自らが手をかけることで費用を抑えられるため、検討の余地はあります。

4-3.狭くても空間を広くする工夫

特にワンルームだけで30坪敷地に賃貸併用住宅を建築した場合、居室数を多く確保すると一部屋がかなり狭くなることも考えられます。
例えば天井高に変化をつけるためロフト空間をつくることも設計プランの工夫のひとつです。一般的に、室内の天井高は2.5メートル前後が多いですが、一部分にロフトを設ければ、居住者は高さの圧迫もそれほど感じず、ベッドスペースや収納スペースとして活用できます。

5.賃貸併用住宅の依頼先の選び方

賃貸併用住宅を建てる際は、依頼先選びが重要です。限られた土地を有効活用できる提案が望まれます。ここでは、依頼先を選ぶときのポイントをご紹介します。

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5-1.狭小住宅が得意かどうか

狭小敷地での建築を得意とする会社を選ぶことも大切です。狭い土地でも空間をうまく使う設計力は、一般的な物件だけを扱う会社とは異なります。狭小敷地ならではの設計プランやアドバイスが期待できます。

5-2.ビル建設の経験があるかどうか

30坪ほどの土地に、賃貸併用住宅を建てるとなると、ビルのような高さのある建物になる場合があります（用途地域による）。
3階建て以上の建物は構造計算書の添付が必要になるなど、役所とのやりとりも複雑になります。構造計算は、専門家でなければできないため、ビル建設の経験を持つ会社を選ぶようにしましょう。

5-3.親身に相談に乗ってくれる会社かどうか

賃貸併用となると、建物の建築方法だけではなく、物件の収益も重要です。建築資金の準備や金融機関からのローンに関する疑問の解消、賃貸経営が軌道にのるようなアドバイスなど、相談したいことがたくさんあるでしょう。さまざまな相談に対して親身になって話を聞き、適切な提案をしてくれる会社を選ぶことは非常に大切です。土地の活用方法から建築や収益のことまで、トータルで依頼できる会社を選んでください。

5-4.賃貸併用住宅についてのノウハウ・実績があるかどうか

賃貸併用住宅を建てた経験がある会社を選びましょう。戸建て住宅と賃貸住宅の建て方は異なります。 何より、賃貸併用住宅は、賃貸市場や競合物件を徹底的に調査して、ニーズに合った間取り、設備を備えることが大切です。オーナーと入居者の両者が快適に生活できるように生活スタイルを考慮して設計しなければならないため、賃貸併用住宅には独自の設計ノウハウが必要とされます。

そのため、ハウスメーカーの中でも、賃貸併用住宅を得意とする企業は限られています。賃貸併用住宅の建築実績豊富な会社であれば、どのようなプランで、どのように運営すれば収益が期待できるのかという提案も期待できます。

よい企業と出会うためには、複数の企業の提案を比較して、優れた提案をしてくれる企業を選ぶ必要があります。

比較検討する際には「HOME4U 土地活用」をぜひ活用してみてください。簡単な入力をするだけで、賃貸併用住宅に強い複数の大手企業から設計プランの提案を受けられます。

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まとめ

いかがでしたか。30坪の土地に賃貸併用住宅を建てる場合の、さまざまな工夫や間取りについて説明しました。

30坪という限られた土地を、賃貸併用住宅で有効活用するには、土地の建築条件の確認をすることからはじまり、建物の外観、内装の工夫や、間取りの工夫などが必要となります。
「30坪しかない土地」という、一見すると不利になりそうな要件を、プロの提案、デザインや住空間の充実などでメリットに変えて、安定した賃貸経営につなげてくださいね。

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