メゾネットタイプのアパートの経営・建築について。メリット・デメリットを解説

メゾネットとは「小さな家」という意味のフランス語です。日本では、マンションやアパートのような集合住宅でも、居室に内階段がある住居をメゾネットと呼んでいます。

建築費は一般的なアパート建築と比較すると、費用を抑えられるというメリットもあるため、土地活用をご検討中のオーナーは高い関心をお持ちではないでしょうか。今回は、メゾネットでのアパート経営について、メゾネットタイプが可能な土地の特徴や経営のポイントなどをまとめました。

メゾネットアパート経営について不安や悩みがある方は、本記事をご覧になった上で、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」でプラン請求をしてみることをおすすめします。建てたい土地や予算から、どんなハウスメーカーに依頼すればいいのかが複数社一括で比較できます。

1.メゾネットで土地活用を考える3つのポイント

メゾネットでの土地活用では、以下のようなポイントをもとに検討を進めるとスムーズです。本章で詳しく解説します。

1-1.建築法上の特徴

建築基準法上のメゾネットとは、住宅戸数が 2 戸以上ある、共有部分がない住宅のことです。棟割り長屋または長屋とも呼ばれます。そのため、共用で使うエントランスや廊下、階段がありません。

共有部分がないため、建築基準法上ではアパートなどがそれにあたる特殊建築物としての扱いではなく、土地条件などからアパートやマンションが建てられない土地であっても、メゾネットを建築すればアパート経営ができます。また、メゾネットは戸建てと同じ扱いですので、庭・ガレージ・バルコニー・屋上テラスなどを、各戸に設けることが可能です。

外観は一軒家風であるものが多いのですが、メゾネットは１つの敷地内の一つの棟に複数の住戸があり、各住戸の中に内階段がある物件の総称です。

1-2.普通のアパートやマンションとの違い

普通のアパートやマンションは「共同住宅」と呼ばれます。共同住宅の定義は、共有部（エントランス・エレベーター・階段・廊下）があり、その共有部を介して各住宅へ出入りする建物のことです。

法律上も、アパートやマンションなどの共同住宅は特定建築物に該当し、防火対策や安全点検に関して守らなければならない基準や義務がたくさんあります。

アパートやマンションの中にも、１世帯が住む住戸に内階段があり、２階以上の階層になっているメゾネット形式の部屋もあります。しかし、アパートやマンションは共有部分を使わないと、自分が住む住戸への出入りができませんので「メゾネットタイプ」と呼ばれています。
【参照：特定建築物 建築基準法6条１項1号】

1-3.ロフト・テラスハウスとの違い

メゾネットと同じように、１つの住戸内に階段があるものにロフトがありますが、ロフトは高さや広さなどにおいて、建築基準法上の「部屋」の要件を満たしていないため、物置や屋根裏部屋に分類されています。部屋ではないため、人がそこで暮らすための仕様にはなっていません。

メゾネットと同じような建物に、テラスハウスやタウンハウスと呼ばれるものもあります。日本語では連棟式住宅という、主に2階建ての家が連なった一戸建てのことです。1つの住戸で２階以上がありますが、連続した部屋の境界壁を共有しているという特徴があります。メゾネット・テラスハウス・タウンハウスは、日本においては呼び方の違いだけで、建築基準法上は「長屋」に該当します。

土地活用の際には、メゾネット・テラスハウス・タウンハウスはほぼ同じような認識であり、商品名としての呼び名が違うだけであることを前提に、プランやパンフレットを比較してください。

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2.メゾネットでアパート経営をする4つのメリット

メゾネットで不動産経営をはじめるメリットを4つにまとめました。

2-1.建築費が普通のアパートより安く済む

メゾネットの建築費は、普通のアパートの建築費よりも安く済みます。理由は2つあり、1つは普通のアパートと比べるとメゾネットは戸数が少なくなること、もう1つは、アパートやマンションのような共有階段・廊下が不要なためです。

メゾネットは戸建てとほぼ同じ作りになるため、木造か鉄骨を使った構造を選択することが多いでしょう。以下は、100 坪の土地・木造平均坪単価 87万円で、メゾネットとアパートをシンプルな計算で比較したものです。

メゾネット		普通のアパート
木造1～3階建て	建てられる階数	木造1～3階建て
100坪÷建坪20＝5戸分 ※2階建てにしても戸数は同じ	賃貸戸数の多さ	2階建て ワンルームの場合 （200坪/660平米）÷30平米＝22戸

同じ2階建てで比較した場合、敷地は同じでも、アパートは戸数が22もありますので、バストイレ・キッチン・玄関扉などが 22戸分必要になります。さらにアパートには共同住宅として必要な共有部の廊下・外階段・廊下・エントランスなどを付ける必要があります。

メゾネットの場合は、1つの住戸で必要になる玄関・バスキッチンなどは５戸分です。さらに、メゾネットには共有部が必要ありませんので、その分、費用を抑えることができます。

なお、アパート建築費の基本的な考え方については、以下の動画や関連記事も併せてご確認ください

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2-2.賃料を高めに設定できる

メゾネットを選ぶ入居者は、メゾネットの戸建てに近い住環境に惹かれます。例えば、上下階の音を気にしないでよい、日当たりが良い、バルコニーやベランダが複数ある、収納が多い、専用庭やガレージがあるなどです。また、そのような環境が必要な、小さいお子さんがいる方や、車をご所有の方などが好んで入居します。

同じような住環境は、一般的なアパートやマンションにはない条件ですので、同じエリアにあるアパートやマンションと比較したときに、多少、家賃が高くても、納得の上でメゾネットを選びます。実際、アパートやマンションで、わざわざメゾネットタイプにしてある物件は、どれも高級賃貸物件として扱われています。

2-3.長期更新につながりやすい

メゾネットのように、戸建てと似たような住環境を持つ賃貸住宅は、のんびり子育てをしたい、小さなお子さんがいるファミリー層に好まれます。一般的な賃貸住宅では、入居してから子どもが大きくなるまでには、部屋数の問題などから引っ越しを検討することが多くなります。

メゾネットの間取りはほぼ戸建てと同じですので、はじめから3～4LDKの部屋数と、リビングの広さがあるケースが多く、子どもの成長に伴う引っ越しをする必要性がないため、一度入居をすると、長期更新が期待できます。

2-4.管理コストを節約できる

メゾネットも賃貸住宅ですので、メゾネットで不動産経営を始めると、管理の多くの部分を不動産管理会社に委託することになります。不動産管理会社の委託料は、1部屋の賃料×％という決まりがあります。

メゾネットは戸数も少ないため、管理コストを抑えることができます。さらに、アパートやマンションのような共用廊下・エントランス・ゴミ捨て場・自転車置き場など、共用部の美化清掃が必要ないため、管理項目も少なく済みます。

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3.メゾネットでアパート経営をする3つのデメリット

ご所有の土地でメゾネットの不動産経営をする場合の、デメリットを3つにまとめました。

3-1.騒音対策が必要

メゾネットは１つの住戸に１つの世帯しかいませんので、上下階への足音などを気にする必要はありません。しかし、左右の家とは一部または全部の壁を共有しているため、左右への防音対策は必須になります。

＜対策＞

横の音は、設計の段階でさまざまな工夫が必要です。例えば以下のような対策方法があります。

• 左右の部屋の水回りを同じエリアに集める
• 水回りは１階にのみ設置する
• 隣の居室の水回りがあるエリアに押し入れ・クローゼット・階段を作る
• 防音効果のある壁材を使う

ハウスメーカーや建築会社が提案してくる建築プランによって、各社が得意とする構造や建材を提案してきますので、防音効果の高いメゾネットの建築に対応できる会社も数多くあります。プラン請求の際に、よく内容を比較して、もともと防音効果の高い建築物が得意な企業や、メゾネット建築の経験が多い企業を選ぶようにすると、防音効果の高い建物になります。

3-2.アパートと比較すると居室数が少ない

おなじ100坪（330平米）の土地であっても、単純計算で建坪10（約30平米）なら住戸は10戸しか建てられません。また、10坪の建坪で建てたメゾネットの多くは２階建てですので、延べ床面積は20坪分（約60平米）あり、広い分だけ賃料も高くなり、入居者が見つけにくくなります。

アパートはワンルームタイプ約25～30平米（約10坪）であれば、共有部を引いても、平屋で10戸、2階建てで約20戸、3階建てなら30戸も作ることができます。ワンルームの部屋は賃料も安いので、借り手が付きやすく、退去があってもすぐに次の入居者も確保しやすくなります。

このように、メゾネットは、アパートやマンションの土地活用と比較すると経営効率が下がり、空室リスクも大きくなる傾向があります。

＜対策＞

具体的な計算で比較をすると、空室が発生した場合には、以下のような差が生じます。

メゾネット	比較	アパート
100坪÷建坪10＝10戸	2階建ての居室数	100坪÷約10坪×2階＝約20戸
（建坪10×２階）×１万×10戸＝200万円	満室時月収（坪１万単価）	10坪×1万×20戸＝200万円
2室÷10戸×100＝20％	2部屋空いた時の空室率	2室÷20戸×100＝10％

注目すべきは、満室時収入はメゾネットもアパートも同じなのに対し、空室が発生すると、メゾネットの方が、空室リスクが大きくなる部分です。これは、メゾネットのほうが、1戸当たりの延べ床面積が大きく、賃料設定が高くなるためです。

このような実情も参考にしたうえで、メゾネットでの土地活用をする場合には、入居者に長期利用してもらえることを前提に、空室リスクが起きにくい家づくりに実績がある、ハウスメーカーや建築会社選びがとても重要になります。

3-3.入居希望者が限定的になる

メゾネットは戸建て感覚で暮らせるなど、ライフスタイルにこだわりのある方が求める賃貸住宅ですので、一般的なアパートやマンションと比べると、入居希望者が限られてしまいます。

また、メゾネット＝内階段のある住戸のことですので、メゾネットは2階建て以上です。つまりワンフロアの広さがアパートと同じでも、かならず2倍の広さがありますので、その分、賃料も高くなります。

そのため、入居者募集をかけても、同じエリアにあるアパートやマンションに比べると、問い合わせも少なく、入居者が付きにくい傾向にあります。

＜対策＞

メゾネットは、一軒家っぽく暮らせる賃貸住宅を求める方に向いています。別の言い方をすれば、アパートやマンションのデメリット、例えば、日照条件の悪さ、共有部への気兼ね、ニオイ、音、窓の少なさ、画一的で特徴のない間取りなどが気になる方向きともいえます。

そのため、土地活用でメゾネットを作るときには、日当たりの良さ、ベランダや窓の多さ、駐車場や庭がある、屋上テラスがあるなど、収納が多い、内装がオシャレなど、同じエリアのアパートやマンションでは、手に入りにくい要素を盛り込むことで、入居者のすそ野の狭さをカバーします。

このようなメゾネット建築のアイデアは、個人で考えるよりも、メゾネット建築プランを数多く比較して、メゾネット建築に信頼と実績のあるハウスメーカーや建築会社のアドバイスも参考にすると、より土地活用が成功しやすくなります。

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4.メゾネットでアパート経営を成功させる7つのコツ

これからメゾネット形式の賃貸住宅を建設して、アパート経営を成功させるためのコツを7つにまとめています。メゾネットの良さは「一軒家っぽさ」にありますので、戸建にある要素をたくさん盛り込むことで、同じ賃貸住宅であるアパートやマンションと比較したときの強みとなります。

4-1.エリアニーズを確認する

メゾネットを建てる予定地の周辺エリアで、メゾネットの需要があるかを確認してください。メゾネットは設計の段階から戸建てに準じた設計ができますので、はじめからエリアで求められているタイプの建物を建てれば、空室の起きにくい順調な経営が期待できます。

例えば、子どもが多いエリアであれば、専用庭や屋上テラスを作り、子どもを自宅で安全に遊ばせることができる場所を設けるなどです。ファミリー向け賃貸の需要が多いエリアであれば、家族４人で子どもに個室を与える前提の間取り設計をすれば、より戸建てっぽいメゾネットになります。

このような設計プランは、土地の持っている条件に合わせて作る必要がありますので、ハウスメーカーや建築会社の担当者とよく相談し、複数のプランを比較しながら進めるようにしてください。

4-2.防音対策をしっかりする

どのようなタイプのメゾネットを建てるにしても、防音対策はしっかりした方が、長期安定した経営をしやすくなります。メゾネットは基本的に隣と壁を共有しますので、隣り合った家の生活音が響きやすい構造をしています。

生活時間帯や家族構成が違うと、騒音による入居者トラブルが起きやすくなり、最悪の場合は、どちらかが退去してしまうことになります。建材による防音対策以外にも、設計による防音対策をすることで、どの部屋の入居者も、長く安心して暮らせるようにできます。

具体的には、左右の水回りを近いところへ設置する、水回り部分に押し入れや階段を設置するなど、音が伝わりにくくなるように配置に工夫が必要です。その代わり、一般的なアパートやマンションのような、上下階への音の対策は不要です。

4-3.収納や日当たりを増やす

アパートやマンションでは得られない住環境を作り出すことによって、メゾネット住宅の価値を上げ、入居希望者のすそ野を広げて、長期更新につなげることができます。例えば、以下のような工夫で収納が増やせます。

また、日当たりの良さを確保するためには、以下のようなアイデアが使えます。

これ以外にも、ハウスメーカーや建築会社には過去の実績からさまざまな施工例がありますので、数多くの建築プランを請求することで、より多くのアイデアも集まります。

4-4.庭や駐車スペースを作る

戸建住宅の特徴は、庭があることと、駐車場があることですので、メゾネットには、この２つのうちのどちらかだけでも作るようにしてください。

周辺エリアに広い通りが多い場合には、入居希望者は車通勤になる可能性があります。そのため、賃貸マンションやアパートを借りる方も、近隣に駐車場を探す必要があります。メゾネットであれば1階に駐車場を作ることにより、戸建と同じように自宅に駐車場が持て、駐車場代が不要になります。

子育て中の方が多いエリアであれば、日当たりの良い南側に小さくても庭を作ることで、小さなこどもを安全に敷地内で遊ばせておくことができます。夏にはビニールプールで水浴び、テントを張って遊ぶ、バーベキューをするなど、自宅でのアウトドアを楽しむことができます。

予算に余裕があれば、１階部分に駐車場、屋上にテラスの両方を作れば、駐車場と庭の両方があるメゾネット賃貸にできます。

4-5.ベランダやバルコニーを作る

マンションやアパートはベランダやバルコニーが設けられる位置が制限されますが、戸建に準じたメゾネットであれば、壁が隣に設置していない面には、いくつでもベランダなどが作れます。ベランダやバルコニーには次のような違いがあります。

・ベランダ

ベランダとは2階以上にある、窓から出入りできる屋根付きの外部エリアです。屋根がついているので、窓を開放したままでも室内が見えず、雨風が避けられるのに日の光が入りやすくなり、室内が明るくなります。

・バルコニー

バルコニーとは、2階以上にある、窓から出入りする屋根のない外部エリアです。窓の前が大きく開いていますので冬でも日差しがたくさん入ります。また、バルコニーはベランダと比べると、屋根がない分、広く大きくとることができます。

屋根がないので雨天や強風時は使えませんが、晴れた日は洗濯物を干す、子供たちが遊ぶ、小さな椅子テーブルを出して自宅カフェとしてくつろぐなど、自宅の敷地として使えます。

メゾネットの場合、人が出入りできる大きさの窓があるところであれば、どこにでもベランダもバルコニーも作れます。しっかりしたつくりにすれば、小型の物置などを収納するスペースにもなります。

4-6.デザインを大切にする

メゾネットは一軒家っぽさが魅力ですので、外観や内装のデザインにも凝ってみることをおすすめします。たとえば、100坪の敷地に建坪20で5戸作るとしたら、一戸ずつ外壁の色やデザインを少しずつ変えて、個性を出してみるなどです。

室内の壁紙やフローリングの材質も、外国の賃貸住宅のような花柄の壁紙や色合い、木製フローリングの木目柄など、少し工夫をして個性が出るようにすると、アパートやマンションのような画一的な賃貸物件よりも魅力的に見えます。

他にも、建物全体の色やデザインのトーンをそろえて高級感を出すなど、さまざまなアイデアがありますので、たくさんの建築プランを請求して、数多くのデザインの中から、印象が良いと感じるものを選びだすようにしてください。

4-7.数多くのメゾネット建築プランを比較する

メゾネットの賃貸住宅は、一般的なアパートやマンションの賃貸と比べると、多くはありません。そのため、これから土地活用をご検討中の方にとっても「メゾネットとはこういうもの」というイメージがないため、どういう建築プランが正解なのか、わかりにくいといえます。

建築基準法上、メゾネットは複数の世帯が入居する建物であるにもかかわらず、戸建てと同等の扱いになる建物です。そのため、ご所有の土地の条件では、一般的なアパートやマンションが建てられない場合でも、メゾネットであれば、土地活用で賃貸経営ができるようになります。

また、一般のアパートやマンション建物をメゾネットにすることで、高級賃貸物件にすることができ、エリアでの希少性を出し、ライバル物件よりも高額の家賃設定にすることもできます。

土地活用で、メゾネットのアパート経営を希望する場合には、設計や間取りが普通のアパートやマンションとは違う部分も多いため、まずは、大手ハウスメーカーや建築会社などの、メゾネット建築を手掛けた経験のある会社に相談をしてみることをおすすめします。

その際には、はじめになるべく数多くのプラン請求をして、たくさんのハウスメーカーや建築会社のメゾネット建築プランを比較してください。会社によって、得意とする建築方法や構造が違いますので、外観も内装デザインも、バラエティがあることがわかります。

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