アパートローン初心者でも審査に通る！？土地活用資金計画時のコツを伝授！

2. アパートローンの融資基準と有利に審査をクリアするための方法

それでは次は、アパートローンの融資審査を上手にクリアする方法をご紹介します。

「物件の収益力」が問われるアパートローンは、収益シミュレーションや資産価値の算出など専門性の高い項目がたくさん出てきます。
そうなると、専門家の力が必要になってきます。

そのためアパートローンを有利に通過する上では、最終的には専門家に相談することが欠かせません。

まずはこの記事で、アパートローンの融資基準、銀行の目線をしっかり理解することが、融資審査をクリアするための大切な一歩となります。

2-1. アパートローンの融資基準

アパートローンを借りる際、銀行の審査基準は主に以下の2点になります。

• アパートの収益性と資産価値
• 本人（融資を受ける人）の属性（収入や信用度など）

それぞれ詳しく解説いたします。

(1) アパートの収益性と資産価値

アパートの「収益性」と「資産価値」は、2つとも銀行が重視する大事な審査基準になりますが、両者は似て非なるものです。

• 収益性＝どのくらい儲かるアパートか
• 資産価値＝良い立地がどうか

です。ひとつずつ解説します。

収益性

銀行が「アパートの収益性」を見る理由は、先の項目でも触れた通り、そのアパートがどのくらい儲かるかで「ローンを安定的に返済してくれるかどうか」を見極めやすくなるからです。

収益性を見る基準のひとつが「利回り」です。利回り5%、10%という使い方をします。

利回りとは、1年間で投資金額の何%を回収できるかを見るための指標です。

例えば計1億円の土地・建物を購入した場合、1年で1000万円の家賃収入が入れば、その物件の表面利回りは10%になります。
投資金額を年間家賃収入で割り算します。利回り10%なら、10年かけて投資金額を回収できる、と考えることができます。

そんな利回りが良くなる条件の一つが、借りる人が土地持ちかどうかです。
あらかじめ土地を持っていれば、投資対象は「建物のみ」となり、それだけ投資コストを安く見積もることができ、利回りが高くなる傾向があります。

一方、土地から購入してアパートを建築する場合は、銀行が「良し」とする利回りを確保するハードルが上がります。
建物の金額なら、ハウスメーカーの相見積もりで極力安く抑えることができますが、土地の場合はそうもいきません。

その条件の中で、良い土地を極力安く購入することが、アパートの利回り（＝収益性）を上げるポイントになります。

資産価値

アパートの資産価値は、土地の立地条件が良いか悪いかで変わります。もちろん、土地の立地条件がいいほど、アパートの資産価値が高いと銀行から判断されます。

最寄り駅から近い、また都心部に近い、つまり人が集まりやすく生活の利便性がよい土地が「良い立地」です。

一方「悪い立地」は、最寄り駅から遠く、且つ郊外にいけばいくほど「資産価値が低い」と銀行からの評価が低くなります。

そして「資産価値」は、土地から購入する人にとっては、「収益性」と相反する部分があります。

良い立地ほどアパートの収益性が高くなって有利になりそうですが、良い立地は値段も高いため、その分「利回り」が低くなります。

反対に、立地条件の不利な土地は、それだけ値段が安いので、アパート経営としての利回りが高くなります。

収益性と資産価値の「二兎を追う」ことは原理的に難しいのですが、アパートローンで大事なのは、両方のバランスを上手に取ることがポイントとなります。

その土地に見合った適切な利回りが確保されていることを意識することが最も重要です。

(2) 融資を受ける人の属性（収入や信用度など）

3つ目に大事な審査基準は「融資を受ける人の属性」です。属性とは、本人の収入や信用度のことです。

アパートローンの返済原資は「賃貸収入」なので、本人の収入は原則関係ありません。

しかし銀行としては、万が一のリスクを考えないわけにもいきません。万が一のリスクとは、アパートの空室が想定以上に発生し、ローン返済が滞るリスクのことです。

そのため銀行は、賃貸収入が低い月は、本人の財布からローンを返済してほしいと考えます。そのため、本人にどの程度の収入があるか、信用に値する人物かどうかは、切っても切り離せない大事な審査基準になります。

有利な属性は以下の点です。

• 潤沢な貯蓄がある
• 大企業社員や公務員など安定職業に就いている
• 本業以外の収入源がある

などです。

ただし、アパートローンで最も大事なのは「アパートの収益性」「アパートの資産価値」です。
融資を受ける本人の属性は、あくまでも「二の次」の審査基準であるということを理解しておきましょう。

2-2. 銀行の審査方法を把握する

それでは銀行の融資基準を理解したら、次は銀行の審査方法です。
審査基準で重要視される「収益性・資産価値」「本人の属性」を、銀行はどう詳しく見極めるのかを解説します。

(1) 銀行は収益性をどう見る？

アパートの利回りを意味する「収益性」は融資の重要な審査基準ですが、銀行は「最悪のパターン」を想定して収益性を見ます。

なぜならアパートローンの返済原資は「賃貸収入」で、賃貸収入がないアパートはそれだけローン返済が滞るリスクが高くなるからです。

そのため収益性の低いアパートは「融資対象外」の可能性が高くなりますが、また収益性を高く見積もったアパートでも、きちんと精査し「本当に収益性が高いかどうか」を見極めようとします。

利回りの基準は金融機関や支店によって異なるため、一概には言えません。
しかし、収益性の高さを納得してもらえるだけの、手堅い事業計画書、調査資料、借りる本人の説明能力などが求められます。

(2) 頭金と融資を受けたい人が見られるポイントは？

アパートローンが「投資目的（資産形成）」の人に限り、頭金がゼロ円では、今では融資の可能性は限りなく低い状況になっています。

頭金は2年ほど前までは、投資金額の1割程度が相場でしたが、今では投資金額の3割程度を求められます。
3割というと、1億円のアパートの場合、3000万円の頭金が必要になることです（2019年8月時点）。

数年前まで通用していた「フルローン」がなぜ今難しいかというと、ひとつは銀行が融資リスクに慎重になり始めたからです。

背景のひとつが、地価と建築費の高騰です。
これらが高騰するということは、それだけアパート経営をめぐる収益性が低くなることを意味します。

土地と建物の値段は上がっても、アパートの家賃が上がるわけではありません。
ということは、それだけ収益性が下がるので、銀行はアパートローンのリスクヘッジとして、それなりの頭金を求めるようになりました。

ちなみに、借りる人が「相続税の節税」を目的としている場合、話が違ってきます。
すでに土地を持っていたり、負債を抱えて税金を安くすることが目的なので、投資目的の場合と比べて銀行の目線は若干緩くなります。

とはいえ、頭金をどの程度求めるかは、銀行によってばらつきがあります。頭金の3割は、近年の大まかな傾向として捉えるくらいに留めておきましょう。

2-3. 書類の準備と説得力のある返済計画

アパートローンで「アパートの収益性」を融資審査で納得してもらうには、説得力のある資料をつくって提出しないといけません。

提出書類は、「本人の個人情報にかかわるもの」以外に、物件にかかわる資料もたくさんありますが、収益性を納得してもらう大事な書類が「事業収支計画表」です。

事業収支計画表とは、物件の収益性とローンの返済計画を表にまとめた書類のことです。「事業計画書」と呼ばれることもあります。

事業収支計画表の肝の一つが、収益シミュレーションです。
ただし収益シミュレーションを初心者が行うのは難しいので、最終的には専門家に相談してつくってもらうことをオススメします。

(1) 収益シミュレーション

借金自体が目的の「相続税対策」と違い、投資目的のアパートローンでは、収益シミュレーションは無視できません。

詳しい収益シミュレーションは専門家でないと難しいのですが、収益シミュレーションをする上で必ず抑えないといけない点があります。それが以下の3つです。

• 家賃設定が妥当かどうか
• 一定の空室を想定しているかどうか
• 修繕費や物件広告費の支出を想定しているかどうか

家賃設定が妥当かどうかは、周辺のライバル物件と比べて「ほどほどに有利に戦える家賃かどうか」を見ます。

極端に家賃が高いと「かえって空室が発生してしまう」と見られ、逆に家賃が低すぎると「満室になっても収益面で劣る」と捉えられます。
家賃設定が相場と比べて妥当かどうかは、収益シミュレーションの精度を見極めるための大事な基準になります。

2つ目が「一定の空室を想定しているかどうか」です。

仮り住まいの「アパート」は、必ず人の出入りがあります。単身者は1〜3年と比較的短い傾向になり、逆にファミリーだと3年以上と比較的長く住む傾向があります。

程度の差はありますが、いったん退去者が出ると、次の入居者が決まるまでにタイムラグが発生します。
人気物件なら2〜3週間で決まるかもしれませんが、それが重なれば結果的に1カ月、2カ月分の家賃損失が発生します。

そのため長期戦のアパート経営で、30年以上もすべての部屋で満室が維持されることは高確率でありえないことです。
空室のリスクがどの程度か見極め、それを収益シミュレーションに織り込むことが必要になります。

最後の3つ目の「修繕費や物件広告費の支出を想定しているかどうか」も大切です。
いったん退去者がでれば、部屋の状態を「借りる前」に戻す原状回復義務が発生するからです。
ワンルームのアパートでも、一部屋あたり数万円の支出が発生します。

物件が老朽化すれば「外壁改修」「防水工事」「水回り設備」の修繕も必要になってきます。
アパートの規模によっては数百万から数千万円の支出が必要になります。

また退去者が出たあと次の入居者を募集するための「物件広告費」も、収益シミュレーションにある程度織り込む必要があります。

ここで紹介したことがすべてではありませんが、ここまで厳しく作れば、そうでない収益シミュレーションと比べて銀行は「手堅い」と信頼してくれる可能性が高くなります。

ぜひ専門家に相談して、さまざまな出費をきちんと想定した現実的な収益シミュレーションを作ってもらうとよいでしょう。

(2) 専門家に相談する

アパートローンの審査を有利にクリアするためには、本人のアパートの収益性のほか、専門性の高い資料提出など色々なことが求められてきます。

特に収益性と資産価値のバランスがとり、アパートの建築費をどれだけ抑えられるかが、適切な利回りを確保する上でのポイントになります。

はじめてアパート建築をする人であれば、建築知識や税金知識はそれほど詳しくない方も多いことでしょう。
そんな方こそ、実績豊富な大手ハウスメーカー・建築会社などの専門家に相談してみてください。

そのために、まずは複数のハウスメーカーなどからアパート経営・建築プランの提案を受け、比較してみることをオススメします。

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どの企業も実績豊富で、質の高い賃貸住宅建築を手掛けています。今まで、さまざまな土地オーナーの希望を叶えてきた一流のハウスメーカー・建築会社であれば、アパートローンを含めたあなたの悩みや不安に対して、真摯に応えてくれることでしょう。

アパートローン審査のために提出する収支計画などの資料が、実績のある複数企業により提案されたプランを複数比較検証した上で作成されれば、銀行の担当者にも適切な投資金額であることが伝わりやすくなります。

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2-4. 必ず複数の金融機関に交渉する

アパートローンを申し込む際は、必ず複数の金融機関に交渉してリスクヘッジをしておきましょう。

融資審査は必ずしも通る保証はありません。「A行の融資を当てにしていたのに、審査から外れた」となった場合、また1カ月以上かけてB行の審査を受けるのでは、アパート建築の時期が後ろにずれ込んでしまいます。

相続税対策で期限内に建築しないといけない場合、投資目的でも早く建てて収益化を図りたい場合、それぞれ都合が悪くなることも考えられます。

複数の金融機関に相談しておけば、「A行はダメでもB行とC行では通過した」とリスク分散でき、審査が通った銀行が複数あれば、条件の良い方を選択できる余裕も生まれてきます。

専門家に相談した場合、融資交渉も専門家が代行してくれることのほうが多いですが、知識として覚えておいて損はありません。

3. アパートローンで失敗しないための注意点は？

アパートローンにもいくつかの注意点があります。

それは、時代の流れや経済情勢によって、アパートローンの条件も変わるという点です。
また、返済比率が適切かどうか、アパートの収益性も「信頼に値するかどうか」の見極めも大事になります。

3-1. 2019年の傾向

アパートローンをめぐる2019年の傾向は、2年前よりも厳しくなっています。

審査が厳しくなる理由は2つあります。

1つが、エリアによってはアパートが供給過多状態にあることです。

収益性を手堅く見たい銀行としては、いくら良い立地でもライバル物件が「余っている」と判断できるエリアだと、それだけ収益性が見込めなくなり、銀行からの評価が下がることになります。

2つ目が、近年の不動産業界の不祥事に伴うものです。

代表的なのは、2018年5月に明るみになった某銀行の不正融資問題です。

預金通帳の自己資金額を水増ししたり、収益性を十分に見極めずに、採算の期待できない賃貸住宅の供給を「助長した」として、世間から大バッシングを受けました。
それにより、多くの金融機関がアパートローンを控え始めたのです。

とある不動産会社（東京都千代田区）社長によれば「アパートローンの実績に乏しい銀行は融資を控えはじめ、実績が豊富な銀行はこれまで通り融資を継続している」とのことです。

ただし、実績豊富な銀行でも、頭金の3割を条件とするなど、借りる人に求めるハードルが高くなっていると言えます。

一方、相続税の節税が目的の地主さんの場合は、借金そのものが目的なので、融資条件がさほど変わらない、という声もあります。

3-2. 返済比率は適切か

アパートローンの返済比率は、年間家賃収入の50%程度が目安とされています。

解釈の仕方は色々ありますが、ひとつは「空室が多少増えてもローン返済が滞らない比率」が50%と言われています。

アパート経営は、運営コストもかかります。入退去が発生したら「リフォーム費」、次の入居者を募集するための「物件広告費」、そして運営代行を不動産会社に任せれば「管理手数料」が発生します。

その他、固定資産税を含めると、満室賃料のおよそ20%を運営コストに費やす計算になります。

仮にローンの返済比率を80%にすると、運営コストが20%だとしたら、支出が100%となり、極端な例ですが、手残りが発生しなくなります。仮に空室が1割でも発生すれば、その分、経営は赤字となります。

しかし、返済比率を50%としておけば、運営コスト20%と合わせて支出は満室賃料の70%の計算になります。
手残りは家賃収入の30%となりますが、逆の見方をすれば、空室が3割発生しても赤字を妨げられます。

そのため、アパートローンの返済比率は年間家賃収入の50%程度を目安とすることをオススメします。

3-3. そのアパートの収益性は信頼できるか

アパートの収益性が「妥当かどうか」を見る上で欠かせない視点が、提案する会社が信頼に足る会社かどうかです。

例えば、2018年1月に明るみになったサブリース会社S社の破綻がわかりやすい好例です。

虚偽の高利回りが設定された女性専用シェアハウス商品「かぼちゃの馬車」を、同社は“満室賃料保証”付きで800人以上の投資家に高額で販売してきました。

しかし18年1月の破綻で賃料保証が不可能になり、億単位のローン返済手段を失った投資家たちが一斉に路頭に迷いました。
入居率はいいところ1〜4割だったので、家賃収入だけではローン返済が不可能になりました。

収益性が良ければ、取り残された投資家たちは、まだ救いようがあったと考えられます。

しかし、提案されたアパートの収益性が信頼できるかどうかは、初心者では見極めが困難です。

安心して話を進めるためにも、アパート建築・アパート経営を計画する際は、まず、NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」を利用することをオススメします。

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収支計画を含めたアパート経営プランの提案がきちんと行われるので、アパートローンの不安も解消され、安心してアパート建築をまかせることができるでしょう。

まとめ

いかがでしたか？

アパートローンについて、住宅ローンとの違いや審査基準、審査を上手にクリアする方法を解説しました。

アパートローンの条件は、金融機関によって細かい尺度が異なるほか、時代の流れや経済情勢に左右されます。
金利は1〜5%程度ですが、2019年は、アパートローンの条件は1〜2年前よりさらに厳しくなっています。

しかし、アパートローンが賃貸収入を返済原資としたローンであることは、いつの時代も共通しています。
「収益性」と「資産価値」のバランスが取れたアパートの建築を計画することで、有利な条件を引き出すようにしましょう。

またアパートローンには、返済比率の目安を定めたり、事業収支計画書の作成を求められます。
専門性が高くてわかりづらい点は、ぜひ「HOME4U 土地活用」を活用して、複数の一流ハウスメーカーや建築会社から収支プランの提案を受け、専門家に相談することをおすすめします。