【基本を解説】アパートローンの基礎知識。審査の基準も解説

アパートローンとは、賃貸用住宅の建築資金を借りられるローンです。

この記事では、アパートローンと住宅ローンの違いから、審査基準や金利の低いローンの選び方など、借入前に知るべき知識を網羅的に解説します。

1.アパート建築で住宅ローン融資は受けられない！

アパート建築・購入では、自分の住まいを確保するための融資である住宅ローンを利用できません。アパート経営の事業用資産を手に入れるために利用できる融資は事業系ローンとなるアパートローンです。

アパートローンと住宅ローンには大きく3つの違いがあります。

1. 借りるハードル
2. 金利
3. 税制

違いを表にまとめました。

アパートローンの審査の際には借りたお金の使い道である「資金使途」も確認されます。アパートローンの資金使途は、投資用住宅の関連費用です。
対して、住宅ローンの資金使途は、居住用住宅の関連費用です。
なお、同じ賃貸物件でも、賃貸併用住宅なら住宅ローンを利用して建てることができます。
住宅ローンを利用して土地活用する方法については、次の記事をご覧ください。

2.アパートローンの金利と返済期間

ここでは、アパートローンの金利と返済期間について分かりやすく解説します。アパートローンの金利は、金融機関によって変わってきます。おおよその目安を確認しておくと安心です。

2-1.アパートローンの金利の目安

アパートローンの金利は金融機関によって異なります。

同じタイプの金融機関であってもローンや条件によって金利が変わってくるため、注意が必要です。金利が安く設定されているローンほど、審査が厳しい傾向にあります。

2-2.返済期間は物件の減価償却期間で決まる

アパートローンの返済期間は20～30年が一般的です。
返済期間は、建物の「法定耐用年数」、つまり「減価償却期間」をもとに銀行が期間の上限を定めます。
ただし、「法定耐用年数＝返済期間」とは限らず、多くの場合でそれより短い期間で設定します。

ローン返済期間が決まる背景には、法定耐用年数の期間中は建物の減価償却費を経費として計上できることがあります。
減価償却費は、実際の支出がなくとも所得税申告の際に経費として計上でき、その額は経費の中のかなりの割合を占めるのが一般的です。支出がない経費が計上できるうちにローンを完済できるように設定することでリスクをとらなくて済みます。

返済期間は法定耐用年数で決まるとはいえ、鉄筋コンクリート造では48年と長期です。返済期間は長期になると利息が増えます。収支プランから返済可能額をしっかり考えて最適な設定をするとよいでしょう。

減価償却の仕組みとシミュレーションはこちらで詳しく解説しています。

3.アパートローンを低金利で借りる4つのポイント

アパートローンは個々の金融機関、条件によって金利が変わってきます。ここでは低金利で融資を受けるためのポイントを紹介します。以下の4点です。

• 提携ローンが豊富なハウスメーカーを選ぶ
• 固定金利より変動金利を選ぶ
• 融資審査前に属性を引き上げる
• 実績を主張する

3-1.提携ローンが豊富なハウスメーカーを選ぶ

アパート建築を手掛けるハウスメーカーの中には、アパートローン提携をする金融機関をいくつも抱えているケースがあります。

ハウスメーカーで紹介された銀行からアパートローンを借りることができれば、ハウスメーカーが積み重ねた信頼のもと融資が検討されることになり、まったく縁のない銀行と比べて、金利が低くなる可能性が高くなります。

アパートローンについても相談できるハウスメーカーを探す際は大手ハウスメーカーが多く参画する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご活用ください。最大7社から収支プランの提示を受けられます。

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3-2.固定金利より変動金利を選ぶ

固定金利より変動金利のほうが、金利は低くなります。
固定金利に比べると変動リスクはありますが、日本では長く低金利政策がとられており、この先も低金利が続く可能性が高いといえます。
アパートローンの金利は、全期間固定金利型、固定金利期間選択型、変動金利型の3種類です。全期間固定金利型は多くなく、期間選択型と変動金利型の利用が多くなっています。期間選択型の場合、固定期間が短いほど低金利です。

3-3.融資審査前に属性を引き上げる

融資審査では、物件の事業性や資産性のほかに「個人属性」も見られます。
融資を受ける人の「職業」「勤続年数」「資産状況・相続予定」「保証人の状況」など、お金と返済態度にかかわる諸々が審査対象に入ります。
融資前にこれらの情報を整理して、高い属性に見られるように下準備をしておくとよいでしょう。

3-4.実績を主張する

すでにアパートローンを借りて何年も返済実績がある場合、金利を低くするための交渉条件として利用できます。
返済実績のある方は、銀行から見たら優良顧客です。
他の金融機関にも相談している旨を伝えれば、融資したい銀行としては、金利を引き下げて優遇したい心理が働くでしょう。

なお、今借り入れしているアパートローンの金利を下げる方法の一つに借り換えがあります。
しかし、アパートローンの借り換えは様々な書面が必要になり、また、そもそも借り換えできるのか、借り換えにメリットはあるのかご自身で把握することは困難です。
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借り換えについても知っておきたい方はこちらもご覧ください。

4.アパートローンの融資実行までの流れ

ここでアパートローンが融資実行となるまでの手順を確認します。

相談の際、手元にある資料（建築プラン等）をもとに仮審査が行われます。仮審査の結果を受けて申し込みです。
融資の実行は、引き渡しの入金時に行われることがほとんどです。審査の期間は1ヶ月ほどかかります。着工までには審査が通るよう逆算して動き始めるとよいでしょう。

5.アパートローンの５大審査基準と対策

アパートローンの審査基準は大きく分けて次の5つです。

• 本人の年収
• 勤務先等の借主の属性
• アパートの収益性
• 資産状況
• アパート経営の実績

以下で、審査項目別に通りやすくするポイントと融資を検討する際のポイントを紹介します。

5-1.【属性審査の対策】属性を引き上げる

年収や属性の審査は住宅ローンでも審査が行われる項目です。ローン審査対策として年収を引き上げるのは現実的ではないものの、属性を引き上げるためには以下のようなことがポイントになります。

• 勤続年数
• クレジットカードの利用状況
• ローンの利用状況

正社員として勤続年数が長いほど、返済のめどが立てやすく審査の上ではプラスに働きます。
また、クレジットカードの利用を控える、限度額を下げるなどのクレジットカード関連の対策のほか、ローンを利用していたら、借り換えを検討したり、繰り上げ返済で残債を減らしたりすることも有効です。

5-2.【収益性審査の対策】説得力のある事業計画を立てる

アパートローンの審査で、収益性に納得してもらうために、大事な書類が「事業収支計画表」です。
事業収支計画表とは、物件の収益性とローンの返済計画を表にまとめた書類のことです。「事業計画書」と呼ばれることもあります。
事業収支計画表の肝のひとつが、収益シミュレーションです。

ただし収益シミュレーションを初心者が行うのは難しいので、最終的には専門家に相談してつくってもらうことをおススメします。特に収益性と資産価値のバランスがとり、アパートの建築費をどれだけ抑えられるかが、適切な利回りを確保する上でのポイントになります。
はじめてアパート建築をする人であれば、建築知識や税金知識はそれほど詳しくない方も多いことでしょう。
そんな方こそ、実績豊富な大手ハウスメーカー・建築会社などの専門家に相談してみてください。
そのために、まずは複数のハウスメーカーなどからアパート経営・建築プランの提案を受け、比較してみることをオススメします。
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5-3.【資産状況審査の対策】担保にできる資産があることを明示する

他の土地を所有しているなど、資産が豊富だと審査にプラスの影響を与える可能性があります。
本来、アパートローンはアパートを建てる土地と建物を担保に融資を受けます。他にまとまった資産を有さない場合でも、土地と物件に資産価値が十分認められれば有利に働くでしょう。

5-4.【実績審査の対策】初めての場合はハウスメーカー提携金融機関利用がおススメ

今までにアパート経営の実績があり、成功している方は審査で有利になります。
ただし、初めての場合は依頼するハウスメーカーと提携している金融機関のローンを利用することで実績をカバーできることがあります。これは、ハウスメーカーの実績、アフターフォローを前提として後ろ盾を得ることが実績に返還されるためです。

5-5.【融資検討時のポイント】金融機関の審査方法を把握する

(1) 金融機関は収益性をどう見る？

建築に対する融資では、金融機関は収益シミュレーションを綿密に精査し、「本当に収益性が高いかどうか」を見極めようとします。
審査の基準は金融機関によって異なるため、一概には言えません。
しかし、収益性の高さを納得してもらえるだけの、手堅い事業計画書、調査資料、借りる本人の説明能力などが求められます。

(2) 頭金があると審査が有利になる

頭金の目安は、建築費の1～2割程度です。それ以外の8～9割を、アパートローンで借りるイメージになります。
頭金がゼロ円での借り入れは「フルローン」と呼ばれますが、多くの金融機関で、多少の頭金が必要になります。

5-5.【融資検討時のポイント】複数の金融機関に相談する

アパートローンを申し込む際は、複数の金融機関に交渉してリスクヘッジをしておきます。
融資審査は必ずしも通る保証はありません。「A行の融資を当てにしていたのに、審査から外れた」となった後でB行の審査を受けるのでは、アパート建築の時期が後ろにずれ込んでしまいます。

複数の金融機関に相談しておけば、「A行はダメでもB行とC行では通過した」とリスク分散でき、審査が通った銀行が複数あれば、条件の良い方を選択できる余裕も生まれてきます。

6.アパートローンの審査前の確認事項

ここでは、アパートローンの審査を受ける前に確認しておくべきことを紹介します。

1. 返済比率は適切か
2. アパートの収益性は信頼できるか

6-1.返済比率は適切か

アパートローンの返済比率は、年間家賃収入の50%程度が目安とされています。この返済比率を上回ると、空室が増えると、ローン返済が滞る可能性が高くなるので注意が必要です。

アパート経営は、運営コストもかかります。入退去が発生したら「リフォーム費」、次の入居者を募集するための「物件広告費」、そして運営代行を不動産会社に任せれば「管理手数料」が発生します。その他、固定資産税を含めると、満室賃料のおよそ20%を運営コストに費やす計算になります。

返済比率が高くなると、ランニングコストを支払った後で赤字になる可能性もあります。ランニングコストを見込んで月々の返済費を決めてください。

6-2.アパートの収益性は信頼できるか

建築会社から提案された収益プランが妥当かどうかは、複数のハウスメーカーに見積もりを依頼して、比較検討する必要があります。

過去には、企業が提示した高利回りの見積もりを信じて、シェアハウスに投資したオーナーの方たちが、会社の破産によってローンを返せなくなり、自己破産に至ったケースもあります。

信頼できる建築会社に見積もりを依頼するとともに、複数のプランを比較して、納得のいく企業に建築を依頼してください。

7.アパートローンの審査に通りやすくなる建築会社の選び方

アパートローンの審査では、物件の収益性や担保価値が見られるため、事業計画書や収益シミュレーション、良質なアパートの建築が不可欠です。

アパートローンの審査の通りやすさも考えて、初めてのアパート経営を相談できるハウスメーカーを選ぶ基準はずばり。

• 「価格が安い」を売りにするメーカーではなく、高収益が目指せる高機能の、担保価値もしっかりしたアパートを建てられるハウスメーカーである。
• しっかりした事業計画やシミュレーション作成の相談にも乗れる実績豊富なメーカーである。

です。

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