耐用年数超え物件でアパートローンを組むコツ

高利回りのアパート経営を目指すなら、アパートをなるべく低価格で取得する必要があります。築年数が法定耐用年数超えているアパートであれば安価で購入できるため、アパートローンを組んで取得しようと考える方もいるでしょう。そのときに気になるのが、法的に資産価値がなくなっている物件購入にアパートローンを組めるかどうかです。

本記事では耐用年数超えの物件購入でアパートローンを組むコツを解説します。また、ローンを組む際の注意点にも触れている内容です。

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1.耐用年数超えの物件購入にアパートローンは組めるか

結論からいうと、耐用年数超えの物件購入でアパートローンを組めることもあります。ただし、好条件が重なるときのみと考えておくとよいでしょう。

建物の耐用年数超えというと法定耐用年数を超えていることを指し、木造アパートなら築22年以上の物件、鉄筋コンクリート造マンションなら築47年以上の物件です。老朽化というほどではない物件も多く、比較的安価で購入できることから、高利回り物件として売り出されていることもあります。

ただし、耐用年数超えの物件購入への融資は審査が厳しくなる傾向です。担保となる物件に価値がないことや、近い将来建て替えや大規模修繕の必要が生まれることが考えられるため、返済プランにリスクが見え隠れしてしまいます。

耐用年数超えの物件購入にアパートローンを利用するには、審査対策が大切です。担保となる物件を他に用意する、自己資金を増やすなどして好条件を用意しておく必要があるでしょう。

アパートローンと法定耐用年数の概要については以下の記事も併せてご確認ください。

2．アパートの耐用年数とアパートローンの関係

アパートなどの建物には法定耐用年数が設定されています。アパートローン借り入れの際、法定耐用年数が影響を及ぼすのは主に借入期間です。まずは、アパートの耐用年数とアパートローンの関係について解説します。

2-1.アパートの耐用年数とは

耐用年数とは直接的な意味は使用に耐えうる年数という意味ですが、建物の耐用年数を表す場合、「法定耐用年数」を指します。法定耐用年数とは、建物などの物品の価値がある年数を法的に設定しているものです。アパートなどの賃貸物件の場合、構造によって法定耐用年数は異なります。

法定耐用年数が残っている間は、取得金額（新築費用）を分割して経費として計上できます。この間、実際には支出がない額を経費として収入から差し引ける（減価償却）ため、所得税節税効果があります。

アパートの耐用年数については以下の記事もご参照ください。

2-2.借入期間は法定耐用年数をもとに決める

アパートローンを利用して収益物件を取得する場合、アパートローンの借入期間は残存する法定耐用年数を基準に決定するのが一般的です。法定耐用年数がある間は実際には支出がない経費の計上ができるため、その分を返済に充てることを想定します。

減価償却期間が過ぎると節税効果が失われ、残債があると一気にキャッシュフローが悪化する恐れがあります。金融機関は返済リスクを軽減する目的でも残存する法定耐用年数は重視する傾向です。

また、築25年の木造アパートなど、法定耐用年数を超えている物件の場合、法的には価値がないとみなされるため、アパートローンの審査が通りにくくなります。

3.耐用年数超え物件購入でアパートローンが組めるケース

耐用年数超えの賃貸物件は融資の審査通過が難しいといわれていますが、アパートローンを組めるケースもあります。具体的にどのような条件があると借り入れが可能かを解説します。

3-1.利回りが高い物件である

アパート経営の利回りは経営状態を図る指針です。

既存のアパートでは、購入時に経営状態にあるため実質利回りが把握できます。この実質利回りが高い物件であれば収益性が高い証明となり、アパートローンの審査を通る可能性があります。

実質利回りの提示だけでなく、築古で起こりがちなリスクの対策を計画に盛り込むことで、信頼性も高まるでしょう。

3-2.借主の属性が高い

債務を負う人物の属性が高いことは、返済能力が高いと判断されることにつながります。属性とは、勤務先や勤続年数、年収などの収入面の人となりのことです。年齢や家族構成なども含まれます。

耐用年数超えの物件に万が一の事態があり、万が一の対応のための支出が増えて経営の収支バランスが崩れたとしても、債務者の属性が高ければ収入を返済に充てられると判断され、審査が通る可能性があります。

アパートローンの融資条件に関する記事も併せてご一読ください。

3-3.金融機関の方針

金融機関によって融資の審査で重視するポイントは異なります。例えば、事業計画の内容であったり、収益性の高い物件であるかであったり、担保となる不動産の価値であったり、とさまざまです。

耐用年数超えで建物の価値がなくなった賃貸物件であっても、融資する価値がある事業であると金融機関に判断されれば、アパートローンを組める可能性があります。

ただし、審査基準は公表されていないため、相談してみることが大切です。

4.耐用年数超え物件購入でローンを組む際の注意点

耐用年数を超えている物件は審査にハンデがある分、ローンが組めることになったときに注意したいことも多くあります。本章ではローンを組む際の注意点を解説します。

4-1.リスクに備えた毎月の返済額にする

耐用年数超えの賃貸物件は、経年による修繕の必要性なども高まることから修繕費リスクや空室リスクなどに対するリスクヘッジが大切になってきます。例えば大規模修繕は10～15年目に初回を行い、経年するともっと短いスパンでの修繕実施が必要です。

修繕リスクに備えるには、月々の家賃収入から修繕に備えた積み立てを行うなど費用を事前に確保しておきます。一般的に築年数が経過すると支出は増える傾向です。こうした支出に備え、家賃収入で賄えるだけの返済額とすると安心でしょう。

一般的に言われる返済比率50％以下よりも低い数値での借り入れが理想的です。

4-2.売却は難しいことを念頭に置く

賃貸経営での月々の収入に陰りが見え出すと、売却益（キャピタルゲイン）で損失を補填するケースもあります。しかし、耐用年数を超えている物件ではアパートローンの借り入れの難易度が非常に高まることから、買い手がつくのが困難です。

したがって、購入時点で耐用年数を超えている物件では、出口戦略の選択肢に売却を入れることはできません。キャピタルゲインでの起死回生は望めないことから安定的な収入と返済が可能な物件での経営が求められます。

4-3.リフォームも考慮してローンを組む

耐用年数超えの賃貸物件購入では、リフォームが必要となるケースが少なからずあります。また、リフォームを実施することで入居者が付きやすくなることも考えられるため、ローンの審査でも有利に働くこともあるでしょう。

アパートローンではリフォームを前提としている場合、リフォーム費用も借入金から出すことが可能です。事前にリフォームの計画を作成し、審査のための書類として提出します。

4-4.耐用年数超え物件をアパートローンで購入するリスクを検討する

耐用年数超えの物件購入ではアパートローンの利用が難しいだけでなく、経営開始後もさまざまなリスクがあります。リスクに備えた経営を持続でき、ローンの借り入れや自己資金での購入が可能であれば、経営後に大きな問題は起こらない可能性もありますが、建て替えのタイミングはすぐにやってきます。

建て替えのタイミングが早く来るということは、耐用年数超えの物件購入からの短い期間で建て替えが可能となる自己資金を確保するなどの対策が必要になるでしょう。

基本的に賃貸経営などの土地活用は長期的な運用で安定的に収益を得るかたちが理想の経営のかたちです。耐用年数超え物件購入の際は、ローン返済も含め長期的な視野で検討を重ねることが大切になります。

5.効率的な不動産投資は土地活用会社に相談を

耐用年数超えの物件は新築や築浅物件に比べて初期費用を抑えて賃貸経営を始められるため、高利回りが期待できます。しかし、アパートローンの審査では耐用年数超えの条件は審査通過の大きな足かせです。耐用年数超えの悪条件を上回る条件の提示がなければ、アパートローンの借り入れは難しいでしょう。

初期費用を抑えて賃貸経営を始めるには築古の物件購入以外でも方法はあります。新築であれば法定耐用年数もフルで残っているため、ローンの審査通過の可能性は高まるでしょう。アパートローンの審査に不安がある場合は、不動産経営のプロである土地活用会社やハウスメーカーに相談するのがおすすめです。

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