【基本を解説】アパートの構造別耐用年数と経過後にやるべき事まとめ

本記事ではアパート経営をしている、若しくは経営を検討している方向けに、アパートの構造別耐用年数と耐用年数経過後にやるべき事について、要点を簡潔にまとめて解説しています。

1.アパートの構造別耐用年数＆経過後にやるべき事

耐用年数とは、一般的に建物の構造別に設定されている「法定耐用年数」を指すことが多く、「実際の建物の物理的寿命」ではなく、あくまで「法律上の概念」を意味します。

従って耐用年数を過ぎても、アパート経営は続けられますが、減価償却が終了し収益性が低下しているため、何らかの対処が必要になります。

耐用年数が近い物件の具体的な対処法としては、以下3つが挙げられます。

以上3つの対処方法について、2章で詳しくご説明します。

2.耐用年数経過後に「やるべきこと」のメリット・デメリット

この章では、「1.耐用年数が近くなった際に「やるべきこと」まとめ」の中でご説明した耐用年数が近い物件への各対処法について、それぞれのメリット・デメリットをより詳細に解説していきます。

2-1.建て替える

建物を壊して新築のアパートを新たに建てることで、これまで経営してきたアパートをリセットして、新たなスタートをきる方法です。

2-1-1.メリット

古くなったアパートを取り壊し、新築のアパートを建てることで、収益性の高いアパートとして再スタートできます。

収益性が高まるのは、新築物件ということで家賃をより高く設定することができ、入居率の向上も見込めるとともに、細かな修繕を繰り返す必要がなくなるので出費が抑えられることが要因です。

2-1-2.デメリット

一度建て替えが完了すればいくつものメリットがある方法ではありますが、多額の費用がかかること、そして入居者が入っているうちは実行しにくいという面があります。

メリット・デメリットを比較したうえで建て替えを検討する方は、まずは複数の会社に経営プランを一括請求してみることをおすすめします。

アパート経営のプランを請求する（無料）

2-2.リフォームする

建物の躯体（くたい）・土台を残しつつ、機能や見た目が劣化した部分の修理工事を施す方法です。たとえば、老朽化したキッチンやトイレなどの水回りを新品に交換する方法や、壁紙・フローリングをすべて張り替える方法などがあります。

2-1-1.メリット

今ある建物を残したままにするので、コストと手間が最もかからない方法です。

外装の工事であれば入居者がいても問題なく行うことができ、内装の工事でも入居者が入れ替わるタイミングで行えば良いため、柔軟に行えるのもポイントです。

2-1-2.デメリット

リフォームを実施して設備を新しくしても、建物の築年数自体がリセットされるわけではないので、入居者を募集する際は築年数の経った物件として情報公開せざるを得ません。

また、通常のリフォームでは土台や柱まで建て替えるわけではないので、耐震性などの強度に関しては老朽化を防げないため、建て替えの可能性も残ります。

2-3.売却する

いわゆる「出口戦略」の一環としての方法です。

2-3-1.メリット

売却を通じて短期間でまとまった資金を手に入れられます。

2-3-2.デメリット

売却という手段を実行できるかどうかは、売り手が見つかるかどうかに左右されます。
したがって、オーナー自身でタイミングをコントロールできるとは限らない点については留意する必要があります。

一般的に、物件の老朽化が進行するほど買い手が見つかりにくいため、売却は「早めの決断」がカギとなります。

3.アパートの「耐用年数」とは

耐用年数については1章の中で触れましたが、この章では金融機関の融資条件との関連性なども含めてより詳しく解説していきます。

3-1.法定耐用年数とは

法定耐用年数とは、「固定資産」の資産価値が帳簿上から消滅するまでの期間を定めた年数を指します。
物理的耐用年数とは別に法律で定められた法定耐用年数は、減価償却をして経費処理することが認められた年数でもあります。

つまり、法定耐用年数を過ぎてしまった場合、減価償却分の経費が計上できなくなるため、収益性も低下することになります。

以下の表の通り、アパートの耐用年数は物件の構造によって異なる期間が定められています。

構造ごとの耐用年数については、以下の記事もご確認ください。

3-2.金融機関の融資条件との関係性

通常、金融機関は融資の返済期限を耐用年数の期間内としています。

つまり、耐用年数を過ぎてしまっている中古物件に対しては、金融機関は基本的にアパートローンの融資を行いません。

4.耐用年数を超えると生じる問題は？

この章では、耐用年数を超えると生じてしまう3つの問題についてより詳細に説明します。

4-1.納税金額が高くなる

耐用年数を超えてしまうと減価償却費を費用計上することができなくなってしまうため、「納税金額が高くなってしまう」ことが生じる問題のひとつです。

アパート経営の中ではさまざまな費用が生じますが、減価償却費は各種費用の中でも額が大きく、節税上の意義が大きい費用です。

【1億円で取得した木造アパートの場合】

以上の、460万円分の減価償却費を計上できなくなってしまうため、納税金額が高くなってしまいます。

4-2.金融機関からの融資が通りにくくなる

通常、金融機関は融資の返済期限を耐用年数の期間内としているため、金融機関は基本的にアパートローンの融資を行いません

ただし、アパートが耐用年数を過ぎている場合でも、アパートの建っている土地の担保評価が高い場合、例外的に融資を行うケースがあります。

4-3.売却が難しくなる

耐用年数超えの築古物件は購入時にアパートローンを組むことができないため、買い手の購入ハードルが高くなります。
買い手を見つけることのハードルも高くなってしまい、売却が難しくなります。

まとめ

耐用年数を過ぎてしまったからといって、物理的に人が住めなくなってしまうわけではなく、しばらくは家賃収入を得続けることができます。

しかしながら、耐用年数を過ぎてしまうと減価償却による節税効果が消失してしまったり、売却が難しくなってしまったりと、さまざまなデメリットも出てきます。

物件の耐用年数が経過した後の対処方法としては、以下3つの方法があります。

• 建て替え
• リフォーム
• 売却

「いま自分が所有している物件にはどれが適しているだろう」と悩んでしまう場合には、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の活用がおすすめです。
「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」はノウハウや事例を豊富に持った企業に一括プラン請求ができるため、あなたの物件の状況にあわせた提案の比較・検討が可能です！

アパート経営のプランを請求する（無料）