木造アパートの耐用年数は「22年」。耐用年数が過ぎたらどうなる？

アパート経営は20年以上という長期で運用していくことが前提です。長い期間、安全に確実に賃料収入を得るためには、実際に入居者が住むアパート建物の「耐用年数」への理解が不可欠になります。

本記事ではアパートの耐用年数にまつわる疑問をクリアにし、安心して長期に安定した収入が得られるアパート経営のために、オーナーが知っておくべきことをまとめています。

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1.木造アパートの耐用年数

アパートの耐用年数とは、一般的には「法定耐用年数」のことです。法定耐用年数とは、その物品が「だいたいこのくらいは支障なく使えるものである」というめやすとなる期間を法的に定めた、税法上の使用可能期間のことで、減価償却費期間と同じになります。

建物などの固定資産は、その金額を法定耐用年数で割ったものが、一年ごとに経費として使える金額になります。木造建物の法定耐用年数は22年ですので、木造アパートは22年で減価償却が終わります。

1-1.法定耐用年数と建物の寿命は違う

法定耐用年数と建物の実際の寿命は違います。建物の寿命は、定期的なメンテナンスやリフォームをしていけば、法定耐用年数よりも長らえるケースがほとんどです。以下の表は、それぞれの構造の寿命めやすです。

どの構造の建物も法定耐用年数よりも長く寿命がありますので、法定耐用年数を超えたアパートであっても、すぐに取り壊したりする必要はなく、適切なメンテナンスをしながら、長期間使用できます。

1-2.古くても手直ししながら経営も可能

木造アパートの建物の寿命は50年近くありますので、22年の法定耐用年数が終わったあとにも、30年近い年月賃貸経営が可能です。

ただし、この寿命はあくまで「構造の寿命」のことですので、アパート内の設備は、もっと早い段階で法定耐用年数も寿命もやってきます。以下は、一般的なアパートに付帯している設備と、法定年数です。

【参照：主な減価償却資産の耐用年数表】

建物や設備が古くなっても、こまめに手を入れながらアパート経営を続けることは可能ですが、設備にも寿命がありますので、アパートの全経営期間中、最低１回は交換がある前提で、予算を組んでおきます。

個別の部屋での使用状況などによって傷みの度合いも違いますので、退去があった場合には、その都度、メンテナンスの必要性をチェックし、トラブルが起きるまえに修理や交換をすることで、設備の寿命も伸ばせます。

ただし、あまりにも修繕費や交換費用が多くなると、経営そのものを圧迫するようになりますので、建て替えも視野に入れたうえで経営計画を見直す必要があります。

耐用年数を過ぎた木造アパートは、基本的にはリフォームか建て替えを前提に、経営計画を立てておく必要があります。土地活用の場合、解体して売却をするよりも、建て替えをして次世代に引き継いでいくほうが、土地からの利益を最大化させることができます。

木造アパートの耐用年数は22年ですので、アパート経営が20年を過ぎたら、一度、複数のハウスメーカーや建設会社にアパート建築プランを請求して、複数のプランを比較してみることをおすすめします。

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2.耐用年数が過ぎた木造アパートに起きる4つの経営デメリット

本章では、法定耐用年数の22年が過ぎてしまった木造アパートに起きる、経営上のデメリットをまとめました。

2-1.修繕費用がかさみ収支が悪化する

法定耐用年数である22年を超えたアパートはローンが完済していますので、家賃収入から経費を差し引いた分が手取り収入となります。しかし、築年が増えるほどに修繕費も増えていきますので、収支バランスにも大きな影響が出ます。

まず、建物の耐用年数が過ぎたアパートは、経年劣化により、建物と室内のいたるところにトラブルが起きやすい状態です。屋根や外壁も傷んでいることが多く、建物のあちこちに雨水が染み込んでいる可能性があり、のちに大きなトラブルへと発展することもあります。

例えば、台風や強風による屋根材の落下により通行人がケガをする、雨漏りがして躯体が損傷する、建物内に雨水が染み込みカビが発生するなど、想定外のことが起こることもあるでしょう。

建物内部では、設備やエアコン・給湯・配管の老朽化が進み、排水やニオイの問題などで、入居者にとっては住みづらい環境になることもあります。放置すると、入居者はより快適な住まいへと移動してしまいますので、空室リスクが高まります。

だんだんと建物の外観や間取りの古さが目立つようになりますので、空室を避けるために賃料を下げて対応することになります。家賃収入全体が少しずつ下落していき、手残りが少なくなったところに、修繕が重なれば収支が赤字になりかねません。

2-2.新規に融資が下りない

アパートに関したローンは、修繕のための費用であっても、アパートローンという事業用ローンの適用になります。このようなローンは法定耐用年数と関係しており、金融機関は法定耐用年数内の建物でないと融資しないことが多いため、築年数が22年を超えた木造アパートは、基本的に、融資を受けるのが難しくなります。

50～100万単位の小型リフォームでもローン審査は下りないので、修繕費用はオーナーが自己資金で用意することになります。手元にまとまったお金がない場合、お金が用意できるまでメンテナンスを先延ばしにすることになりますが、その間に、建物の傷みも急速に進んでしまいます。さらに、修繕が進まなければ、住みづらさを感じた入居者は退去してしまいます。

このようなことから、修繕箇所が多い状態の木造アパートは、建て替えを前提にして、先々の経営計画を見直しておく必要が出てきます。計画見直しの際には、より具体性を出すために、複数のアパート建築プランを請求し、現状のアパート経営を継続するパターンと、新規に建て直すパターンなどを見比べておく必要があります。

2-3.減価償却が終わるため税金が高くなる

法定耐用年数は減価償却期間とイコールであることから、木造建築の法定耐用年数である22年を過ぎたアパートは、減価償却も終わります。

減価償却では建物の取得代金を法定耐用年数で割った金額を、帳簿上で経費として計上できるので、大きな節税ができます。簡単な計算で言えば、2億2千万円かかったのであれば、2億2千万円÷22年で、毎年1,000万円を経費にできますので、大きな節税効果が期待できます。

しかし、法定耐用年数が経過すると減価償却も終わるため、これ以上の節税ができません。収支のプラスが増えれば、所得税もはね上がることになります。アパート経営では、耐用年数が終わった後の税額もシミュレーションしておき、建て替えを含めた税金対策を考えておく必要があります。

2-4.そのままでは売却も難しくなる

耐用年数が過ぎた木造アパートは、売れるまでにかなりの時間が必要です。理由として、金融機関は耐用年数を過ぎたアパート購入に融資をしないことがほとんどで、買い手が現金一括で購入してくれる方に限定されるためです。

アパートのような賃貸物件を一棟購入する方は、多くが企業か不動産投資家です。不動産のプロが現金で購入となると、よほど土地条件が良く、購入後に建て替えをしても順調に経営ができる場合のみですので、買い手を見つけるのが難しくなります。

なかなか買い手がつかない場合は値下げ交渉に応じる必要があり、期待している金額以下になることもあります。このようなことから、法定耐用年数が過ぎた木造アパートは、売却よりも建て替えを検討するほうが、土地からの利益を最大化しやすくなります。

建て替えであれば金融機関からの融資が下りますし、新築として一番高い家賃設定で再スタートが可能です。また、減価償却期間が丸々22年残っていますので、再び減価償却による節税メリットを受けられます。

3.耐用年数が過ぎた木造アパートの4大対処方法

本章では、すでに耐用年数が過ぎてしまった木造アパートをご所有で、どうするべきかを迷っているオーナー向けに、この先の具体的な対処法を4つ紹介します。

3-1.こまめにリフォームしながら経営を続ける

メンテナンスの頻度を増やしながら、劣化をできるだけ食い止めつつ現状維持を狙う方法です。古くても健全経営をするためには、入居者の立場に立った住み心地を考える必要があります。例えば、建物の雰囲気や間取りの古さに関しては、最近ではヴィンテージアパートとして、古くても味わいのあるものとして選ぶ向きも増えていますので、古い＝悪いではありません。

しかし、給排水の悪さや収納の少なさなどは、入居候補としての優先順位を落とす傾向にあり、修繕に力を入れておかなければなりません。水回りの使い勝手はリニューアルを検討してもよいでしょう。
シャワーの水圧が弱い場合は、ワンランク上のシャワーヘッドや水栓コックを付け替えることで、ある程度の調整が可能です。また、収納の少なさはベランダや1F共用部分に小型物置などを提供し、季節家電などをしまって置けるようにすることで解消できます。

できることは、入居者がいる状態でもなるべく早く修理交換の対応をし、それ以外は、退去のタイミングで問題解決をしておくことで、現状維持をしつつ経年劣化によるあらゆる経営リスクを回避していくことも可能です。

3-2.建て替えて新築アパート経営をする

アパートを建て替える方法は、今回ご紹介する4つの対処法の中では最善策です。前項で解説したような、耐用年数が過ぎたアパートに手を加えながら現状維持をする方法は、最終的に、家賃収入よりも修繕費の負担が大きくなった時点で破綻します。

例えば、周辺にもっと設備の良いアパートができた、駅前にもっと便利なマンションができた、といった不可抗力で一気に空室が増える可能性があります。この状態で空室が続いて修繕費だけが増え続けると赤字経営に転落しかねません。耐用年数の過ぎたアパートは修繕のためのローンが組めないことも多いため、オーナーの自己負担ができなくなった時点で、修繕ができなくなります。

アパートを建て替えて、新築アパートとして再スタートすれば、しばらくは家屋の傷みの心配をする必要がなく、修繕費も最低限の金額で済みます。家賃設定は一番高い状態で、さらに現状のエリア相場に合わせた価格にできますので、土地活用として最も収益性の高いアパート経営ができます。

相続などが控えている場合も含め、法定耐用年数の22年を過ぎている、または20年前後のアパート経営をしている場合は、一度、建て替えを前提にしたアパート建築プランを請求し、現在の経営と具体的にどのくらい違うのかを確認してみてください。

3-3.経営中のままで売却する

アパート経営を継続したままで売却する方法です。土地の値段のみを設定し、買い手がアパート建物を買うために銀行融資が受けられる範囲の価格設定で売り出すことになります。収益があるアパート物件でも、金融機関から見たときには法定耐用年数を過ぎたアパート建物の価値は0円です。

ただし、経営中で賃料収入があるという点は、買い手にとっては建て替えまでの期間だけでもキャッシュフローがあるという点で、買取価格を交渉する材料となります。

経営中のままで法定耐用年数を過ぎたアパートを売却する場合、オーナーは入居者に立ち退き交渉をする必要もなく、土地代金相当のまとまった資金が入手できます。ただ、売ってしまえば二度と土地活用ができなくなりますので、建て替えも考慮しつつ、慎重に検討するようにしてください。

3-4.取り壊して別の土地活用をする

現在のアパートがあるエリアが、賃貸をする場所としてあまり向いていない場合は、アパートを取り壊して、土地条件に合った土地活用に変更する方法です。アパート経営は期間が20年以上と長いので、経営開始当初とは、エリア環境や条件が大きく変わってしまっていることもあります。

例えば、経営開始時にはたくさんあった公立の保育園や小学校は、少子化によって併合または廃校となっていることがあります。また、企業が周辺エリアから撤退している場合があります。土地活用はエリアのニーズに合った内容にしなければなりません。

所有地に、より適した土地活用に変更することで、土地からの利益を最大化することができます。法定耐用年数を過ぎたアパート建物は、基本的には大きなリフォームをするか建て替えがベストです。売却という選択肢もありますが、一度売却してしまうと、二度と手元に土地が戻ってきませんので、売却は本当に他に活用する方法が無い場合のみにすべきでしょう。

アパートの耐用年数は22年ですので、20年が視野に入ってきている方や、すでに耐用年数を過ぎている方は、まずはたくさんのハウスメーカーや建築会社にアパート建築プランを請求し、現状のアパート経営と、建て替え後のアパート経営とで、どのくらいの違いがあるのかを比較してみてください。

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4.木造アパート建て替えの判断材料となる4つのポイント

本章では、建て替えを検討した場合に、建て替えに踏み切るのか、それとも現状維持を続けるかの判断材料となるポイントを4つにまとめました。

建て替えのタイミングについては、以下の記事もご覧ください。

4-1.空室率

空室率とは、全アパート居室の中で入居者がいない部屋の割合のことです。1年間のうち、部屋が10室あって8室埋まっているのであれば、空室率は2割です。金融機関に提出する返済計画書には、空室が2割ある前提で返済可能なものを作りますので、一般的に許容される空室率は2割程度といわれています。

法定耐用年数が過ぎたアパートは、ローン返済が終わっていますので2割にこだわる必要はなくなります。例えば、修繕費や空室状況と合わせても、年間収支バランスがマイナスにならないのであれば、空室率が高くても問題ありません。目安としては、空室率4割で、オーナーが手残りの金額に納得いくのであれば、現状維持も検討してよいでしょう。
ただし、現状維持のためにはこまめな修繕とメンテナンスなど、アパート経営のためにたくさんの労力が必要になりますので、次項の収支バランスとも合わせて、総合的に判断していく必要があります。

4-2.収支バランス

収支バランスとは、アパートの賃料収入から、税金を含めたすべての経費を差し引いた金額のバランスのことです。オーナーが、アパート経営でいくらの収入であればよいのかが、収支バランスを判断するポイントになります。

法定耐用年数が過ぎたアパートは、ローンが完済していますので、実際の経費は管理費・修理修繕費・税金・その他の費用だけとなります。手残りの金額に納得がいっていれば、少ないアパート経営の収入であっても、問題はありません。

ただし今後、修繕費が増えていけば、徐々に収支バランスはマイナスに傾いていきますので、一度、修繕費のシミュレーションをして、この先何年目くらいになると、希望している収支バランスが崩れ始めるのかは、確認しておくほうがよいでしょう。

4-3.家屋の状態

現在経営中のアパート建物の状態、特に屋根・外壁・柱・土台・地面などの構造の部分を確認します。これらに問題があると、雨漏り・シロアリ・家の傾きなどによる、重大な家のトラブルの原因となります。家屋の状態確認は、各専門会社に依頼をすれば、無料点検という形で確認をしてくれます。

また、ハウスメーカーや建築会社にプラン請求をすれば、現地確認のときに、躯体の状況や壁や屋根の状態を確認してもらえます。その上で、建て替えが必要か、問題個所の修繕だけで済むのかなども、わかりやすくアドバイスをしてもらえます。

4-4.相続などのタイミング

この先、相続が発生する可能性がある場合は、相続税の節税を前提としてアパートの建て替えを検討してみてください。アパートの建て替えをすると、大きなローンを組むことになりますので、この分がマイナスの遺産として相続税課税額の減額に役立ちます。

ただし、相続税の節税対象となるためには、相続開始から3年以上前にアパートの建て替えが住んでいることが条件です。

アパートの建築には半年～1年以上かかり、その前の段階の情報収集やプラン作成には最低半年、現在の入居者への立ち退き交渉などはスムーズに進んでも半年ほどを要します。

したがって、相続開始前3年プラス、さらに2～3年の期間を取っておかないと、相続税の節税対策にならなくなってしまいます。相続が起きる可能性がある場合には、家族とよく話合うと同時に、アパートの建築プランなどをもとにどのくらいの節税が可能なのかも確認してきます。また、プラン請求した資料を基にして、税理士といった税の専門家に相談をしておくことも忘れずに行ってください。

【建築事例】「お義父さんの農地を守りたい」家族一丸で叶えたアパートストーリー／愛知県一宮市

5.木造アパートを耐用年数に関係なく健全経営をする5つの方法

木造アパート経営を、現在の耐用年数に関係なく、なるべく健全経営するために大切な、5つの方法をまとめています。

5-1.構造と設備はわけてメンテナンス計画を立てる

アパートのメンテナンスは、構造と設備を分けて計画します。定期的なメンテナンスをすることで、法定耐用年数が過ぎても建物の状態を良好に保つことができます。

屋根と外壁の雨水防止塗装などは、5～7年に一度くらいの割合でメンテナンスをすると、損傷個所の早期発見につながり、大きなトラブルの予防にもなります。

設備の法定耐用年数は10～15年以内であることが多いため、築年が進むうちに、必ず修理か交換の必要性が出てきます。基本的には何かあってからの対応で問題ありませんが、退去があった部屋は必ず点検をしておき、耐用年数を大きく過ぎている場合には、問題が無くても交換しておきます。

こまめなメンテナンスを繰り返すことで、最終的にはアパート建物全体の状態を良好に保つことにつながり、耐用年数が過ぎた後も問題なく経営が続けられる確率が高くなります。メンテナンスの計画は、オーナーがご自身で計画をして管理会社にオーダーする、管理会社に建物管理も委託して必要に応じて実施する方法などがあります。

5-2.退去が出たタイミングで必要な修繕をする

退去のタイミングで、その部屋に必要だと思われる修理修繕などをするようにします
退去のタイミングでメンテナンスをしておけば、1回の費用が10～30万円程度で収まることが多いため、家賃収入の中から経費として出しながら、各部屋を順番にメンテナンスができます。また、入居者がいる部屋にも、可能であれば設備の点検だけでもさせてもらうと、次回いつ頃に修理修繕のタイミングが来るかなども把握できて便利です。

これらの点検は、管理会社にお願いしておくと前もってお知らせをした上で、反応のあった部屋への対応をしてくれます。また良質な管理会社であれば、管理委託契約の時点で建物管理に関しての提案もしてくれます。管理会社には建物管理はしていないところもありますので、通常の賃貸管理以外にも、建物管理の扱いがある会社と提携をして、メンテナンス計画を立てておいてください。
【参照：賃貸経営HOME4U】

5-3.修繕計画に沿って修繕管理費を積み立てる

木造アパートの場合は全室が賃貸ですので、マンションのように分譲で購入した住人によって結成される管理組合のような存在がありません。そのため、建物の共用部分に対する修繕積立金もないため、共用部分のメンテナンス費は、基本的には賃料の一部に含ませるか、賃料とは別に共益費を徴収して、積み立てをしておく必要があります。

例えば、家の外壁を修理する際に足場を組みますが、この足場の代金に30～70万円もかかるため、外壁をメンテナンスするときには屋根も一緒にしたほうがオトクです。しかし、外壁と屋根を両方一辺にやると、数百万円の出費になります。このようなことを想定して、何年も前から資金を積み立てておく必要があります。

建物管理を委託すると、メンテナンス計画を立ててもらえ、準備できた資金状態によって計画を前後させながら、建物が良好な状態を保てるように管理をしてくれます。

5-4.良質な管理会社を選ぶ

アパート経営が順調であるためには、良質な管理会社を選んでおく必要があります。基本的には、こまめで機動力がある会社が良い会社です。小さなトラブルでも、機動力のある会社はすぐに動いて解決してくれますので、入居者のストレスが最小で済みます。

良質な管理会社は、普段から定期的に巡回をして、建物の状態をチェックしてくれますので、ちょっとした異変を発見しやすい傾向です。例えば、台風や大雨の後には見回りをし、屋根のスレートがずれている、外壁の一部が損傷しているなど、普段から注意していないとわからないようなことも、キチンと報告をしてくれます。

質の良い管理会社であれば、大きな修繕が必要な場合でも、オーナーの財政状況などに沿った提案をしてくれますので、収支のバランスの取れた良好な経営がしやすくなります。管理の委託費用な管理会社によって大きな違いがないため、良質な会社を見つけ出すことは、アパート経営が順調にいくための大切な要素となります。

5-5.複数のプロに相談をする

アパート経営がうまくいくために大切なのは、複数のプロに相談することです。経営中であれば管理会社の担当者以外に、税理士やファイナンシャルプランナーといったお金の専門家に相談をし、どのようなタイミングでいつ、何をしておくべきかを聞いておきます。

例えば、将来は相続があることがわかっており、さらに現在のアパートが耐用年数を過ぎた状態で経営しているのであれば、どのタイミングで建て替えをするべきかなどを、まだ予定がない状態からでも確認しておきます。

また、建て替えを検討している場合にも、今のエリア条件や土地条件に最適な土地活用方法もあわせて、建て替えプランを複数請求して、内容をじっくりと比較検討をしておきます。その上で、気になるプランや会社があれば、現地調査に来てもらった上で、より具体的な数値や条件をもとに、今のままの状態と建て替え後のメリットデメリットを比較します。

これらの判断には慎重さが必要ですので、なるべく時間をかけて、じっくりと比較検討をしてください。たくさんのハウスメーカーや建築会社にプラン請求をする際には、日本で最老舗の不動産情報サイトである、NTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」が運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。