【詳しく解説】アパートの減価償却シミュレーションと節税効果、耐用年数について

アパート経営を始める方にとって、経費の計上は順調経営のためにしっかり確認しておきたいポイントです。
減価償却費は、経費の中でも大きなパーセンテージを占め、不動産所得税の軽減にもつながります。

アパートの減価償却は構造によって異なります。構造別の法定耐用年数（減価償却できる期間）と減価償却率をまとめました。
またマンションも減価償却に関して考え方は同じです。

また、減価償却の計算式は以下のようになります。

本記事では、アパート経営で重要な減価償却について、耐用年数の説明も踏まえて分かりやすく解説します。
減価償却が終わったらどうなるのか、大規模修繕・リフォームした際の減価償却についてなども併せて解説しています。

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1.減価償却で不動産所得税を節税できる！

アパート経営においては

• アパートを取得した費用を耐用年数期間に配分して減価償却費として経費計上することで、不動産取得税を節税する効果を得られます。

例えば具体的には

• 5,000万円で新築した木造アパートは22年間、230万円を減価償却費として経費計上可能です。

減価償却は、資産価値が経年することで目減りしていくという考えに基づいて設定されているものです。
一定期間、所得税を節税できるので経営にとっては大きなメリットといえるでしょう。

その減価償却の期間を決めるのが耐用年数です。アパートの法定耐用年数は構造によって設定が異なり、減価償却費の年ごとの額や期間が大きく変わるため、経営プランに多大な影響を与えます。

2.アパートの構造別耐用年数について

アパートの減価償却と切っても切れない関係にあるのが法定耐用年数です。
建物の法定耐用年数は用途によって区分されていますが、アパートなどの集合住宅は戸建て住宅と同じ「住宅」のカテゴリーに分類されます。

国税庁によって定められた「住宅」の法定耐用年数は以下のとおりです。

出典：東京主税局「減価償却資産の耐用年数表（建物）」

2-1.法定耐用年数と物理的な耐用年数

法定耐用年数とは、機械や設備・建物といった固定資産を使用できる期間として、税法上定められた年数のことです。

固定資産の取得費用をその耐用年数に応じて計上していくことで、減価償却期間中は課税対象となる所得から一定額を差し引けるため、所得税を抑えることにつながります。
しかし、耐用年数を過ぎた資産は使用できないわけではありません。
税法上定められた法定耐用年数と、実際に使用できる期間としての物理的な耐用年数（＝資産の寿命）には大きな差がある場合もあるのです。

物理的な耐用年数は、使い方や使用頻度、メンテナンスの有無などによって、法定耐用年数の2～3倍ほどまで延びることも珍しくありません。

2-2.木造アパートの耐用年数

木造建築物とは、壁・柱・床・梁（はり）・屋根などの主要構造部に木材を使った建物を指し、法定耐用年数は22年と定められています。

木造軸組工法で建てられた建築物だけでなく、柱・梁・壁パネルなどの各部材を工場で生産する木質系プレハブ工法のアパートも「木造」に分類されますから、法定耐用年数は同じく22年となります。

2-3.軽量鉄骨アパートの耐用年数

「鉄骨造」というと一般的には重量鉄骨を指すことが多く、軽量鉄骨とは明確に区別されています。

一般的には厚み6mm以上の鉄骨が重量鉄骨と定義されていますが、国税庁が発表している法定耐用年数では、厚み4mmを超えているか否かが基準となります。

さらに、軽量鉄骨の中でも厚みが3mmを超えるものと3mm以下のものでは、法定耐用年数に8年もの違いがあります。

出典：東京主税局「減価償却資産の耐用年数表（建物）」

厚み3mm以下の軽量鉄骨は、木造よりも耐用年数が短くなってしまいます。工場で軽量鉄骨を組み立てて生産するプレハブ工法のアパートにも、この耐用年数が適用されます。
大手ハウスメーカーで採用されることが多いプレハブ工法ですが、軽量鉄骨の骨格材の厚みをあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

2-4.付属設備の法定耐用年数

建物附属設備の耐用年数については、電気設備（蓄電池電源設備を除く）や給排水衛生設備、ガス設備は15年、エレベーターが17年、エスカレーターが15年、消火・排煙などの設備が8年、金属製のアーケードが15年などと定められています。

参考：東京主税局「減価償却資産の耐用年数表（建物附属設備）」

木造・合成樹脂造り・木骨モルタル造りの建物に関しては、付属設備も一括して建物の法定耐用年数を適用してもよいとされています。

アパートの構造を比較する際にはこちらの記事をご参照ください。

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構造ごとのアパート建築費はいくら？

3.アパートの減価償却の計算方法

アパート経営の減価償却は、建物に対して行います。建物の減価償却費の計算式は以下のとおりです。

償却率は耐用年数によって異なります。この章では、詳しい減価償却の計算方法を解説します。

3-1.アパートの減価償却計算は「定額法」

減価償却の方法には「定額法」と「定率法」があります。
アパート経営の場合、新築物件で用いるのは「定額法」です。

定額法は定率法に比べて初期の償却額が少なくなるため、新築のほうが需要があって満室になりやすく、初期段階の方が収益が安定しやすいアパート経営に向いているといえます。

3-2.アパートの減価償却の計算式

定額法には旧定額法と定額法があります。2007（平成19）年4月1日以降に取得した建物に適用されるのは定額法の償却率です。
まずはアパートの減価償却で用いる償却率（定額法）を再度確認します。

出典：国税庁「減価償却資産の償却率表」

計算に使う償却率は法定耐用年数を過ぎるまで変わることはありません。定額法による計算式は以下のようになります。

次の項で耐用年数別（構造別）の減価償却についてシミュレーションします。

3-3.アパートの減価償却費シミュレーション

アパートの構造別に定められた耐用年数別に減価償却費のシミュレーションをしてみます。
違いが分かりやすいよう、建築費用を1億円に統一してのシミュレーションです。定額法の計算式を用いて計算します。

3-3-1. 木造アパートの減価償却

木造の法定耐用年数は22年です。
したがって、22年間は毎年、460万円を経費として計上することで、不動産所得税の節税効果を得られます。構造の中では1年の償却額が大きめになるのがメリットです。

3-3-2. 軽量鉄骨造アパートの減価償却

低層のアパートでは開口部に用いられることが多い鉄骨の厚みが3㎜以下のことが多いため、耐用年数を19年で計算しています。ちなみに3㎜を超えるプレハブ建築のようなアパートで計算すると減価償却費は380万円です。

3-3-3. 鉄筋コンクリート造アパートの減価償却

鉄筋コンクリート造の場合、法定耐用年数が木造建築に比べても一気に倍以上になるため、毎年の減価償却費も少なくなります。ただし、減価償却できる期間が倍以上となる点はメリットといえるでしょう。

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4.アパートの法定耐用年数を超えるとどうなる？

法定耐用年数を超えると、アパート経営にどのような影響が出てくるのでしょうか。
考えられるリスクと対策についてご説明します。

4-1.金融機関の融資を受けられなくなる

アパートローンは一般的に、法定耐用年数内の物件でないと融資を受けることができません。

例えば築10年の木造アパートを購入する場合、多くの金融機関は木造住宅の法定耐用年数である22年から10年を差し引いた12年を返済期限としています。
既に22年を超えた物件であれば、そもそも融資を受けられない可能性が高いのです。

これは、新築の場合であってもアパートを経営していく上で決して無関係な話ではありません。
不動産投資の出口戦略として売却を検討するケースもあります。その場合、耐用年数を超えている物件は融資を受けられないため売りにくくなるのが通常です。

4-2.減価償却ができなくなる

法定耐用年数を超過すると、当然ながら減価償却ができなくなります。
木造の場合、毎年多額の減価償却費を22年間計上できますから、節税効果もかなり大きなものになります。
ところが、22年間の減価償却期間を終えると申告所得が一気に増え、課税額も増大してしまいます。

耐用年数を超えたタイミングでアパートの売却を検討するオーナーが少なくないのは、こういった事情からなのです。

4-3.アパートは長寿命化できる

法定耐用年数を過ぎて課税額が増えてしまうと、アパート経営を負担に感じることもあるでしょう。
しかし、法定耐用年数を過ぎたからといって、アパートの不動産としての価値が急になくなるわけではありません。
売却できないのであれば、耐用年数超過後も収益化できる物件として、維持していくことを検討してみてはいかがでしょうか。

5.アパートの減価償却が終わったら検討すべき3つの選択肢

所有しているアパートの減価償却が終わったら、

• 売却して売却益を得るか
• 更地にして売却するか
• 建て替えを行い、アパート経営を継続するか

の3つの選択肢が考えられます。

アパート経営を継続するには、日頃のメンテナンスや管理が大切です。
ここでは、減価償却が終わったアパートの売却、建て替えについて考えてみます。

5-1.アパートごと売却する

耐用年数を超えた時点で、アパートの売却を検討するオーナーは少なくありません。

特に、

• 融資を受けられるような強みのある建物
• 空室率の低い状態の物件

の場合はアパートごとの売却を検討してもよいでしょう。

ただし、既に建物の耐用年数を超えている場合、買い手側は融資を受けることができないか、金融機関の評価に従って高い金利で借り入れをすることになります。
また土地を担保にして融資を受けることはできますが、建物の老朽化が進んでいれば、それと別に大規模な修繕やリノベーションの費用も必要になるでしょう。

このような事情から、耐用年数を超えたアパートへの融資には金融機関も消極的で、いざ売却しようと思っても買い手がつきにくいのが現実です。

5-2.更地にして売却する

耐用年数を超えたアパートが売れないのであれば、老朽化した建物を解体し、更地として売却することも選択肢として考えられます。

例えば、

• アパート以外の土地活用でも収益が見込める土地
• 老朽化したアパートを建て替える余力がない

といった場合には、更地にして売却は検討したい選択肢です。

しかし建物の規模が大きければ大きいほど、解体にかかる費用も高額になります。
木造2階建てのアパートの解体費用は坪3～4万円程度が相場です。80坪の規模で250～300万円程度は見ておく必要があるでしょう。
軽量鉄骨造や3階建てアパートの場合はもう少し割高になり、建物の解体とは別に植栽や塀、駐車場のアスファルト舗装を撤去する費用などもかかります。

解体費用をローンで借りると金利もかなり高くつきますから、更地での売却を検討する際は、解体費用の調達についても考えておく必要があるでしょう。

5-3.アパートを建て替える

立地条件が良く、今後も安定した賃貸経営が見込めるのであれば、新たな資産形成として建て替えを検討するのもひとつの方法です。

特に以下のような場合、建て替えは積極的に検討したい選択肢です。

• アパートローンは完済している
• 建物老朽化によって空室率が上がっている
• もともとアパート向きの立地

既にローンの返済が終わっているのであれば、新たにアパートローンを借り入れることも可能です。
ただしアパートに入居者がいる場合は、立ち退き交渉や立ち退き料の負担が伴います。不動産会社など専門家の力を借り、慎重に計画を進めなければなりません。

アパート建て替え費用についてはこちらで詳しく解説しています。

アパート建て替えで重要なのは収支プランの検討です。アパート経営の具体的な収益シミュレーションは、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、最大10社のハウスメーカーから無料で収支プランが手に入ります。

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6.アパートの大規模修繕・リフォーム費用は減価償却できる？

建物は適切なメンテナンスを行うことで、物理的な耐用年数（＝建物の寿命）を延ばし、長く維持していくことが可能です。

物理的耐用年数が伸びているとしても、時代のニーズに応えるには修繕的リフォームを超えたリノベーションを検討しなければならないこともあります。
ここでは、大規模修繕・リフォーム費用が減価償却できるのか解説します。

6-1.修繕費か資本的支出かで会計処理が変わる

既存の建物の大規模修繕・リフォームにはさまざまなものがあります。内容によって会計処理が変わるため注意が必要です。

減価償却は、資産の価値に対して経年による目減りを考慮した概念をもとに設定されています。

新たに建物に価値が追加されるようなリフォームをした場合は資本的支出として減価償却で会計処理をします。

一方、原状回復、定期的なメンテナンスを目的としたリフォームは修繕費での会計処理です。

6-2.リフォーム費用の減価償却の仕方

リフォーム費用の減価償却の仕方について、具体的な事例に沿って解説します。

例えば、築27年の鉄筋コンクリート造アパートで構造を強化するためのリフォームをするとします。
リフォーム費用は1,000万円の設定です。

鉄筋コンクリート造のアパートの法定耐用年数は47年のため、リフォーム費用は以後47年かけて減価償却していきます。
建物自体の築年数が27年たっていても、リフォーム費用の減価償却には影響しません。

計算式で表すと以下のとおりです。

22万円を47年間、減価償却費として計上します。

一方、エアコンやトイレやシステムキッチンといった設備を一新する場合は定額法でなく、定率法での計上でも可能です。定率法での計算式は以下のとおりです。

システムキッチンを全戸入れ替えるリフォームで150万円かかった場合の初年度の減価償却費は以下のようになります。

定率法の場合、計算に使う取得費が未償却分の残高になるため、年々減価償却費が減少していく仕組みです。設備のリフォームの場合は、設備の法定耐用年数（システムキッチンの場合15年）をもとに計算します。

7.減価償却での節税も相談できるアパート建築会社の選び方

アパートの減価償却は構造によって費用として計上できる期間や額が異なります。そのため、選んだ構造によってアパート経営プランは変わってくるものです。
それぞれの法定耐用年数でシミュレーションして、どの構造を選ぶかは専門家のアドバイスを受けながら決めていくとよいでしょう。

減価償却を活用した節税や、減価償却後の出口戦略も視野に入れて、長期に渡って安定するアパート経営を相談できるハウスメーカーを選ぶ基準はずばり。

• 「価格が安い」を売りにするメーカーではなく、長い期間品質を維持できて、将来の大規模改修の金額が抑えられるアパートを建てられる大手ハウスメーカーである。
• しっかりした減価償却計画やシミュレーション作成の相談にも乗れる実績豊富なメーカーである。

です。

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