アパート経営の固定資産税はいくら？軽減措置とシミュレーション

土地の固定資産税は、アパートを建てると更地のときよりも安くなります。
また、建物も一定の要件を満たすと、「新築から原則として3年間は固定資産税が半額になる」という軽減制度があります。

節税対策でアパート経営を行う方が多くいらっしゃるのはこのためですが、これからアパートを建てようと検討している方の多くも、この点に魅力を感じているのではないでしょうか？

そこでこの記事では、アパート経営に関する固定資産税の軽減措置などを解説しながら、具体的なシミュレーションもお見せしていきたいと思います。

ぜひ最後までおつきあいいただき、アパート建築の準備を進める一助としてください。

1.アパートの固定資産税は「経費」になる

アパート等の不動産の所有者には、固定資産税が課されます。
固定資産税は1月1日時点における全国の不動産所有者に対して課される税金であり、借主(入居者)には課されません。

また、市街化区域内の土地と建物の所有者には都市計画税も課税されます。
市街化区域とは、すでに市街地となっている区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことであり、アパート経営を行うような都市部の多くは市街化区域に指定されています。

固定資産税および都市計画税は、不動産所得を計算する上での必要経費として計上することが可能です。
不動産所得とは、アパート経営を行う場合に得られる個人の所得の名称になります。

不動産所得の計算式は以下の通りです。

税金は不動産所得に対して課されることから、固定資産税および都市計画税を必要経費に計上することで、節税できることになります。

2.アパートの固定資産税の軽減措置と計算方法

本章では、アパートの固定資産税の「軽減措置」と「計算方法」について解説します。
アパートには「土地」の部分と「建物」の部分がありますので、以下のように2つの項目にわけていきます。

1. 土地の軽減
2. 建物の軽減

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.土地の軽減

土地の固定資産税および都市計画税は、以下の計算式で求めます。

※都市計画税の税率は0.3％が制限税率であり、自治体によって異なる場合があります。

課税標準とは、直接税率を乗じることで税金が求められる価額のことを指します。
宅地の場合は、固定資産税評価額と課税標準額が異なることが一般的です。

不動産の所有者には、毎年、固定資産税と都市計画税の納税通知書が送付されてきます。
納税通知書には、固定資産税評価額(または価格)と課税標準額の2種類の金額が記載されており、税金を求める際は課税標準額を用います。

土地の上にアパートや戸建て、賃貸マンション等の住宅を建てる場合、土地には「住宅用地の軽減措置」が適用されます。

住宅用地の軽減措置が適用されたときの課税標準の計算方法は、下表の通りです。

価格とは、納税通知書に記載された土地の固定資産税評価額のことです。

上表の「住宅の敷地」とは、以下の要件を満たす土地を指します。

住宅用地の特例が適用される場合の固定資産税および都市計画税の計算方法は、以下の通りです。

※東京23区の小規模住宅用地における都市計画税は、さらに2分の1が乗じられます。

2-2.建物の軽減

建物の固定資産税および都市計画税も、土地と同様に以下の計算式で求めます。

※都市計画税の税率は0.3％が制限税率であり、自治体によって異なる場合があります。

建物の場合は、固定資産税評価額と課税標準額が同じになることが一般的です。
つまり、納税通知書には建物の固定資産税評価額と課税標準額は同じ金額が記載されています。

アパートのような住宅の建物には、「新築住宅の減額制度」という軽減措置があります。
新築住宅の減額制度は、2024年3月31日までに新築された建物が対象です。

新築住宅の減額制度が適用されると、建物の固定資産税が3年間(地上階数3以上の中高層耐火建築物については5年間)にわたって「2分の1」になります。

新築住宅の減額制度の適用を受けるには、以下の要件を満たすことが必要です。

アパートは「戸建て以外の貸家住宅」に該当するため、新築住宅の減額制度の適用を受けるには1戸あたりの面積が「40平米以上280平米以下」であることが必要となります。

例えば、1戸あたりが20平米のワンルームタイプのアパートを建てた場合には、新築住宅の減額制度は適用されないということです。

3.アパートの「固定資産税評価額」および「税金」の目安とシミュレーション

本章では、アパートの「固定資産税評価額」および「税金」の目安とシミュレーションについて、以下の3点を解説します。

1. 土地の固定資産税評価額の目安とシミュレーション
2. 建物の固定資産税評価額の目安とシミュレーション
3. 税金の固定資産税評価額の目安とシミュレーション

シミュレーションを行うにあたり、以下の設定条件を想定します。

【想定アパート】

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.土地の固定資産税評価額の目安とシミュレーション

土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の70％程度を目安に評価されます。
地価公示とは、毎年国が行っている土地の評価のことです。

国土交通省によると、2022年1月における東京圏(首都圏)の住宅地の地価公示平均価格は、「247,000円／平米」です。

土地の固定資産税評価額は地価公示価格の70％であるため、200平米の土地の固定資産税評価額は以下のように求められます。

【土地の固定資産税評価額】

ここで、アパートの土地には住宅用地の特例が適用されます。
想定アパートの戸数は8戸でした。
小規模住宅用地は、「住宅の敷地で住宅1戸につき200平米までの部分」まで適用されます。

つまり、8戸の場合、小規模住宅用地が適用される面積は、以下のように計算されます。

【小規模住宅用地が適用される面積】

想定アパートでは、1,600平米までが小規模住宅用地ということになりますが、想定地の面積は200平米であるため、想定地全てに小規模住宅用地が適用されるということになります。

小規模住宅用地の固定資産税と都市計画税は、以下の通りです。

ここで、ポイントとなるのはアパートのような共同住宅の土地の場合、ほとんどのケースで敷地全体に小規模住宅用地が適用されるという点になります。

アパートの土地の課税標準額は、対象地全体の土地の評価額を6分の1にしたものとなることが多いです。

3-2.建物の固定資産税評価額の目安とシミュレーション

建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50～60％程度で評価されるのが目安です。

国税庁の「地域別・構造別の工事費用表(1m2当たり)【令和3年分用】令和3年度　住宅経済関連データ」によると、木造の建築費単価は全国平均で17.2万円／平米となっています。

よって、想定アパートの請負工事金額は、以下の通りです。

建物の固定資産税評価額を請負工事金額の55％とした場合、建物の固定資産税評価額は以下のように計算されます。

建物の課税標準額は固定資産税評価額と同じです。
また、想定アパートの1戸あたりの面積は25平米であるため、新築住宅の減額制度は適用対象外となります。

よって、建物の固定資産税と都市計画税は、以下の通りです。

以上のことから、首都圏で約60坪の敷地に木造2階建てアパートを建てると、年間の固定資産税および都市計画税は以下のような金額となります。

3-3.税金の固定資産税評価額の目安とシミュレーション

全国賃貸管理ビジネス協会によると、2022年2月における首都圏のワンルームの家賃は以下の通りです。

出典：全国賃貸管理ビジネス協会「全国平均家賃による間取り別賃料の推移(2022年2月調査)」

想定アパートは東京23区以外の首都圏を想定しているため、ここでは家賃を月額「5.5万円」と仮定します。

また想定アパートは8戸あるため、年間の家賃収入は以下の通りです。

想定アパートの固定資産税および都市計画税は年間「43.8万円」でした。
年間家賃収入「528万円」に対して、固定資産税および都市計画税は年間「43.8万円」は「約8.3％」ということです。

アパートの固定資産税が家賃収入に対してどの程度になるかは、家賃によっても異なりますが、一般的には固定資産税は家賃収入の「5～10％」程度が目安となります。

4.更地や空き家を放置した場合の固定資産税

更地の状態では、住宅用地の軽減措置が適用されないため、土地の固定資産税は高いです。
また、住宅の空き家が建っている場合でも、放置し続けると空き家特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法の略)により住宅用地の軽減措置が適用されなくなる可能性があります。

空き家特別措置法によって住宅用地の軽減措置が適用されなくなると、空き家が建っている状態でも固定資産税は更地と同じになります。

よって、更地や空き家を放置したままの状態にするよりは、アパートを建築した方が土地の固定資産税を節税することができます。