100坪以上の土地活用10選！気になる税金対策も解説

1. 費用が必要だが収益性のある方法

長期的な視点で考えれば、支出する費用がある程度必要でも収益性が見込める方法がベストでしょう。また、固定資産税だけではなく、相続税もかなり抑えられるため、次世代への相続のことを考えるとメリットがあります。

以前は、マイホームを持つことにステータスを感じる人が多かったですが、現在はマイホームを持つことでローンなどに縛られたくないと考える人が増え、賃貸住宅の需要が増加しています。

そのため、賃貸需要が根強くあり、アパート・マンション経営は安定した収益が見込まれる方法と言えます。

利便性の良い地域では、マンション経営・アパート経営での土地活用が有効です。また、利便性の良くない地域では、高齢者向け住宅などで土地活用をするという方法もあります。

1-1.集合住宅の利便性と収益性

駅の近くにあることなどと利便のよい立地であれば、集合住宅の活用が収益性で優れています。集合住宅は建物の構造で主に2種類に分けられます。

木造の集合住宅をアパート、鉄骨造やRCの集合住宅をマンションと呼びます。耐用年数が長い構造ではローンの返済期間が長くなりますから、マンションの場合、長期ローンが組めるというのがメリットです。

ただし、1戸あたりの広さを抑えたアパートは、維持費やリフォームなどの出費が抑えられます。また、最初の物件取得時に用意する資金もマンションよりも少額となります。

集合住宅では、部屋を探している人は1階よりも2階を好む傾向があります。もしも専用庭などがあれば、一戸建てのような気分で住めるので１階の部屋を好む人がいるのですが、一般的に賃料が低く設定されています。

それよりも貸店舗や貸事務所とする方法も有効です。店舗や事務所の場合は住宅設備を用意する必要がなく、借りた人が自分で好きなように改装することが多く、建築段階の出費を減らし、賃料を高めに設定できます。

店舗の中でもコンビニエンスストアは、入居者にとって便利になるので、集合住宅の価値を上げると言われています。その上、融資を受けるときにメリットとなる場合があります。

それは、建設前からコンビニエンスストアを運営する企業と建築協力金方式で契約すると建築費の一部の負担を減らし、また無利子で借りられる場合があります。この場合、コンビニエンスストアのニーズがある地域であることが必要条件になります。

しかし、不便な場所でも、コンビニエンスストアを特に必要としていた地域であったという理由で成功したということもあるので、最初から選択肢を狭めないであらゆる方法を考えていきましょう。

集合住宅を建てるにあたって、集合住宅の一部を自宅にすることで資金を少なくできます。その理由は、自宅併用とすることで低金利の住宅ローンが利用できるからです。また、住宅ローン控除を利用し、固定資産税も抑えることもできます。

1-2.不便なエリアでも収益を見込まれる集合住宅は？

一般的に賃貸経営をするためには、交通の便や周りの環境などの良さが求められますが、不便な場所であっても成功する可能性のある集合住宅もあります。高齢者用の住宅施設がその一つです。

高齢者用施設にもいろいろあり、老人ホームなどは経営が複雑で専門性が必要ですが、サービス付き高齢者住宅経営であれば、比較的に普通の賃貸住宅に近い運営方法です。その上、公的な資金援助も見込めます。

異なる点は、安否確認サービスと生活相談サービスです。これから高齢者も増加する傾向にありますから、将来的に継続した需要が見込まれます。

1-3.一戸建て住宅を集合的に作るという方法も

その他の方法として、かなり大きな土地の場合であれば、土地を分割して戸建てを数軒建てて賃貸にする方法もあります。賃借人の勤務先から多少遠い地域でも、学校などの公共施設が充実し、環境が整っているエリアであれば、一旦入居するとかなり長い期間住んでもらえて、安定した収益が見込まれます。

また、戸建てを200平米以下に切り分ければ、固定資産税を抑えることができます。万が一、途中で資金繰りに困った場合や大きな資金が必要になった場合に、1戸だけ売却することも可能です。

また、相続人が複数人いる相続の時に、アパートやマンションなどの集合住宅ですと、分割が大変ですが、戸建てでは各人に戸建てを相続するということも可能です。ただし、戸建てはアパートに比べて修繕維持費が高くなる傾向があります。

2.資金がない場合の土地活用

次に資金をほとんどかけない土地活用の方法を紹介します。

2-1.借地

土地を貸すという方法は全く資金が必要なく簡単な方法ですが、デメリットも考えてから始めましょう。1番のデメリットは、借地というのはあまり高額な借地料（地代）を設定できないことです。

一般的に、借地料は固定資産税・都市計画税の2倍～3倍程度に設定されます。借地には、旧法借地権と新法借地権があり、旧法借地権は借地に建築された家に住んでいる人の権利が優先されますから、将来、土地活用をしたいと思っても自由にできませんし、借地料を上げたいときでも簡単には変更できません。

そのため、新規に土地を貸し出すときには新法借地権を利用したほうが有効です。一方、相続には、土地の価値に見合った相続税がかかります。

2-2.土地信託

土地信託は最初に資金が必要ではなく、信託会社に土地を預けて、信託会社に事業化してもらう方法です。期間を設定して、その間に信託会社によって土地活用をしてもらい、契約期間が終わると土地が戻ってきます。

利益からコストがひかれるので、資金を出す必要はありませんが、小規模な建物の場合は、収益はあまり多くは期待できません。

ただし、アパート経営などをした場合、アパート付きの土地として戻ってくることもあり、土地信託の契約が終わってから、さらに収益が見込めることもあります。

2-3.そのほかの方法

駐車場

駐車場は、立体駐車場ではなく平面駐車場の場合は、地面を平地にするだけですぐにでも始められるのがメリットです。

しかし、周辺にガレージのある一戸建てや駐車場完備のマンションが多い場合や、駐車場を必要とする商業施設や遊楽施設などがない場合、また、そのような施設があったとしても駐車場がすでに完備されている場合など、駐車場のニーズがない状況では収益が見込まれません。

トランクルーム

トランクルームは、収納場所がない人が多い都市部で人気があります。

しかし、収納場所の多い一戸建てやトランクルームを完備したマンションが多い地域ではあまり人気がない場合があるので注意が必要です。

太陽発電施設

売電するために太陽電気の装置を設置する場所は、都会ではなく、広い土地のある田舎の方がよいので、交通の便が悪く集合住宅を建てても収益が見込まれない場合にも適切な方法です。

太陽発電パネルは光を反射するので近くに建物がある場合、隣家との問題が起きる可能性があるため、できるだけ開放的な広々とした田舎がベストです。八王子市など、自治体によっては援助を行なっている場合があります。

ただし、太陽発電装置を設置する場合、少なくとも10年以上の償却期間を想定しているので、10年を経過しない間に状況が変わっても、別の目的で土地活用をすることが難しいという欠点があります。

資材置き場

交通の便があまりよくない不便な場所でも活用可能な方法です。太陽発電と違って、日当たりが悪くても問題なく資材置き場として貸し出せます。

初期投資をほとんど必要としないところがメリットです。そして、資材置き場として借りている人が土地を管理してくれるところもメリットのひとつです。

貸し農園

農地を区切って、市民に貸し出す方法です。年間を通して貸し出し、賃貸料を受け取る方法と、芋掘り体験などが可能な農園として入園料を受け取る方法などがあります。

農地として利用するので固定資産税が安くなることもメリットです。

ドッグラン

ドッグランというと都会の方がいいと思われるかもしれませんが、最近はよっぽど人のいないような場所ではない限り、首輪を外した犬が自由に走り回る場所はなかなかありません。

また、そのような場所があったとしても何かに驚いて迷子になってしまう可能性があるので、なかなか大事なペットを自由に走らせることができません。

ドッグランは、あまり収益は見込めないかもしれませんが、土地オーナーが犬好きであれば、趣味と実益を両立できます。

2-4.売却、田舎の土地でも売れるのか

貸そうとしてもなかなか借り手が見つからないような土地でも、売却が可能な場合もあります。それは、購入者の目的が、住居だけに限らず、多種多様な目的があるからです。

不動産業者に土地の売価を依頼し、または不動産一括査定サイトなどを利用して積極的に買主を探すことも有効です。

しかし、売ってしまうと土地から収益を得られなくなってしまうので、売却する前に十分に考えてからにしましょう。

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3.土地活用をする時に考えるべきこと

どのような土地活用をするかを決める前に、様々な方法をシミュレーションしていきましょう。まず、出資をどのくらいにするか、出資をして収益が見込めるか、資金はどのように調達すればよいかについて考えていきます。

3-1.出資するだけの価値があるのか。

土地活用の方法によっては、かなり資金が必要な方法もありますし、資金がほとんど必要ない方法もあります。資金を使うことでどのくらい収益が見込まれるか、また、どのくらい税金などの維持費をセーブできるかを多角的に考えていく必要があります。

出資をした額がどのくらいの期間で元に戻るのかも重要なポイントです。出資するだけの価値があるかどうかは、その土地がどのようなところにあるかをきちんと分析し、収益に結びつくかどうかをシミュレーションしていきましょう。

その土地にどのような人が住むのだろうということを考えることが有効です。

大学や専門学校があれば、学生が多くなり、近くに便利な駅があれば、会社に勤める人が多くなり、周りに理想的な小中学校があれば子育てをしている家庭が多くなるなど、それぞれの地域と特性を把握していくとどのような土地活用が合っているか見えてきます。人通りの多い場所なら、貸店舗や貸事務所などは出資が少なめで、利益が多くなる傾向があります。

3-2.その土地の特性(地域・環境)を考慮に入れた土地活用

土地利用を考えるとき、それぞれの場所がどういう人に合うのかをしっかり観察し、分析することが大切です。

駐車が多い地域やほとんどの人がガレージを持っているような住宅街であれば駐車場の運用は不向きですし、また駅から遠く通勤が不便な場所に集合住宅を作っても人気がなく空室になってしまうリスクがあります。

3-3.資金がない場合、資金調達するリスク

収益が多くなる方法を考えるともちろん資金が必要となります。手持ちの資金では足りない場合は、銀行から借り入れをしなくてはいけません。

まず、土地活用でどの程度収益が見込めるかにより、銀行から借り入れができるか否かが決まります。また集合住宅などの場合、その建物の構造や耐久性などによってローンの借入年数が決まり、月々の返済負担も借入年数によって変化します。

借入年数が長いと、それだけ月々の返済額が少なくなるので、返済できなくなるリスクを回避できます。しかし、返済期間が長くなるので、融資条件が変動金利か固定金利かもチェックする必要があります。

変動金利の場合、突然、高金利になってしまい、予定していた収支に合わなくなると、きちんと返済できなくなるリスクがあります。固定金利のローン、または長い期間にわたって固定金利を実施しているローンを選ぶと、利子が急に上がる影響を受けず、返却できなくなるというリスクは回避できます。

収益性は見込まれなくても、生きがいとやりがいがプラスされる方法

 

狭山丘陵にある雑木林が「トトロの森」として守られていることはご存知でしょうか。

田舎の土地で収益を見込めないなら、あえて土地活用をするより、自然環境を守っていくナショナルトラスト運動に参加する方法もあります。それが土地所有者の生きがいになっている人もいます。

ところが、収益は見込めないと思っていた狭山丘陵がトトロの森と呼ばれ、人々の注目を浴び、グッズなどの販売を含め、収益に結びついています。この様にどんな土地にも収益を出す可能性を探すことが大切です。

4.土地は持っているだけではマイナス要因

土地をそのまま放置していると草も生えてきますし、衛生的な問題が生じる場合もあり、何らかの問題が起きた場合は管理責任も問われます。管理責任を問われないようにするため、管理や維持にお金が必要です。

その上、固定資産税やエリアによっては都市計画税なども払わなくてはならず、出費がかさみます。田舎の土地などでは、固定資産税が安いとはいえ、何年も累積していくと、それなりの負担額になります。

4-1.農地だから大丈夫なんて思っていませんか？

農地だから固定資産税が安いと思っている人も、本当に持っている土地は農地と認められ続けるのか否かを、チェックをする必要があります。なぜなら、農地として相続した土地もしばらく放置しておくと、市町村の現況調査によって、農地ではないと判断される場合があるからです。

農地ではないと判断されると、本人が申請していなくても、突然、固定資産税が上がってしまいます。特に、周辺がすでに住宅地として開発されている場合、かなり高額となる場合があるので注意が必要です。

農地は、少なくとも1ヘクタールはありますから、坪に換算すると3,000坪以上です。専業農家の土地なら大抵この3倍くらいになります。

4-2.更地は居住用の建物のある土地より、固定資産税が高い

固定資産税は、土地の課税評価額×1.4%、都市計画税は、課税評価額×0.3%で計算されます。課税評価額は、各市町村などが現況調査をして設定します。

建物は古くなるほど課税評価額が減少します。土地の場合は経年劣化がなく、課税評価額は基本的に大きく下がることは期待できません。

土地の市場価格が下がっていても、全く課税評価額に変動がない場合もあります。例えば、課税評価額が1坪5,000円で100坪の土地は500万円と評価され、固定資産税が500万円×1.4%＝7万円、都市計画税が500万円×0.3%＝1万5,000円で、合計8万5,000円となります。

土地の上に住宅がある場合、土地固定資産税は更地より割安になります。200平米つまり約60坪以下の土地は、課税評価額が6分の1まで減額され、それ以上の土地に関しては、3分の1になります。一度、ご自分の土地の固定資産税を見直してみましょう。

まとめ

土地活用には様々な種類があり、どれが最適な方法か比較検討することが有効です。また、より多くの収益が見込まれる方法は、同時に資産運用がうまくいかないかもしれないというリスクがあります。

もちろん、活用をしてすぐに利益にならない場合の方が多いでしょう。しかし、将来を見据えて、長いスタンスで不動産を運用して行けばきっと良い結果に辿り着くことでしょう。何もしないで、ただ固定資産税や管理維持費を支払っているだけでは、土地を所有している意味がありません。

まずは、固定資産税を少なくする方法を検討することから始めることが有効です。相続することや、売却をしたらいくらになるのかをまず考えることで、土地活用の具体化が始まります。

土地活用の専門家や不動産業者や税理士などに相談して、アドバイスを得ることも有効です。そして、所有する土地で、どのような土地活用方法が有効であるのかを調べて、事前に対策を検討しておくことが大切です。

この記事を監修│専門家プロフィール

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• 大長 信吉

  不動産投資アドバイザー
  ランガルハウス株式会社 代表
  年金大家の会 主宰

世田谷区・目黒区を中心に東京の土地購入から銀行融資、設計施工、満室管理、税務相続まで個別に寄り添っている。自身も4棟23室の物件を満室運営中。10年間で3,000回以上の個別相談と250回を超えるセミナーを開催、建築サポート実績：新築物件65棟302室、宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者。
著書：｢クズ土地｣アパート経営術（日本実業出版社）/ アパート経営で「マイ年金」づくり（カナリア書房）/ サラリーマン大家の教科書（Apple Application）

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