【詳しく解説】100坪の土地活用、固定資産税節税に有効な方法

100坪を超えるような大きな土地は、所有しているだけでも結構な額の固定資産税や維持費などが生じる他、相続をする時には相続税も大きな負担となります。
所有を負担に感じているなら、積極的に土地活用を検討すべきです。

ここでは100坪以上の土地の活用法について、

「オーナー様の土地のある場所（都会・田舎　等）」
「土地自体の条件や性質」
「オーナー様の課題や事情（資金を使う意思があるかどうか　等）」

といった多様なニーズに合わせた、様々な土地活用法をご紹介します。

100坪以上の土地に合った11の活用法

固定資産税・都市計画税の負担軽減が見込める3つの活用法

• 戸建て賃貸経営
• アパート・マンション経営>
• サ高住

初期投資のかからない2つの活用法

• 借地
• 土地信託

その他6つの活用法

• 駐車場
• トランクルーム
• 太陽発電施設
• 資材置き場
• 貸し農園
• ドッグラン

また、100坪以上ある土地の活用方法についてプロに直接相談したい方は以下のボタンから、プラン請求ができますので、ぜひご利用ください。

1.土地は持っているだけではマイナス要因

土地をそのまま放置していると草も生えてきますし、衛生的な問題が生じる場合もあり、何らかの問題が起きた場合は管理責任も問われます。

管理や維持にはお金が必要です。
その上、固定資産税やエリアによっては都市計画税なども払わなくてはならず、出費がかさみます。

何年も累積していくと、それなりの負担額になるでしょう。ここでは、所有だけでどのようなマイナス要因があるかを確認します。

1-1.土地には毎年固定資産税がかかる

固定資産税と都市計画税は、1月1日時点で所有する土地に対して課税される地方税です。

固定資産税と都市計画税の計算式は、次のようになっています。

課税評価額は、各市町村などが現況調査をして設定します。

建物は古くなるほど課税評価額が減少しますが、土地の場合は経年劣化がなく、基本的に課税評価額が大きく下がることは期待できません。

土地の市場価格が下がっていても、全く課税評価額に変動がない場合もあります。
例えば、課税評価額が1坪5,000円で100坪の土地は500万円と評価され、

固定資産税が
500万円×1.4%＝7万円

都市計画税が
500万円×0.3%＝1万5,000円

合計8万5,000円となります。

1-2.農地だから大丈夫なんて思っていませんか？

農地だから固定資産税が安いと思っている人も、本当に持っている土地は農地と認められ続けるのか否かを、チェックをする必要があります。
なぜなら、農地として相続した土地もしばらく放置しておくと、市町村の現況調査によって、農地ではないと判断される場合があるからです。

農地ではないと判断されると、本人が申請していなくても、突然、固定資産税が上がってしまいます。
特に、周辺がすでに住宅地として開発されている場合、かなり高額となる場合があるので注意が必要です。

1-3.更地は居住用の建物のある土地より、固定資産税が高い

土地の上に住宅（アパート・マンションも含む）がある場合、土地の固定資産税は更地より割安になる特例があります。

この特例により、200平米つまり約60坪以下の土地の固定資産税は、

• 課税評価額が6分の1まで減額
• それ以上の土地に関しては、3分の1

になります。

アパート・マンションのような集合住宅の場合は戸数×200平米（60.5坪）での計算となるため、300坪の土地に1棟6戸のアパートがあれば、300坪すべての土地の評価額が6分の1になります。

また、土地が市街化区域に存在する場合に課税される都市計画税も同様に、

• 200平米以下の宅地（小規模住宅用地）で3分の1
• それ以上の土地（一般住宅用地）で3分の2

の評価額となる特例を受けられます。

土地の固定資産税についてはこちらで詳しく解説しています。

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2. 固定資産税負担が減らせる100坪以上の土地活用方法3つ

ここでは、毎年の支出となる固定資産税や都市計画税の負担軽減に効果的な土地活用方法を3つ紹介します。

固定資産税・都市計画税の負担軽減が見込める3つの活用法

• アパート・マンション経営
• サ高住
• 戸建て賃貸経営

これらはいずれも収益を見込める土地活用方法です。
長期的な視点で考えれば、支出する費用がある程度必要でも収益性がある方法がベストでしょう。
また、固定資産税だけではなく、相続税もかなり抑えられるため、次世代への相続のことを考えるとメリットがあります。

2-1.都市部の土地ならアパート・マンション経営

駅の近くにあることなどと利便のよい立地であれば、集合住宅の活用が収益性で優れています。
また、固定資産税の面では、小規模住宅用宅地の適用が戸数×200平米となるため、比較的広い敷地に建つアパート・マンションでも土地の固定資産税の減税効果が高くなることが特徴です。

集合住宅は建物の構造が「木造」「鉄骨造」「RC（鉄筋コンクリート造）」の3種類に分けられます。それぞれの構造によって耐用年数が変わり、耐用年数の長い構造ではローンの返済期間が長くなりますから、RC構造の建物では長期ローンが組めます。

また、集合住宅を建てるにあたって集合住宅の一部を自宅にすることで自己資金の持ち出しを少なくできます。
その理由は、自宅併用とすることで低金利の住宅ローンが利用できるからです。
また、住宅ローン控除を利用し、固定資産税も抑えることもできます。

アパート経営の基本的な知識を得たい方はこちらもご覧ください。

2-2.郊外でもできるサ高住

一般的に賃貸経営をするためには、交通の便や周りの環境などの良さが求められますが、不便な場所であっても成功する可能性のある集合住宅もあります。高齢者用の住宅施設がその一つです。

高齢者用施設にもさまざまありますが、「サービス付き高齢者住宅（サ高住）」であれば、公的な資金援助も見込めます。
これから高齢者も増加する傾向にありますから、将来的に継続した需要が見込まれます。

節税の観点からすると、固定資産税と不動産取得税で軽減措置があります。軽減措置の内容は以下のようになっています。

※適用期限：2023年3月末、要件を満たす必要あり

サ高住についてはこちらで詳しく解説しています。

2-3.戸建て住宅を集合的に作って賃貸物件に

かなり大きな土地の場合であれば、土地を分割して戸建てを数軒建てて賃貸にする方法もあります。
学校などの公共施設が充実し、環境が整っているエリアであれば、一旦入居するとかなり長い期間住んでもらえて、安定した収益が見込めます。

また、戸建てを200平米以下に切り分ければ、小規模住宅地の軽減措置で固定資産税を抑えられます。

万が一、途中で資金繰りに困った場合や大きな資金が必要になった場合に、1戸だけ売却することも可能です。

また、相続人が複数人いる相続の時に、アパートやマンションなどの集合住宅ですと、分割が大変ですが、戸建てでは各人に戸建てを相続するということも可能です。

戸建て賃貸経営について詳しく知りたい方はこちら。

3.資金がない場合の100坪以上の土地活用2つ

次に資金をほとんどかけない土地活用の方法を紹介します。
100坪以上のまとまった土地があれば、立地によってさまざまな選択肢があります。収益を得ることで固定資産税の負担も十分賄える活用方法です。

3-1.借地

土地を貸すという方法は全く資金が必要なく簡単な方法で、大きな土地であればホームセンターの出店等の可能性があり、実現すれば安定的な収益をもたらす「大きな土地向け」に人気の活用法です。
しかし、まずはデメリットも考えてから始めましょう。

1番目のデメリットは、借地というのはあまり高額な借地料（地代）を設定できないことです。

一般的に、借地料は固定資産税・都市計画税の2倍～3倍程度に設定されます。

2番目のデメリットは、将来、土地活用をしたいと思っても自由にできず、借地料を上げたいときでも簡単には変更でない事です。

借地は、借地借家法も基づいて契約がなされます。一般的な借地契約では借地に建築された家に住んでいる人の権利が優先されるので、貸し手側の都合が通りづらくなります。
そのため、新規に土地を貸し出すときには定期借地権を利用したほうが有効です。

なお、相続には、土地の価値に見合った相続税がかかります。

3-2.土地信託

土地信託は最初に資金が必要ではなく、信託会社に土地を預けて、信託会社に事業化してもらう方法です。
期間を設定して、その間に信託会社によって土地活用をしてもらい、契約期間が終わると土地が戻ってきます。

利益からコストがひかれるので、資金を出す必要はありませんが、小規模な建物の場合は、収益はあまり多くは期待できません。
固定資産税や都市計画税も利益から差し引かれるのが一般的です。
一見、土地信託している間は固定資産税の負担がなくなったように感じますが、間接的に納税していることになります。

ただし、アパート経営などをした場合、アパート付きの土地として戻ってくることもあり、土地信託の契約が終わってから、さらに収益が見込めることもあります。

4.その他の100坪以上の土地活用6つ

4-1.駐車場

立体駐車場ではなく平面駐車場の場合は、地面を平地にするだけですぐにでも始められるのがメリットです。
駐車場の経営は月極駐車場と時間貸しのコインパーキングがあります。

アスファルト舗装した月極駐車場やコインパーキングは、貸付事業用宅地等の扱いとなるため200平米分の固定資産税評価額が50％減額できます。固定資産税節税の対策としてはアスファルト舗装を検討するとよいでしょう。

ただし、規模が大きくなるとアスファルト舗装自体に固定資産税がかかります。

4-2.トランクルーム

トランクルームは、収納場所がない人が多い都市部で人気があります。
しかし、収納場所の多い一戸建てやトランクルームを完備したマンションが多い地域ではあまり人気がない場合があるので注意が必要です。

土地に建っていた家屋を取り壊してトランクルーム経営を始める場合は、固定資産税が上がることがあります。
これは土地評価額の住宅用地の軽減措置が受けられなくなることによるものです。
さらに、トランクルームの建物にも新たに固定資産税がかかることにも留意しなければなりません。

4-3.太陽発電施設

太陽光発電事業をする場所は、交通の便が悪く集合住宅を建てても収益が見込まれない土地に適切な方法です。
ある程度まとまった広い敷地のほうが設備設置の単価が下がります。自治体によっては設置費用の補助金制度の利用が可能です。

太陽光発電は、設置費用の還元を目的とした固定価格買取制度を多くの場合で利用します。100坪以上であれば、50kW程度の規模となるため固定価格で買い取られる期間は20年です。20年を経過しない間に状況が変わっても、別の目的で土地活用をすることが難しいという欠点があります。

さらに、太陽光発電設備は償却資産であることから固定資産税の課税対象であり、土地は住宅用地の軽減措置などの対象外です。

4-4.資材置き場

交通の便があまりよくない不便な場所でも活用可能な方法です。
太陽発電と違って、日当たりが悪くても問題なく資材置き場として貸し出せます。

初期投資をほとんど必要としないところがメリットです。そして、資材置き場として借りている人が土地を管理してくれるところもメリットのひとつです。

デメリットとしては固定資産税の節税効果は見込めないことが挙げられます。不動産所得税に関しても減価償却費や経費が発生しにくいことから節税効果を発揮しにくい土地活用といえるでしょう。

4-5.貸し農園

農地を区切って、市民に貸し出す方法です。
年間を通して貸し出し、賃貸料を受け取る方法と、芋掘り体験などが可能な農園として入園料を受け取る方法などがあります。

農地として利用するので固定資産税が安くなることもメリットです。

4-6.ドッグラン

最近はよっぽど人のいないような場所ではない限り、首輪を外した犬が自由に走り回る場所はなかなかありません。
ドッグランは、あまり収益は見込めないかもしれませんが、土地オーナーが犬好きであれば、趣味と実益を両立できます。

節税効果は資材置き場と同様見込めません。その分、暫定利用にも向いている土地活用といえます。

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5.土地活用をするときに考えるべきこと

どのような土地活用をするかを決める前に、さまざまな方法をシミュレーションすることが重要です。
まず、出資をどのくらいにするか、出資をして収益が見込めるか、資金はどのように調達すればよいかについて考えていきます。

5-1.出資するだけの価値があるのか。

土地活用の方法によっては、かなり資金が必要な方法もありますし、資金がほとんど必要ない方法もあります。資金を使うことでどのくらい収益が見込まれるか、また、どのくらい税金などの維持費かを多角的に考えなければなりません。

出資をした額がどのくらいの期間で元に戻るのかも重要なポイントです。
出資するだけの価値があるかどうかは、その土地がどのようなところにあるかをきちんと分析し、収益に結びつくかどうかをシミュレーションします。
大学や専門学校があれば、学生が多くなり、近くに便利な駅があれば、会社に勤める人が多くなり、周りに理想的な小中学校があれば、子育てをしている家庭が多くなるなど、それぞれの地域と特性を把握していくとどのような土地活用が合っているか見えてきます。
人通りの多い場所なら、貸店舗や貸事務所などを選べば出資が少なめで、利益が多くなる傾向があります。

5-2.その土地の特性(地域・環境)を考慮に入れた土地活用

土地利用を考えるとき、それぞれの場所がどういう人に合うのかをしっかり観察し、分析することが大切です。

駐車場が多い地域やほとんどの人がガレージを持っているような住宅街であれば駐車場の運用は不向きですし、また駅から遠く通勤が不便な場所に集合住宅を作っても人気がなく空室になってしまうリスクがあります。

5-3.資金がない場合、資金調達するリスク

収益が多くなる方法を考えるともちろん資金が必要となります。
手持ちの資金では足りない場合は、銀行から借り入れをしなくてはいけません。

まず、土地活用でどの程度収益が見込めるかにより、銀行から借り入れができるか否かが決まります。
また集合住宅などの場合、その建物の構造や耐久性などによってローンの借入年数が決まり、月々の返済負担も借入年数によって変化します。

借入年数が長いと、それだけ月々の返済額が少なくなるので、返済できなくなるリスクを回避できます。
ただ返済期間が長くなるので、融資条件が変動金利か固定金利かも重要な判断ポイントです。

変動金利の場合、突然、高金利になってしまい、予定していた収支に合わなくなると、きちんと返済できなくなるリスクがあります。

固定金利のローン、または長い期間にわたって固定金利を実施しているローンを選ぶと、利子が急に上がる影響を受けず、返却できなくなるというリスクは回避できます。

収益性は見込まれなくても、生きがいとやりがいがプラスされる方法

狭山丘陵にある雑木林が「トトロの森」として守られていることはご存知でしょうか。
田舎の土地で収益を見込めないなら、あえて土地活用をするより、自然環境を守っていくナショナルトラスト運動に参加する方法もあります。それが土地所有者の生きがいになっている人もいます。

ところが、収益は見込めないと思っていた狭山丘陵がトトロの森と呼ばれ、人々の注目を浴び、グッズなどの販売を含め、収益に結びついています。この様にどんな土地にも収益を出す可能性を探すことが大切です。

6.100坪以上の土地活用を税制面から相談できる土地活用会社の選び方

土地活用にはさまざまな種類があり、100坪以上ともなれば選択肢もおのずと増えます。
どれが最適な方法か比較検討することが有効です。

将来を見据えて、長いスタンスで不動産を運用して行けばきっと良い結果に辿り着くことでしょう。
何もしないで、ただ固定資産税や管理維持費を支払っているだけでは、土地を所有している意味がありません。

まずは、固定資産税を少なくする方法を検討することから始めることが有効です。
相続することや、売却をしたらいくらになるのかをまず考えることで、土地活用の具体化が始まります。

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