【詳しく解説】300坪の土地の有効活用法8選とメリット・デメリット

相続などの関係で、300坪といった広い土地を持て余してしまう方が最近増えています。
300坪というと、約1,000平米。小学校の25ｍプールが3個分、体育館ならちょうど1個分くらいの大きさです。
300坪の広さがあれば、たいていの土地活用は実現できるでしょう。しかし、さまざまな活用方法が可能な300坪だからこそ、最適な活用方法を見つけるのは、実は至難のわざです。

活用方法を選ぶ上で大切なのは、次の3つの要素を考えることです。

しかし、要素を検討するだけでは不十分で、都心部と郊外では、有利な活用方法が大きく異なることも考慮にいれなければなりません。

そこで、「都心や市街地」「郊外」「初期投資を抑えたい場合」といった条件別に、おすすめの土地活用方法を徹底解説します。

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1.都心、市街地の300坪におススメの土地活用4選

都心や市街地の300坪におススメは、この4つです。

• アパート・マンション経営
• 賃貸用事務所ビル、店舗ビル経営
• 介護施設経営
• 戸建賃貸経営

それぞれのメリット・デメリットを一覧にまとめました。

どれも市街地で需要の高い土地活用です。以下で詳しく解説します。

1-1.アパート・マンション経営

賃貸アパートや賃貸マンション等を建設して、入居者からの賃料収入を得る土地活用です。

アパートやマンションは幅広い土地で建築可能で、安定した収益性が期待できるので、まずは検討したい活用方法です。
300坪の土地を活かして駐車場、バイク、自転車置場も十分に配置することで、入居者を集めやすくなります。

大規模アパートならではの利点を生かし、オートロックでセキュリティを高め、宅配ロッカーを設置するなど共用部分を充実させることがポイントです。

土地の特性に応じたポイントは、次の通りです。

賃料相場が高い地域や都市部に土地がある人

駅から近い土地や、都心部などの中心地では、利便性を求める単身者向けのワンルームから、DINKS（夫婦二人の世帯）、ファミリー向けまで幅広い需要があります。

このような土地では、木造のアパートではなく鉄筋コンクリートのマンション建築にも向いています。
マンションは建築費が割高になりますが、強固で防音性の高い建物であるため競合物件と差別化することができ、高賃料と高稼働が見込めます。

住環境が良好な地域に土地がある人

閑静な住宅街で治安が良く、安心して暮らせるような土地は、ファミリー層からの需要が見込めます。

駅から多少遠くても、近くにスーパーや学校、公園などの公共施設があって、自宅周辺での生活が快適な土地は人気があります。

また、アパート・マンション経営は、相続税や固定資産税等の税金対策を重視した土地活用をしたい人にもおススメです。アパートやマンションを建てることで、土地の評価額を下げる「住宅用地の軽減措置」を利用します。

マンション経営の初期費用が気になる方はこちらをご確認ください。

1-2.賃貸用事務所ビル/店舗ビル経営

300坪のまとまった土地で、駅の近く・オフィス街・商業地・交通量の多い幹線道路沿いなどといった条件を満たす土地の場合には、賃貸用事務所や店舗ビルなどの土地活用が向いています。

貸事務所や貸店舗は、賃貸アパートや賃貸マンションよりも賃料の坪単価が高いので、より高い収益性が期待できます。

立地が最大のポイントになりますので、事前の市場調査が大切です。
事務所や店舗の需要の多い立地なら、長期間借りてくれるテナントを誘致して、安定した高収益が得られます。

1-3.介護福祉施設

高齢化社会にぴったりの土地活用として人気なのが、シニア向けの施設を建築し、介護サービス事業者に建物を貸す方法です。

すでに日本の人口の4人に1人が65歳以上ですが、団塊の世代が75歳以上となる2025年に向けて、医療・介護制度のさらなる充実が社会的急務となっています。
参考：厚生労働省「地域包括ケアシステム」

介護福祉施設は、家族が面会しやすい利便性の高い立地はもちろん、駅から遠く不便な地域にも向いている土地の活用方法です。
介護福祉施設にはさまざまな種類があり、老人ホーム、グループホーム、デイサービスやショートステイなどが代表的ですが、立地に適したものを選ぶことが大切です。

300坪の土地に建築しやすいのは、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住、サ付き住宅）です。

サ高住とは、バリアフリー設計で、専門家によるケアや生活相談などが受けられ、高齢者が自立した生活を安心して送れるように設計された住宅のことをいいます。
サ高住の魅力の一つが、国が普及促進に力を入れているため、さまざまな優遇制度があることです。
固定資産税が5年間軽減される制度などが設けられています。
地方公共団体独自の制度がある場合も多く、検討時には補助金制度の有無を確認するとよいでしょう。
参考：東京都都市整備局「サービス付き高齢者向け住宅の供給促進」

また、サ高住は賃貸住宅の一種ですから、アパート経営と同様に固定資産税や相続税の節税対策にもなるというメリットがあります。

1-4.戸建て賃貸経営

賃貸用の戸建住宅は需要に対してまだまだ供給は少なく、高稼働が期待できます。
ファミリー層を中心に需要が多く、いったん入居すれば長く住んでもらえることが多いので安定した経営が可能です。
特に賃貸アパートやマンションの供給が多めのエリアでは、戸建賃貸で差別化して入居者を集めることができるので有利です。

300坪の土地の場合、例えば、30坪の戸建て賃貸を10戸建築できます。
建築プランにもよりますが、300坪の土地にアパート1棟を建築するより、戸建て住宅を10戸建築するほうが建築費を安くできるケースも多くあります。
また、戸建て賃貸の場合、将来は土地を分筆して一部だけを売却することも可能です。
その際、賃貸住宅ではなく普通の中古一戸建てとして売れるため、売却しやすいでしょう。

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2. 初期費用を抑えたい人におススメの土地活用2選

初期費用に投じる自己資金が用意できない場合でも、土地だけで活用する方法はあります。
300坪規模の土地に向く初期費用を抑えて始められる方法とそれぞれのメリット・デメリットを比べてみました。

それぞれの土地活用方法の特徴を解説します。

2-1.駐車場経営

土地の形状にもよりますが、300坪の場合、40台以上の駐車場をつくることができます。
この規模での運用は、駅や観光地の近く、住宅街などでかなり駐車場の需要が多い立地に限定されますが、初期投資が少額で、将来的に他の活用プランに変更するのも簡単です。

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキング（時間貸し）の2通りがあります。
需要に応じた割合に振り分けて、敷地の一部を月極駐車場、残りをコインパーキングとして運営するのも効率的です。

月極駐車場の場合

オーナー自らが運営することも可能ですが、40台以上の規模であれば、不動産会社に管理運営を委託するとよいでしょう。

コインパーキングの場合

コインパーキング専門会社に毎月一定額で土地を貸す方式が一般的です。
コインパーキング専門会社に土地を貸すと、設置費用は専門会社が負担してくれるのが大きなメリットです。
運営管理も全て委託できるので、手間を一切かけずに安定した収入が見込めます。

ただし、駐車場経営の収益性は、アパート等の建物を建てる活用方法ほどの高収益は期待しにくいのが通常です。
また、駐車場は更地の扱いなので、固定資産税等の優遇措置を受けられないというデメリットもあります。
「とりあえず駐車場」というスタンスではなく、需要と収益性を見極めることが成功のポイントです。

駐車場経営の基礎知識はこちらで解説しています。

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2-2.事業用定期借地

定期借地による土地活用は、土地を貸すだけなので、手間も費用もかかりません。
例えば幹線道路沿いの店舗や、定期借地権付きマンションなどの用途がありますが、建設費用は土地を借りた人が負担しますので、土地の持ち主は初期投資が不要です。
300坪の土地に個人で初期投資して大きな建物を建てるのは負担が大きいという場合や、長期的に自分で土地を使う予定がない人におすすめです。

ただし、土地を貸すだけなので、自分で建物を建てる場合に比べると収益性は控えめになります。

「土地を貸したら簡単に戻ってこない」というイメージがあるかもしれませんが、その点、定期借地権で契約すれば安心です。
定期借地権の最大のポイントは、更新がないので契約期間満了後は必ず土地が返還されるという点です。
店舗などの「事業用定期借地権」の場合は10年以上50年未満、住宅の場合の「一般定期借地権」は50年以上の契約期間となります。
基本的に途中解約ができないので、長期の土地活用が許容できるかが決め手です。

3. 郊外の300坪におススメの土地活用2選

都市部にある土地と郊外の土地では同じ広さ、同じ形状の土地であっても最適な活用法は異なります。
田舎の300坪の土地に向いている活用方法は以下のようなものです。まずはメリット・デメリットと併せてご確認ください。

郊外の300坪の土地の活用方法として、最適な理由を解説します。

3-1. 太陽光発電

太陽光発電施設で電力を生産し、売電するという土地活用の方法です。
この土地活用方法は、住居系の経営は望めないような郊外に土地を持つ方に向いています。300坪あれば、100kWの発電規模の施設を設置できます。

太陽光発電システム設置の初期投資は必要ですが、建物を建てるよりは投資額が少なく済むでしょう。

また、発電した電力は100kW規模では20年間、固定価格で売電できます。これは、初期投資額の補填を目的に国が買取価格を保証している制度です。
初期投資を回収するまでに10年以上かかるのが一般的と言われています。長期安定した低リスクの土地活用を望む人におススメの方法といえるでしょう。

なお、300坪なら事業用地を求めている太陽光発電専門会社に定期借地契約で土地を貸す方法もあります。この場合、設置費用は太陽光発電専門会社の負担で、維持管理も任せられるのがメリットです。

太陽光発電経営の基礎知識はこちらで把握できます。

3-2. 資材置き場

郊外の土地では、建築資材や工事用の重機の保管場所といった活用方法があります。
収益性は高くありませんが、舗装する必要もないので、初期投資を避けたい場合におすすめです。

ただし、資材置場の需要は限られていて、長期的に利用されるとは限らないので、安定性に欠けるというデメリットがあります。
資材置場として活用する場合、資材や重機の移動があるため、接する道路の幅員が広く、土地の間口も広いほうが好まれます。

4.300坪の土地活用を選ぶときの3つの注意点

土地活用の種類を選択する際は、どのような土地であっても将来を見据えた検討が必要になってきます。

特に以下のような項目に注意が必要です。

それぞれについて詳しく解説します。

4-1.土地の特性に応じた土地活用を選ぶ

300坪の土地活用で最も大切なのは、「土地の特性に応じて最適な土地活用を選ぶ」ということです。

土地の特性とは、一言でいうと、「法規制」と「需要」です。

「法規制」とは、都市計画法や建築基準法のことです。土地にはそれぞれ建築できる建物の種類や大きさの制限が定められているので、これらの法規制をクリアできる土地活用を選ぶ必要があります。

同時に、考えなければならない大切な要素が「需要」です。「賃貸住宅の需要は多いのか」「ファミリータイプとシングル向けのどちらの需要が多いのか」「駐車場のニーズは高いのか」といった、周辺エリアの需要に合致した活用方法を考える必要があります。

300坪の土地をうまく活用できなかった場合、逸失利益（＝得られるはずだった利益）も大きな金額になります。

4-2. 税金対策もしっかり想定する

300坪ほどもある広い土地だと、毎年かかる税金も高額になります。
「郊外だから税金はあまり高くない」という場合でも、毎年支払っていくことを考えると、決して無視できない金額となるでしょう。

300坪の土地があれば、ある程度の収益性を追求することをおすすめします。
土地活用の中でも駐車場は更地扱いのため、固定資産税が高くなってしまいます。
特に都心や市街地などの地価の高いエリアでは税金対策としては不向きな活用法といえるでしょう。
税金対策では、アパート・マンションや戸建て賃貸、高齢者施設など建物を建てて活用する方法が圧倒的に有利です。

具体的にいうと、固定資産税・都市計画税は土地に住宅が建っている場合、固定資産税で６分の１、都市計画税で3分の1の節税効果があります。

また、相続税対策においても効果的です。
アパート・マンション・サ高住等の敷地の相続税評価額には借地権割合をかけけられます。
さらに、建築費の借り入れがあると、相続税評価額から借入金額を差し引くことができるので、大きな節税効果につながります。

4-3. 土地活用の優先順位を整理する

土地活用の方法は、初期投資も運用期間もさまざまです。

まずは、自分にとっての土地活用の優先順位を整理してみることが大切です。

このように細かく検討してみると、決断しやすくなります。
まだ方向性がはっきり決まらない場合には、具体的な活用方法を検討していくうちに、自分にとって譲れない優先順位が見えてくるでしょう。

5. 300坪の広さはどれくらい？

300坪の広さを平米に換算すると、約990平米です。

例えば、コンビニエンスストアの1店舗の広さは約30坪が一般的とされているので、300坪なら平均的なコンビニエンスストアが10個入ります。
また、小学校にある体育館の広さも、おおよそ300坪程度です。
一戸建てを建てるなら、小さめの戸建て物件が10軒程度は入る広さとなります。

空き地の活用方法をもっと知りたい方はこちらも参考にしてください。

6.「300坪の土地」に最適な土地活用について相談できる企業の選び方

300坪の土地活用の選択肢は多様です。
しかし、土地の特性や税金対策まで考慮に入れて、自分一人で考えるには限界があります。

誤った選択で損をしないため、土地活用の専門家に相談して、しっかりと長期に渡った土地活用のプランをたててもらうことをおすすめします。

その際の相談先の選び方にはコツがあります。

• 優先順位の高い悩みを解決した実績が豊富か
• シミュレーションがしっかりできているか
• 質問に真摯に答えてくれるか

ただ初見ではなかなか、そのような業者を見つけ、見分ける事も難しいものがあります。
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それぞれの不動産会社から提案された土地活用プランについて、初期費用や収支計画などを比較検討すれば、収益性重視なのか初期投資をどれだけ許容できるかといった、あなたの優先順位に合った活用方法が見つかります。
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• 他社ではもっと高収益なプランがあるかもしれないのに、見落としてしまうかもしれません
• その土地に適していないプランで活用を始めてしまうリスクがあり、後になって失敗してしまう可能性があります

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