300坪の土地は金の卵！失敗しない活用法の選び方を徹底解説

1. 条件別！300坪におすすめの土地活用

それでは、「都心・市街地の300坪」「郊外の300坪」「初期投資を抑えたい人向け」という3つの条件別におすすめの土地活用をご紹介します。

1-1. 都心、市街地の300坪におすすめの土地活用4選

都心や市街地の300坪におすすめは、この4つ。

• アパート・マンション経営
• 賃貸用事務所ビル、店舗ビル経営
• 介護施設経営
• 戸建賃貸経営

それぞれ詳しく見てみましょう。

【活用1】アパート、マンション経営

賃貸アパートや賃貸マンション等を建設して、入居者からの賃料収入を得る土地活用です。
アパートやマンションは幅広い土地で建築可能で、安定した収益性が期待できるので、まずは検討したい活用方法です。

300坪の土地を活かして駐車場、バイク、自転車置場も十分に配置することで、入居者を集めやすくなります。

大規模アパートならではの利点を生かし、オートロックでセキュリティを高め、宅配ロッカーを設置するなど共用部分を充実させることがポイントです。

土地の特性に応じたポイントは、次の通りです。

賃料相場が高い地域や都市部に土地がある人

駅から近い土地や、都心部などの中心地では、利便性を求める単身者向けのワンルームから、DINKS（夫婦二人の世帯）、ファミリー向けまで幅広い需要があります。
このような土地では、木造のアパートではなく鉄筋コンクリートのマンション建築にも向いています。
マンションは建築費が割高になりますが、強固で防音性の高い建物であるため、競合物件と差別化することができ、高賃料と高稼働が見込めます。

住環境が良好な地域に土地がある人

閑静な住宅街で治安が良く、安心して暮らせるような土地は、ファミリー層からの需要が見込めます。
駅から多少遠くても、近くにスーパーや学校、公園などの公共施設があって、自宅周辺での生活が快適な土地は人気があります。

このように、それぞれの立地条件に応じた入居者層を想定し、状況に合わせた土地活用が可能です。

また、アパート・マンション経営は、相続税や固定資産税等の税金対策を重視した土地活用をしたい人にもおすすめです。

賃貸アパートやマンションを建てると、土地の固定資産税や都市計画税が優遇され、相続税の節税対策としても有効です。

【活用2】賃貸用事務所ビル、店舗ビル経営

300坪のまとまった土地で、駅の近く・オフィス街・商業地・交通量の多い幹線道路沿いなどといった条件を満たす土地の場合には、賃貸用事務所や店舗ビルなどの土地活用が向いています。

貸事務所や貸店舗は、賃貸アパートや賃貸マンションよりも賃料の坪単価が高いので、より高い収益性が期待できます。

立地が最大のポイントになりますので、事前の市場調査が大切です。
事務所や店舗の需要の多い立地なら、長期間借りてくれるテナントを誘致して、安定した高収益が得られます。

【活用3】介護施設経営

高齢化社会にピッタリの土地活用として人気なのが、シニア向けの施設を建築し、介護サービス事業者に建物を貸す方法です。

すでに日本の人口の4人に1人が65歳以上ですが、団塊の世代が75歳以上となる2025年に向けて、医療・介護制度のさらなる充実が社会的急務となっています。

参考：厚生労働省「地域包括ケアシステム」

少子高齢化が加速していく中で、医療・介護分野における土地活用の需要は一層高まると考えられます。

介護施設経営は、家族が面会しやすい利便性の高い立地はもちろんとして、駅から遠く不便な地域にある土地にも向いている活用方法です。

介護施設には様々な種類があり、老人ホーム、グループホーム、デイサービスやショートステイなどが代表的ですが、立地に適したものを選ぶことが大切です。

300坪の土地に建築しやすいのは、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住、サ付き住宅）です。
サ高住とは、バリアフリー設計で、専門家によるケアや生活相談などが受けられ、高齢者が自立した生活を安心して送ることができるように設計された住宅のことをいいます。

サ高住の魅力の一つが、国が普及促進に力を入れているため、様々な優遇制度があることです。
2018年時点で、工事費の10％までの補助金や、固定資産税が5年間軽減される制度があります。
地方公共団体独自の制度もあり、例えば、東京都では区市町村からも建築費等が補助されます。

参考：東京都都市整備局「サービス付き高齢者向け住宅の供給促進」

今後これらの制度は縮小する可能性もあるので、利用を考える場合は早めに検討したいものです。

また、サ高住は賃貸住宅の一種ですから、アパート経営と同様に固定資産税や相続税の節税対策にもなるというメリットがあります。

【活用4】戸建賃貸経営

近年注目を集めているのが、賃貸用の戸建住宅を建築する土地活用です。
賃貸用の戸建住宅は需要に対してまだまだ供給は少なく、高稼働が期待できます。

ファミリー層を中心とした需要が多く、いったん入居すれば長く住んでもらえることが多いので安定した経営が可能です。

特に賃貸アパートやマンションの供給が多めのエリアでは、戸建賃貸で差別化して入居者を集めることができるので有利です。

300坪の土地の場合、例えば、30坪の戸建賃貸を10戸建築することができます。
土地の形状や立地によって、最適な戸数を計画するとよいでしょう。

建築プランにもよりますが、300坪の土地にアパート1棟を建築するより、戸建住宅を10戸建築するほうが建築費が安く済むケースも多くあります。

また、戸建賃貸の場合、将来は土地を分筆して一部だけを売却することも可能です。
その際には、賃貸住宅ではなく普通の中古一戸建てとして売ることもできるので、売却しやすいのもメリットです。

1-2. 初期投資を抑えたい人におすすめの土地活用2選

土地活用はしたいけれど、あまり高額な初期投資は避けたい、という方におすすめの活用方法は「駐車場」と「事業用定期借地」です。
詳しく見てみましょう。

【活用5】駐車場

土地の形状にもよりますが、300坪の場合、40台以上の駐車場をつくることができます。
ですので、駅や観光地の近く、住宅街などでかなり駐車場の需要が多い立地に限定されますが、初期投資が少額で、将来的に他の活用プランに変更するのも簡単です。

駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキング（時間貸し）の２通りがあります。
需要に応じた割合に振り分けて、敷地の一部を月極駐車場、残りをコインパーキングとして運営するのも効率的です。

月極駐車場の場合、オーナー自らが運営することも可能ですが、40台以上の規模であればそれなりに手間がかかるので、不動産会社に管理運営を委託するとよいでしょう。

コインパーキングの場合、オーナーが自費で駐車設備を設置する方法もありますが、コインパーキング専門会社に毎月一定額で土地を貸す方式が一般的です。

コインパーキング専門会社に土地を貸すと、設置費用は専門会社が負担してくれるのが大きなメリットです。
運営管理も全て委託できるので、手間を一切かけずに安定した収入が見込めます。

ただし、駐車場経営の収益性は、アパート等の建物を建てる活用方法ほどの高収益は期待しにくいのが通常です。
また、駐車場は更地の扱いなので、固定資産税等の優遇措置を受けられないというデメリットもあります。

「とりあえず駐車場」というスタンスではなく、需要と収益性を見極めることが成功のポイントです。

【活用6】事業用定期借地

定期借地による土地活用は、土地を貸すだけなので、手間も費用もかかりません。
例えば幹線道路沿いの店舗や、定期借地権付きマンションなどの用途がありますが、建設費用は土地を借りた人が負担しますので、土地の持ち主は初期投資が不要です。

300坪の土地に個人で初期投資して大きな建物を建てるのは負担が大きいという場合や、長期的に自分で土地を使う予定がない人におすすめです。
ただし、土地を貸すだけなので、自分で建物を建てる場合に比べると収益性は控えめになります。

「土地を貸したら簡単に戻ってこないのでは？」というイメージがあるかもしれませんが、その点、定期借地権で契約すれば安心です。
定期借地権の最大のポイントは、更新がないので契約期間満了後は必ず土地が返還されるという点です。

店舗などの「事業用定期借地権」の場合は10年以上50年未満、住宅の場合の「一般定期借地権」は50年以上の契約期間となります。
基本的に途中解約ができないので、長期の土地活用が許容できるかどうか念頭におきましょう。

1-3. 郊外の300坪におすすめの土地活用2選

郊外の300坪におすすめの活用方法は、「太陽光発電」と「資材置場」です。
詳しく見てみましょう。

【活用7】太陽光発電

地面に設置した太陽光発電装置で電力を生産し、売電するという土地活用の方法です。
この土地活用方法は、日当たりが良好な土地ならどこでも可能なので、住居系の経営は望めないような郊外に土地がある人におすすめです。

太陽光発電装置の初期投資は必要ですが、建物を建てるよりは投資額が少なく済みます。
また、発電した電力は20年間固定価格で買取保証する制度を国が定めているので、安心してスタートできます。

初期投資を回収するまでに10年以上かかるので、長期安定した低リスクの土地活用を望む人におすすめです。

なお、300坪なら事業用地を求めている太陽光発電専門会社に定期借地契約で土地を貸す方法もあります。
この場合、太陽光発電専門会社の負担でソーラーパネルを設置してもらえて、維持管理も任せられるのがメリットです。

【活用8】資材置場

郊外の土地では、建築資材や工事用の重機の保管場所といった活用方法があります。
収益性は高くありませんが、舗装する必要もないので、初期投資を避けたい場合におすすめです。
ただし、資材置場の需要は限られていて、長期的に利用されるとは限らないので、安定性に欠けるというデメリットがあります。

資材置場として活用する場合、資材や重機の移動があるため、接する道路の幅員が広く、土地の間口も広いほうが好まれます。

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2. 300坪の土地活用を選ぶときの注意点

2-1. 土地の特性に応じた土地活用を選ぶ

300坪の土地活用で最も大切なのは、「土地の特性に応じて最適な土地活用を選ぶ」ということです。

土地の特性とは、一言でいうと、「法規制」と「需要」です。
「法規制」とは、都市計画法や建築基準法のことです。

土地にはそれぞれ建築できる建物の種類や大きさの制限が定められているので、これらの法規制をクリアした上で、土地活用を選ぶ必要があります。

同時に、考えなければならない大切な要素が「需要」です。
「賃貸住宅の需要は多いのか」「ファミリータイプとシングル向けのどちらの需要が多いのか」「駐車場のニーズは高いのか」といった、周辺エリアの需要に合致した活用方法を考える必要があります。
需要と供給のバランスにも注意が必要です。

300坪の土地をうまく活用できなかった場合、逸失利益（＝得られるはずだった利益）も大きな金額になるので、土地の特性を見極めて最適な活用方法を慎重に検討しましょう。

2-2. 税金対策もしっかり想定する

300坪ほどもある広い土地だと、毎年かかる税金も高額になります。
「郊外だから税金はあまり高くない」という場合でも、毎年支払っていくことを考えると、決して無視できない金額になります。

ですので、「とりあえず気軽に始められる活用方法にしておこう」といったスタンスではなく、ある程度の収益性を追求することをおすすめします。

例えば、駐車場は更地扱いのため、固定資産税が高くなってしまいますので、特に都心や市街地などの地価の高いエリアでは注意が必要です。

税金対策では、アパート・マンション経営や、戸建賃貸経営、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）などの高齢者施設経営が圧倒的に有利です。

具体的にいうと、毎年課税される固定資産税・都市計画税については、住宅の敷地は更地に比べて、固定資産税が６分の１、都市計画税が3分の1になります。
また、相続税対策においても効果的です。

アパート・マンション・サ高住等の敷地の相続税評価額は、マイホームの敷地よりも約20％減額されます。

さらに、建築費の借り入れがあると、相続税評価額から借入金額を差し引くことができるので、大きな節税効果に繋がります。

2-3. 土地活用の優先順位を整理する

土地活用の方法はそれぞれ、初期投資も運用期間も様々です。
300坪の土地は広いため、建物を建てる場合、初期費用が高額になりやすいのは確かです。

まずは、自分にとっての土地活用の優先順位を整理してみましょう。

• 収益性重視なのか？
• なるべく自分で管理をしたいか？人に任せたいのか？
• 初期費用をどれだけかけられるのか？
• 土地を活用したい期間はどれくらいなのか？

このように細かく検討してみると、決断しやすくなります。

まだ方向性がはっきり決まらない場合には、具体的な活用方法を検討していくうちに、自分にとって譲れない優先順位が見えてくるはずです。
優先したい事柄に応じた活用方法を選んでいきましょう。　

3. 最適な土地活用の見付け方

ここまでご紹介したとおり、300坪の土地活用の選択肢は多様です。
土地活用をいったんスタートしたら簡単に変更できないことが多いので、しっかりと検討してください。

とはいえ、土地の特性や税金対策まで、自分一人で考えるには限界があります。
誤った選択で損をしないため、土地活用の専門家に相談して、しっかりと長期に渡った土地活用のプランをたててもらうことをおすすめします。

その際には、複数の会社の意見を聞いて、じっくり比較してみることが大切です。
初期費用や収益性、土地活用の期間、どれだけ手間がかかるか・・・？
これらを比較することで、ベストな選択肢を見つけることができます。

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まずは「HOME4U 土地活用」を利用して、プロの意見を聞いてみることから始めてみてください。

まとめ

それではおさらいです。

都心や市街地の300坪におすすめの活用方法は、「アパート・マンション経営」「賃貸用事務所ビル、店舗ビル経営」「介護施設経営」「戸建賃貸経営」でした。
一方で、郊外の300坪におすすめの活用方法は、「太陽光発電」と「資材置場」です。

そして、初期投資を抑えたい方におすすめの活用方法は、「駐車場」と「事業用定期借地」です。
あるいは、300坪の一部を売却し、その資金を利用して残りの土地を活用する方法もおすすめです。

300坪の土地の活用方法は多様にあるので選ぶのは難しいですが、あなたの土地の特性を見極めるには、HOME4U 土地活用を利用して、複数の不動産会社の意見を聞いてみるのが近道です。
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